RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 433/25JCP

N° RG 25/00091 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPSC

JUGEMENT DU 21 Août 2025

Entre :

S.A. CLESENCE

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Mme [G], comparante munie d’un pouvoir

Et :

Monsieur [Y] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant

Madame [X] [W] [O]

[Adresse 3]

Chez Mme [B] [V]

[Localité 7]

non comparante – représentée par Mr [W] [Y] muni d’un pouvoir.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me LE BOURDAIS LEFER

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 26 Juin 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 21 Août 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

*

copies le 22/08/25 à CLESENCE et àMr et Mme [W]

N° RG 25/00091 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPSC – jugement du 21 Août 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2023, avec prise d’effet au 26 septembre 2023, la société CLESENCE, Groupe ActionLogement, bailleur, a consenti Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [W] née [O], preneurs, un bail d’habitation portant sur un logement n°B105 situé [Adresse 5] [Adresse 8] à [Localité 6], moyennant un loyer brut mensuel en principal payable à terme échu, charges en sus, de 611,98 euros, complété d’un contrat d’entretien général IMPEC de 10,50 euros mensuels.

Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2023, avec prise d’effet au 26 septembre 2023, la société CLESENCE, Groupe ActionLogement, bailleur, a par ailleurs consenti à Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [W] née [O], preneurs, un contrat de location d’une aire de stationnement n°7 dans un parking en sous-sol situé [Adresse 5] [Adresse 8] à [Localité 6], moyennant un loyer brut mensuel payable à terme échu de 30 euros.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers, le bailleur a fait délivrer le 20 novembre 2024 à Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [W] un commandement de payer les loyers et charges du logement principal et de l’aire de stationnement, visant la clause résolutoire des baux, portant sur la somme en principal de 2.009,63 euros, et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, la société CLESENCE a fait assigner Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [W] à comparaitre devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de COMPIEGNE à l’audience du 24 avril 2025 aux fins de voir:

— constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire du logement et de l’aire de stationnement, pour impayés de loyers, et subsidiairement la prononcer ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef ;

— ordonner la séquestration des biens se trouvant le cas échéant dans les lieux et leur transfert en garde meubles aux frais, risques et périls des expulsés ;

— condamner solidairement Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer des baux résiliés augmentés des charges à compter de la résiliation desdits baux jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs, cette indemnité étant revalorisable ;

— condamner solidairement Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [W] au paiement de la somme de 2.861,78 euros, représentant le montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 29 janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner solidairement Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [W] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer et ceux à exposer pour parvenir à l’expulsion ;

— condamner solidairement Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [W] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A la suite d’une demande de renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025.

En demande, la société CLESENCE, dûment représentée, a actualisé sa demande de paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme expurgée des dépens de 5.096,36 euros, selon le décompte locatif en date du 17 juin 2025 arrêté à la date du 5 juin 2025 versé aux débats, et reprend ses autres prétentions dans les termes de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur expose que le commandement de payer les loyers du logement principal et de l’aire de stationnement est resté infructueux. Toutefois, le bailleur déclare consentir à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, eu égard à la reprise de paiement des loyers et charges, au-delà du délai légal de 36 mois.

Le bailleur précise que quand bien même le défendeur expose que Madame [X] [W] aurait quitté les lieux, il n’a pas été avisé de son congé, celle étant en tout état de cause tenu à une solidarité des paiements des loyers et charges.

La société CLESENCE justifie par ailleurs de la clôture le 16 avril 2025 du dossier de surendettement déposé auprès de la commission des particuliers de l’Oise à la demande des débiteurs, dont elle a été notifiée.

En défense, Monsieur [Y] [W], comparaissant personnellement muni d’un pouvoir de représentation de Madame [X] [W], a reconnu le montant de la dette locative et sollicite l’octroi de délai de paiement pour s’en libérer, suspensif des effets de la clause résolutoire du bail, afin de se maintenir dans les lieux. Monsieur [Y] [W] expose que la défenderesse aurait quitté les lieux à la suite de violences conjugales sans en justifier et déclare être en capacité de verser la somme mensuelle de 100 euros au surplus du loyer courant.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire du logement n°B105

Selon les termes de l’article 24 IV de la loi n° 89-462 modifiée du 6 juillet 1989, les II et III dudit article rappelés ci-dessous sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 6 novembre 2024, le demandeur produisant l’accusé de réception de la sous-préfecture de [Localité 10], soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 11 février 2025.

Selon les termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par voie dématérialisée via l’application EXPLOC enregistrée le 11 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 avril 2025.

La demande du bailleur est donc recevable.

Sur la solidarité

La solidarité ne se présume pas, il faut qu’elle soit expressément stipulée.

En l’espèce, outre la solidarité légale entre époux des dettes ménagères prévue par l’article 220 du Code civil, les contrats de bail valablement conclus entre les parties précise en leur article 1.d) respectif que les co-preneurs sont solidairement tenus au paiement des loyers et charges comme de l’exécution des obligations du contrat.

Force est en l’espèce de constater que les défendeurs ont déclaré une séparation effective sans toutefois en justifier, la solidarité légale et contractuelle entre les preneurs s’appliquant en l’état jusqu’au jugement de divorce à intervenir.

Sur les demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail du logement n°B105, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation sans droit ni titre pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location notamment pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le demandeur produit le contrat conclu le 22 septembre 2023 avec les défendeurs qui, bien que conclu postérieurement à l’évolution de la loi de 1989, prévoit la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement deux mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux, le commandement de payer délivré le 20 novembre 2024 reprenant les dispositions contractuelles susmentionnées.

Il est établi au vu des éléments versés aux débats, à savoir le décompte des sommes dues au 17 juin 2025 qui comprend un historique des appels et paiements des loyers et charges, que le commandement de payer du 20 novembre 2024 est resté infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

La condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail d’habitation du logement n°B105 à la date du 21 janvier 2025 pour défaut de paiement des loyers et charges.

Les défendeurs étant occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail, il convient, à défaut de libération volontaire des lieux, d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Les dispositions des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’appliqueront pleinement s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Le maintien dans les lieux des défendeurs en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation due solidairement par les locataires équivalente au montant du loyer prévu par le contrat de location, augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation. Il est rappelé aux défendeurs qu’il leur appartient d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail de l’aire de stationnement n°7, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation sans droit ni titre pour défaut de paiement des loyers et charges

Il ressort des articles 1103 et 1104 du Code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

Selon l’article 1728 du Code civil le preneur est tenu de deux obligations principales, 1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le demandeur produit le contrat de location de l’aire de stationnement n°7 conclu avec les défendeurs le 22 septembre 2023 qui prévoit en son article 2.e) la résiliation de plein droit du bail deux mois après commandement de payer resté infructueux à défaut de paiement aux termes convenus du loyer et des charges, modalités rappelées par l’acte de commissaire de justice délivré le 20 novembre 2024.

Il est établi au vu des éléments produits, à savoir le décompte des sommes dues au 17 juin 2025 qui comprend un historique distinct des appels et paiements des loyers et charges de l’aire de stationnement n°7, que ledit commandement de payer est resté infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

La condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail de l’aire de stationnement n°7 à compter du 21 janvier 2025.

Les défendeurs ne disposant, du fait de la résiliation du contrat de bail, d’aucun titre d’occupation de l’aire de stationnement n°7 ni de droit pour justifier leur maintien dans les lieux, il importe de faire cesser ce trouble manifestement illicite et il sera, en conséquence, fait droit à la demande d’expulsion.

A défaut de libération volontaire des lieux, il convient donc d’ordonner l’expulsion des lieux deux mois après délivrance d’un commandement d’avoir à les libérer.

Il convient par ailleurs de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle due solidairement par les défendeurs à compter du 22 janvier 2025 au montant du loyer prévu par le contrat de location de l’aire de stationnement n°7 majoré des charges et taxes habituelles, et ce jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation du logement n°B105 et de l’aire de stationnement n°7

En vertu des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative du logement. L’article 16 du code de procédure civile dispose que, le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Le bailleur verse aux débats un décompte en date du 17 juin 2025 qui établit l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 5 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, au titre du logement n°B105 et de l’aire de stationnement n°7 à la somme de 5.096,36 euros, expurgée des frais d’assignation et de commandement qui relèvent des dépens.

Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [W], qui ne justifient pas s’être libérés de leur dette, seront donc solidairement condamnés à payer au demandeur la somme expurgée des dépens de 5.096,36 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative selon les modalités et dans le délai fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il convient de constater l’accord des parties intervenu à l’audience d’octroi de délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire du bail du logement n°B105 afin de permettre le maintien en l’état dans les lieux.

Les locataires seront donc solidairement autorisés à se libérer de ladite dette en 50 mensualités de 100 euros et une 51ème mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts, en sus du paiement du loyer courant.

Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, la clause résolutoire reprenant pleinement ses effets.

En ce cas, les défendeurs étant occupants sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail et à défaut de libération volontaire des lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef pourra donc être mise en œuvre selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

De plus, l’indemnité d’occupation provisionnelle telle que définie ci-avant solidairement due par les défendeurs s’appliquera pleinement jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Sont inclus dans les dépens les frais antérieurs à l’engagement de l’instance lorsqu’ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci.

En l’espèce, les défendeurs qui succombent à l’instance seront solidairement condamnés aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer. Les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenus aux dépens, les défendeurs seront solidairement condamnés à verser au demandeur une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 50 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance introduites après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’ordonner l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort le 21 août 2025 par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de la société CLESENCE ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti le 22 septembre 2023, avec prise d’effet au 26 septembre 2023, à Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [W] née [O] sur le logement n°B105 situé [Adresse 5] [Adresse 8] à [Localité 6], par acquisition de la clause résolutoire au 21 janvier 2025 pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONSTATE par ailleurs la résiliation de plein droit du bail consenti le 22 septembre 2023, avec prise d’effet au 26 septembre 2023, à Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [W] née [O], sur l’aire de stationnement n°7 situé [Adresse 4] à [Localité 6], par acquisition de la clause résolutoire au 21 janvier 2025 pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [W] à payer à la société CLESENCE, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation du logement n°B105 et de l’aire de stationnement n°7, échus au 5 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, la somme de 5.096,36 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE l’accord intervenu entre les parties d’octroi de délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire des baux ;

AUTORISE Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [W] à se libérer de cette somme en 50 versements mensuels de 100 euros et un 51ème versement soldant la dette en principal, frais et intérêts, le premier devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect de l’échéancier accordé à Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [W], et la continuation du contrat de bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant à l’échéance, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra pleinement ses effets ;

EN CE CAS,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [W] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [W] en cas de résiliation effective des baux à payer à la société CLESENCE une indemnité d’occupation afférente au logement n°B105 et à l’aire de stationnement n°7 égale au montant du loyer revalorisable des baux résiliés augmentés des charges, à compter de la résiliation desdits baux et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer des baux résiliés et que la société CLESENCE pourra procéder à la régularisation des charges ;

RAPPELLE qu’il appartient à Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [W] d’assurer les lieux jusqu’à leur parfaite libération ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [W] à payer à la société CLESENCE la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [W] et Madame [X] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 20 novembre 2024, les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et après lecture faite, le Juge a signé avec le Greffier,

LE GREFFIER LE JUGE