Tribunal Judiciaire de Coutances, Jcp tancrede, 5 mai 2025, n° 24/00350

TJ Coutances 5 mai 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, en raison des impayés de la locataire.
Accepté
Occupant sans droit ni titre
La cour a jugé que la locataire, n'ayant pas libéré les lieux après la résiliation, doit être considérée comme occupant sans droit ni titre.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que la défenderesse devait des loyers et a ordonné leur paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation due par l'occupant sans droit ni titre
La cour a jugé que la locataire, en tant qu'occupante sans droit, doit verser une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers.

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Sur la décision

Référence :	TJ Coutances, jcp tancrede, 5 mai 2025, n° 24/00350
Numéro(s) :	24/00350
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Roger LEMONNIER
Cabinet(s) :	SCP LDGRADJUDICIA
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 24/00350 – N° Portalis DBY6-W-B7I-DZ3P

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

05 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée

à :

M^e LUNVEN

Copie certifiée conforme délivrée

à :

Madame [S] [I] épouse [E]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 05 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 824 541 148

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal, non comparant représenté par

Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat inscrit au barreau de PARIS, substitué par Maître Marie LUNVEN de la SCP ADJUDICIA, avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [I] épouse [E]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée,

Débats à l’audience publique du 03 mars 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [P] [Y], en présence de Madame [G] [C], auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant avec voix consultative aux délibérés,

Greffier : Madame Nadine ROBERT, lors des débats, et Madame Julie LOIZE, lors de la mise à disposition au greffe,

Après débats à l’audience publique du 03 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2022, Madame [Z] [W] épouse [U] a donné à bail à Madame [S] [I] épouse [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel actuel de 517, 47 euros par mois, charges comprises, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre du dispositif VISALE, s’est portée caution des engagements de la locataire quant au paiement des loyers et des charges par acte signé électroniquement le 28 janvier 2022.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [S] [I] épouse [E], un commandement de payer la somme de 1034, 94 euros en principal correspondant au montant des garanties payées par elle représentant les loyers et charges échus et impayés de février, avril, octobre et novembre 2024. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 décembre 2024 à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [S] [I] épouse [E], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail, la clause résolutoire étant acquise au bailleur sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— déclarer Madame [S] [I] épouse [E] occupant sans droit ni titre des locaux,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [S] [I] épouse [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin,

— condamner Madame [S] [I] épouse [E] à lui verser la somme de 1605, 18 euros représentant les loyers impayés, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 1034, 94 euros,

— condamner Madame [S] [I] épouse [E] à lui verser, jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,

— condamner Madame [S] [I] épouse [E] à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

A l’audience du 3 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 3157, 59 euros arrêtée à la date de l’audience.

Bien que régulièrement avisée de l’audience par acte de commissaire de justice signifié le 13 décembre 2024 à étude, Madame [S] [I] épouse [E] n’était ni présente ni représentée et n’a fait connaître aucune raison à cette absence.

Aucun diagnostic social et financier n’a été joint au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du contrat

L’article 2288 du Code Civil prévoit les obligations de la caution en ces termes: “Celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même”.

L’article 2028 du Code Civil précise que “La caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s’il y a lieu”.

Enfin, l’article 2029 du Code Civil prévoit que “la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur”.

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

De plus selon l’article 7 de la convention Etat-UESL, applicable au contrat de cautionnement VISALE liant Madame [Z] [W] épouse [U] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, « la subrogation doit permettre d’engager une procédure de résiliation en bail en lieu et place du bailleur ».

Il en résulte que la caution d’un locataire, qui a réglé des impayés de loyer, est en droit d’agir en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution par acte du 28 janvier 2022 pour les loyers dûs par Madame [S] [I] épouse [E]. Celle-ci a cessé de payer ses loyers et Madame [Z] [W] épouse [U] a fait appel à l’engagement consenti par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des dettes locatives.

Il en résulte que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable de sa demande en résolution du contrat de bail et de remboursement des loyers qu’elle a payés, compte tenu de sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes du V dudit article : “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”

De même, aux termes du VII dudit article : “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 mars 2024,SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [S] [I] épouse [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1034, 94 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Madame [S] [I] épouse [E] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois tel qu’indiquée au commandement de payer, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 mai 2024.

Cependant, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition que ce dernier soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu pour faire valoir des éléments actualisés sur sa situation personnelle ou contester les demandes présentées par le demandeur.

De même aucun diagnostic social et financier n’a été joint au dossier.

Dès lors, aucun délai de paiement ne sera accordé et l’expulsion de Madame [S] [I] épouse [E] sera ordonnée, en conséquence.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 23 mai 2024, la locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Ainsi, la locataire sera condamnée à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation pour lesquelles la caution bénéficiera d’une quittance subrogative.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus en application de l’article 2308 du code civil la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais, faits par elle depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

Ainsi la caution est fondée à réclamer au débiteur le remboursement de la somme qu’elle a payée au titre de son engagement.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie dans son principe et dans son montant de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance, les quittances subrogatives des 1er décembre 2024 et 11 janvier 2025, pour la somme totale de 2640, 12 euros arrêtée au 11 janvier 2025 et représentant les impayés locatifs des termes de janvier 2024, février 2024, avril 2024, octobre 2024, novembre 2024, décembre 2024 et janvier 2025.

A l’audience la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite néanmoins le paiement d’une somme totale de 3 157, 59 euros sans toutefois apporter d’autres éléments de preuve permettant d’actualiser de la sorte sa créance que les quittances subrogatives sus-évoquées.

La locataire, non comparante durant les débats, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette créance.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [S] [I] épouse [E] au paiement de la somme de 2 640, 12 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés au 11 janvier 2025 (terme de janvier 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et de rejeter le surplus des demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Sur les autres demandes

Madame [S] [I] épouse [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge deSAS ACTION LOGEMENT SERVICESles sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 1er mars 2022 entre Madame [S] [I] épouse [E] et Madame [Z] [W] épouse [U] portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] [Localité 7], à la date du 23 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [I] épouse [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [I] épouse [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [Z] [W] épouse [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Madame [S] [I] épouse [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges pour lesquelles la caution bénéficiera d’une quittance subrogative et qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 23 mai 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés et susceptible de révision conformément au contrat ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE Madame [S] [I] épouse [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 640, 12 euros au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation dus au 11 janvier 2025 (terme de janvier 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses autres demandes y compris celles présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [I] épouse [E] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION