TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00337 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JSPP

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 14 Novembre 2024

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Rep/assistant : Maître Héléna VERT de la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [G] [S]

Rep/assistant : M^e Mélanie METIVIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 14 Novembre 2024

A :Maître Héléna VERT

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 14 Novembre 2024

A :Maître Héléna VERT

M^e Mélanie METIVIER,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 19 Septembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 14 Novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est 3, rue Pierre Besset – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Héléna VERT de la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [S], demeurant 19 Allée du Parc, Beaumont place du Parc – Porte n°135, étage 4 – 63110 BEAUMONT

représenté par M^e Mélanie METIVIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005202 du 30/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 19 septembre 2018, la SCIC HABITAT AUVERGNE ET BOURBONNAIS a donné à bail à M. [G] [S] un logement ainsi qu’un garage (emplacement 114) situés 19 allée du parc à BEAUMONT (63110), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 331,31 euros, provision sur charges comprise.

Le 8 décembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3080,53 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [S] le 13 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner M. [G] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [G] [S] à lui payer les sommes suivantes :

* 3518,75 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, outre les intérêts légaux à compter du commandement de payer,

* 515 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 avril 2024.

Lors de l’audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 26 août 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6578,56 euros.

M. [G] [S], représenté, sollicite sur le fondement des articles 122,123, 514-1 et 378 du code de procédure civile, de l’article L321-4 du code de la construction et de l’habitation, des articles L 412-3, L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution et 1343-5 du code civil, des articles 1218, 1323,1324 et 1351 du code civil

— de juger irrecevables les demandes de la SA CDC HABITAT en l’absence de qualité à agir et de la débouter en conséquence de ses demandes,

— de débouter la SA CDC HABITAT SOCIAL de ses demandes en paiement faute de détermination suffisante de sa créance,

— à titre subsidiaire de surseoir à statuer dans l’attente de l’obtention d’un récépissé par la préfecture du Puy de Dôme et de libérer M. [S] de son obligation au paiement de la dette,

— à titre infiniment subsidiaire, d’accorder des délais de paiement à M. [S] dans la limite de trois années pour le règlement de sa dette et pour son relogement,

— d’écarter l’exécution provisoire de droit,

— de juger que l’équité et la situation économique du locataire commande de ne pas faire application de l’article 700 du CPC et que la SA CDC HABITAT conservera la charge des dépens.

Il fait valoir qu’il a commencé à rencontrer des difficultés à payer son loyer à compter du mois de juin 2023, période a laquelle il n’a plus obtenu de récépissé dans le cadre de sa demande de renouvellement de sa carte de résident ; qu’il avait bénéficié en février 2012 du statut de réfugié et bénéficié d’une carte de résident valable 10 ans ; que se retrouvant en situation irrégulière, il était dans l’impossibilité de travailler.

Il soutient qu’il n’a pas été avisé de la cession de créance entre SCIC HABITAT AUVERGNE ET BOURBONNAIS et la SA CDC HABITAT SOCIAL dont la qualité à agir n’est donc pas établie. Il conteste le montant du loyer au motif que la convention passée entre le bailleur et l'‘état (sur les critères de plafonnement définis par le code de la construction et de l’habitation) n’est versée pas au débat ; que le montant du loyer n’est pas vérifiable et la créance est insuffisamment déterminée. Il soutient que sa situation relève de la force majeure car le retrait de son statut de réfugié suite à son divorce ne lui a été notifié ; qu’il a reçu des récépissés temporaires jusqu’en juin 2023 lui permettant de travailler ; que faute de pouvoir justifier d’un passeport en cours de validité et malgré des démarches multiples et la saisine d’un avocat, sa situation n’est pas régularisée ; que son empêchement est temporaire et que l’exécution de son obligation à l’égard du bailleur doit être suspendue dans l’attente de l’obtention d‘un récépissé ; que sa situation justifie l’octroi de délais pour régler sa dette et se reloger ; que l’exécution provisoire doit du fait de conditions manifestement excessives être écarté.

En réponse, La SA CDC HABITAT demande de juger recevable l’assignation et de débouter M. [G] [S] de l’ensemble de ses demandes.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire est parvenu au greffe avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [G] [S].

M. [G] [S] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [G] [S] étant représenté, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la fin de non recevoir :

L’article 12 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, il résulte clairement de l’extrait KBIS fourni par le demandeur en pièce 12 que la CDC HABITAT SOCIAL SA HLM est issue de l’absorption de la SCIC Habita Auvergne et Bourbonnais ; que M. [G] [S] qui est désormais en lien contractuel depuis l’absorption, le contrat de bail était à effet successif du fait de l’appel mensuel des loyers, l’argument selon lequel la cession de créance n’a pas été notifié au locataires est inopérant.

La CDC HABITAT SOCIAL a donc qualité à agir venant aux droits de bailleur initial.

Par conséquent, la fin de non recevoir sera rejetée et les demandes sont recevables.

Sur la force majeure

Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

En l’espèce, si le délai de la régularisation de la situation administrative de M. [S] ne peut lui être imputable, sa carence dans le renouvellement de son passeport kazakh (expiré depuis octobre 2018) ne saurait caractériser un cas de force majeure. Cet argument étant inopérant, sa demande sur ce fondement sera rejetée.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit inséré au contrat de bail.

Or, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir régulièrement signifié le 8 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 3080,53 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 8 février 2024.

M. [G] [S] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SA CDC HABITAT SOCIAL, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [G] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte arrêté au 26 août 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 6578,56 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA CDC HABITAT SOCIAL est établie tant dans son principe que dans son montant. M. [G] [S] ne caractérise pas l’indécence de l’augmentation du loyer indexé sur l’indice trimestrielle de la construction. Il sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 8 décembre 2023 sur les sommes dues à cette date, soit 3080,53 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et de relogement

En application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, M. [G] [S] n’a pas reprise le paiement du loyer courant. De plus, il est du fait de ses faibles ressources dans l’impossibilité actuelle de régler sa dette.

Au vu de ces éléments, il ne sera pas accorder des délais de paiement à M. [G] [S] et les effets de la clause résolutoire ne seront pas suspendus.

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, M. [G] [S] est certes en situation précaire du fait du non renouvellement de son titre de séjour ; cependant il en a eu connaissance des juin 2022 (délivrance des premiers récépissé de trois mois) et ne faire peser sur son bailleur social la complexité du droit des étrangers ni les délais par la préfecture du Puy de Dôme du traitement de son dossier. Il se prévaut de la saisine du tribunal administratif d’une demande de référé suspension pour se voir délivrer un récépissé qui lui permettra de travailler de nouveau.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [G] [S] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par SA CDC HABITAT SOCIAL, soit la somme mensuelle de 484,22 euros.

Sur les autres demandes

M. [G] [S], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens. Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité, compte tenu notamment de la situation économique respective des parties, de le condamner à payer une quelconque somme au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile. Il n’y a pas lieu à l’écarter en l’état.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’exception d’irrecevabilité,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 19 septembre 2018 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SCIC HABITAT AUVERGNE ET BOURBONNAIS et M. [G] [S] à compter du 8 février 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [G] [S] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 19 allée du parc à BEAUMONT (63110), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

DEBOUTE M. [G] [S] de sa demande de sursis à statuer en l’absence de force majeure,

CONDAMNE M. [G] [S] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6578,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 août 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023 sur la somme de 3080,53 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

DEBOUTE M. [G] [S] de ses demandes de délais de paiement et de relogement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [G] [S] à la somme mensuelle de 484,22 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’août 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE M. [G] [S] aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 8 décembre 2023

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection