MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 20 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/06502 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VONB

AFFAIRE : S.A.S. [L] C/ S.E.L.A.R.L. JSA mandataire de la SCI [L] – [C] [D] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. [L], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nejma LABIDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1702

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. JSA mandataire de la SCI [L] – [C] [D] [B], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Valerie DUTREUILH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0479

Clôture prononcée le : 1er décembre 2025

Débats tenus à l’audience du : 01 décembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 20 février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 20 février 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par jugement du 25 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société [L] [C] [D] [B] et a désigné la Selarl JSA en qualité d’administrateur judiciaire, la poursuite de l’activité ayant été ordonnée par jugement du 19 avril et du 20 juin 2021.

Par actes sous seing privé du 10 novembre 2020, la société [L] [C] [D] [B] a consenti trois baux commerciaux sur des lots n° 20, 21 et 22 sis [Adresse 3] à [Localité 1] à la société [L] pour une durée de neuf années, à effet du 1er avril 2021, et ce moyennant des loyers de 26 400 euros, 25 200 euros et 14 400 euros, payables trimestriellement et d’avance.

Par jugement du 8 février 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a converti la procédure de redressement judiciaire en liquidation judiciaire.

Par actes extrajudiciaires du 6 juin 2023, la Selarl JSA, ès-qualité d’administrateur judiciaire de la société [L] [C] [D] [B], a fait délivrer à la société [L] trois commandements de payer visant la clause résolutoire au titre des baux portant sur les lots susmentionnés.

Par ordonnance du 21 mai 2024, le juge des référés près le tribunal de céans a constaté l’acquisition à la date du 7 juillet 2023 des clauses résolutoires insérées aux trois baux du 10 novembre 2020, a ordonné l’expulsion de la société [L] des lieux loués et a condamné cette dernière, au titre de l’arriéré locatif, à payer à la Selarl JSA, ès-qualité d’administrateur judiciaire de la société [L] [C] [D] [B] les sommes de 59 640 euros pour le lot n° 20, de 57 120 euros pour le lot n° 21 et de 32 340 euros pour le lot n° 22, assorties des intérêts au taux légal, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures, fixées à des sommes égales aux loyers contractuels. Cette ordonnance a par la suite été infirmée par un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 2] du 4 avril 2025 au motif de l’existence de contestations sérieuses.

Suivant assignation délivrée le 8 octobre 2024, la société [L] a attrait la Selarl JSA devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins notamment de voir annuler les baux commerciaux du 10 novembre 2020 et de la voir décharger des condamnations mises à sa charge par l’ordonnance du juge des référés de la juridiction de céans du 21 mai 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 7 novembre 2025, la société [L] a demandé à la juridiction, au visa des articles 1353 et 1169 et suivants du Code civil et de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitat, de :

« – DIRE ET JUGER que la société [L] ne saurait être tenue aux moindres règlements au titre des baux commerciaux entre la société [L] et la SCI ROMEOGAZ [D] [B] en date du 10 novembre 2020 portant sur les lots n°20, 21 et 22 des locaux sis [Adresse 4] à NOGENT SUR MARNE (94130) en raison de l’exception d’inexécution caractérisée par l’absence de délivrance des locaux, dépourvus de toute commercialité, et occupés à titre d’habitation par des tiers ;

— ANNULER les baux commerciaux du 10 novembre 2020 portant sur les lots n°20, 21 et 22 des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 3] en raison de l’exception d’inexécution caractérisée par l’absence de délivrance des locaux, dépourvus de toute commercialité, et occupés à titre d’habitation par des tiers ;

— DECHARGER la société [L] de toutes les condamnations mises à sa charge par l’ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de Créteil rendue entre les parties le 21 mai 2024 ;

— ORDONNER la restitution des sommes indûment payées par la société [L] au titre des loyers commerciaux

— DIRE ET JUGER n’y avoir lieu aux moindres restitutions ni au règlement des moindres indemnités d’occupation, faute d’entrée en jouissance des locaux litigieux;

— DEBOUTER la SELARL JSA en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [L]-[C] [D] [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la SELARL JSA en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [L]-[C] [D] [B] à payer à la société [L] la somme de 4.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la SELARL JSA en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [L]-[C] [D] [B] aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 novembre 2025, la Selarl JSA a demandé au tribunal, au visa des articles 64 et 700 du Code de procédure civile, des articles 1103 et suivants, 1240 et 1241 du Code civil, et des articles L. 145-41, L. 622-7, L. 622-17, L. 622-24, L. 641-3, L. 641-13 et R. 622-24, du Code de commerce, de :

« – RECEVOIR la SELARL JSA, prise en la personne de Maître [O] [I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [L] [C] [D] [B], en ses conclusions,

Et la disant bien fondée,

— DEBOUTER la société [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel,

Sur le bail commercial portant sur le lot n°20 :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date du 10 novembre 2020 portant sur le lot n°20, au 6 juillet 2023,

— PRONONCER l’expulsion de la société [L], ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux dont elle est locataire dès signification du présent jugement avec assistance si nécessaire de la force publique,

— DIRE que les biens mobiliers se trouvant dans les lieux seront séquestrés dans des gardes- meubles au choix du propriétaire et aux frais, risques et périls de la société [L],

— CONDAMNER la société [L] au paiement de la somme de 111.014,16 € au titre de la dette locative, outre les frais, au profit de la SELARL JSA, ès qualités, arrêtée au 1er avril 2025,

— FIXER l’indemnité d’occupation due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire à une somme équivalente au dernier loyer trimestriel augmenté des charges, soit la somme de 8.520 € TTC par mois,

Sur le bail commercial portant sur le lot n°21 :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date du 10 novembre 2020 portant sur le lot n°21, au 6 juillet 2023,

— PRONONCER l’expulsion de la société [L], ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux dont elle est locataire dès signification du présent jugement avec assistance si nécessaire de la force publique,

— DIRE que les biens mobiliers se trouvant dans les lieux seront séquestrés dans des gardes- meubles au choix du propriétaire et aux frais, risques et périls de la société [L],

— CONDAMNER la société [L] au paiement de la somme de 106.329,33 € au titre de la dette locative, outre les frais, au profit de la SELARL JSA, ès qualités, arrêtée au 1er avril 2025,

— FIXER l’indemnité d’occupation due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire à une somme équivalente au dernier loyer trimestriel augmenté des charges, soit la somme de 8.160 € TTC par mois.

Sur le bail commercial portant sur le lot n°22 :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date du 10 novembre 2020 portant sur le lot n°22, au 6 juillet 2023,

— PRONONCER l’expulsion de la société [L], ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux dont elle est locataire dès signification du présent jugement avec assistance si nécessaire de la force publique,

— DIRE que les biens mobiliers se trouvant dans les lieux seront séquestrés dans des gardes- meubles au choix du propriétaire et aux frais, risques et périls de la société [L],

— CONDAMNER la société [L] au paiement de la somme de 60.261,48 € au titre de la dette locative, outre les frais, au profit de la SELARL JSA, ès qualités, arrêtée au 1er avril 2025,

— FIXER l’indemnité d’occupation due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire à une somme équivalente au dernier loyer trimestriel augmenté des charges, soit la somme de 4.620 € TTC par mois,

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER la société [L] à payer à la SELAL JSA, ès qualités, la somme de 277.604,97 €, à parfaire, au titre de dommages et intérêts, correspondant au montant de la dette locative arrêtée au 1er avril 2025,

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société [L] à payer à la SELARL JSA, ès qualités, la somme de 9.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens. »

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 2 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 1er décembre 2025 et mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande principale en nullité des baux commerciaux

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La société [L] soutient que les baux commerciaux consentis par la société [L] [C] [D] [B] et portant sur les lots n° 20, 21 et 22 sis [Adresse 3] à [Localité 1] sont nuls en ce que notamment les locaux loués étaient à usage d’habitation.

La demanderesse invoque ce faisant dans ses écritures les dispositions de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitat et fait valoir que la preuve de l’affectation des locaux litigieux à un usage professionnel incombe au bailleur, propriétaire des locaux donnés à bail.

Selon les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable, étant précisé qu’un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage le 1er janvier 1970. Ce texte précise que « Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés» et que « sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article ». Il s’agit de dispositions d’ordre public sanctionnées par une nullité absolue.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que la méconnaissance des dispositions d’ordre public de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation étant sanctionnée par la nullité absolue, celle-ci ne peut être couverte par la confirmation du contrat s’agissant de la protection d’un intérêt général (voir en ce sens CA [Localité 2], pôle 5 – ch. 3, 15 septembre 2021, n° 18/15421).

En l’espèce, il est versé aux débats un modificatif de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier au sein duquel se situent les lots litigieux, daté du 1er juillet 2013 (pièce n° 7 en demande). Il ressort de ce document que les lots n° 20, 21, et 22, issu de la division du lot 5, sont devenus des appartements, à usage d’habitation. Ainsi les baux commerciaux portant sur lesdits lots ont été conclus alors que le bailleur, seul à être en mesure de justifier de l’usage du local, n’apporte pas la preuve de leur affectation préalable à un usage professionnel accordé selon autorisation.

Dès lors, en délivrant à la société [L] des locaux à usage d’habitation alors qu’aux termes des baux querellés, les locaux avaient été loués pour l’exercice d’une « activité tous commerces », la société [L] [C] [D] [B] a méconnu les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, de sorte que les trois baux du 10 novembre 2020 sont nuls de plein droit.

S’agissant d’une nullité absolue, la Selarl JSA, ès-qualité d’administrateur judiciaire de la société [L] [C] [D] [B], ne peut se prévaloir de ce que le contrat aurait été confirmé par le maintien dans les lieux de la société [L] manifestée par la présence de son appellation sur la boîte aux lettres ou par le paiement de loyers sur le fondement des baux litigieux, aucune renonciation à invoquer une nullité absolue, qui vise à protéger un intérêt général comme en l’espèce, n’étant possible.

Sur les conséquences de la nullité des baux

Le prononcé de la nullité des baux ayant pour effet de remettre les parties dans la situation qui était la leur avant la conclusion du contrat, il y a lieu d’ordonner la restitution des loyers indûment versés par la société [L] sur le fondement de ces baux.

L’ordonnance de référé du 21 mai 2024 ayant été infirmée par la Cour d’appel, il n’y a pas lieu de décharger la société [L] des condamnations que cette ordonnance avait mises à sa charge, une telle demande étant devenue sans objet.

Enfin, la Selarl JSA, ès-qualité d’administrateur judiciaire de la société [L] [C] [D] [B], sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la la Selarl JSA, ès-qualité d’administrateur judiciaire de la société [L] [C] [D] [B] aux entiers dépens.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, dans un souci d’équité.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DIT que le contrat d 10 novembre 2020 conclu entre la société [L] [C] [D] [B] et la société [L] et portant sur le lot n° 20 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 1] est nul ;

DIT que le contrat d 10 novembre 2020 conclu entre la société [L] [C] [D] [B] et la société [L] et portant sur le lot n° 21 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 1] est nul ;

DIT que le contrat d 10 novembre 2020 conclu entre la société [L] [C] [D] [B] et la société [L] et portant sur le lot n° 22 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 1] est nul ;

ORDONNE la restitution à la société [L] des loyers indûment perçus sur le fondement des baux du 10 novembre 2022 ;

CONSTATE que la demande de société [L] tendant à la voir décharger de toutes les condamnations prononcées par l’ordonnance juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil du 21 mai 2024 n° RG 23/01802 est sans objet en raison de son infirmation par l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 4 avril 2025 n° RG 24/14025 ;

DÉBOUTE la Selarl JSA, ès-qualité d’administrateur judiciaire de la société [L] [C] [D] [B] de l’intégralité de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la Selarl JSA, ès-qualité d’administrateur judiciaire de la société [L] [C] [D] [B] aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 4], l’an DEUX MIL VINGT SIX ET LE VINGT FÉVRIER

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT