MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 30 Mai 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00569 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U373

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. TWISTER C/ S.A.S. CAL’BASSE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. TWISTER

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 844 251 132

dont le siège social est sis 2 allée du Moulin des Corbeaux – 94410 SAINT MAURICE

représentée par Maître Guillaume NORMAND, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : G 770

DEFENDERESSE

S. A. S. CAL’BASSE

dont le siège social est sis 69 rue de Champigny – 94430 CHENNEVIÈRES SUR MARNE

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 02 Mai 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 30 Mai 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 9 juillet 2019, la S.C.I. TWISTER a donné à bail commercial à Monsieur [O] [D], aux droits duquel vient la S.A.S. CAL’BASSE, des locaux situés au 69 rue de Champigny à CHENNEVIERES SUR MARNE (94430), moyennant un loyer trimestriel de 9 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.C.I. TWISTER a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 22 février 2024 à la S.A.S. CAL’BASSE pour une somme de 74 649,00 € au titre de l’arriéré locatif au 7 février 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 3 avril 2024, la S.C.I. TWISTER a fait assigner la S.A.S. CAL’BASSE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :

— condamner la S.A.S. CAL’BASSE à payer à la S.C.I. TWISTER la somme provisionnelle de 75 039,26 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation, à titre subsidiaire sur ce point à compter de la décision à intervenir,

— ordonner que le dépôt de garantie versé d’un montant de 5000,00 € restera acquis à la S.C.I. TWISTER,

— ordonner que les intérêts échus des capitaux produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 23 mars 2024,

— prononcer l’expulsion de la S.A.S. CAL’BASSE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport des meubles et marchandises trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la S.A.S. CAL’BASSE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au quart du loyer annuel, soit 9000,00 €, payables d’avances en début de mois à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ de la S.A.S. CAL’BASSE,

— condamner la S.A.S. CAL’BASSE au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation,

— juger que la présente ordonnance est opposable à la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL C.I.C. et à la société BANQUE C.I.C. EST.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 2 mai 2024, la S.C.I. TWISTER a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.S. CAL’BASSE n’a pas constitué avocat.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. La présente ordonnance leur sera donc opposable.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 22 février 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. TWISTER n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 74 649,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 23 mars 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. CAL’BASSE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. CAL’BASSE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation mensuelle égale au quart du loyer annuel en vigueur conformément à l’article 9 du bail, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit au sein de l’assignation de la S.C.I. TWISTER, l’obligation de la S.A.S. CAL’BASSE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 29 mars 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 61 649,00 € (déduction faite des frais d’huissier compris dans les dépens et du dépôt de garantie non acquis), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. CAL’BASSE, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024, date de l’assignation.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 3 avril 2024, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. CAL’BASSE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. CAL’BASSE ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. TWISTER formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 mars 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. CAL’BASSE et de tout occupant de son chef des lieux situés 69 rue de Champigny à CHENNEVIERES SUR MARNE (94430) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. CAL’BASSE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. CAL’BASSE à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. CAL’BASSE à payer à la S.C.I. TWISTER la somme de 61 649,00 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 29 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 3 avril 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la S.A.S. CAL’BASSE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.S. CAL’BASSE à payer à la S.C.I. TWISTER la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 30 mai 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,