N° RG 25/00642 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FS3S

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SELESTAT

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 1]

N° RG 25/00642 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FS3S

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

SACA DOMIAL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par [O] [N], gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir,

À l’encontre de :

DÉFENDEURS

Monsieur [A] [V]

né le 13 Février 1969 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [V]

née le 13 Septembre 1985 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

comparante,

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Leïla LABBEN,

Greffière lors de l’audience : Martine MUSIALOWSKI

Greffière lors du prononcé : Alexandra VEIT

DÉBATS

À l’audience publique du lundi 02 mars 2026.

JUGEMENT

réputé contradictoire et prononcé en premier ressort, par mise à disposition publique au greffe le 27 avril 2026 à partir de 14 heures, les parties présentes en ayant été avisées lors des débats, et signé par Leïla LABBEN, présidente, et Alexandra VEIT, greffière placée,

* Copie exécutoire délivrée le 27 AVRIL 2026

à :

— SACA DOMIAL LS

* Copie simple délivrée le 27 AVRIL 2026

à :

[A] [V]

[J] [V] LS

********

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2024, la société DOMIAL a donné à bail, prenant effet le 30 septembre 2024 à Madame [F] [V] et Monsieur [A] [V] un logement et un garage situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 659,53 euros, et 65,78 euros de provisions sur charges et 40 euros de loyer pour le garage.

Par la suite, les locataires se sont montrés défaillants dans l’exécution de leurs obligations.

Ainsi, par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, la société DOMIAL a fait signifier aux époux [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3135,04 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 mai 2025 et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance sur les risques locatifs.

Par notification électronique du 11 juillet 2025, la société DOMIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Face à l’inertie des locataires, la société DOMIAL a, par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025, fait assigner les époux [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire concernant le logement et le garage,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail concernant le logement et le garage ,

— ordonner l’expulsion des époux [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la production par les époux [V] de l’attestation d’assurance contre le risque locatif en cours de validité et à défaut, les condamner solidairement à payer une astreinte de 1 euro par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir,

— condamner solidairement en quittance et deniers les époux [V] au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 6809,67 euros au titre de la dette locative arrêtée au 05/09/2025,

* 841,56 euros au titre des loyers courants à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à résiliation des baux outre l’indexation annuelle des loyers,

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel éventuellement révisé et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

* les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Bas-Rhin le 24 septembre 2025.

À l’audience du 02 mars 2026, la société DOMIAL représentée par Madame [O] [N] munie d’un pouvoir, reprend les termes de l’assignation en actualisant les sommes dues à hauteur de 5934,35 euros.

La société DOMIAL fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les époux [V] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 16 mai 2025 et sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qu’ils n’ont pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail.

Elle rappelle que des délais de paiement avaient été négociés lors de l’audience du 17 novembre 2025 et qu’ils n’ont pas été respectés par les époux [V].

Madame [F] [V], ne conteste pas le principe de la dette. Elle bénéficie de délais de paiement à hauteur de 170 euros par mois en plus des loyers et sollicite le maintien de ces modalités.

Elle indique avoir fait une demande d’aide auprès de son employeur et avoir transmis l’attestation d’assurance à la société DOMIAL.

Monsieur [A] [V], bien que régulièrement assigné, selon les dispositions de l’article 653 du code de procédure civile ne comparaît pas et n’est pas régulièrement représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été transmis à la société DOMIAL lors de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [A] [V] qui a été assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs , la société DOMIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société DOMIAL aux fins de constat de résiliation du bail ou de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit à l’expiration d’un délai de six semaines.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 16 mai 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 27 juin 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 25 septembre 2024 à compter du 28 juin 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [V] et Monsieur [A] [V] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1709 du même code prévoit que « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. »

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 septembre 2024, du commandement de payer délivré le 16 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 02 mars 2026 que la société DOMIAL rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement les époux [V] à payer à la société DOMIAL la somme de 3986,68 euros, au titre des sommes dues au titre des loyers et charges au 28 juin 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire.

En application des articles 1344-1 et 1231-7 du code civil, l’intérêt légal court à compter du commandement de payer du 16 mai 2025 sur la somme de 3135,04 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [F] [V], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière.

Elle indique exercer en qualité de stagiaire aide-soignante et percevoir en moyenne 2500 euros nets mensuels.

Elle produit également :

— une attestation émanant de la CAF du mois de novembre 2025 selon laquelle elle perçoit 196,08 euros au titre de prestations sociales et familiales ;

— le bulletin de salaire de Monsieur [A] [V] qui a repris une activité temporaire le 14 janvier 2026 pendant une semaine.

Elle indique avoir deux enfants à charge, souhaiter se maintenir dans le logement, elle sollicite des délais de paiement et propose d’apurer sa dette par des versements mensuels de l’ordre de 170 euros en sus du loyer et des charges courants.

Elle indique avoir, en outre, sollicité une aide particulière de son employeur.

Les époux [V] apparaissent donc en mesure de régler la dette locative.

Il ressort des éléments communiqués que les époux [V] ont partiellement repris le paiement du loyer et des charges et notamment au mois de juin 2025 (399 euros), octobre 2025 (859,56 euros), novembre 2025 (1700 euros), décembre 2025 (960 euros).

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder aux époux [V] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion des époux [V] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 24 septembre 2024 a été signifié par commissaire de justice en date du 16 mai 2025.

Les locataires ont justifié de la souscription d’un contrat d’assurance.

Il n’y a donc pas lieu de constater la résiliation du bail pour ce motif.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 juin 2025, les époux [V] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement les défendeurs à son paiement à compter du 28 juin 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement par les défendeurs.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce il convient de condamner les époux [V] solidairement aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, il apparaît équitable de condamner solidairement les époux [V] à payer à la société DOMIAL la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de la société DOMIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 septembre 2024 entre la société DOMIAL d’une part, et Madame [F] [V] et Monsieur [A] [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 28 juin 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement en quittance et deniers Madame [F] [V] et Monsieur [A] [V] à payer à la société DOMIAL la somme de 3986,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mai 2025 sur la somme de 3135,04 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation du 23 septembre 2025,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Madame [F] [V] et Monsieur [A] [V] à compter du 28 juin 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 841,56 euros,

CONDAMNE en quittance et deniers solidairement Madame [F] [V] et Monsieur [A] [V] à payer à la société DOMIAL l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 juin 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des paiements déjà intervenus,

ACCORDE un délai à Madame [F] [V] et Monsieur [A] [V] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [F] [V] et Monsieur [A] [V] à s’acquitter de la dette en 35 fois, en procédant à 35 versements de 170 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [F] [V] et Monsieur [A] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONSTATE la souscription d’une assurance sur les risques locatifs par Madame [F] [V] et Monsieur [A] [V] ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner la production par les époux [V] de l’attestation d’assurance contre le risque locatif en cours de validité ;

REJETTE la demande de condamnation solidaire des époux [V] à payer une astreinte de 1 euro par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir pour non transmission de l’attestation d’assurance,

CONDAMNE solidairement Madame [F] [V] et Monsieur [A] [V] à payer à la société DOMIAL la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Madame [F] [V] et Monsieur [A] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 mai 2025,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière

La Présidente