TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 21/00559 – N° Portalis DBZ5-W-B7F-IHGH

NAC : 51Z 0A

JUGEMENT

Du : 14 Novembre 2024

Monsieur [G] [Z]

Rep/assistant : Maître Laurence SALAZAR de la SCP BORIE & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Société AUVERGNE HABITAT GROUPE ACTION LOGEMENT

Rep/assistant : Maître Philippe BOISSIER de la SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 14 Novembre 2024

A : Maître Laurence SALAZAR

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 14 Novembre 2024

A : Maître Laurence SALAZAR

SCP BOISSIER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 13 Juin 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 26 Septembre 2024, délibéré prorogé au 14 Novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [Z], demeurant 18 avenue Antonin Gaillard – 63500 ISSOIRE

représenté par Maître Laurence SALAZAR de la SCP BORIE & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 63113/001/2023/003701 du 22/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

ET :

DÉFENDEUR :

AUVERGNE HABITAT, dont le siège social est 16 Boulevard Charles de Gaulle – 63037 CLERMONT FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Philippe BOISSIER de la SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 mai 1993, à effet au 1er juin 1993, la SA AUVERGNE HABITAT a donné à bail à M. [G] [Z] un logement situé Résidence Antonin Gaillard, apt 00 03, RDC, 18 avenue Antonin Gaillard à Issoire (63), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.188,56 F, provision sur charges non comprise.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2021, M. [G] [Z] a fait assigner la SA AUVERGNE HABITAT devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, ordonner une mesure d’expertise afin de venir constater les dégradations, poser les responsabilités, dire les façons d’y remédier et en chiffrer le coût en matière de logement indécent, avec réserve sur les demandes d’indemnisation et les dépens.

Par un jugement du 5 mai 2022, le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, avant dire droit a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et a commis M. [G] [S], expert inscrit près la Cour d’Appel de Riom pour y procéder avec pour mission notamment de décrire le logement situé 18 Avenue Antonin Gaillard à Issoire et détailler ses caractéristiques, se faire remettre les documents contractuels ou relatifs au présent litige (notamment les factures de remise en état des lieux suite au dégât des eaux de 2011 ; les factures de réparation de la toiture en 2014 ; les factures d’électricité depuis septembre 2018 et les factures d’eau) et en prendre connaissance, entendre les parties et recueillir leurs observations, lister les désordres et non conformités constatés notamment au regard des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 et de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, rechercher les causes et origines des non conformités et désordres constatés, fournir tout élément permettant d’apprécier le cas échéant les responsabilités encourues et les préjudices soufferts, rechercher et décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et non conformités constatés, en évaluer le coût et de façon générale, fournir tous éléments utiles à la solution du litige, lister l’ensemble des diligences faites par les parties pour tenter de remédier aux désordres constatés et signalés.

L’expert, M. [G] [S], a établi un rapport daté du 23 mai 2023, adressé au Juge des Contentieux de la Protection et aux parties.

Les parties, étant valablement convoquées le 06 juillet 2023, l’affaire a été mise en état, et a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue à l’audience du 13 juin 2024.

M. [G] [Z], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions (n°2) et demande au Tribunal de :

— constater que le bailleur ne fournit pas au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, et ne procède pas à l’entretien des locaux, pour que le logement loué soit décent,

— constater, en conséquence, l’indécence du logement,

— condamner la société AUVERGNE HABITAT à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert en raison de l’indécence du logement dans les meilleurs délais,

— dire que pendant le temps des travaux, il sera autorisé à demeurer hors de chez lui, sans avoir à débourser le moindre loyer,

— dire que ses meubles seront stockés dans un garde-meuble aux frais avancés par la société AUVERGNE HABITAT,

— condamner la société AUVERGNE HABITAT à rembourser les 600 m3 d’eau utilisés pour le contrôle d’étanchéité dans le cadre de l’expertise,

— condamner la société AUVERGNE HABITAT à rembourser la somme de 30 € liée à la consommation d’électricité utilisée par les intervenants mandatés par le bailleur,

— condamner la société AUVERGNE HABITAT au paiement de la somme de 500 € en remboursement des meubles lui appartenant abîmés par l’humidité,

— condamner la société AUVERGNE HABITAT au paiement de la somme de 10.268 € correspondant aux 2 années de la part de loyer réglée pour un appartement indécent, qu’il a dû quitter pour raison de santé le 1er septembre 2021,

— condamner la société AUVERGNE HABITAT au paiement de la somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice du jouissance, dégradation de la qualité de vie, se décomposant comme suit :

—  30.000 € au titre du préjudice coprorel et de santé,

—  20.000 € au titre du préjudice moral,

—  30.000 € au titre du préjudice psychologique,

— débouter la société AUVERGNE HABITATde ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société AUVERGNE HABITAT à la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de sa demande, M. [G] [Z] se fonde sur la loi du 06 juillet 1989 et sur le rapport d’expertise de M. [S] du 23 mai 2023 pour soutenir que son logement est indécent, qu’il nécessite que le bailleur commandite des travaux de rénovation et l’indemnise pour le préjudice de jouissance lié notamment à l’exposition à des moisissures qui ont affecté sa santé.

A cet égard, il précise que la problématique liée à des infiltrations d’eau est ancienne comme en atteste les dégâts des eaux survenus en 2004 et en 2011 et qu’elle a perduré notamment en 2014 et 2015. En outre,il indique que la SA Auvergne Habitat n’a jamais pris en compte ces difficultés et n’a jamais fait réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement conforme aux critères de décence. En réponse aux différents moyens de la SA Auvergne Habitat, il affirme qu’il entretient parfaitement son logement depuis trente ans et qu’il a refusé l’intervention de la société TOIT L’AUVERGNAT mandatée par la SA Auvergne Habitat le 24 février 2020 au motif qu’il a considéré que celle-ci n’était pas suffisante et qu’il fallait reprendre l’intégralité du toit terrasse en raison de la persistance des problèmes d’infiltration et d’humidité.

S’agissant de la VMC, il expose que l’huissier de justice a constaté selon procès-verbal du 28 janvier 2020 un bruit de gargouillement suspect émanant du moteur et qu’il a préféré la désactiver par risque de création d’un incendie lié à la présence d’eau.

Il rappelle en outre la chronologie des sinistres, à savoir :

—  2004 : dégât des eaux, résolu par travaux du 21/09 au 15/10/2004,

—  2008 : dégât des eaux,

—  24/04/2011 : dégât des eaux et problème de fonctionnement de la VMC donnant lieu à un rapport d’indécence à la CAF du Puy-de-Dôme, et travaux réalisés en décembre 2011,

—  2014 : nouveau sinistre,

—  28/01/2020 : constat de commissaire de justice de problème d’humidité dans le logement, et de fonctionnement de la VMC

—  30/05/2023 : rapport d’expertise judiciaire sur des constatations de juillet 2022 notamment.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, il estime avoir subi des désagréments importants du fait de l’indécence des lieux et de l’inaction de son bailleur à effectuer les travaux. S’agissant de ses préjudices, il invoque un préjudice corporel en lien avec son état de santé qui s’est dégradé du fait de vivre dans un environnement néfaste, il rappelle également la chronologie de ses problèmes de santé en lien avec les problèmes d’humidité dans le logement, en 2017 : difficultés respiratoires et en 2021 : traces de moisissures dans les poumons. Il précise qu’il n’a jamais cessé de payer son loyer alors qu’il est contraint de vivre ailleurs compte tenu de l’état indécent de son logement et justifie son absence du logement pour des raisons de santé. Il considère subir un préjudice moral en raison del’inaction de la SA Auvergne Habitat depuis plusieurs décennies à régler le problème des infiltrations d’eau et se prévaut aussi d’un préjudice psychologique suite aux agressions répétées de la SA Auvergne Habitat qui lui envoie régulièrement des courriers de mise en demeure et menaces diverses.

Il corrige sa demande au titre de la consommation d’eau à 650 L et non 600 m3 pour la recherche de fuite par la société M’RENOVE.

La SA AUVERGNE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions récapitulatives après expertise et demande au Tribunal de :

— débouter M. [G] [Z] de toutes ses demandes,

— juger toute demande relative à des faits antérieurs au 27 septembre 2018 comme étant prescrite,

— Juger que M. [G] [Z] est responsable de l’aggravation des désordres affectant son appartement depuis février 2020 en raison de son refus de laisser intervenir la société TOIT L’AUVERGNAT à cette date,

— condamner M. [G] [Z] à payer à la société AUVERGNE HABITAT une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes principales, la SA Auvergne Habitat se fonde sur le décret du 26 août 1987, la loi du 06 juillet 1989 et notamment les articles 7 et 7-1 ainsi que sur le rapport d’expertise judiciaire du 26 mai 2023. Elle soutient que M.[G] [Z] ne respecte pas son obligation d’entretien du logement donné à bail et se prévaut notamment d’une pétition des voisins de M.[G] [Z] affirmant que ce dernier n’entretient pas son jardin. La société AUVERGNE HABITAT rappelle elle aussi la chronologie du dossier, invoquant en:

—  2004 : un dégât des eaux traité par travaux et l’indemnisation de M. [G] [Z] par l’assureur de ce dernier,

—  2011 : un sinistre (fuite et VMC) traité par travaux, remplacement de la VMC par M. [W] mandaté par elle,

—  2014 : le remplacement du ballon d’eau chaude, de la VMC, la vérification des tuiles de la toiture, le remplacement du convecteur de la chambre, le remplacement de la faïence salle de bain amiantée,

—  2015 : en janvier, le remplacement de la baignoire par une douche pour le confort de M. [Z] (éviter de se cogner) et en juillet 2015 un nouveau contrôle de la toiture

—  28 janvier 2020 : constat de commissaire de justice d’infiltrations et de moisissures.

Elle soutient ne pas avoir été informée d’autres sinistres dans le logement en dehors de ceux mentionnés et pour lesquels elle indique avoir diligenté à chaque fois les entreprises nécessaires. Elle affirme que les infiltrations ne sont donc réapparues qu’à compter de janvier 2020. En outre, la SA Auvergne Habitat explique que son locataire s’est opposé le 24 février 2020 à l’intervention de l’entreprise TOIT L’AUVERGNAT qu’elle avait mandaté afin de réparer les fuites d’eau signalées, ce qui a aggravé les infiltrations et les dégradations constatées par l’expert en juillet 2022 qui en a conclu à l’indécence du logement. De plus, elle déclare que M. [G] [Z] ne s’assure pas d’une aération (mise à l’arrêt volontaire de la VMC par celui-ci constatée lors d’un contrôle effectué le 22 février 2021) et d’un chauffage suffisant de son logement contribuant à la dégradation des lieux.

Elle conteste également être responsable des dégâts au rez-de-chaussée, l’expert ayant établi que cela provient d’une fuite de la machine à laver qui n’a pas été réparée par le locataire.

Elle déduit de l’ensemble de ces éléments qu’elle a parfaitement respecté ses obligations en qualité de bailleur et que M.[G] [Z] est responsable des désordres mentionnés dans le logement.

Dès lors, sur les demandes indemnitaires, la SA AUVERGNE HABITAT dénonce l’absence de preuve sur les consommations d’eau et d’électricité qui sont imputées à son prestataire, la société M'[T], et l’absence de lien de causalité avec ces prétendues consommation. Elle analyse les factures d’électricité produites et souligne qu’elles sont modiques et démontre que l’appartement n’était pas habité.

Sur la demande de remboursement de loyer, le bailleur constate l’absence de preuve d’une impossibilité à occuper le logement et oppose l’opposition du locataire à toute intervention participant à l’aggravation des infiltrations et des dégradations.

Sur l’indemnisation des préjudices corporels, le bailleur indique que, selon la chronologie des problèmes médicaux de M. [G] [Z], la causalité n’est pas établie avec l’état du logement. Par exemple, elle soutient que des troubles de santé sont survenus après le changement de la baignoire, celle-ci ne pouvant dès lors plus être incriminée pour la gonalgie et la goutte de M. [G] [Z]. De même, elle souligne que ses troubles respiratoires sont établis contre les acariens et non contre d’autres pneumallergènes liés à de l’humidité. Sur le préjudice moral, elle insiste sur la participation de M. [G] [Z] à son propre préjudice par sa négligence. La société AUVERGNE HABITAT nie également toute agression à l’encontre de M. [G] [Z] justifiant d’un éventuel préjudice psychologique. Elle souligne en outre l’absence de preuve y compris pour les sinistres supportés par les meubles de M. [G] [Z].

Le bailleur estime que la demande de relogement est sans objet puisque le locataire peut à tout moment donner congé et que celui-ci ne saurait prétendre à percevoir une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, sa négligence et son obstination ayant conduit à cette procédure.

Enfin, elle précise qu’elle a immédiatement fait réaliser les travaux nécessaires à la suite de l’intervention du sapiteur M [T].

Pour un plus ample exposé des faits et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de réalisation de travaux pour indécence du logement

Sur le caractère indécent du logement

Selon l’article 1353 du Code civil et l’article 1315 ancien, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et réciproquement à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait ayant éteint son obligation.Selon l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d’habitabilité définies par le décret prévu à l’article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En outre, l’article 1719 du Code civil oblige le bailleur à faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail. Le manquement du bailleur à ces obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l’existence d’un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l’intensité et de la durée du trouble.

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

L’obligation du bailleur ne cesse qu’en cas de force majeure (3e Civ., 29 avril 2009, pourvoi n°8-12.261 ; 3e Civ., 16 mars 2023, pourvoi n° 22-10.013).

La garantie du bailleur peut néanmoins être écartée en cas de faute du locataire: celle-ci exonère le bailleur de son obligation de garantie ou peut emporter partage de responsabilité entre les deux parties.

Si est en jeu l’obligation de délivrance, notamment d’un logement décent, il n’est pas nécessaire pour le preneur de demander à son bailleur une remise en état pour être indemnisé des troubles subis depuis l’origine (3 Civ, 14 octobre 2009, no 08-17.750).

Au cas d’espèce, M. [G] [Z], qui invoque un manquement du bailleur à son obligation de lui délivrer un logement décent, produit notamment aux fins de démontrer l’existence de ce manquement :

— une déclaration de dégâts des eaux datée du 15 septembre 2004 (pièce 4),

— un constat amiable de dégâts des eaux daté du 24 avril 2011 (pièce 6) précisant infiltration d’eau sur les murs chambre+ cuisine+ plafond cuisine,

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 28/01/2020 (nombreuses photos) qui mentionne : “cuisine : porte fenêtre : infiltrations avec apparition de salpêtres et pourriture de la plinthe”, “goutte à goutte à partir de la bouche VMC”, “bruit de gargouillement suspect émane du moteur de VMC” ; “salle de séjour : présence d’humidité”; “salle de bains : déformation par l’humidité au niveau du tuyau PVC” (pièce 8),

— un compte-rendu de visite – conseiller médical en environnement intérieur du 21 août 2020 indiquant le logement présente de nombreuses surfaces colonisées par des moisissures : “problème d’isolation du bâtiment et façade dégradée”, “lépisme” (pièce 10),

— le rapport établi par l’expert judiciaire le 23 mai 2023, p.19 constatant :”Pour ce qui est de la décence du logement : le logement a de nombreuses infiltrations tant par la toiture terrasse que par la toiture tuiles. Une descente d’eau est percée entrainant des coulures d’eau sur le mur. Nous avons des présences de moisissures sur les murs… les causes et les origines sont visibles. La société M [T] a décelé un manque d’étanchéité du chapeau de VMC des toitures lors de fortes pluies. Le closoir du faitage est partiellement décollé. Une descente d’eau n’est plus étanche. Nous avons un défaut d’étanchéité entre les seuils et les menuiseries du séjour et de la cuisine. Nous avons des infiltrations par débordement des gorges des portes fenêtres”. Le rapport conclut p. 25 à l’indécence du logement : “aux vues des éléments fournis et à la réunion d’expertise, il apparaît que l’on peut considérer le logement de M. [Z] comme indécent. […] les infiltrations d’eau par les toitures occasionnent des dégâts important en plafonds”, “présence d’humidité et de moisissure sur les murs du salon, de la chambre et dans la cuisine” (pièce 29).

Ainsi, l’analyse des pièces produites par M. [G] [Z] permet de constater que le logement litigieux ne correspondait pas aux normes de la décence, dès lors qu’il renfermait une humidité anormale résultant d’infiltrations d’eau par les toitures et par débordement des menuiseries génératrice de moisissures.

Sur l’obligation d’entretien du bailleur

En vertu de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, “Le bailleur est obligé : […]

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués”.

En l’espèce, M. [G] [Z] sollicite de contraindre la société AUVERGNE HABITAT à réaliser les travaux préconisés par l’expert, M. [G] [S] dans son rapport (p. 20, 7°) rendu le 30 mai 2023, à savoir :

— “réparer l’étanchéité des deux toitures” et “réparation de la descente d’eau perçée”,

— “vérifier l’étanchéité des menuiseries afin de pallier aux infiltrations”.

Le bailleur verse au débat :

— le devis signé de l’entreprise ATTILA du 18/11/2022 portant sur des prestations de réparation de faîtage, toiture, gouttière réalisées le 08 décembre 2022,

— la demande de diagnostic amiante auprès de l’entreprise AC Environnement le 09/12/2022 en vue de l’intervention de l’entreprise ATTILA,

— la facture de l’entreprise Equation du 24/11/2023 pour des prestations de “rénovation complète de l’étanchéité et l’isolation thermique de la toiture terrasse”,

— le bon de commande de l’entreprise TOIT L’AUVERGNAT du 13/02/2024 pour “terrasses, réparer la sortie de la cheneau au niveau de la terrasse qui fuit”.

En outre, le rapport d’expertise conclut que la société AUVERGNE HABITAT a mandaté des entreprises immédiatement afin d’effectuer les investigations et les travaux nécessaires de réparation du logement de M. [G] [Z] et qu’elle assume son rôle de bailleur.

Ainsi, il ressort de ces pièces que la société AUVERGNE HABITAT a satisfait, au moins en cours de procédure, à son obligation de faire procéder à l’entretien du logement.

Par ailleurs, il ressort du courriel daté du 26 janvier 2023 de la société AC Environnement qu’il a été impossible à ladite société de caler un rendez-vous avec M. [G] [Z] s’agissant du diagnostic amiante préalable aux travaux de réfection de la toiture terrasse. L’expert indique sur ce point qu’il serait nécessaire que M. [G] [Z] se rende disponible pour l’intervention de cette entreprise (page 24).

S’agissant des travaux de rénovation des pièces du logement, en l’absence de précisions des demandes de M. [G] [Z], le tribunal ne dispose pas des éléments nécessaires pour faire droit à celles-ci, d’autant que le rapport d’expertise mentionne que suite aux réparations, il sera nécessaire de laisser le logement sécher avant d’entreprendre des travaux d’embellissement intérieur sans les détailler.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [G] [Z] de sa demande d’ordonner au bailleur la réalisation des travaux préconisés par l’expert.

Sur la demande de non paiement des loyers pendant les travaux

L’article 1724 du Code civil, dans sa version applicable à l’espèce dispose : “Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. […]

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail”.

En l’espèce, aucun élément dans les pièces versées au débat ne permet de déterminer leur ampleur sur l’habitabilité du logement ni la durée des travaux entrepris en cours de procédure.

En outre, le texte de loi rappelle que le locataire est toujours libre de résilier le bail.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [G] [Z] de sa demande de non paiement des loyers pendant les travaux.

Sur la demande de stockage des meubles à titre gratuit pendant les travaux

De même, il n’est pas démontré que les travaux, affectant la toiture et les menuiseries, nécessitent de retirer les meubles de M. [G] [Z].

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [G] [Z] de sa demande de prise en charge du stockage de ses meubles pendant les travaux.

Sur la demande de remboursement de 600 m3 d’eau et de 30 € d’électricité

L’article 1147 du Code civil dans sa version applicable à l’espèce dispose : “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part”.

En l’espèce, s’agissant des frais de consommation électrique réclamés à hauteur de 30 euros, M. [G] [Z] ne justifie pas de sa consommation d’eau, ni celle habituelle, ni celle litigieuse de la société M'[T]. En l’absence de précision, notamment de date, il n’est pas possible d’établir un lien de causalité entre une éventuelle surconsommation et l’intervention d’un prestataire du bailleur.

En outre, les moyens et argumentaires de M. [G] [Z] visant la prise en charge de 650 litres sont en désaccord avec sa demande finale de remboursement des 600 m” d’eau utilisés pour le contrôle d’étanchéité dans le cadre de l’expertise par laquelle le présent Tribunal est tenu.

De même, si M. [G] [Z] verse aux débats plusieurs factures des 18 février, 18 avril, 17 juin 2021 et du 17 février 2022, ces factures ne permettent pas d’établir que les entrepreneurs auraient consommé 30 euros d’électricité.M. [G] [Z] qui procède par affirmation échoue donc à rapporter la preuve d’un préjudice direct et certain.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [G] [Z] de sa demande de remboursement des 600 m3 d’eau utilisés pour le contrôle d’étanchéité dans le cadre de l’expertise et de sa demande de remboursement de la somme de 30 euros pour la consommation d’électricité utilisée pour les intervenants mandatés par le bailleur.

Sur la demande d’indemnisation de 500 € pour la dégradations des meubles

La demande en dommages et intérêts ne peut prospérer que s’il est rapporté la preuve d’un préjudice en lien avec le fait dommageable.

En l’espèce, M. [G] [Z] ne rapporte pas la preuve ni de la valeur de ses meubles, ni du type de meuble à remplacer, ni du dommage qui les affecte. M. [G] [Z] ne justifie en rien d’un préjudice matériel.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [G] [Z] de sa demande de remboursement de la somme de 500 euros en remboursement de ses meubles abîmés par l’humidité.

Sur la demande de condamnation de la SA Auvergne Habitat au paiement de la somme de 10.268 euros pour logement indécent

En vertu de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation.

De plus, l’article 1147 du Code civil, dans sa version applicable à l’espèce dispose: “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part”.

En outre, selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce prévoit que : “Le locataire est obligé : […]

e) De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux”.

En l’espèce, M. [G] [Z] sollicite la condamnation de son bailleur à lui payer une indemnité de 10.268 euros, correspondant aux deux années de la part de loyer restant à sa charge (hors APL) pour un logement indécent qu’il a dû quitter le 1er septembre 2021 pour raison de santé. La SA Auvergne Habitat expose qu’après avoir traité le problème d’humidité en 2011 et fait resuivre les tuiles sur la toiture en 2014 selon bon de commande du 21 mars 2014, elle n’a plus été sollicitée par M. [G] [Z] jusqu’en janvier 2020. Elle s’oppose au remboursement des loyers en l’absence de preuve de l’impossibilité d’occuper les lieux.

M. [G] [Z] considère que la SA Auvergne Habitat , en sa qualité de bailleur, a failli à sa mission de délivrance d’un logement décent et verse au débat plusieurs pièces précitées (constat du commissaire de justice du 28/01/2020 et rapport d’expertise du 30/05/2023) rapportant la preuve des désordres liés à l’humidité au 28 janvier 2020, date du constat d’huissier.

L’obligation du bailleur à délivrer un logement en bon état de réparation ne cesse qu’en cas de force majeure. La garantie du bailleur peut néanmoins être écartée en cas de faute du locataire : celle-ci exonère le bailleur de son obligation de garantie ou peut emporter partage de responsabilité entre les deux parties.

Pour contester l’engagement de sa responsabilité, la SA Auvergne Habitat expose qu’elle a mandaté la société TOIT L’AUVERGNAT en février 2020 dès qu’elle a eu connaissance des problématiques rencontrées par son locataire et que M. [G] [Z] a refusé l’accès du bien loué.

Il est en effet établi que M. [G] [Z] a créé des difficultés pour l’intervention dans le logement. Il ressort notamment des conclusions du rapport d’expertise qu’ “il est nécessaire que M.[Z] permette aux entreprises de pouvoir accéder facilement à son logement afin de résoudre rapidement les désordres”.

Si la SA Auvergne Habitat ne rapporte pas la preuve que son locataire aurait rendu impossible toute intervention à son domicile, elle justifie toutefois de la difficulté pour les entreprises d’avoir accès au logement, ce qui constitue une faute du locataire, justifiant une moindre indemnisation de son préjudice.

En outre, le locataire ne justifie pas avoir alerté à de multiples reprises le bailleur des difficultés touchant aux désordres qu’il aurait rencontrées dans le cadre de la jouissance du logement et qu’il qualifie d’anciens.

Par ailleurs, il convient aussi de noter que M. [G] [Z] n’a introduit une action en justice à l’encontre de son bailleur que le 27 septembre 2021. Un tel laps de temps n’a pu qu’entraîner une aggravation de la situation, ce d’autant que le locataire a refusé l’intervention de la société TOIT L’AUVERGNAT le 24 février 2020 (pièce 9 adverse) . Incontestablement, l’aggravation des dégradations suite au refus du locataire relèvent d’un défaut d’entretien lui incombant. Ainsi, ce manque d’entretien est au moins pour une large part à imputer au locataire qui n’a pas informé la SA Auvergne Habitat des infiltrations d’eau avant janvier 2020.

S’agissant de la VMC, il est établi et non contesté que M. [G] [Z] a volontairement désactivé celle-ci. Le compte-rendu de visite CEI du 21 août 2020 mentionne que la VMC n’est pas activée et que le logement n’est pas ventilé convenablement préconisant de maintenir d’excellentes habitudes d’aération, matin et soir et ce en toutes saisons (Pièce 10). En outre, l’entreprise B1F qui est intervenue le 22 février 2021 mandatée par le bailleur suite aux sollicitations de M. [G] [Z] se plaignant du bruit généré par la VMC indique que la VMC ne tournait pas. Il précise avoir remis celle-ci en route en l’absence d’anomalie, le moteur tournant parfaitement (Pièce 18 adverse). De plus, il ressort du rapport d’expertise que M. [Z] n’a pas réfuté avoir coupé la VMC car elle consommait du courant et faisait du bruit. En outre, l’expert conclut qu'”il est nécessaire que M. [Z] laisse fonctionner sa VMC afin de renouveler l’air de son logement (page 25)”.

Si M. [G] [Z] démontre l’existence de désordres dans son logement et la violation par son bailleur de son obligation d’entretien des lieux loués en bon état de réparations, le tribunal constate qu’il a cependant empêché que ceux-ci puissent être plus rapidement réparés et a contribué par son comportement a aggravé les désordres que l’expert a constaté en juillet 2022.

La faute de M. [G] [Z] étant établie ainsi que ses conséquences dommageables, il sera indemnisé à hauteur de 15% du montant du loyer pour la période de janvier 2020 jusqu’en septembre 2021, date à laquelle il déclare avoir quitté le logement selon ses écritures, étant précisé que le paiement partiel du loyer au moyen de l’aide au logement est indifférent à l’appréciation du préjudice et du montant des dommages et intérêts. Ainsi, il convient de retenir la somme de 478,26 x 21mois x15%, soit 1.507 euros. Les intérêts moratoires sur cette somme courront à compter de la présente décision.

Par conséquent, il convient de condamner la société AUVERGNE HABITAT à payer à M. [G] [Z] la somme de 1.507 € à titre d’indemnités.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-7 du Code civil, à compter du présent jugement.

Sur les demandes indemnitaires pour préjudice de jouissance corporel, moral et psychologique

L’article 1719 du Code civil et l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 obligent le bailleur à faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail.

En l’espèce, M. [G] [Z] sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance décomposé comme suit :

—  30.000 € au titre du préjudice corporel et de santé,

—  20.000 € au titre du préjudice moral,

—  30.000 € au titre du préjudice psychologique.

S’agissant du préjudice de santé et corporel, il verse au débat plusieurs documents médicaux pour retracer la dégradation de son état de santé sur plusieurs années.

Or, il convient de noter que les différents certificats médicaux produits se contentent de rapporter les dires de M. [G] [Z] sans démontrer un lien de causalité entre ses pathologies et l’état du logement. Le compte-rendu du docteur [G] [D] daté du 03 mai 2021 indique “il décrit des problèmes d’infiltrations d’humidité dans son logement” tandis que l’auscultation broncho-pulmonaire est normale. De même, le compte-rendu du docteur [C] [N] daté du 22 juin 2023 précise : “va mieux depuis qu’il ne réside plus dans son appartement déclare t il.”

Cependant, si les différentes pathologies de M. [G] [Z] constatées médicalement en 2020 et 2021 ne permettent pas d’établir un lien direct avec l’humidité du logement et les moisissures, il est indéniable qu’elles ont eu un impact néfaste sur sa santé d’autant qu’il est établi, selon le certificat médical du 03 mai 2021, que M. [G] [Z] a une hyperactivité bronchique, qu’il souffre d’asthme et d’allergie. L’humidité ambiante et la moisissure sont de nature à avoir majoré les difficultés de santé de M. [G] [Z].

Pour autant, les prétentions indemnitaires de M. [G] [Z] apparaissent quelque peu excessives au regard de l’intensité du trouble telle qu’elle résulte de l’analyse des pièces produites.

De plus, il résulte de ce qui précède que M. [G] [Z] a concouru à la réalisation de son préjudice en refusant de laisser intervenir la SA Auvergne Habitat pour remédier aux infiltrations en janvier 2020.

S’agissant des oedèmes aux jambes, les certificats médicaux produits ne permettent pas d’établir un lien entre la pathologie de M. [G] [Z] et la baignoire sur laquelle ce dernier allègue s’être cogné jusqu’à son remplacement par la SA Auvergne Habitat en 2015. De plus,les photographies produites ne sont pas datées et sont insuffisantes à elles seules à établir un lien de causalité avec une quelconque faute de la SA Auvergne Habitat. D’autant qu’il faut noter que la bailleresse a fait remplacer ladite baignoire selon facture datée du 16 mars 2015 de l’entreprise CARMONA, alors qu’elle n’y était pas contrainte. Par ailleurs, il convient de remarquer qu’il est aussi indiqué dans le certificat médical daté du 03 mai 2021 que M. [G] [Z] a des oedèmes des membres inférieurs, soit plus de 6 ans après le remplacement de la dite baignoire.

Ainsi, il convient de limiter le montant de son préjudice et d’allouer à M. [G] [Z] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts que devra lui verser la SA Auvergne Habitat .

S’agissant du préjudice moral invoqué en raison de l’inaction de la SA Auvergne Habitat pour remédier aux infiltrations, il ressort des pièces versées au débat que ce n’est qu’ en janvier 2020 que M. [G] [Z] a fait constater les problèmes d’infiltrations suivant procès-verbal de commissaire de justice daté du 28 janvier 2020 et qu’il en a averti la SA Auvergne Habitat le 23 janvier 2020, que suite à la commande des travaux le 13 février 2020, la société TOIT L’AUVERGNAT mandatée par le bailleur pour rechercher et réparer la fuite a contacté le locataire le 24 février 2020 et a indiqué que “ M. [G] [Z] ne souhaite pas que l’on intervienne au niveau des fuites existantes mais souhaite une réparation totale de la terrasse. Donc intervention à annuler” (pièce 9 adverse).

De plus, il ressort du rapport d’expertise du 23 mai 2023 que M. [G] [Z] a confirmé avoir refusé l’intervention (page 24).

Ainsi, il ne résulte pas des éléments du dossier que la SA Auvergne Habitat ait refusé de remédier aux désordres dénoncés par le locataire puisqu’elle a mandaté une entreprise pour réparer les fuites, de sorte que la preuve d’un manquement de nature à entraîner un préjudice moral n’est pas rapportée.

S’agissant du préjudice psychologique, M. [G] [Z] invoque une situation de harcèlement et menaces diverses de la part de son bailleur notamment pour une consommation d’eau.

Or, d’une part, il convient de constater que, suite au courrier daté du 05 juin 2015 de plusieurs voisins, la SA Auvergne Habitat n’a fait qu’enjoindre M. [G] [Z] dans son courrier daté du 13 juillet 2015 de respecter ses obligations de locataire pour qu’il procède au nettoyage et au débroussaillage du jardin privatif que ce dernier a négligé pendant plusieurs années.

D’autre part, les pièces 24 et 25 datées du 02 septembre 2021 et du 10 janvier 2022 produites par M. [G] [Z] ne font qu’informer le locataire d’anomalies lors de la télérelève de son compteur d’eau et qu’une consommation forfaitaire sera calculée en l’absence de réponse de sa part.

Ainsi, ces éléments ne permettent pas de caractériser un quelconque comportement fautif de la SA Auvergne Habitat. Il n’est versé aucune pièce probante sur ce point, M. [G] [Z] se contentant d’assertions.

Il convient donc de débouter M. [G] [Z] de sa demande d’indemnisation pour son préjudice psychologique.

Sur les autres demandes

M. [G] [Z] et la société AUVERGNE HABITAT succombant pour partie, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au regard des circonstances de la cause et de l’équité à l’endroit de l’une ou l’autre des parties, chacune conservant la charge de ses frais et de ses dépens.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [G] [Z] de sa demande d’ordonner au bailleur la réalisation des travaux préconisés par M. [S] dans les meilleurs délais ;

DEBOUTE M. [G] [Z] de sa demande de non paiement des loyers pendant les travaux ;

DEBOUTE M. [G] [Z] de sa demande de remboursement des 600 m3 d’eau utilisés pour le contrôle d’étanchéité dans le cadre de l’expertise ;

DEBOUTE M. [G] [Z] de sa demande de remboursement de la somme de 30 euros pour la consommation d’électricité utilisée pour les intervenants mandatés par le bailleur ;

DEBOUTE M. [G] [Z] de sa demande de remboursement de la somme de 500 euros en remboursement de ses meubles abîmés par l’humidité ;

CONDAMNE la SA AUVERGNE HABITAT à payer à M. [G] [Z] la somme de 1.507 € à titre d’indemnités outre intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SA AUVERGNE HABITAT à payer à M. [G] [Z] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de santé ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code civil ;

DIT que M. [G] [Z] et la société AUVERGNE HABITAT devront supporter chacun la charge de leurs dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection