RÉBUPLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Des minutes du greffe du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand (Cour d’appel de […]) il est extrait littéralement ce qui suit : LNB/FC TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND Jugement N° 328
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE du 07 NOVEMBRE 2025
LE SEPT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, AFFAIRE N°:
N° RG 24/03028 N° Portalis dans le litige opposant : DBZ5-W-B71-JVFJ/Ch1c2
DU RÔLE GÉNÉRAL S.A.S. A2P INVEST’IMMO
[…] représentée par M^e François xavier AH AI, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
X S.A.S. A2P INVEST’IMMO
ET:
Madame Y, Z, AA AB Contre: 6 b rue de la Prade
63118 CEBAZAT Y, Z, AA représentée par la SARL TRUNO & ASSOCIES, avocats au AB barreau de CLERMONT-FERRAND AC AD
Monsieur AC AD
8, chemin des Barelles
63119 CHATEAUGAY représenté par la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
DÉFENDEURS
Lors de l’audience de plaidoirie du 08 Septembre 2025: Grosse:
M^e François xavier AH AI Après avoir constaté l’absence d’opposition des avocats, le la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES tribunal a tenu l’audience en juge rapporteur, composé de : la SARL TRUNO & ASSOCIES
Madame Laura NGUYEN BA, Juge,
Copies : assistée, lors de l’appel des causes de Madame Fanny M^e François xavier AH AI CHANSÉAUME, Greffier. la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES la SARL TRUNO & ASSOCIES
Lors du délibéré le tribunal composé de :
Dossier Madame Laura NGUYEN BA, Juge,
Madame Virginie THUEIL-DIF, Vice-présidente, Madame Julie AMBROGGI, Juge
Après avoir entendu en audience publique du 08 Septembre 2025 un magistrat en son rapport et les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique en date du 26 octobre 2022, établi par Maître Virginie GUESNE-ROTAT, notaire à […], Madame Y AB, venderesse et la S.A.S. A2P INVEST IMMO, société acquéreuse, ont conclu un compromis de vente portant sur parcelle de terrain située à […], […], parcelle cadastrée AB753, moyennant le versement d’une somme globale de 310 000 €.
Ce compromis de vente comprenait notamment des conditions suspensives particulières d’obtention de trois permis de construire, d’obtention de toutes autorisations d’urbanisme nécessaires pour la création de trois lots sans équipement commun, de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur et enfin de l’accord des propriétaires des parcelles cadastrées AB636 et AB639 à l’effet de constituer toutes servitudes nécessaires à la viabilisation du terrain objet du compromis.
Par avenant du 10 novembre 2022, le prix de vente a été porté à la somme de 325 000 €.
Par avenant du 17 janvier 2024, les parties ont convenu d’une modification des délais prévus au compromis de vente initial, dans les conditions suivantes :
Dans le cadre de la condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur, un délai fixé au plus tard au 25 janvier 2024 a été convenu pour le dépôt des demandes de prêt ; Dans ce même cadre, il a été convenu que la condition suspensive devrait être réalisée au plus tard le 11 mars 2024; La réitération de l’acte authentique a été fixée au plus tard le 31 mars
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2024.
Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 19 mars 2024 et avisée le 21 mars 2024, Madame Y MALGÖRN a indiqué au gérant de la S.A.S. A2P INVEST IMMO qu’elle entendait refuser sa demande de délai, présentée par suite d’une visite faite dans la semaine et qu’elle ne souhaitait plus poursuivre la transaction avec lui, visant notamment la clause de condition suspensive insérée au compromis de vente.
Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 27 mars 2024 et distribuée le 29 mars 2024, la S.A.S. A2P INVEST IMMO a contesté la décision de Madame Y AB, exposant sa version des faits et indique avoir pris note de sa demande de mettre fin au contrat qui les lie jusqu’au 31 mars 2024 et qu’elle serait déliée de ses engagements à compter du 1 avril 2024. Elle a ajouté qu’elle lui indiquerait la suite qu’elle donnerait quant à une demande de remboursement des frais occasionnés par les démarches effectuées dans le cadre de cette transaction et des dommages-intérêts subis.
Le différend entre les parties s’est, par la suite, cristallisé, celles-ci échangeant par l’intermédiaire de leurs conseils respectifs.
Par ailleurs, suivant acte authentique établi par Maître Justine BLEUZE, notaire à […], le 11 juillet 2024, Madame Y AB a vendu à Monsieur AC AD et à Madame AF AG son terrain situé à
[…], […], parcelle cadastrée AB789, issue d’une division parcellaire de la parcelle cadastrée AB753 (division en deux lots distincts AB788 et AB789, effectuée le 15 mai 2024). La vente a été conclue moyennant le prix de 192 711 €. Il était indiqué dans l’acte qu’elle intervenait par suite de la conclusion d’une promesse de vente intervenue le 5 avril 2024.
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Estimant qu’elle avait été trompée par Madame Y AB, sa cocontractante et par Monsieur AC AD, en ce qu’ils auraient négocié avant la rupture des relations contractuelles entre elle et la tendresse, la S.A.S. A2P INVEST’IMMO a, par actes de commissaire de justice, signifiés le 22 juillet 2024, fait assigner Madame Y AB et Monsieur AC AD devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement de diverses sommes et notamment de la clause pénale insérée au compromis de vente.
Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 24 janvier 2025, la S.A.S. A2P INVEST’IMMO demande, au vu des articles 1103, 1231-5, 1200 et 1240 du code civil, de:
Juger que Madame AB a délibérément manqué à ses obligations contractuelles ; Condamner Madame AB à lui payer et porter la somme de 31 000 € à titre de clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2024, date de réception de la mise en demeure de payer du conseil de l’acquéreur ;
Juger que Monsieur AD s’est délibérément rendu complice de la
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violation du contrat en signant un compromis à son profit pour un prix supérieur avec Madame AB;
Juger qu’il est tenu à réparation intégrale du préjudice subi ; Condamner Monsieur AD à lui payer et porter la somme de
46 073,40 € en réparation du préjudice causé, dont 31 000 € in solidum avec Madame AB; Condamner in solidum Madame AB et Monsieur AC
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AD à lui payer et porter une indemnité de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître AH AI pour ceux dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision suffisante ; Débouter Madame AB et Monsieur AD de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions présentées à titre de défense au fond et de demandes reconventionnelles ;
Juger n’y avoir lieu à déroger à l’exécution provisoire de plein droit.
Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 15 avril 2025, Madame Y AB demande, au vu des articles 1101 et suivants et 1304-3 alinéa 1er du code civil, de :
Débouter la société A2P INVEST’IMMO de l’intégralité de ses
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demandes ;
A titre reconventionnel, condamner la société A2P INVEST’IMMO à
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payer à Madame Y AB une somme de 31 000 €; En tout état de cause, condamner la société A2P INVEST’IMMO à payer à Madame Y AB une indemnité de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ; Rejeter toute demande plus ample ou contraire ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.
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Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 14 mai 2025. Monsieur AC AD demande, au vu des articles 1240 et 1241 du code civil, de :
Débouter la société A2P INVEST’IMMO de toutes ses demandes dirigées contre lui ;
Condamner la société A2P INVEST’IMMO à lui payer à Monsieur AC AD la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamner la société A2P INVEST’IMMO à lui payer la somme de 1500
€ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi ; Condamner la société A2P INVEST’IMMO à lui payer la somme de 4000
€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société A2P INVEST’IMMO aux dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures précitées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure est intervenue le 2 juin 2025 selon ordonnance du même jour.
L’affaire a été évoquée à l’audience collégiale du 8 septembre 2025 et mise en délibéré au 7 novembre 2025.
DISCUSSION
Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou «< constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Sur les demandes de la S.A.S. A2P INVEST’IMMO
Sur les demandes formées contre Madame Y AB
Sur les moyens des parties
La S.A.S. A2P INVEST IMMO soutient que la clause pénale insérée au compromis de vente doit s’appliquer en ce que Madame Y AB a mis fin au contrat de manière fautive; qu’elle lui avait expressément indiqué, par courriel du 22 février 2024 que le bien immobilier pouvait être acquis en < cash
->; que la condition suspensive n’est stipulée qu’en faveur de l’acquéreur; que la venderesse n’a pas respecté les stipulations contractuelles qui prévoyaient une mise en demeure préalable.
Par ailleurs, elle fait valoir qu’elle a accompli de nombreuses démarches en vue de la viabilisation du terrain et de la division de la parcelle (dépôts de permis de construire; demandes d’autorisation de division en plusieurs lots, à plusieurs reprises, en raison des changements d’avis de Madame Y AB sur le nombre de lots à prévoir, à savoir trois, puis cinq, puis de nouveau trois et de préférence deux ; frais auprès d’un géomètre, etc.) ; que les relations entre les parties étaient cordiales et qu’elles échangeaient de manière informelle entre elles que Madame Y AB a toujours été informée ; qu’elle a manqué de bonne foi dans les relations contractuelles, en ce que la rupture de celles-ci pour non réalisation de la condition suspensive n’était qu’un prétexte, la vendcresse négociant parallèlement avec Monsieur AC AD ; que Madame Y AB a rompu de manière fautive les négociations avec elle-même, au sens de l’article 1112 du code civil.
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Elle ajoute que des manœuvres ont été réalisées en concertation entre, d’une part, Madame Y AB et, d’autre part, Monsieur AC AD et sa compagne Madame AF AG (non partie à la procédure), ainsi qu’avec Maître MARTY, son amie et notaire, qui avait été contactée pour la vente litigieuse du 22 juillet 2024 et s’est finalement retirée ; que Monsieur AC AD savait qu’un projet d’acquisition était en cours, dans la mesure où il l’avait contactée en vue d’acquérir un lot, mais s’était vu opposer un refus, n’étant pas prioritaire ; que ces manœuvres ont permis à Madame Y AB de réaliser une plus-value et de vendre deux lots, dont l’un à Monsieur AC AD et Madame AF AG, en tirant profit de toutes les démarches qu’elle a accomplies à perte.
Madame Y AB conteste les dires de la S.A.S. A2P
INVEST IMMO, faisant valoir qu’elle n’a jamais reçu le courriel du 22 février 2024 et qu’en tout état de cause le compromis de vente prévoyait un formalisme spécifique pour faire connaître une renonciation à la condition suspensive; qu’au vu de la rédaction de la clause, elle n’était pas tenue à mise en demeure préalable, celle-ci ne concernant que la demande de justification du dépôt des demandes de prêts; que la clause est claire et qu’elle peut se considérer comme déliée à compter du 11 mars 2024, en l’absence de justification de l’obtention d’un prêt ou d’un refus de prêt ; qu’elle n’a pas manqué de bonne foi, la vente ayant été conclue avec Monsieur AC AD et sa compagne Madame AF
AG, une fois qu’il a été mis fin à la relation contractuelle avec la S.A.S. A2P INVEST’IMMO.
Monsieur AC AD nie toute collusion avec Madame Y
AB et appuie les dires de celles-ci. Il conteste également les propos de la S.A.S. A2P INVEST IMMO concernant sa compagne et toutes manœuvres préalables à la vente.
Sur le fond
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L’article 1112 du code civil dispose que « L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. ».
L’article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
- refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
· demander réparation des conséquences de l’inexécution.
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Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »,
Par ailleurs, l’article 1304-3 du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
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L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation, ».
L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».
Les parties développent longuement l’historique des faits et des négociations contractuelles qui ont pu intervenir entre elles, n’ayant pas la même interprétation des événements. Le tribunal s’en tiendra aux faits constants et aux pièces versées aux débats pour fonder son appréciation.
La S.A.S. A2P INVEST IMMO demande l’application de la clause pénale suivante, figurant dans le compromis de vente :
« STIPULATION DE PENALITE
Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de TRENTE ET UN MILLE EUROS (31 000,00 EUR) à titre de dommages- intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. ».
Il convient de s’attacher à l’interprétation de la clause de condition suspensive insérée au compromis de vente, dans sa version prévue par le dernier avenant du 17 janvier 2024. Cette clause prévoit les stipulations suivantes :
« 3/ Condition suspensive d’obtention de prêt Le présent compromis est également consenti sous la condition suspensive de l’obtention par l’ACQUEREUR d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :
Ouverture d’une ligne de crédit : Organisme prêteur : tout organisme bancaire de son choix.
Montant maximum de la somme empruntée : UN MILLION TROIS CENT MILLE EUROS (1 300 000,00 EUR) : Durée maximale de remboursement: 24 mois. Taux nominal d’intérêt maximum: EURIBOR -3% l’an (hors assurances).
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.
I – Obligation de l’ACQUEREUR vis-à-vis du crédit sollicité L’ACQUEREUR s’oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard le 25 janvier 2024 et à justifier au VENDEUR de ce dépôt par tous moyens utiles lettre ou attestation.
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A défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti le VENDEUR aura la faculté de demander à l’ACQUEREUR par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt.
Dans le cas où l’ACQUEREUR n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l’accusé de réception, le VENDEUR pourra se prévaloir de la résolution des présentes. L’ACQUEREUR devra informer, sans retard le VENDEUR de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive. II – Réalisation de la condition suspensive
La réalisation de cette condition suspensive résultera de la production d’une lettre d’accord du ou des établissements bancaires sollicités.
Cette condition suspensive devra être au plus tard le 11 mars 2024.
L’ACQUEREUR devra justifier au VENDEUR de l’acceptation ou du refus de ce(s) prêt(s), par pli recommandé adressé au plus tard le dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus. Dans le cas où l’ACQUEREUR n’aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par suite, le VENDEUR retrouvera son entière liberté mais l’ACQUEREUR ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait, à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au VENDEUR en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.
L’ACQUEREUR déclare qu’il n’existe à ce jour, aucun obstacle de principale obtention des financements qu’il envisage de solliciter. »
Contrairement à ce que fait valoir la S.A.S. A2P INVEST’IMMO, la clause ne peut s’interpréter comme imposant à Madame Y AB de mettre en demeure l’acquéreur, de manière préalable, par courrier recommandé, lorsqu’il est question de réalisation de la condition suspensive (II de la clause). En effet, cette obligation de mise en demeure qui pèse sur le vendeur ne s’applique que s’il use de la faculté lui étant octroyée par le I de ladite clause, tendant à obtenir justification du dépôt de la demande de prêt par l’acquéreur.
En l’occurrence, Madame Y AB n’a pas usé de cette faculté. Elle a simplement tiré les conséquences prévues au II de la clause.
Les parties débattent sur l’existence d’une renonciation effective par l’acquéreur à la condition suspensive d’obtention du prêt, ce qui permettrait de remettre en cause ce point.
Il convient de se référer au compromis initial, dont le surplus des clauses reste inchangé.
Le compromis du 26 octobre 2022 prévoit, en page 6 :
< La non réalisation d’une seule de ces conditions [suspensives], pouvant être invoquée par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé.
Toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt.
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La partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d’y renoncer tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. Dans ce cas, cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé, électronique ou non, adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation. »
En l’espèce, il est produit un courriel du 22 février 2024, que Madame Y AB conteste avoir reçu, alors que son adresse e-mail semble être portée en destinataire.
Plusieurs points sont à observer :
- Il n’est pas versé aux débats d’accusé de réception qui permettrait de considérer que la défenderesse a reçu de manière certaine ledit courriel ; Il n’est pas indiqué, dans ce message, que la société entend expressément renoncer à la condition suspensive stipulée à son profit, mais simplement que son gérant a pu se « débrouiller », la société ayant les fonds pour acheter le terrain «< cash » ;
Il est question d’une nouvelle négociation de délais, au moins pour laisser le temps au gérant de déposer une demande de division en deux lots, pour des motifs de TVA, selon ses dires ; A supposer que le courriel ait bien été reçu par Madame Y AB, la S.A.S. A2P INVEST IMMO n’est pas en mesure de fournir la preuve d’un quelconque accord de la venderesse sur unc modification des délais prévus dans le dernier avenant; Enfin, si ce message devait être interprété comme une renonciation claire au bénéfice de la clause, alors il ne pourrait être que constaté que celle-ci n’a pas été présentée selon les formes expressément prévues de manière contractuelle entre les parties, le contrat faisant leur loi.
En conséquence, le tribunal considère que la S.A.S. A2P INVEST IMMO ne rapporte pas la preuve d’une renonciation à la condition suspensive prévue au contrat, dans les formes et les délais convenus entre les parties, de sorte que le II de la clause doit trouver application, Madame Y AB étant libre de lui notifier, sans mise en demeure préalable, à l’expiration d’un délai de cinq jours suivant le 11 mars 2024, la caducité du compromis, en l’absence de justification de la réalisation de la condition suspensive, par l’obtention ou le refus d’un prêt. En l’espèce, Madame Y AB a respecté ce délai et lui a notifié la caducité du compromis, selon les formes requises.
Par ailleurs, il y a lieu de relever que :
La S.A.S. A2P INVEST IMMO ne démontre pas que les revirements concernant le nombre de lots à diviser étaient du fait de Madame Y
AB;
En tout état de cause, cette situation est indifférente dans le cadre de
l’appréciation du présent litige, ces modifications étant intervenues dans le cadre des négociations contractuelles et la venderesse ayant expressément accepté de repousser la date de réitération de la vente ; La S.A.S. A2P INVEST IMMO ne démontre pas avoir déposé une quelconque demande de prêt, même avant le mail litigieux du 22 février 2024, que Madame Y AB conteste avoir reçu ; Le courriel de la SOCIETE GENERALE qu’elle produit, en date du 23 mai 2024, est sur ce point, non probant, dès lors que son conseiller évoque un « dossier » sans aucune référence en termes de montant ou de nature du bien financé, alors même que la société est professionnelle de l’immobilier et peut avoir plusieurs projets en cours:
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Si ce courriel de la banque devait être considéré comme portant sur le bien immobilier litigieux, il tendrait à indiquer qu’au 23 mai 2024, la S.A.S. A2P INVEST IMMO n’avait toujours pas informé son conseiller de son souhait de ne plus recourir à un prêt immobilier, puis de l’échec du projet ; La S.A.S. A2P INVEST’IMMO ne démontre pas qu’elle avait effectivement la capacité financière d’acquérir le bien litigieux par le versement de fonds personnels, sans nécessité de recourir à un emprunt.
Plus spécifiquement, s’agissant de la mauvaise foi contractuelle alléguée, celle-ci ne saurait être retenue, dès lors que Madame Y AB était tout à fait libre de contracter avec la personne de son choix, une fois déliée de son engagement envers la S.A.S. A2P INVEST’IMMO.
Or, la promesse de vente signée avec Monsieur AC AD et sa compagne n’est intervenue que postérieurement à la rupture des relations contractuelles, à savoir au début du mois d’avril 2024.
Si cette date est proche et pouvait interroger la S.A.S. A2P INVEST’IMMO sur l’existence de négociations parallèles entre sa venderesse et un tiers, avant l’expiration du délai laissé pour la réalisation de la condition suspensive, il y a lieu de remarquer qu’aucune stipulation ne venait contraindre Madame Y AB à renoncer à toute discussion avec un potentiel autre acquéreur du bien, avant la rupture des relations contractuelles.
Sa mauvaise foi ne peut résulter de ce simple fait, alors qu’aucune manœuvre tendant à faire échec à la vente n’est caractérisée en l’espèce, Madame Y AB tirant simplement les conséquences des clauses insérées au contrat.
Aucune rupture abusive des négociations n’est ainsi caractérisée, au sens de l’article 1112 du code civil.
Il est rappelé que la S.A.S. A2P INVEST’IMMO est professionnelle de l’immobilier et qu’elle a régulièrement signé le compromis qui prévoyait des obligations la concernant, quant à la justification de ses démarches en vue d’un financement et quant aux formes à respecter pour en justifier ou pour renoncer à la condition suspensive.
Pour l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de débouter la S.A.S. A2P INVEST IMMO, aucune faute de la venderesse n’étant prouvée et celle-ci ne pouvant être considérée comme responsable de l’échec de la vente.
Sur les demandes formées contre Monsieur AC AD
La S.A.S. A2P INVEST IMMO agit contre Monsieur AC AD, qu’elle considère fautif, du fait d’une collusion alléguée avec Madame Y AB, pour faire échec à la vente.
Les allégations portées sur Monsieur AC AD ne sont pas davantage établies, une seule attestation rapportant des propos qui auraient été tenus étant insuffisante sur ce point. De même, l’existence de relations de travail ou professionnelles entre Madame AF AG, non partic à la procédure ct une notaire, non davantage partie à la procédure et tiers à l’acte de vente litigieux, n’ont pas pour effet de justifier de l’existence d’une faute commise par Monsieur AC AD.
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En tout état de cause, en l’absence de faute de la venderesse, qui n’a pas rompu de manière abusive les relations contractuelles l’unissant avec la S.A.S. A2P
INVEST IMMO, la faute de son nouvel acquéreur ne saurait être caractérisée d’une quelconque manière, la condition suspensive étant réputée accomplie, du fait de la S.A.S. A2P INVEST IMMO, laquelle y avait intérêt et en a empêché son accomplissement.
Les demandes formées contre Monsieur AC AD sont donc rejetées, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les frais effectivement engagés par la S.A.S. A2P INVEST’IMMO, lesquels sont, au demeurant, contestés, tant dans leur principe (au vu des stipulations du compromis les laissant à la charge de l’acquéreur) que dans leur montant, par le défendeur.
Sur la demande reconventionnelle de Madame Y AB
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés. formés et exécutés de bonne foi.
La réalisation de la vente n’ayant pu aboutir en raison de la défaillance de l’acquéreur, le vendeur est en droit de réclamer l’application de la clause pénale.
Selon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, le juge a la faculté de modérer, voire d’augmenter la clause pénale s’il apparait que celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire.
Le caractère dérisoire ou excessif de la clause pénale aux termes des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, doit s’apprécier au regard de l’absence de réalisation du compromis remettant les parties dans l’état antérieur à celui-ci.
Les parties ont contradictoirement fixé entre elles, dans le compromis, une clause pénale arrêtée à 31 000 €, ce qui correspond à 10% du montant du prix de vente initialement prévu. Les parties ont donc fixé forfaitairement et de manière anticipée le montant des dommages-intérêts dus par l’une des parties à l’autre en cas d’inexécution de ses obligations contractuelles.
Pour rappel, la clause est ainsi libellée :
« STIPULATION DE PENALITE
Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de TRENTE ET UN MILLE EUROS (31 000,00 EUR) à titre de dommages- intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. ».
Au vu de ce qui précède, il est considéré que la condition suspensive est réputée accomplie, en application de l’article 1304-3 du code civil, dans la mesure où la S.A.S. A2P INVEST’IMMO, qui y avait intérêt, y a fait obstacle.
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Ainsi qu’il l’a été indiqué, elle ne justifie pas de ses démarches visant à l’obtention de prêts ou du fait qu’elle aurait été, comme elle le soutient, en capacité de régler la somme sans le soutien d’un emprunt bancaire. Tirant les conséquences de l’absence de justificatif, Madame Y AB a mis fin à leurs relations contractuelles.
Au vu des dispositions sus rappelées et de la formulation de la clause pénale insérée au compromis de vente, le tribunal a la faculté de modérer la pénalité convenue entre les parties.
En l’espèce, Madame Y AB ne conteste pas avoir réalisé deux ventes, peu après la rupture des relations contractuelles avec la demanderesse, en pouvant obtenir une somme plus conséquente, in fine, par rapport au prix global qui était convenu avec la S.Â.S. A2P INVEST IMMO.
A ce titre, il apparaît que la promesse de vente conclue avec Monsieur AC AD et sa compagne est intervenue seulement quelques jours après son courrier à l’attention de la demanderesse et suivant l’expiration du délai convenu pour justifier de la réalisation de la condition suspensive. Elle a pu trouver rapidement un acquéreur de remplacement et a vendu son bien de manière effective en juillet 2024.
Cette situation amène la juridiction à considérer qu’il serait manifestement disproportionné de faire application de la clause pénale et du montant convenu, sans aucune modération, au vu du préjudice subi, minime.
Au vu de ce qui précède, le préjudice subi par Madame Y AB peut être évalué à la somme de 100 €. La S.A.S. A2P INVEST IMMO est condamnée au paiement de ladite au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente.
Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur AC AD
En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer.
Il appartient à celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.
Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive
L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.
En l’espèce, si la S.A.S. A2P INVEST’IMMO succombe dans ses prétentions, il appartient à Monsieur AC AD de rapporter la preuve d’un abus dans l’exercice de son droit d’agir en justice à son encontre. Une telle preuve n’est pas rapportée et le tribunal observe que la demanderesse pouvait s’interroger sur le contexte de la conclusion de la vente litigieuse entre Madame Y AB et Monsieur AC AD, alors même qu’une promesse de vente était signée quelques jours sculement après la fin des relations contractuelles l’unissant à la venderesse.
Cette demande est rejetée.
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Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral
En l’occurrence, la faute de la S.A.S. A2P INVEST IMMO n’est pas rapportée, non plus qu’un quelconque préjudice moral, le tribunal observant que Madame AF AG, au nom de laquelle sont évoqués des propos qui seraient diffamatoires, n’est pas partie à la procédure.
La demande est rejetée.
Sur les mesures accessoires
La S.A.S. A2P INVEST IMMO succombant au principal, elle sera condamnée au paiement des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
En outre, il y a lieu de condamner la S.A.S. A2P INVEST IMMO à payer à Madame Y AB et Monsieur AC AD une somme que l’équité commande de fixer à 2000 € chacun, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, l’exécution provisoire s’applique de droit à la présente décision, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,
DEBOUTE la S.A.S. A2P INVEST IMMO de sa demande tendant à voir condamner Madame Y AB à lui payer et porter la somme de 31 000 € à titre de clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2024;
DEBOUTE la S.A.S. A2P INVEST IMMO de sa demande tendant à voir condamner Monsieur AC AD à lui payer et porter la somme de 46 073,40 € en réparation du préjudice causé, dont 31 000 € in solidum avec Madame Y AB;
CONDAMNE la S.A.S. A2P INVEST IMMO à verser à Madame Y
AB la somme de 100 € (cents euros) au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente ;
DEBOUTE Monsieur AC AD de sa demande tendant à voir condamner la S.A.S. A2P INVEST IMMO au paiement d’une somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
DEBOUTE Monsieur AC AD de sa demande tendant à voir condamner la S.A.S. A2P INVESTIMMO au paiement d’une somme de 1500 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
DEBOUTE la S.A.S. A2P INVEST IMMO de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
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CONDAMNE la S.A.S. A2P INVEST IMMO à payer à Madame Y AB la somme de 2000 € (deux mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la S.A.S. A2P INVEST’IMMO à payer à Monsieur AC AD la somme de 2000 € (deux mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la S.A.S. A2P INVEST’IMMO aux dépens;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le président et le greffier
LE GREFFIER LE PRESIDENT
En conséquence, la République française mande et ordonne
A tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre
Aux procureurs ginéraux et aux procureurs de la République ladite décision à exécution, Près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main. A tous commandants et officiers de la force publique de prêtor
main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de qual, la présente décision a été signée
Pour le directeur de greffe, le 07.11.25 par le président et le greffier.
DICIAIRE
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