TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION JUDICIAIRE DE LILLE

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Expropriations N° RG 22/00056- N° Portalis DBZS-W-B7G-WJAZ

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2023

DEMANDERESSE:

L’ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis […] représentée par M^e Jonathan AZOGUI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :
M^me Z Y demeurant […]

BELGIQUE représentée par M^e Claude DANTCHEFF, avocat au barreau de LILLE

En présence de Madame Christine X, Commissaire du gouvernement par délégation du directeur départemental des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la Cour d’appel de Douai, à compter du 1er septembre 2021, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de B C, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS:

A l’audience publique du 18 Novembre 2022, après avoir entendu :

M^e Azogui

M^e Dantcheff
M^me X

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 13 janvier 2023 puis prorogé pour être rendu le 27 Janvier 2023

JUGEMENT: contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 27 Janvier 2023

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EXPOSE DU LITIGE

Par une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) reçue le 7 mars 2022, M^me Z Y a porté à la connaissance de la mairie de Douai son intention de vendre le lot n°1 d’un bien immobilier situé […] à Douai, parcelle cadastrée […].

La DIA portait mention d’un prix de 105 000 euros, outre la commission d’agence de 10 000 euros à la charge du vendeur.

La commune de Douai a transmis cette déclaration à son délégataire du droit de préemption,

l’Etablissement public foncier des Hauts de France (EPF des Hauts de France).

Le 11 mai 2022, le service des domaines a estimé le bien à 30 000 euros et le prix de la déclaration d’intention d’aliéner « non conforme ».

Par décision du 16 mai 2022 signifiée le 19 mai 2022, l’EPF des Hauts de France a décidé

d’exercer son droit de préemption pour un prix de 30 000 euros et de recourir le cas échéant à la fixation judiciaire du prix devant le juge de l’expropriation.

Par une seconde déclaration d’intention d’aliéner reçue en Mairie le 9 juin 2022, la propriétaire a indiqué qu’un avenant au compromis de vente avait été conclu pour porter le prix à 85 000 euros au lieu de 105 000 euros. L’avenant, conclu le 19 mai 2022, prévoyait une régularisation de l’acte de vente au plus tard le 15 juin 2022.

Faute d’acceptation de l’offre de prix mentionnée dans la décision de préemption, par mémoire enregistré au greffe le 24 juin 2022, l’EPF des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer le prix revenant à M^me Z Y à 30 000 euros, en ce non compris la commission d’agence de 10 000 euros.

Dans ses conclusions enregistrées au greffe le 7 septembre 2022, le commissaire du gouvernement estime qu’il s’agit d’un lot atypique, sans réelle valeur marchande. Il applique à la surface une pondération de 0,6, s’agissant d’un espace commun de circulation, sans ouverture, grevé de servitudes. Il retient une valeur basse de 700 €/m² compte tenu du mauvais état du bâtiment.

La visite des lieux s’est déroulée le 27 septembre 2022, en présence de l’époux de Mme

Y et de son conseil, du représentant de l’EPF et de son conseil, et du commissaire du gouvernement.

Dans son mémoire en réponse et récapitulatif enregistré au greffe le 21 octobre 2022, l’EPF des Hauts de France maintient sa demande de fixation du prix du lot à 30 000 euros, en ce non compris la commission d’agence de 10 000 euros à la charge exclusive du vendeur.

En réponse aux moyens de défense, il fait valoir que la seconde déclaration d’intention d’aliéner transmise s’analyse en une réponse à l’offre de préemption et une contre-offre faite dans le délai de deux mois. Il rappelle que la propriétaire demeure libre de renoncer à l’aliénation de son bien, nonobstant la procédure en fixation judiciaire du prix. Il conteste ainsi toute irrégularité de la procédure. Il conteste l’existence d’une occupation commerciale du lot et estime la comparaison avec un local commercial non pertinente. Il maintient la pondération à 0,6 et le prix de 700 €/m²P compte tenu de l’état très dégradé du bien. Il conteste les méthodes d’évaluation proposées par la défenderesse en rappelant qu’il s’agit d’une voie de passage interne d’un immeuble en copropriété. Il

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souligne qu’elle ne produit pas les actes ni les références des termes qu’elle cite, de sorte qu’ils ne pourront être retenus, et qu’il s’agit en outre de lots commerciaux. Il écarte pour les mêmes raisons la valeur de rentabilité.

Dans son dernier mémoire récapitulatif enregistré au greffe le 15 novembre 2022, M^me Y demande à la juridiction de :

- déclarer irrégulière la procédure suivie par l’EPF;

- Constater l’impossibilité d’appliquer un coefficient de 0,60 pour des servitudes inexistantes ;

- Constater le bien-fondé de l’étude par « Unité de surface » ;

- ^Constater que les valeurs comparatives confirment les autres analyses ;

- Constater la modestie de l’approche par la rentabilité qui s’impose ici;

- Constater que la valeur de 105 000 euros figurant dans la première déclaration d’intention d’aliéner correspond à la valeur vénale réelle du bien;

- Noter que la propriétaire assume la baisse du prix à 85 000 euros;

- Fixer le prix de cession à 85 000 euros;

- Dire que la valeur déclarée dans la déclaration d’intention d’aliéner est conforme à la valeur vénale du bien vendu;

- Débouter l’EPF de l’ensemble de ses demandes ;

-- Mettre à la charge de l’EPF en application de l’article 700 du code de procédure civile une somme de 1500 euros outre les dépens.

A cet effet, elle soutient que l’EPF semble avoir procédé à un rejet explicite et anticipé du recours. Elle estime que les droits de la défense n’ont pas été respectés. Elle estime que le prix de 105 000 euros correspondait à la valeur vénale et que la baisse de prix a été consentie compte tenu des complications administratives du fait de la procédure de préemption et du mauvais entretien des lieux. Elle conteste le fait que le bien soit grevé de servitudes de passage et de tréfonds. Elle estime que l’abattement de 0,60 appliqué manque de base juridique. Elle explique qu’elle a acquis ce lot dans l’intention d’étendre l’espace commercial qu’elle exploitait dans le bâtiment contigu et élargir sa vitrine. Elle l’a finalement loué à l’exploitant du fonds de commerce du […], lequel devait disposer d’une sortie de secours. Elle soutient ainsi que le bien n’est pas grevé de servitude, le passage et la pose de compteurs résultant d’un bail commercial. Elle estime que le lot est parfaitement autonome, disposant d’une large ouverture sur une des rues les plus commerciales et d’une superficie suffisante pour un petit commerce ou une activité artisanale. Elle soutient que la surface des termes de comparaison utilisés doit être pondérée en fonction de la charte pour les locaux commerciaux. Elle propose l’évaluation du bien selon la méthode de la rentabilité. Elle insiste sur l’intérêt du local considéré pour des investisseurs. Enfin, elle conclut en estimant que la moyenne des trois méthodes de valorisation qu’elle a appliquées est de 126 460 euros.

Dans ses conclusions complémentaires enregistrées au greffe le 24 octobre 2022, Mme le commissaire du gouvernement modifie son évaluation initiale et propose un prix de 507 €/m², soit

22 000 euros. Elle précise avoir vérifié les actes de tous les termes cités par le défendeur et avoir rectifié certaines surfaces. Elle écarte les termes correspondant à des appartements qui ne relèvent pas du même marché de l’immobilier. Elle retient les termes 1 à 6 et insiste sur l’intérêt du terme 6, cité par le propriétaire. Elle maintient sa position s’agissant de la qualification du bien qui ne peut selon elle être considéré comme un lieu d’habitation ni comme un commerce.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 18 novembre 2022, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2023 prorogé au 27 janvier 2023.

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MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater », « juger » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles ci.

I- Sur l’irrecevabilité de la note en délibéré reçue le 22 novembre 2022

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office..

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

L’article 445 du code de procédure civile stipule par ailleurs qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, aucune note en délibéré n’a été autorisée.

Dès lors, la note adressée par M^e Dantcheff et enregistrée au greffe le 22 novembre 2022 est irrecevable.

II- Sur la régularité de la procédure

Aux termes de l’article R. 213-10 du code de l’urbanisme, à compter de la réception de l’offre

d’acquérir faite en application des articles R.213-8 (c) ou R. 213-9 (b), le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour notifier au titulaire du droit de préemption :

a) Soit qu’il accepte le prix ou les nouvelles modalités proposés en application des articles R. 213-8 (c) ou R. 213-9 (b);

b) Soit qu’il maintient le prix ou l’estimation figurant dans sa déclaration et accepte que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation; c) Soit qu’il renonce à l’aliénation.

Le silence du propriétaire dans le délai de deux mois mentionné au présent article équivaut à une renonciation d’aliéner.

En l’espèce, l’EPF des Hauts de France a décidé d’exercer son droit de préemption pour un prix de 30 000 euros le 16 mai 2022. Ladite décision a été signifiée au notaire ayant transmis la déclaration d’intention d’aliéner par acte du 19 mai 2022 et à M^me Y par acte du 18 mai 2022.

Une seconde déclaration d’intention d’aliéner a été transmise et reçue le 9 juin 2022 avec une baisse du prix de vente à 85 000 euros.

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Par cet acte postérieur à la décision de préemption, M^me Y a manifesté de manière non équivoque son refus du prix proposé par l’EPF et son intention de poursuivre la vente de son bien.

Dès lors, compte tenu de ce refus, l’autorité préemptrice n’avait pas à attendre l’expiration du délai de deux mois avant de saisir la juridiction de l’expropriation en fixation judiciaire du prix de

l’immeuble préempté.

Il n’y a pas non attente aux droits de la défense, dès lors que la procédure de fixation du prix est contradictoire et qu’en toute hypothèse, elle conservait durant toute la procédure la possibilité de trouver un accord avec l’EPF ou d’accepter son offre.

La procédure est donc régulière.

III- Sur le prix du bien

En vertu de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable, le prix

d’acquisition, dans le cadre de l’exercice d’un droit de préemption, est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas: a) La date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien; b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif;

c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de Douai, dans l’une des rue commerçantes du centre ville.

La parcelle BX 360 dispose d’une superficie de 860 m². Un immeuble à usage mixte est édifié sur l’intégralité de la parcelle. Il s’agit d’une construction avec maçonnerie brique datant des années

1930, édifiée en R+3 mansardé avec double mitoyenneté. La façade est en ciment pierre avec ornements, toiture double pente, couverture tuiles, menuiseries extérieures PVC avec volets roulants au 1er étage, fenêtres simple vitrage, châssis bois. Le bâtiment comprend au rez-de-chaussée une grande surface de vente et aux étages une partie logement répartie sur trois niveaux. Seul le premier étage a fait l’objet d’une réhabilitation, les deuxième et troisième étages sont dans un état très moyen. A l’arrière de l’immeuble, il existe une partie habitation très délabrée.

L’ensemble est libre d’occupation.

L’immeuble correspondant à la parcelle cadastrée BX360 a fait l’objet d’une division en deux lots et le lot n°1 a été cédé à M^me Y par acte du 28 juin 2000 pour 120 000 francs, soit

18 293,88 euros.

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Le bien à évaluer correspond au lot volume n°1 dans l’immeuble : soit un volume non délimité en profondeur mais limité dans sa partie supérieure à 31,91 m², qui correspond à un couloir de 70 m², desservant une cage d’escalier vers les étages et l’accès à la cave de l’immeuble.

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AUE DE BELLAIN

Il s’agit d’une entrée avec porte cochère, accessible par la rue de Bellain, prolongée par un long couloir. Ce couloir permet l’accès à la partie logement du bâtiment ainsi qu’à la partie arrière délabrée. Il servait également de sortie de secours pour le local commercial < Pimkie » exploité au rez-de-chaussée du bâtiment.

Le lot 1 ne correspond pas à la totalité du couloir, mais s’arrête à la moitié de celui-ci.

Il n’est pas contesté que ce couloir permet l’accès aux étages et est le seul accès à la partie arrière à usage d’habitation, de même qu’à la cave, le tout correspondant au lot 2.

Il est mentionné dans l’acte de vente du lot que « l’immeuble dont dépendent les fractions vendues n’est grevé d’aucune autre servitude que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l’urbanisme, et des règlements le régissant ».

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S’il n’est stipulé aucune servitude précise, il n’en demeure pas moins que de multiples câbles, gaine d’aération, compteurs et regards sont présents dans le couloir et qu’à tout le moins la cave, voir le local d’habitation à l’arrière, ne sont accessibles que par ce couloir.

A l’instar du bâtiment dont il fait partie intégrante, il est dans un état très médiocre, constaté lors de la visite des lieux.

Il est libre d’occupation. Le reste de l’immeuble, lot 2, est déjà la propriété de l’EPF.

La parcelle est classée en zone Uaa, zone urbaine.

2/ Sur la surface du bien

Le lot 1 est d’une surface de 70 m², ainsi que cela résulte de l’acte de division.

L’EPF et le commissaire du gouvernement appliquent une pondération de 0,6 à cette surface, ce que conteste la propriétaire en arguant de la qualification de local commercial.

En l’espèce, si M^me Y explique avoir acquis le couloir pour étendre la surface de vente de son commerce exploité dans l’immeuble contigu, force est de constater qu’elle n’a pas procédé à l’aménagement envisagé.

De même, si elle affirme que le début du lot, soit le hall d’entrée, pourrait être utilisé comme espace de vente pour une boutique ou activité artisanale, il est constant que le bien n’a, à la date de la décision de préemption, jamais été utilisé de cette manière.

D’ailleurs, par protocole d’accord du 25 août 2000, la jouissance de la totalité du lot 1 a été accordée à la société Promotion de prêt à Porter (enseigne PIMKIE) afin de constituer la sortie de secours de son exploitation. Cet usage de sortie de secours a ainsi perduré jusqu’à la cessation de l’exploitation du fonds de commerce en 2018.

Ainsi que cela résulte de la visite des lieux, le lot correspond à un passage étroit, avec une partie un peu plus large en façade, au niveau de la porte cochère, mais sur une faible profondeur.

Si d’aucuns ont pu envisager une exploitation commerciale de la partie du lot correspondant à la porte cochère/hall d’entrée, il n’en demeure pas moins que la valeur vénale du bien doit être estimée en fonction de son état et de sa nature au jour du transport sur les lieux, soit en fonction de son usage actuel, lequel est uniquement celui de hall d’entrée et couloir intégré au reste du bâtiment.

Or, s’agissant d’un couloir, soit d’une surface non habitable en tant que telle, il y a lieu de pondérer la surface comme élément incorporé au bâtiment et correspondant à une annexe (espace commun de circulation).

Les annexes sont habituellement pondérées à 0,6 et d’ailleurs le taux de pondération n’est pas contesté par la propriétaire, seul le principe de la pondération l’étant.

Dès lors, il convient de retenir une surface de 42 m² (70m² x 0,6).

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3/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant

l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En l’espèce, la parcelle est située au plan local d’urbanisme de Douai approuvé le 3 juillet 2009.

Il convient de fixer la date de référence, en application de cet article et de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme susmentionné à la date à laquelle la dernière modification du document

d’urbanisme délimitant la zone où est situé le bien est devenue opposable, soit le 3 juillet 2009.

4/ Sur la méthode de valorisation

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode par capitalisation ou valeur de rentabilité permet d’obtenir la valeur vénale d’un immeuble en appliquant à son revenu un coefficient de capitalisation.

La méthode par comparaison permet d’obtenir la valeur vénale en effectuant la moyenne des prix au m² de biens équivalents au bien exproprié récemment vendus dans le même secteur géographique.

Il est constant que les méthodes d’évaluation alternatives à la méthode par comparaison sont subsidiaires et ne sont donc retenues qu’en l’absence de termes de comparaison pertinents en nombre suffisants, ou à titre de méthode de recoupement, pour conforter la valeur obtenue par cette méthode.

Or, la propriétaire ne critique pas les termes de comparaison proposés aux débats.

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Surtout, la méthode par capitalisation nécessite de déterminer un taux de capitalisation qui résulte d’une étude de marché précise dans le secteur. Or, la propriétaire ne produit aucune étude précise sur le sujet et propose un taux de 5% sans se fonder sur aucun élément. Elle ne justifie

d’ailleurs même pas du loyer qu’elle retient.

Dès lors, en l’absence d’éléments objectifs précis permettant d’évaluer le coefficient applicable

à ce type de bien, qui est au demeurant très atypique, la méthode par capitalisation ne peut être retenue en l’espèce pour évaluer le bien concerné.

Au surplus, le bien n’étant plus loué depuis 2018, la méthode par la rentabilité ne paraît pas pertinente, faute de toute « rentabilité »actuelle du bien.

Il conviendra d’appliquer la méthode par comparaison laquelle apparaît la plus appropriée compte tenu de la nature du bien.

5/ Sur l’estimation du bien

Il y a lieu de procéder à une évaluation du bien par comparaison avec des mutations d’immeubles et de parcelles similaires récemment intervenues dans le même secteur géographique.

Les parties ont cité les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l’EPF des Hauts de France

Terme n°1 – Acte du 18/06/2018 – […] – parcelle cadastrée BX 354 construction de 1850, surfacepour 34 m² 109 m² habitation (4 logements) et 25 m² pour le

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professionnel – prix 98 000 € occupé partiellement soit 731 €/m²

Terme n°2 – Acte du 22/06/2018 – 250 place du Barlet Douai – parcelle cadastrée BZ 290 pour 173 m² – construction de 1954, surface = 210 m² habitation (3 logements) et 102 m² pour le professionnel – prix 370 000 € occupé soit 1 186 €/m²

Terme n°3 Acte du 15/12/2018 – […]

¹²3 ^m²- ^surface: 169 m² habitation (3 logements) et 58 m² pour le professionnel – prix 186 000 € occupé partiellement soit 819 €/m²

Terme n°4 – Acte du 19/01/2019 – […] – parcelle cadastrée BX 443pour 175 m² construction de 1900, surface 120 m² habitation (4 logements) et 304 m²

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professionnel – prix 380 000 € occupé soit 896 €/m²

[…] – parcelle cadastrée BX 346. Ce bâtiment a été évalué par le service des Domaines – dossier 2021-59178-60378 à la valeur de 325 000 €, soit 700 €/m²

(surface retenue 465 m²). Immeuble dont dépend le couloir même parcelle. En cours de

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négociation.

Termes de comparaison cités par le propriétaire

Terme 6 – acte du 23/11/2021 – […] – parcelle cadastrée […], contenance 139 m² – construction de 1850- immeuble à usage commercial et d’habitation – prix = 145 000 € – surface = 286 m² et non 139 m² qui est la surface de la parcelle soit 507 €/m² Descriptif suite à visite du 26/07/2021-2021-59178-57535

Parcelle cadastrée […] pour […], construction maçonnerie briques étroite avec double mitoyenneté, édifiée en R+2 sur cave partielle avec grenier.

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Il comprend au rez-de-chaussée une surface commerciale en longueur avec accès en fond de cellule

à une partie réserve située au 1er étage avec grenier. La partie logement accessible depuis le milieu du commerce comprend au 1er étage : un couloir distribuant une salle de bain et une pièce de vie, au 2éme un couloir distribuant 2 chambres et au 3e un grenier. SUP d’après cadastre – 286 m² État locatif moyen pour la partie commerciale, assez médiocre pour la partie habitation, fenêtres hors d’usage, nombreuses infiltrations, absence d’isolation

Termes de comparaison cités par la propriétaire après correction des surfaces et des prix au m²

Date Adresse Surface Valeur Nature Prix/m²

2 0795721/12/2020 86 RUE DU BELLAIN 118 500

Un appartement, référence appartement 3 comprenant: une pièce de vie, 2 chambres, une salle de bains, un water-closet et une circulation. Et les cinq cents /dix millièmes (500 /10 000es) des parties communes – lot vendu brut, fluide en attente, une cave, un parking

30/12/2020 86 RUE DU BELLAIN 51 97 000 1902

Un appartement, référence appartement 12 comprenant : une pièce de vie, une chambre, une salle de bains, un water-closet et une circulation. Et les cinq cents /dix millièmes (500 /10 000es) des parties communes – lot vendu brut, fluide en attente, une réserve, un parking

50 102 000 2 040 30/12/2020 […]

30/12/2020 […]

26/03/2021 […]

31/03/2021 […]

25/03/2022 90 RUE DU BELLAIN […], réserve et parking

[…]

Lot numéro sept (7)Un appartement situé au premier étage comprenant: cuisine, salle à manger, deux chambres, couloir et dépendances, salle de bain, wc et chauffage central individuel. Au sous sol : cave portant le numéro 7

Et les quarante-six virgule deux cent quatre-vingt-dix-sept /un millionième (46,297 /1000000es) des parties communes générales. Un garage

17/12/2021 126 PLACE D […]

[…]

2nd étage

07/07/2020 241 RUE DU 1 016 118 120 000 Un appartement, un CANTELEU garage et […]

Un appartement 3 01/04/2021 […]

1 500 Un appartement 3 29/04/2021 […]

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29/06/2022 61 PLACE CHARLES Un appartement […]

32 RUE DE LA CUVE 14/03/2022 79 886 70 000

D OR

Un appartement, au 3e étage du bâtiment, porte en face en arrivant de l’escalier numéro 2, composé de : hall, une chambre, salle de séjour, cuisine, salle de bains, cellier, galerie. Et les 209/8 328es des parties communes autres que le sol. Et les 266 / 10 000es des parties communes générales de l’immeuble. Lot numéro 54 – Une cave, située au sous-sol portant le numéro 20 du plan des caves.

29/07/2020 50 RUE DE LA CUVE 66 […]

DOR

28/12/2020 69 RUE DE LA CUVE idem […]

DOR.

07/03/2022 69 RUE DE LA CUVE idem […]

DOR

78 RUE DE LA CUVE 31/08/2021 idem […]

D OR

92 RUE DE LA CUVE 24/06/2022 […]

DOR

32 RUE FRANCOIS 06/08/2020 1 […] appartements, […], un garage

15/06/2022 2 […]

CUVELLE

Lot numéro soixante-treize (73) – Consistant un appartement porte n°A 44 situé aux quatrième et cinquième étages en duplex du bâtiment A comprenant :-au quatrième étage : une pièce, entrée, cuisine, dégagement, rangement, WC et l’usage exclusif de la terrasse (d’une superficie d’environ 27 m²)- au cinquième étage : deux pièces, dégagement et une salle de bains, le tout relié par un escalier intérieur. Et les 402 / 10.000èmes des parties communes générales de l’immeuble.

15/12/2020 10 RUE DE LA 152 215.000 […] et

[…]

22/12/2020 10 RUE DE LA 79 […] et

[…]

10 RUE DE LA 1 appartement, 3 25/05/2021 204 1 070 220 000 locaux plus WC, un […], une cave

1 492 26/10/2021 […]

Un appartement […]

08/07/2022 53 96 400 1818 171 RUE DE LA

MAIRIE

Lot numéro 32 – Un appartement en face de l’escalier porte C5 comprenant deux pièces, entrée,

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cuisine, dégagement, rangement, salle de bain, WC et l’usage du balcon – parking

14/01/2022 64 RUE DES 88 187 800 2 125 Un appartement […]

27/04/2022 81 RUE DE PARIS 81 140 000 1 728

Un APPARTEMENT de type 3 pièces, référence n° 3, composé de : trois pièces, une cuisine, une salle de bains, un WC, un dégagement

07/05/2021 87 RUE DE PARIS 68 70 000 1 029 appartement

12/02/2021 1 248 51 PLACE ROBERT 60 […]

19/05/2021 51 PLACE ROBERT 1 215 […]

30/09/2020 77 PLACE ROBERT 82 […]

[…]

29/09/2021 107 PLACE ROBERT 67 […]

[…]

22/06/2021 […]

CHRISTOPHE

Lot numéro vingt-huit (28) – Un appartement au 3e étage du bâtiment A, portant le numéro 10, comprenant une entrée, un séjour avec cuisine et mezzanine en comble, deux chambres, une salle de bains et un WC. Et les quatre-vingt-dix-sept millièmes (97/1000es) des parties communes générales.

Le bien à évaluer est atypique en ce qu’il s’agit d’un couloir avec hall d’entrée dans un immeuble. Compte tenu de cette nature très particulière, aucune des parties n’a pu citer de cession de bien de la même nature.

Le bien correspond à un élément incorporé dans un immeuble de rapport à usage mixte. Il apparaît dès lors adapté de l’évaluer par comparaison avec des cessions d’immeuble à usage mixte avec prise en compte de la pondération appliquée aux annexes.

Il convient, à l’instar du commissaire du gouvernement, d’écarter les termes 7 à 42 cités par le propriétaire, s’agissant de cessions de biens de nature différente, soit des appartements, relevant donc d’un autre marché que celui des immeubles mixtes.

Les termes 1 à 6 correspondent à des immeubles à usage mixte situés dans le même secteur. Le terme 5 est l’immeuble dans lequel est incorporé le lot à évaluer et le terme 6 est l’immeuble mitoyen. Ces deux termes sont dans un état similaire à celui du bien en cause.

Ces six termes présentent suffisamment de similitudes avec le bien à évaluer pour être retenus comme termes de comparaison pertinents.

La propriétaire retient une « valeur superficie pondérée » de 130 480 euros en se fondant sur le compromis de vente du bien à évaluer et sur les termes 5 et 6 dont elle recalcule les surfaces avec une autre méthode de pondération.

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Cependant, le compromis de vente du bien litigieux ne peut être retenu comme terme de comparaison, la vente n’étant pas intervenue.

S’agissant des pondérations des termes de comparaison 5 et 6, M^me Y estime pour le bien situé […] que seuls 100 m² environ correspondant au rez-de-chaussée étaient utilisables, les étages et l’arrière du bâtiment étant délabrés. Elle ne retient ainsi qu’une surface approximative pour le rez-de-chaussée, à laquelle elle applique une pondération de 1 pour une première zone de 5 mètres de profondeur, puis de 0,9 pour la seconde zone de 5 mètres de profondeur….jusqu’à pondérer la partie habitation à 0,25. Elle parvient ainsi à un prix de 1 873

€/m²P contre 507€/m²P

Elle procède de même pour le bien situé […] pour parvenir à un prix de 1 706 €/ m²P contre 700€/m²P.

Pour autant, s’il existe certes une grille de pondération des surfaces par zone pour les locaux commerciaux préconisée dans la charte de l’expertise, ces pondérations s’appliquent lorsqu’il s’agit d’évaluer la valeur locative de locaux commerciaux.

Dans l’hypothèse de l’évaluation d’un immeuble à usage mixte, il n’est pas procédé à deux méthodes de pondération différentes pour le même bâtiment. La pondération correspondant à l’évaluation des locaux commerciaux n’est pas appliquée. La surface utile est retenue avec une pondération des seules pièces annexes, soit les greniers, garages, espaces communs de circulation.

En outre, la pondération retenue par M^me Y est très empirique, appliquée sur des surfaces approximatives (largeur de façade x profondeur par tranche de 5 mètres)..

Par ailleurs l’application d’une pondération de la surface compte tenu de l’état délabré de la partie habitation interroge. Une telle pondération vient fausser la surface et le prix au m², ^en corrigeant l’impact du mauvais état du bien sur le prix, alors que la valeur vénale est justement appréciée en fonction de l’état du bien.

La pondération appliquée par Mme le commissaire du gouvernement, qui est celle habituellement utilisée en la matière, permet une comparaison rigoureuse des différents termes cités avec l’application d’une même méthode de calcul de la surface utile pondérée sur la base des données cadastrales. Le prix/m²P calculé sur cette base correspond ainsi à la valeur réelle du bien sur le marché, en fonction de son état.

Dès lors, pour l’ensemble de ces raisons, il convient d’écarter la méthode proposée par M^me Y pour le calcul des surfaces et de retenir les surfaces utiles pondérées précisées par Mme le commissaire du gouvernement et reprises ci-dessus.

La moyenne des termes 1 à 6 est de 806,50 euros/m²P.

Cependant, les termes 5 et 6, les plus similaires du bien à évaluer puisque correspondant à l’immeuble mitoyen et au bâtiment dans lequel le couloir est incorporé et étant dans un état similaire de dégradations laissent apparaître des valeurs nettement inférieures, soit 507 €/m²P pour le […] et 700 €/m²P pour le […].

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, notamment de la nature de couloir du bien à évaluer, qui en fait un bien de peu de valeur marchande, et de son très mauvais état, il convient de fixer le prix à 600 €/m²P, soit 25 200 euros (600€ x 42 m²).

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II- Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’EPF des Hauts de France et il n’apparaît pas inéquitable de n’accorder aucune indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à M^me Y.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la note en délibéré de M^e Dantcheff enregistrée au greffe le 22 novembre

2022 ;

DECLARE régulière la procédure ;

FIXE la date de référence au 3 juillet 2009;

FIXE le prix du bien immobilier appartenant à M^me Z Y situé […] à Douai, […] d’une contenance de 860 m²,correspondant au lot de volume n°1 à la somme de 25 200 euros, en ce non compris la commission d’agence de 10 000 euros à la charge exclusive du vendeur ;

DÉBOUTE M^me Y de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Le Greffier Kotn Le juge de l’expropriation

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EXPROPRIATIONS

n° RG : 22/00056

nᵒ Portalis : DBZS-W-B7G-WJAZ

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous Commissaires de Justice / Huissiers de Justice sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution,

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d’y tenir la main,

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis,

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Vu pour 15 Pages, celle-ci incluse

Pour expédition conforme,

La greffière

ICIAIRE

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