TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

LE JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

Dossier : N° RG 26/00029 – N° Portalis DB3T-W-B7K-W2MK

Minute : 26/00156

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 21 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur HOFFSCHIR, Vice président

GREFFIER : Madame GAUTHIER, Greffier

CREANCIER POURSUIVANT :

Société “LANDESBANK SAAR”

Etablissement de Crédit et d’Emission de Lettres de gages de droit publica allemand, inscrite au Registre du Commerce (Handelsregister) de SARREBRUCK (Allemagne) sous le HRA n°8589 ayant son siège social [Adresse 1] (Allemagne)

représentée par M^e Nicolas TAVIEAUX MORO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J130, avocat plaidant et par M^e Laurine SALOMONI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 333, avocat postulant, substituée par M^e Clémence TESSIER, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : 192

DEBITEUR SAISI

S.C.I. FONCIERE WASHINGTON

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 348 905 563 dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

DEBATS :

Audience publique du 09 Avril 2026

Mise en délibéré au 21 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats

JUGEMENT : Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement Réputé contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 11 février 2021 par [E] [O], notaire, la société LANDESBANK SAAR, division de la société LANDESBAUSPARKASSE SAAR, ci-après la société LANDESBANK SAAR , a consenti à la société SCI FONCIÈRE WASHINGTON un prêt d’un montant de 5.000.000 d’euros.

Le 14 novembre 2025, la société LANDESBANK SAAR a fait signifier à la société SCI FONCIÈRE WASHINGTON un commandement de payer la somme de 2.834.011,63 euros valant saisie des lots 1 à 24 compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3], à Gentilly (Val-de-Marne), dont les références cadastrales sont les suivantes :

Commune

Désignation cadastrale

Volume

[Adresse 4]

[Localité 2]

E [Cadastre 1]

1 à 24

Par acte du 30 décembre 2026, le commandement de payer a été publié sur le fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière du Val-de-Marne sous le numéro d’archivage provisoire 9404P02 S00235.

Hormis la société LANDESBANK SAAR, aucun créancier ne disposait de sûreté sur les biens saisis inscrites.

Par acte du 23 février 2026, la société LANDESBANK SAAR a assigné la société SCI FONCIÈRE WASHINGTON à comparaître à l’audience tenue le 09 avril 2026 par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Créteil.

Aux termes de son assignation introductive d’instance, la société LANDESBANK SAAR demande au juge de l’exécution :

— de fixer sa créance, arrêtée au 28 août 2025, à la somme de 2.834.011,63 euros, outre les intérêts au taux conventionnel de 5,10 % postérieurs jusqu’au parfait paiement,

— d’ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis en huit lots d’enchères :

*premier lot : lots de copropriété 1, 2, 10 et 11, avec une mise à prix de 90.000.000 euros,

*deuxième lot : lots de copropriété 03 et 12, avec une mise à prix de 110.000 euros,

*troisième lot : lots de copropriété 04 et 13, avec une mise à prix de 110.000 euros,

*quatrième lot : lots de copropriété 05, 14, 15 et 21, avec une mise à prix de 150.000 euros,

*cinquième lot : lors de copropriété 06 et 16, avec une mise à prix de 110.000 euros,

*sixième lot : lots de copropriété 07, 17, 18 et 22, avec une mise à prix de 150.000 euros,

*septième lot : lots de copropriété 08 et 19, avec une mise à prix de 110.000 euros,

*huitième lot : lots de copropriété 09, 20, 21, 23 et 24, avec une mise à prix de 150.000 euros.

— de désigner Me [C] [I], commissaire de justice au sein de la société DUBOIS & ASSOCIES, ou tout autre commissaire de justice que le juge de l’exécution voudra bien désigner, pour procéder à une visite du bien, avec le concours de la force publique si nécessaire, dans la quinzaine précédant la vente pendant une durée comprise entre une heure et trente minutes et deux heures,

— de juger que les frais et honoraires du commissaire de justice et des techniciens seront taxés par le juge et payés par privilège en sus du prix, en même temps que les frais taxés,

— de compléter les mesures de publicité de droit commun par une annonce sur les sites internet « Licitor » et « TMDLS.fr »,

— d’ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de la vente,

à titre subsidiaire, dans le cas où une vente amiable serait ordonnée :

— de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu, hors frais et droits,

— de taxer les frais de poursuite,

en tout état de cause :

— de condamner la société SCI FONCIÈRE WASHINGTON au paiement des dépens non compris dans les frais taxés.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens invoqués à leur soutien, il sera renvoyé, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à l’assignation introductive d’instance délivrée par acte du 23 février 2026 à la société SCI FONCIÈRE WASHINGTON.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 avril 2026 à laquelle la société LANDESBANK SAAR était représentée par son avocat, tandis que la société SCI FONCIÈRE WASHINGTON n’était ni présente ni représentée.

A l’audience, la société LANDESBANK SAAR s’est référée à son assignation introductive d’instance.

La société SCI FONCIÈRE WASHINGTON ne s’est pas présentée. Il résulte du procès-verbal dressé le 23 février 2026 que l’assignation introductive d’instance lui a été signifiée à domicile, après que le commissaire de justice se soit assuré de la réalité de ce dernier en procédant à plusieurs vérifications. Le procès-verbal de signification est ainsi régulier en la forme.

La partie comparante ayant été entendue en ses observations, elle a été informée que, pour plus ample délibéré, la décision serait prononcée le 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il convient de rappeler à titre liminaire que, même lorsqu’elles figurent dans le dispositif des conclusions des parties, les formules « donner acte », « dire et juger » ou encore « prendre acte » n’introduisent pas nécessairement des prétentions auxquelles le juge est tenu de répondre par application des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

1. Sur le titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

L’article 7.1. de la directive 93/13 CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs prévoit que « les États membres veillent à ce que, dans l’intérêt des consommateurs ainsi que des concurrents professionnels, des moyens adéquats et efficaces existent afin de faire cesser l’utilisation des clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs par un professionnel ». Il a été jugé que le juge national est tenu d’apprécier d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle relevant du champ d’application de la directive 93/13 et, ce faisant, de suppléer au déséquilibre qui existe entre le consommateur et le professionnel, dès lors qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet (CJUE, 26 janv. 2017, C 421/14, Banco Primus c. Jesús Gutiérrez García, pt. 43 -14 mars 2013, C?415/11, Aziz, pt. 46).

Il résulte de la combinaison des articles L. 212-1, al. 1, et L. 212-2 du code de la consommation, telles qu’issues de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, reprenant les dispositions de l’article L. 132-1 dudit code, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2001-741 du 23 août 2001, que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs ou non-professionnels, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur ou du non-professionnel un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

S’il résulte de l’article liminaire du code de la consommation que constitue un non-professionnel toute personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles, il a été jugé qu’une société civile immobilière (SCI) agit en qualité de professionnel lorsqu’elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l’acquisition d’immeubles conformément à son objet (Civ. 1, 9 juill. 2025, n° 23-23.066, inédit – 28 juin 2023, n° 22-13.969, publié).

Le titre exécutoire fondant la saisie étant constitué d’un prêt consenti à la société SCI FONCIÈRE WASHINGTON aux fins de refinancement d’un prêt immobilier consenti par la société BANQUE PALATINE, la société défenderesse déclarant par ailleurs au sein de l’acte notarié que ledit prêt était « destiné au financement de son activité professionnelle » (p. 04), il n’y a pas lieu de rechercher si ledit contrat comporte des clauses abusives.

Sur le montant de la créance du créancier poursuivant

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ; l’article R. 322-18 du même code ajoute que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires dont il doit apprécier le montant au jour où il statue.

Il résulte de la combinaison des articles L. 111-3 et de l’article L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution que constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire qui constatent une créance liquide et exigible.

Le commandement de payer valant saisie délivré à la société débitrice est fondé sur la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 11 février 2021 par [E] [O], notaire. Aux termes de cet acte, il est stipulé que la société LANDESBAUSPARKASSE SAAR, en tant que division de la société LANDESBANK SAAR, avait consenti par acte sous seings privés en date du 15 janvier 2021 à la société SCI FONCIERE WASHINGTON, un prêt d’un montant de 5.000.000 d’euros, dont les principales caractéristiques sont les suivantes :

Montant du prêt : 5.000.000 euros

Durée totale du prêt en mois : 96

Nombre d’échéances (prévisionnel) : 96

Date de la première échéance (prévisionnelle) : 31 mars 2021

Date de la dernière échéance (prévisionnelle) : 28 février 2029

Echéance unique de remboursement du capital : 28 février 2029

Il était par ailleurs prévu qu’au cours d’une période de cinq années, courant à titre prévisionnel jusqu’au 28 février 2026, s’appliquerait un taux d’intérêt fixe à hauteur de 2,10 % et que chaque échéance mensuelle s’élèverait à la somme de 8.750,00 euros.

Le commandement de payer valant saisie notifié à la société débitrice comporte le décompte suivant :

Capital restant dû 2.600.000

Intérêts échus et non payés au 31 juillet 2025 40.900

Intérêts au taux conventionnel de 5,10 % du 01er au 28 août 2025 10.172,05

Intérêts au taux conventionnel de 5,10 % postérieurs au 28 août 2025 MEMOIRE

Indemnité d’exigibilité anticipée (7 % du capital restant dû) 182.000

Frais 939,58

Frais de procédure, accessoires et autres sommes MEMOIRE

TOTAL SAUF MEMOIRE 2.834.011,63

Il résulte du point 14 « résiliation sans préavis » des conditions générales du prêt immobilier souscrit par la société SCI FONCIERE WASHINGTON régulièrement annexées à l’acte notarié reçu le 11 février 2021 par [E] [O], notaire, qu’en cas de résiliation sans préavis du prêt à l’initiative de la société prêteuse, celle-ci est en droit d’exiger le remboursement immédiat du capital restant dû ainsi que le paiement des intérêts échus ; par ailleurs, il y est stipulé que jusqu’à la date de règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt, majoré de 3 % et que l’emprunteur défaillant doit verser une indemnité de 07 % des sommes restant dues au titre du capital et des intérêts échus (p. 116).

La déchéance du terme a été au cas d’espèce signifiée par acte du 25 août 2025 aux fins de réclamer le capital restant dû soit la somme de 2.600.000 euros, conformément aux mises en demeure adressées préalablement à la société débitrice. A compter de cette date, la société LANDESBANK SAAR a valablement pu exiger le paiement d’une somme de 182.000 euros à titre d’indemnité d’exigibilité anticipée (07 % de 2.600.000 euros). C’est en revanche à tort qu’elle a appliqué le taux d’intérêt, majoré de trois points, dès le 01er août 2025, si bien que pour cette période, les intérêts échus seront ramenés à la somme globale de 5.403,15 euros : 3.950 euros pour la période du 01er au 24 août 2025, au taux de 2,10 %, et 1.453,15 euros pour la période du 25 au 28 août 2025, au taux de 5,10 %. C’est également de manière erronée que la société LANDESBANK SAAR demande le paiement de frais dont elle n’indique pas la cause, étant rappelé que les frais afférents à la saisie immobilière donnent en principe lieu à taxation par le juge.

En conséquence, la créance de la société LANDESBANK SAAR, arrêtée au 28 août 2025, en principal, frais, intérêts et autres accessoires doit être fixée à la somme de 2.828.303,15 euros.

2. Sur le caractère réel et la saisissabilité des droits saisis

Il résulte de la combinaison des articles L. 311-6 et R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution vérifie que la saisie immobilière porte sur des droits réels afférents aux immeubles ou leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

Le commandement de payer valant saisie a pour objet 24 lots compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3], à [Localité 2] (Val-de-Marne), dont les références cadastrales ont été rappelées plus haut. Il résulte de l’état hypothécaire sur formalités levé le 22 juillet 2025 que ce bien a été acquis en pleine propriété par la société SCI FONCIERE WASHINGTON par acte du 02 février 2026 ; le même état hypothécaire n’indique pas que ces droits auraient été cédés ou vendus ou seraient inaliénables.

Il y a en conséquence lieu de constater que la saisie porte sur des droits réels saisissables.

3. Sur l’orientation de la procédure

L’article L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution indique que les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

L’article R. 322-15, al. 2, du même code ajoute que le juge qui autorise la vente amiable s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’absence de toute demande des débiteurs tendant à être autorisés à céder amiablement le bien, ceux-ci n’étant pas comparants, il convient d’ordonner la vente forcée des biens saisis en huit lots d’enchère distincts, suivant les modalités indiquées au dispositif de la présente décision.

4. Sur le montant de la mise à prix

Il résulte de la combinaison des articles L. 322-6, al. 1, et R. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que la mise à prix est fixée par le créancier poursuivant, qui en indique le montant dans le cahier des conditions de vente.

En l’absence de toute demande incidente tendant à modifier le montant de la mise à prix, il n’y a pas lieu pour le juge d’en fixer le montant.

5. Sur la publicité

L’article R. 322-37 du code des procédures civiles d’exécution indique que juge de l’exécution peut être saisi par le créancier poursuivant, l’un des créanciers inscrits ou la partie saisie d’une requête tendant à aménager, restreindre ou compléter les mesures de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-35 ; le juge tient compte de la nature, de la valeur, de la situation de l’immeuble et de toutes autres circonstances particulières.

Outre la réalisation des formalités de publicité de droit commun, eu égard à la nécessité d’assurer la large diffusion de la vente sur adjudication, il y a lieu d’autoriser la société LANDESBANK SAAR à diffuser des annonces sur les sites internet « Licitor » et « TMDLS.fr » dont le coût sera inclus dans les frais taxés, dès lors que celui-ci n’excède pas globalement pour chaque lot mis aux enchères 2.500 euros (soit globalement 20.000 euros).

6. Sur les dépens

Aux termes de l’article R. 322-42 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de poursuite dûment justifiés par le créancier poursuivant et, le cas échéant, par le surenchérisseur sont taxés par le juge et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères.

Il y a en conséquence simplement lieu de rappeler que les frais occasionnés par les poursuites, en ce compris les dépens, feront l’objet d’une ordonnance de taxe avant l’ouverture des enchères.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que la société LANDESBANK SAAR se prévaut d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible à l’encontre de la société SCI FONCIERE WASHINGTON,

FIXE la créance de la société LANDESBANK SAAR en principal, intérêts, frais et autres accessoires, arrêtée à la date du 28 août 2025, ce dernier jour étant inclus, à la somme de 2.828.303,15 euros (DEUX-MILLIONS-HUIT-CENT-VINGT-HUIT-MILLE-TROIS-CENT-TROIS EUROS ET QUINZE CENTIMES),

CONSTATE que la saisie porte sur droits réels saisissables,

ORDONNE la vente forcée des lots 1 à 24 compris dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], à [Localité 2] (Val-de-Marne), désigné au cadastre sous les références : sect. E ; n° [Cadastre 1],

DIT que les biens saisis seront vendus en huit lots distincts constitués de la manière suivante:

— premier lot d’enchère : lots de copropriété 01, 02, 10 et 11, avec une mise à prix de 90.000.000 euros,

— deuxième lot d’enchère: lots de copropriété 03 et 12, avec une mise à prix de 110.000 euros,

— troisième lot : lots de copropriété 04 et 13, avec une mise à prix de 110.000 euros,

— quatrième lot : lots de copropriété 05, 14, 15 et 21, avec une mise à prix de 150.000 euros,

— cinquième lot : lors de copropriété 06 et 16, avec une mise à prix de 110.000 euros,

— sixième lot : lots de copropriété 07, 17, 18 et 22, avec une mise à prix de 150.000 euros,

— septième lot : lots de copropriété 08 et 19, avec une mise à prix de 110.000 euros,

— huitième lot : lors de copropriété 09, 20, 21, 23 et 24, avec une mise à prix de 150.000 euros,

FIXE l’audience à laquelle sera procédé à la vente forcée au :

jeudi 10 septembre 2026 à 9h30,

salle A, B, I ou J, rez-de-chaussée, bâtiment nord,

AUTORISE la société LANDESBANK SAAR à diffuser des annonces sur les sites internet « Licitor » et « TMDLS.fr » dont le coût sera inclus dans les frais taxés, dès lors que celui-ci n’excède pas globalement pour chaque lot mis aux enchères 2.500 euros (soit globalement 20.000 euros),

AUTORISE Me [C] [I], commissaire de justice au sein de la société DUBOIS & ASSOCIES, ou tout autre commissaire de justice désigné par le créancier poursuivant, à pénétrer au sein des biens saisis aux fins de procéder à leur visite, avec le concours de la force publique si nécessaire, au cours de la quinzaine précédant la vente pendant une durée comprise entre une heure et trente minutes et deux heures, à condition, s’il y a lieu, d’en avertir les occupants au moins sept jours à l’avance,

DIT que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe,

RAPPELLE que ni l’appel ni le délai d’appel ne suspendent l’exécution du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION