TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e MARTIGNON (A0354)

M^e PANEPINTO (P0102)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/00033

N° Portalis 352J-W-B7F-CTQVO

N° MINUTE : 3

Assignation du :

23 Décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. LOW AND CO (RCS de [Localité 10] n°500 731 898)

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Laurent MARTIGNON de la SELARL CABINET TROUVIN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0354

DÉFENDERESSE

S.A.S. MELCHIOR FINANCE (RCS de [Localité 11] n°480 432 012)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Valérie PANEPINTO de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0102

Décision du 07 Mai 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/00033 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTQVO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 06 février 2025 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025, délibéré prorogé au 07 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 19 septembre 2016, la S.A.S MELCHIOR FINANCE a consenti à la S.A.S LOW AND CO, exploitant sous l’enseigne NEONESS, un bail portant sur des locaux commerciaux dans un immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 2], à [Localité 12], pour une durée de dix années à compter de la mise à disposition des locaux intervenue le 13 octobre 2017 et moyennant un loyer annuel 275 000 € HT et HC, payable mensuellement et d’avance.

Les lieux sont loués à destination exclusive de « salle de fitness et gestion d’installations sportives et, à titre accessoire, dans la limite de 10% du chiffre d’affaires hors taxes, toutes activités de soins corporels, gratuites ou payantes, toutes activités de commerce d’articles de sport et de loisirs, conseils personnalisés dans le cadre du bien-être et de la remise en forme ».

À partir du mois de mars 2020, les parties ont échangé des courriers concernant le paiement des loyers échus pendant la période de fermetures et restrictions administratives décidées afin de lutter contre la pandémie de covid-19, sans parvenir à s’entendre sur les réclamations de la locataire.

Par acte extrajudiciaire du 07 décembre 2020, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer une somme de 191 105,88 € au titre des loyers impayés des mois d’avril (25 000 €), mai (25 000 €), juin (reliquat de 905,43 €), août (25 000 €), octobre (30 065,75 €), novembre (30 065,75 €) et décembre ((30 065,75 €) de l’année 2020, outre la taxe foncière de cette même année (25 003,20 €).

Par acte du 23 décembre 2020, la S.A.S LOW AND CO a fait assigner la S.A.S MELCHIOR FINANCE devant le tribunal judiciaire de PARIS en opposition à ce commandement.

Par ordonnance du 06 juillet 2022, le juge de la mise en état a :

— dit ne pouvoir statuer sur les demandes d’annulation du commandement de payer ou de suspension de ses effets,

— rejeté les demandes de renvoi de l’affaire devant la formation de jugement en vertu de l’article 789-6° du code de procédure civile ainsi que de sursis à statuer,

— rejeté la demande de production de pièces formée par la défenderesse,

— enjoint aux parties de se rendre à une réunion d’information sur la médiation.

Dans ses dernières écritures du 24 octobre 2023, la S.A.S LOW AND CO sollicite du tribunal :

« A titre principal, sur la nullité du commandement en application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2022

— CONSTATER que la société LOW AND CO bénéficiait dispositions de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 au moment de la délivrance du commandement litigieux,

— PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 décembre 2020 pour vice de forme,

— DECLARER réputée non écrite la clause résolutoire prévue au bail et visée dans le commandement de payer délivré le 7 décembre 2020,

Et en conséquence,

— PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 décembre 2001 signifié par la société MELCHIOR FINANCE à la société LOW AND CO,

A titre subsidiaire, sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré de mauvaise foi,

— DECLARER que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 décembre 2020 signifié par la société MELCHIOR FINANCE a été délivré de mauvaise foi à la société LOW AND CO,

Et en conséquence,

— PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 décembre 2020,

A titre très subsidiaire, sur la force majeure

— DECLARER que le covid 19, les arrêtés ministériels des 14 et 15 mars 2020 ainsi que le décret du 14 avril 2020 constituent un cas de force majeure ayant eu pour effet de suspendre l’obligation de délivrance du bailleur et l’obligation de paiement du preneur entre le 15 mars 2020 et 15 juin 2020 puis à compter du 26 septembre 2020 et jusqu’au 9 juin 2021, date à laquelle a été ordonnée sa réouverture administrative,

— DECLARER que la suspension temporaire des obligations des parties sur cette période a eu pour effet d’exonérer la société LOW AND CO du paiement des loyers courants sur la période comprise entre le 15 mars 2020 et le 15 juin 2020 puis à compter du 26 septembre 2020 jusqu’au 9 juin 2021 date à laquelle a été ordonnée sa réouverture administrative,

En conséquence

— DEBOUTER la société MELCHIOR FINANCE de sa demande de paiement des loyers et charges courants sur la période comprise entre le 15 mars 2020 et 15 juin 2020 puis à compter du 26 septembre 2020 jusqu’au 9 juin 2021, date à laquelle a été ordonnée sa réouverture administrative,

A titre plus subsidiaire, sur la perte de la chose louée

— DECLARER que la société LOW AND CO a été dans l’impossibilité d’exploiter les lieux loués durant la période comprise entre le 15 mars 2020 et 15 juin 2020 puis à compter du 26 septembre 2020 et jusqu’au 9 juin 2021 date à laquelle que a été ordonnée sa réouverture administrative ,

— DECLARER que les fermetures administratives imposées à la société LOW AND CO constituent une perte partielle des locaux loués au sens de l’article 1722 du Code Civil,

En conséquence

— DEBOUTER la société MELCHIOR FINANCE de sa demande de paiement des loyers et charges courants sur la période comprise entre le 15 mars 2020 et 15 juin 2020 puis à compter du 26 septembre 2020 jusqu’au 9 juin 2021 date à laquelle a été ordonnée sa réouverture administrative,

A titre infiniment subsidiaire, sur l’exception d’inexécution

— DECLARER que la société LOW AND CO est fondée à opposer une exception d’inexécution à la société MELCHIOR FINANCE au titre des loyers appelés sur la période comprise entre le 15 mars 2020 et 15 juin 2020 puis à compter du 26 septembre 2020 et jusqu’au 9 juin 2021, date à laquelle a été ordonnée sa réouverture administrative,

En conséquence

— DEBOUTER la société MELCHIOR FINANCE de sa demande de paiement des loyers et charges courants sur la période comprise entre le 15 mars 2020 et 15 juin 2020 puis à compter du 26 septembre 2020 jusqu’au 9 juin 2021, date à laquelle a été ordonnée sa réouverture administrative,

A titre très infiniment subsidiaire, sur la clause pénale, l’octroi de délais de grâce et la suspension

de l’acquisition de la clause résolutoire

— CONSTATER que la clause pénale est manifestement excessive et débouter en conséquence la société MELCHIOR FINANCE de sa demande de majoration de la créance recherchée à hauteur de 10%

— ACCORDER à la société LOW AND CO un délai de 24 mois pour le règlement de toute sommes qui pourraient être allouées à la société MELCHIOR FINANCE et ce à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification par acte extrajudiciaire du jugement à intervenir,

— ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à l’épurement de toutes sommes qui pourraient dues à la société MELCHIOR FINANCE,

En tout état de cause

— CONDAMNER la société MELCHIOR FINANCE à payer à la société LOW AND CO, la somme 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER la société MELCHIOR FINANCE en tous les dépens, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Dans ses dernières écritures du 24 octobre 2023, la S.A.S MELCHIOR FINANCE sollicite du tribunal de :

« 1°) Juger la société Low and Co mal fondée en l’ensemble de ses demandes,

En conséquence, l’en débouter,

2°) Constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 7 décembre 2020, à compter du 7 janvier 2021

Subsidiairement,

4°) Prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 19 septembre 2016 aux torts du preneur du chef de défaut de paiement des loyers, charges, taxes dont il est redevable.

En toutes hypothèses,

5°) Ordonner l’expulsion de la société Low and Co, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux sis à [Adresse 13] avec le concours de la force publique si besoin est.

6°) Ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meubles, au choix des demandeurs, aux frais, risques et périls de la locataire.

7°) Condamner la société Low and Co au paiement de la somme de 275 691,28 €, sauf à parfaire, au 31 mars 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2020.

8°) La condamner d’autre part au paiement d’indemnités d’occupation correspondant au loyer contractuel majoré de 50 %, charges et accessoires en sus, à compter du commandement de payer, et subsidiairement à compter du prononcé de la résiliation judiciaire, jusqu’à parfait délaissement.

Très Subsidiairement,

9°) Dans l’hypothèse où, contre toute attente, des délais seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, juger que faute de paiement en son entier et à bonne date d’une seule des échéances prévues au jugement à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle :

—  la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise et la bailleresse autorisée à poursuivre l’expulsion de la locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus.

10°) Condamner en toute hypothèse, la société Low and Co, au paiement d’une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement, avec distraction au profit de Maître Valérie Panepinto, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

11°) Rappeler en tant que de besoin que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit. »

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 13 décembre 2023 et l’affaire est venue à l’audience de plaidoiries du 06 février 2025.

À l’audience, la demanderesse a sollicité oralement l’autorisation d’adresser au tribunal une note en délibéré pour justifier de l’apurement complet de sa dette.

La défenderesse s’y est opposée en lui reprochant une attitude dilatoire, consistant à procéder à un règlement la veille d’une audience, comme elle l’avait déjà fait en payant une somme peu avant la date prévue pour la clôture de la mise en état.

Le tribunal n’a pas autorisé de note en délibéré, dès lors que la demanderesse avait la possibilité de déposer des conclusions écrites relatives à la dette de loyer avant l’audience comme le permet l’article 802 du code de procédure civile, en y joignant une pièce justificative permettant d’en apprécier le sérieux.

La date de délibéré de l’affaire a été fixée au 30 avril 2025 et prorogée au 07 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « dire », « juger » et « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens, si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande d’annulation du commandement de payer

La demanderesse fait valoir que le commandement de payer du 07 décembre 2020 doit être annulé, à titre principal en application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, pour vice de forme, en ce qu’il vise une clause résolutoire qui doit être déclarée réputée non écrite, subsidiairement au motif qu’il a été délivré par la bailleresse de mauvaise foi.

La défenderesse lui oppose ;

— que les conditions d’une nullité du commandement pour vice de forme ne sont pas réunies et que cette nullité a été soulevée après des défenses au fond et fin de non-recevoir,

— que la loi du 14 novembre 2020 n’est pas applicable aux loyers d’avril à octobre 2020 et que les actions et sanctions ont de nouveau pu être mises en œuvre après la période de protection, soit à partir du 09 août 2021 (deux mois après l’autorisation de rouvrir les locaux du 09 juin 2021),

— qu’en outre, la demanderesse ne justifie pas remplir les critères d’éligibilité pour prétendre au bénéfice de cette loi.

Elle conteste par ailleurs toute mauvaise foi de sa part.

L’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 dispose notamment que :

« I. – Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu’elle est prise par le représentant de l’Etat dans le département en application du second alinéa du I de l’article L. 3131-17 du même code. Les critères d’éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. – Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

(…)

IV. – Le II s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période pendant laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.

Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du II. 5.(…)

(…)

VII. — Le présent article s’applique à compter du 17 octobre 2020. »

Il est admis de façon constante que l’acte de commissaire de justice valant commandement et visant la clause résolutoire d’un bail est un acte soumis au régime des nullités des actes de procédure prévu par les articles 112 et suivants, ainsi que les articles 648 et suivants du code de procédure civile.

En application des articles 112 et 113 dudit code, la nullité des actes de procédure doit être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement, et simultanément, avant des défenses au fond ou fin de non-recevoir, à peine d’irrecevabilité.

Toutefois, il convient de relever que le moyen pris de ce que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail contrevient aux dispositions protectrices de la loi du 14 novembre 2020, ou a été délivré de mauvaise foi, ne constitue ni une cause d’irrégularité pour vice de forme au sens de l’article 114 du code de procédure civile, en ce qu’elle affecterait le formalisme de cet acte, ni une cause d’irrégularité de fond au sens de son article 117 en ce qu’elle tiendrait au défaut de capacité juridique ou de pouvoir d’agir d’une partie ou de son représentant.

Le moyen tiré du bénéfice des dispositions de la loi du 14 novembre 2020 ne permet pas de prononcer la nullité, à proprement parler, du commandement litigieux.

En revanche, cette loi, en prévoyant que « les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée » et que « Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite », prévoit un régime dérogatoire protecteur au profit de locataires économiquement touchés par les mesures de police administrative prises pour lutter contre la pandémie de covid-19 en interdisant notamment la mise en œuvre de clauses résolutoires pour sanctionner un retard ou un défaut de paiement de loyers et de charges locatives échus au cours de la période juridiquement protégée ; cette neutralisation des clauses résolutoires permet donc de constater qu’un commandement de payer visant une clause résolutoire est de nul effet si les conditions légales de la protection sont réunies.

Le tribunal peut donc statuer sur ce moyen, qui constitue une simple défense au fond, même s’il n’a pas été soulevé « in limine litis » et ne remplit pas les conditions prévues aux articles afférents à la nullité des actes de procédure.

Il y a lieu en conséquence de se prononcer sur l’application de la loi du 14 novembre 2020 au profit de la locataire.

Le commandement de payer litigieux a été délivré le 07 décembre 2020, alors que cette loi, applicable à compter du 17 octobre 2020, était en vigueur, mais porte en partie sur des loyers afférents aux mois d’avril à octobre 2020, échus antérieurement.

La bailleresse soutient qu’à supposer que la locataire soit éligible à ses dispositions, ces loyers n’entrent pas dans le champ d’application de ce texte.

Toutefois, si les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 11 septembre 2020 relèvent, a priori, du régime de protection prévu par l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, la Cour de cassation a jugé expressément, dans un arrêt du 30 novembre 2023 n°22-14594, que l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 est applicable à tous retards ou impayés de loyers et charges afférents à la période pendant laquelle les locaux ont fait l’objet d’une mesure de police administrative prise en application de l’article L.3131-15, I-5° du code de la santé publique ou de la loi du 09 juillet 2020, et que, dès lors que les premières mesures de police sanitaire interdisant notamment l’accueil du public pour certaines activités dans certains établissements ont été prises au visa de l’article L.3131-15, I-5° du code de la santé publique par le décret 2020-293 du 23 mars 2020, cette protection s’étend aux loyers et charges exigibles à compter de cette dernière date, excluant ainsi la thèse selon laquelle la protection de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 ne s’applique qu’aux loyers exigibles à compter du 17 octobre 2020.

En conséquence, en l’espèce, le bénéfice des dispositions de cette loi s’applique à tous les loyers visés dans le commandement de payer litigieux.

Par ailleurs, la bailleresse prétendant que la preneuse encourt de nouveau les sanctions neutralisées par cette loi à compter du 09 août 2021 (la réouverture des locaux ayant été autorisée le 09 juin 2021), il convient de préciser que la neutralisation provisoire des clauses résolutoires pour les loyers échus pendant la période de protection prive définitivement d’effet les commandements de payer visant de telles clauses délivrés au cours de ladite période, qui ne peuvent donc plus être invoqués, ultérieurement, pour sanctionner une défaillance dans le règlement de ces mêmes loyers.

S’agissant des critères d’éligibilité de la locataire aux mesures protectrices de la loi du 14 novembre 2020, l’article 1er du décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 dispose que :

« I. — Pour l’application de l’article 14 de la loi n° 2020-1379] du 14 novembre 2020 susvisée, les personnes physiques et morales de droit privé mentionnées au I du même article sont celles remplissant les critères d’éligibilité suivants:

1° Leur effectif salarié est inférieur à 250 salariés;

2° Le montant de leur chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros;

3° Leur perte de chiffre d’affaires est d’au moins 50 % appréciés selon les modalités fixées au II.

II. — Pour les mesures de police administrative prises dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire déclaré le 17 octobre 2020, le critère de perte de chiffre d’affaires mentionné au 3° du I du présent article correspond à une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er novembre 2020 et le 30 novembre 2020, laquelle est définie comme la différence entre, d’une part, le chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2020 et, d’autre part:

— le chiffre d’affaires durant la même période de l’année précédente;

— ou, si l’entreprise le souhaite, le chiffre d’affaires mensuel moyen de l’année 2019;

— ou, pour les entreprises créées entre le 1er juin 2019 et le 31 janvier 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020;

— ou, pour les entreprises créées entre le 1er février 2020 et le 29 février 2020, le chiffre d’affaires réalisé en février 2020 et ramené sur un mois;

— ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen réalisé entre le 1er juillet 2020, ou à défaut la date de création de l’entreprise, et le 30 septembre 2020.

III. — Pour les entreprises ayant fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public, le chiffre d’affaires du mois de novembre 2020 mentionné au II n’intègre pas le chiffre d’affaires réalisé sur les activités de vente à distance avec retrait en magasin ou livraison.

IV. — Lorsqu’elles sont constituées sous forme d’association, les personnes mentionnées au I ont au moins un salarié.

V. — Les conditions fixées aux 1° et 2° du I sont considérées au premier jour où la mesure de police administrative mentionnée au I de l’article 14 de la loi susvisée s’applique. Le seuil d’effectif est calculé selon les modalités prévues par le I de l’article L. 130-1 du code de la sécurité sociale et il est tenu compte de l’ensemble des salariés des entités liées lorsque l’entreprise locataire contrôle ou est contrôlée par une autre personne morale au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce. »

La locataire a produit, afin de démontrer qu’elle réunit les conditions pour prétendre au bénéfice de cette loi :

*une attestation de monsieur [K] [P], représentant la SAS AAGEC, commissaire aux comptes des sociétés LOW AND CO SASU, IMMOWORKS AND CO et VERONA SAS (soit la société locataire et les deux entités qui lui sont liées au sens du décret susmentionné), en date du 27 septembre 2021, « concernant l’effectif pour l’exercice clos le 31 décembre 2020 », indiquant :

« Conformément à l’article R130-1 du code de la sécurité sociale

L’effectif moyen du personnel s’élève à :

-195 salariés pour la LOW AND CO SASU (217 en 2019)

-3 salariés pour IMMOWORKS AND CO SASU (5 en 2019)

-8 salariés pour VERONA SAS (9 en 2019) »,

*des attestations d’effectifs en date des 29 janvier, 04 et 09 mars 2021, de monsieur [T] [Y], directeur des ressources humaines des sociétés LOW AND CO et IMMOWORKS, pour les années 2019 et 2020, mentionnant leur détail mensuel (le tribunal constate des différences dans les chiffres donnés, vraisemblablement liées au calcul en équivalent temps plein, dit « ETP », sans toutefois qu’ils n’excèdent le seuil légal),

*une déclaration sur l’honneur de madame [D] [L], en qualité de directrice générale de la société VERONA, elle-même présidente de la société LOW AND CO, en date du 13 octobre 2021 (une première attestation, établie en mars 2021, visait des locaux sis à [Localité 9] plutôt que les locaux objets du présent litige) selon laquelle :

— cette société loue des locaux sis [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 11] destinés à l’usage de salle de sport et gestion d’installations sportives (…) qui ont fait l’objet de fermetures administratives du 15 mai 2020 au 15 juin 2020 puis à compter du 26 septembre 2020 jusqu’au 09 juin 2021,

— que la société LOW AND CO et les entités qui lui sont liées au sens de l’article L.233-3 du code de commerce ont un effectif inférieur à 250 salariés,

— que le chiffre réalisé par la société LOW AND CO lors du dernier exercice clos en 2019 est inférieur à 50 millions, étant certifié par expert-comptable à hauteur de 44 399 490 € HT,

— que la perte du chiffre d’affaires réalisé dans les locaux du 1er au 30 novembre 2020 a été de 34 555 € HT alors qu’il était d’environ 2 971 238 € HT sur la même période en 2019, soit une baisse de chiffre d’affaires de plus de 50%.

La bailleresse, qui oppose à la locataire qu’elle ne justifie pas réunir les critères du décret du 30 décembre 2020, a contesté les éléments fournis pour justifier de l’effectif de ses salariés en rappelant qu’il s’apprécie « au premier jour où la mesure de police administrative mentionnée au I de l’article 14 de la loi susvisée s’applique », date qu’elle n’a cependant pas précisée elle-même.

Néanmoins, les pièces produites par la locataire démontrent bien qu’elle réunit les conditions du bénéfice de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, étant relevé que si la déclaration sur l’honneur de madame [D] [L] ne précise pas à quel moment exactement le seuil de l’effectif de salarié était inférieur à 250, les autres éléments fournis à ce sujet suffisent à établir qu’il n’était pas dépassé au premier jour où les mesures de police administrative se sont appliquées, en mars 2020.

En conséquence, il y a lieu de juger que la demanderesse peut prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 et que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 07 décembre 2020, qui lui a été délivré au cours de la période de protection, s’il n’est pas nul, est de nul effet.

Sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Le commandement du 07 décembre 2020 étant sans effet, la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail sera rejetée.

La demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail sera examinée, pour la logique du raisonnement, après l’examen de la dette locative litigieuse.

Sur la dette locative

La bailleresse sollicite le paiement d’une somme de 275 691,28 €, sauf à parfaire, arrêtée au 31 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 07 décembre 2020, laquelle est chiffrée, selon ses explications, à partir de :

— l’arriéré locatif objet du commandement de payer du 07 décembre 2020, de 191 109,88 €

— auquel se sont ajoutées les échéances de janvier, février et mars 2021, portant la dette à 281 303,13 € TTC,

— une augmentation de la dette (non expliquée ni étayée par un décompte établi par la bailleresse, mais non contestée par la locataire) à hauteur de 323 800,86 € TTC au 31 mars 2023,

— outre une pénalité contractuelle de 10% (32 380,08 €) et le coût du commandement de payer du 07 décembre 2020 (409,43 €), portant la somme due au 31 mars 2023 à un total de 356 590,37 € « sauf à parfaire »,

— déduction faite d’un paiement de 80 899,09 € effectué par la locataire en octobre 2023.

La locataire se prévaut de moyens fondés sur l’exception d’inexécution, la perte de la chose louée et la force majeure pour contester devoir payer les loyers échus pendant la période de protection.

Elle ne conteste pas le quantum de l’arriéré locatif mais celui de la somme réclamée en application de la clause pénale, faisant valoir d’une part que 10% de 242 901,77 € (323 800,86 € – 80 899,09 €) sont égaux à 24 290,17 € et d’autre part que ce taux de 10% est manifestement excessif.

L’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

Le bail litigieux datant en l’espèce du 19 septembre 2016, il convient de constater que ce contrat est antérieur à l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016, de sorte qu’il convient de faire application des articles du code civil dans leur version antérieure.

*Sur le moyen tiré de la force majeure

L’article 1218 du code civil, qui est issu de ladite réforme, n’est pas applicable aux contrats conclus avant cette date ; toutefois, la force majeure en matière contractuelle était déjà, auparavant, permise par l’ancien article 1148 du code civil, lequel dispose que :

« Il n’y a lieu à aucun dommage et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit ».

Cependant, il est constant que le débiteur d’une obligation contractuelle de payer une somme d’argent ne peut s’exonérer en invoquant un cas de force majeure et que celle-ci ne profite pas au créancier d’une obligation qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit du fait d’un événement de force majeure ayant empêché son cocontractant de respecter ses engagements.

Le moyen fondé sur ce texte ne peut donc prospérer, dès lors que la demanderesse est débitrice d’une obligation de paiement de sommes d’argent et que ce n’est pas l’exécution de son obligation que la force majeure aurait empêchée mais la contrepartie qu’elle en attendait, la jouissance des lieux loués.

*Sur le moyen tiré de la perte de la chose louée

L’article 1722 du code civil dispose que :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, selon les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Il est admis que la perte peut ne pas être matérielle mais « juridique » et résulter de l’impossibilité dans laquelle se trouve le preneur de jouir de la chose conformément à sa destination.

Mais il est maintenant constant que les mesures d’interdiction de recevoir du public et les restrictions sanitaires, mesures de police administrative générales et temporaires, sont sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peuvent donc être assimilées à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil.

Le moyen tiré de la perte de la chose louée ne permet donc pas davantage d’exonérer, totalement ou partiellement, la locataire de son obligation de paiement des loyers.

*Sur le moyen tiré d’une exception d’inexécution liée à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance de la chose louée

L’article 1719 du code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1°De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent (…) ;

2°D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3°D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (…) »

Selon l’article 1219 du même code, « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Ce dernier texte, issu de la réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, n’est pas applicable aux contrats conclus avant cette date ; toutefois, l’exception d’inexécution pouvait être invoquée, sous l’empire du droit antérieur, sur le fondement de l’article 1184 du code civil.

Néanmoins, il est constaté que les locaux loués ont bien été mis à disposition de la locataire par la bailleresse et que les mesures d’interdiction de recevoir du public et les restrictions d’exploitation dues aux mesures sanitaires qui ont pu affecter son activité sont le seul fait du législateur.

Il n’est donc pas justifié d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance justifiant que la locataire soit dispensée d’exécuter son obligation, en contrepartie, de payer les loyers.

Le moyen tiré de l’exception d’inexécution ne peut donc qu’être rejeté.

En conséquence, le tribunal constate que la locataire échoue à démontrer qu’elle n’était pas tenue de payer l’arriéré locatif litigieux.

Il convient, dès lors, de juger qu’elle en doit le paiement.

S’agissant du quantum de cette dette, il convient de constater que son montant, hors pénalité contractuelle contestée et frais de commandement, s’élève à la somme non contestée de :

323 800,86 € – 80 899,09 € = 242 901,77 €, arrêtée au 24 octobre 2023, date des dernières conclusions chiffrant la dette.

Concernant la pénalité contractuelle, il convient de faire application de l’ancien article 1152 du code civil (devenu l’article 1231-5 visé par la demanderesse), selon lequel « le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire .

Le tribunal rappelle également, concernant la pénalité contractuelle mais aussi les intérêts produits par la dette, que l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 prévoit que « jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives  »

Le bail contient une clause prévoyant qu’ « À défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, huit jours après une simple mise lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l’huissier, les sommes dues étant en toute hypothèse automatiquement majorées de 10%. »

Force est de constater qu’outre l’interdiction d’appliquer une pénalité aux sommes dues en vertu de loyers échus pendant la période de protection (soit à la majeure partie de la dette), la somme de 32 380,08 € apparaît manifestement excessive dans le contexte des difficultés économiques rencontrées par la locataire.

Il convient en conséquence de la réduire à la somme de 2 000 €.

Par ailleurs, la somme due au titre de l’arriéré locatif portant en partie sur des loyers échus postérieurement au commandement du 07 décembre 2020 (les échéances de janvier à mars 2021 et une augmentation de la dette locative chiffrée, sans autre explication mais non discutée, en mars 2023), ou qui n’auraient pas dû produire d’intérêts pendant la période de protection, le point de départ des intérêts légaux produits par la dette en vertu de l’ancien article 1153 du code civil (devenu l’article 1231-6) ne saurait être fixé au 07 décembre 2020, comme le réclame la défenderesse ; il convient de le fixer au 09 mars 2023, date de notification des conclusions valant mise en demeure de payer la totalité de ces sommes.

Le coût du commandement de payer, qui ne peut produire effet, sera laissé à la charge de la bailleresse.

En conséquence, la locataire sera condamnée à payer une somme de 242 901,77 € + 2 000 € =244 901,77 €, arrêtée au 24 octobre 2023, au titre de l’arriéré locatif majoré de la pénalité contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter du 09 mars 2023.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Décision du 07 Mai 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/00033 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTQVO

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 1741 du même code dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En application de l’ancien article 1184 du même code (devenu les articles 1217 et suivants cités par la demanderesse au soutien de ses prétentions), dans sa version applicable en l’espèce, une partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec des dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances.

Les juges apprécient souverainement si les manquements imputés au défendeur sont assez graves pour justifier la résiliation.

En l’espèce, la bailleresse reproche à sa locataire un impayé remontant maintenant à plusieurs années et estime que cette faute est suffisamment grave pour justifier une résiliation du bail.

Si la locataire a été défaillante dans le paiement de ses loyers, cette défaillance, liée pour l’essentiel aux fermetures et restrictions administratives décidées dans le cadre de la lutte contre la pandémie de covid-19, a été ponctuelle et exceptionnelle.

Elle a repris le paiement de ses loyers à l’issue des fermetures administratives de ses locaux, étant noté que si un impayé, de l’ordre de 40 000 €, lui est également reproché en mars 2023, il n’est fourni aucune explication à ce sujet, permettant au tribunal de constater la gravité de ce manquement.

Il y a lieu également d’observer que, exploitant une salle de sport fermée, elle a continué de subir, après les fermetures et mesures de restriction sanitaire à proprement parler, des mesures de nature à décourager une partie de sa clientèle (port du masque obligatoire et pass sanitaire), qui ont continué, au-delà du mois de juin 2021, d’affecter son exploitation et n’ont été levées qu’en mars 2022.

Elle explique encore que les conséquences de la crise sanitaire ont été telles pour son enseigne NEONESS que celle-ci y a survécu en étant rachetée par son principal concurrent, l’enseigne KEEP COOL, à l’été 2022.

Ainsi, l’impact durable de la crise sanitaire et des mesures de police administrative prises dans ce cadre, est de nature à atténuer la gravité de sa défaillance dans le paiement de ses loyers.

Dans ces conditions, il y a lieu de juger que le manquement de la locataire à ses obligations ne revêt pas un caractère de gravité suffisant pour justifier que la résiliation du bail soit prononcée à ses torts.

En conséquence, cette demande, ainsi que les demandes subséquentes de paiement d’une indemnité d’occupation et d’expulsion de la locataire, seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision, notamment le fait que chacune des parties obtient partiellement gain de cause et succombe aussi en partie en ses prétentions, commande de laisser à chacune d’elles la charge définitive de ses dépens et de rejeter leurs demandes au titre des frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

Le jugement sera assorti de l’exécution provisoire, qui est de droit, étant observé qu’il n’est pas justifié de l’opportunité de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoire et en premier ressort,

JUGE que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 07 décembre 2020 est de nul effet ;

CONDAMNE la S.A.S LOW AND CO à payer à la S.A.S MELCHIOR FINANCE une somme de deux-cent-quarante-quatre-mille-neuf-cent-un euros et soixante-dix-sept centimes (244 901,77 €), arrêtée au 24 octobre 2023, au titre de l’arriéré locatif et de la pénalité contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter du 09 mars 2023 ;

REJETTE les demandes de la S.A.S MELCHIOR FINANCE tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que de résiliation judiciaire du bail et ses demandes subséquentes de paiement d’une indemnité d’occupation et d’expulsion de la S.A.S LOW AND CO ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés pour la présente instance et rejette leurs demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 07 mai 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA