TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00219 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D7EF

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

08 DECEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Commune LE DEZERT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [W] [Z]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 08 DECEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Commune LE DEZERT

dont le siège social est sis 1 Place de la Marie – 50620 LE DEZERT

prise en la personne de son maire en exercice, Madame [C] [F], comparante en personne et munie de la délibération du conseil municipal en date du 04 juillet 2025,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [Z]

né le 04 uillet 1970 à BESANCON (DOUBS)

demeurant 9 Place de la Mairie – 50620 LE DEZERT

comparant en personne et assisté de Mme [T] d’Accueil Emploi,

Débats à l’audience publique du 13 octobre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 13 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 08 décembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé prenant effet au 1er novembre 2021, la commune de LE DEZERT a donné à bail à M. [W] [Z] un logement à usage d’habitation, sis 9 place de la Mairie 50620 LE DEZERT, moyennant un loyer mensuel de 369 euros, soumis à indexation outre les charges et un dépôt de garantie de 360€.

Le 5 avril 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié à M. [W] [Z].

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, la commune de LE DEZERT a fait assigner M. [W] [Z], devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de COUTANCES statuant aux fins :

de constater la résiliation du bail du 1er novemre 2021, la clause résolutoire étant acquise au bailleur sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,de déclarer M. [W] [Z] occupant sans droit ni titre des locaux qu’il occupe, 9 place de la mairie à LE DEZERT,d’ordonner en conséquence l’expulsion deM. [W] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la Force Publique et d’un serrurier,de condamner M. [W] [Z] au paiement de la somme de 12 721, 77 euros représentant des loyers impayés arrêtés au mois d’août 2025 inclus, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qu sera fourni lors des débats, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer,de condamner M. [W] [Z] à lui payer la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,de condamner M. [W] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à celui du dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation, jusqu’au départ effectif des lieux,de condamner M. [W] [Z] au paiement de la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025. A cette audience, la commune de LE DEZERT, représentée par Mme [C] [F], maire de la commune muni d’un pouvoir, maintient les demandes résultant de l’assignation et produit un décompte actualisé à la somme de 12 721, euros. Elle explique qu’à son arrivée à son poste, un nouveau bail a été conclu et que depuis de nombreuses conciliations ont été faites avec M. [Z] qui a respecté l’échéancier mais sans payer le loyer courant. Elle regrette les problèmes sociaux et d’alcool e M. [Z].

M. [W] [Z], assisté par Mme [N] Emploi, reconnait sa problématique alcoolique et ses difficultés sociales. Il indique ne pas contester la dette. Il admet ne pas avoir respecté son dernier plan de surendettement et avoir déposé un nouveau dossier le 12 septembre 2025. Il n’a que 1000€ de revenus mensuels et souhaite trouver un autre logement en bénéficiant d’un délai pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 décembre 2025

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 6 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

De même, aux termes du VII dudit article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte d’huissier du 5 avril 2025, la Commune de LE DEZERT a fait délivrer à M. [W] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 9 303, 01 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges dus arrêtés à février 2025, lequel est demeuré infructueux.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 juin 2025.

Cependant, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’association Accueil Emploi a déposé un rapport pour indiquer que le suivi de M. [Z] par l’association a débuté en octobre 2024. Celui-ci est célibataire, père d’une enfant de 10 ans qu’il visite en lieu médiatisé. Il exerce un emploi en CDI au sein d’une entreprise d’imprimerie à MARIGNY et perçoit un salaire de 1131€ et une prime d’activité de 128 €. Malgré ses ressources, celui-ci fait face à une situation d’endettement depuis 3 ans et notamment un très important impayé de loyer, lequel n’est plus réglé depuis mai 2024 et qui n’a pas été repris depuis l’assignation malgré les conseils en ce sens. Compte tenu de ce contexte, une demande de logement social est en cours depuis novembre 2024 ainsi des demandes d’hébergement temporaire. Une demande de mesure de protection avec sauvegarde de justice a également été sollicitée. Si M. [Z] est favorable à ne pas se maintenir dans le logement, il souhaite avoir du temps pour se reloger.

Toutefois, le défendeur n’a sollicité aucun délai de paiement, en indiquant avoir déposé un dossier de surendettement et confirme ne pas avoir repris le paiement intérgral du loyer.

Dès lors, aucun délai de paiement ne lui sera accordé et l’expulsion de M. [W] [Z] sera ordonnée, en conséquence.

Sur les délais pour quitter le logement loué

Aux termes de l’article L 412-1 code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Et selon l’article L412-3 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’état de la procédure, il apparaît que des démarches de relogement ont été entreprises mais principalement à l’initiative de la conseillère en économie financière et sans que l’on est de réelles perspectives sur une proposition de relogement qui pourrait être faite à M. [Z] à court terme. Par ailleurs, M. [W] [Z] n’a fait aucune démarche pour régler son loyer courant et a concouru à aggraver son endettement malgré un dossier de surendettement en cours.

En conséquence, il y a lieu de rejter toute demande de délai pour quitter les lieux.

En conséquence, passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 6 juin 2025, le locataire qui se maintient dans les lieux doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant du 6 juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La commune de LE DEZERT justifie dans son principe de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme en principal de 12 394,69 euros arrêtée au 4 août 2025, compte tenu des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation entre le 17 juin 2023 et le 4 août 2025.

Les divers frais de procédures seront exclus du décompte des sommes dues au titre des loyers et charges puisqu’inclus dans les dépens.

Le locatairen’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette créance.

Par conséquent, il convient de condamner M. [W] [Z] au paiement de la somme de

12 394,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 août 2025 (terme d’août 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En l’espèce, la commune de LE DEZERT sollicite la condamnation du locataire au paiement de la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Toutefois, le caractère abusif de la résistance au paiement de M. [W] [Z], qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n’est pas démontré.

De plus, la bailleresse ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui qui a été réparé par la condamnation au paiement de l’arriéré locatif avec intérêt au taux légal.

Aussi, la demande formée par la commune de LE DEZERT sur ce fondement doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [W] [Z] succombant à l’instance, supportera les entiers dépens de l’instance.

En vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Pour des raisons d’équité, il peut cependant, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner M. [W] [Z] à payer à la commune de LE DEZERT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en vertu de l’article 514 du CPC, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant, publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action en constat de résiliation du bail formée par la commune de LE DEZERT recevable,

CONSTATE la résiliation du bail sur les lieux loués sis 9 place de la Mairie 50620 LE DEZERT, bail consenti par la commune de LE DEZERT à M. [W] [Z], à compter du 6 juin 2025,

REJETTE la demande de délais pour quitter le logement loué,

ORDONNE, faute d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, l’expulsion de M. [W] [Z] et de tout occupant de son chef des lieux loués, sis 9 place de la mairie 50620 LE DEZERT avec, le cas échéant, le concours de la Force Publique et d’un serrurier, dans le respect des dispositions des articles L 412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [W] [Z] à payer à la commune de LE DEZERT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 6 juin 2025, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, et susceptible de révision conformément au contrat ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE M. [W] [Z] à payer à la commune de LE DEZERT la somme de

12 394, 69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la sigbnification du présent jugement;

DEBOUTE la commune de LE DEZERT de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

CONDAMNE M. [W] [Z] à payer à la commune de LE DEZERT la somme de 150 euros (cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [W] [Z] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION