TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00643 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JWV2

NAC : 5AC 0A

JUGEMENT

Du : 14 Octobre 2025

Monsieur [F] [Z]

Rep/assistant : M^e Pierre-nicolas DEVAUX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [H] [Z]

Rep/assistant : M^e Pierre-nicolas DEVAUX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [T] [N]

Rep/assistant : Maître Jacqueline VILLATTE de la SCP VILLATTE-DESSERT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 14 Octobre 2025

A :

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 14 Octobre 2025

A :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Audrey BESSAC, Juge des contentieux de la protection, assistée de [U] [D], auditrice de justice, d’Odile PEROL, faisant fonction de Greffier ; et de Sameh BENHAMMOUDA Greffier lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 04 Septembre 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 14 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

— Monsieur [F] [Z], demeurant 4 rue Ampère – 78440 GARGENVILLE

— Madame [H] [Z], demeurant 4 rue Goerges Clémenceau – 79130 SECONDIGNY

Représentés par M^e Pierre-nicolas DEVAUX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [T] [N], demeurant 29 rue de la Place d’Espagne – 63500 ISSOIRE

représentée par Maître Jacqueline VILLATTE de la SCP VILLATTE-DESSERT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 1er juillet 2000, Monsieur et Madame [M] ont donné à bail à Madame [T] [N] un logement situé 29 rue de la place d’Espagne à ISSOIRE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3.000 francs (640,92 euros aujourd’hui).

Madame [M] est décédée le 4 octobre 2020. Monsieur [F] [Z] et Madame [H] [Z], ses légataires universels, sont ainsi devenus propriétaires du bien litigieux.

Suivant jugement du 13 janvier 2022, le Juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand a notamment :

— constaté la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2000,

— suspendu les effets de la clause résolutoire,

— condamné Madame [N] à payer la somme de 1.875 euros à valoir sur l’arriéré locatif,

— autorisé Madame [N] à s’acquitter de cette somme par versement mensuel de 155 euros ( soit jusqu’au mois de décembre 2022).

Par acte en date du 9 octobre 2023, ils ont fait délivrer un congé pour reprise à Madame [N], prenant effet au 30 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2024, les consorts [Z] ont fait assigner Madame [N] afin de voir constater la validité du congé qu’ils ont fait délivrer.

Représentés par leur conseil lors de l’audience du 4 septembre 2025, les consorts [Z] sollicitent du juge des contentieux de la protection qu’il :

— constate la validité du congé signifié le 9 octobre 2023 à Madame [N],

— procède à la résiliation de plein droit du bail de Madame [N],

— déboute Madame [N] de l’ensemble de ses demandes,

— ordonne l’expulsion de Madame [N] ainsi que de celle de tout occupant de son chef des lieux qu’elle occupe, 29 place d’Espagne à ISSOIRE, avec si besoin le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur,

— condamne Madame [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit la somme de 640,92 euros à compter de la résiliation,

— condamne Madame [N] à leur payer la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Représentée par son conseil lors de l’audience, Madame [N] sollicite du juge des contentieux de la protection qu’il :

— juge recevable et bien fondée la contestation du congé pour reprise signifié le 9 octobre 2023 par Madame [N],

— constate que le bailleur ne justifie pas du caractère réel et sérieux du congé pour reprise et constitue un congé frauduleux,

— juge que le congé pour reprise signifié le 9 octobre 2023 à Madame [N] est dénué de motif réel et sérieux,

— juge nul et de nul effet le congé pour reprise en date du 9 octobre 2023,

— juge que le bail objet du litige se poursuit dans les mêmes conditions,

— condamne les consorts [Z] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif au congé dénué de motif réel et sérieux,

— déboute les consorts [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamne les consorts [Z] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamne les consorts [Z] aux entiers dépens,

— subsidiairement,

— lui accorde les plus larges délais pour libérer les lieux,

— déboute les consorts [Z] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, compte tenu de sa bonne foi,

— statue ce que de droit sur les dépens.

La décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS :

Sur la validité du congé :

Aux termes de l’article 15-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au K"https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=JORFTEXT000000889243&idArticle=LEGIARTI000006465242&dateTexte=&categorieLien=cid"premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l’égard de tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, Madame [N] communique le congé qui lui a été signifié par les consorts [Z] le 9 octobre 2023, lequel indique « ce congé est justifié par la volonté des demandeurs de reprendre le logement au bénéfice de Madame [Z] [H], née l 23/01/1960 à PARIS, propriétaire du bien, laquelle est actuellement domiciliée 4, rue Georges Clémenceau 79130 SECONDIGNY. Le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifiée par les éléments suivants : Madame [Z] souhaite déménager en Auvergne et s’y installer durablement ».

Les consorts [Z] versent aux débats un avis de valeur en date du 17 octobre 2024, portant sur le bien immobilier dont elle est également propriétaire et qu’elle occupe actuellement.

Ils communiquent également des éléments laissant supposer que Madame [N] n’entretient pas convenablement le bien, en omettant notamment de tailler la haie.

Néanmoins, le fait que Madame [N] n’ait pas taillé les haies dans les délais ne démontre pas que les consorts [Z] avaient un motif réel et sérieux pour reprendre le bien (dès lors qu’il n’évoquent pas la question de l’entretien du bien dans leur congé).

La seule raison invoquée pour justifier la délivrance du congé est le souhait de Madame [Z] de venir s’installer en Auvergne.

Néanmoins, mis à part l’avis de valeur portant sur le bien immobilier dans lequel elle vit, postérieur à la date pour laquelle le congé a été délivré, Madame [Z] ne verse aucun élément aux débats pour justifier de son intention de s’installer durablement en Auvergne (ni attestation de proches, ni attache en Auvergne…).

En conséquence, les demandeurs échouent à démontrer que le congé qu’ils ont fait délivrer à Madame [N] avaient bien un motif légitime et sérieux.

Ce dernier sera donc annulé.

Sur la demande d’indemnisation :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, «  Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le fait de lui avoir fait délivrer un congé sans motif réel et sérieux a nécessairement causé des tracas à Madame [N], cette dernière vivant dans les lieux depuis plus de 24 ans et ayant des problèmes de santé qui nécessitait une rééducation physique (suite à une opération).

En conséquence, les consorts [Z] seront condamnés à lui verser la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge n’en mette une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie par décision motivée.

Il conviendra de condamner les consorts [Z] aux dépens de l’instance.

Sur la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile :

En application de cet article, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, les consorts [Z] seront condamnés à verser à Madame [N] la somme de 1.000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en audience publique et en premier ressort,

ANNULE le congé délivré le 9 octobre 2023 par Monsieur [F] [Z] et Madame [H] [Z] à Madame [T] [N] ;

DIT que le contrat de bail ayant pris effet au 1er juillet 2000 se poursuit dans les mêmes conditions ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] et Madame [H] [Z] à verser à Madame [T] [N] la somme de 500 euros (cinq cents euros) en réparation de son préjudice moral ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] et Madame [H] [Z] à verser à Madame [T] [N] la somme de 1.000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] et Madame [H] [Z] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection