N° RG 25/00087 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DFWL

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Adresse 8], sise [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître DULOUT

DÉFENDEUR(S) :

Madame [G] [T], demeurant [Adresse 1]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e LARRAT

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mai 2023 à effet du 30 mai suivant, la SA [Adresse 5], ci-après dénommée SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, a donné à bail à Madame [G] [T] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 64,43 euros incluse, de 394,65 euros payable à terme échu au plus tard le dernier jour de chaque mois.

Par acte sous seing privé du 26 mai 2023 à effet du 30 mai suivant, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Madame [G] [T], pour une durée de deux mois renouvelable par tacite reconduction, l’emplacement de stationnement n° 32 situé [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 10,47 euros payable à terme échu au plus tard le dernier jour de chaque mois.

Le paiement des loyers étant émaillé d’incidents, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait délivrer à Madame [G] [T], le 7 novembre 2024, un commandement de payer, visant les clauses résolutoires insérées aux contrats de bail, une somme principale de 1 076,26 euros, outre 45,09 euros de frais.

Le 13 décembre 2024, Madame [G] [T] a déposé une demande de traitement de sa situation financière auprès de la Commission de surendettement des particuliers des [Localité 10].

Les causes du commandement de payer du 7 novembre 2024 n’ayant pas été réglées, la SA [Adresse 8] a fait assigner Madame [G] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 4 février 2025 et sur le fondement des articles L.213-4-4 et R.213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire, 1134 et 1741 du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 834, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

au principal, renvoyer les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent, vu l’urgence,

constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail au jour du jugement à intervenir,

ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens de Madame [G] [T] et de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,

condamner Madame [G] [T] à lui payer par provision une somme principale de 1380,37 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

condamner Madame [G] [T] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et charges et subissant les augmentations légales, à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux, tous les paiements devant être effectués directement entre les mains de la bailleresse,

condamner Madame [G] [T] à lui payer une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [G] [T] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le 18 février 2025, la Commission de surendettement des particuliers des [Localité 10] a déclaré recevable la demande de Madame [G] [T], souligné la compromission irrémédiable de sa situation financière et orienté son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Le 1er juillet 2025, la commission de surendettement a validé la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prise au profit de Madame [G] [T] et comportant l’effacement, notamment, de sa dette locative, s’élevant à 1 380,37 euros, contractée auprès de la SA [Adresse 8].

Après deux renvois à la demande de Madame [G] [T], l’affaire a été évoquée lors de l’audience du 5 août 2025.

Maître Nathalie FESCHOTTE, substituant Maître Nicolas LARRAT, conseil de la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, a maintenu les demandes exposées dans l’acte introductif d’instance en précisant que Madame [G] [T] a certes repris le paiement du loyer courant depuis l’effacement de sa dette locative mais sans en régler pour autant l’intégralité si bien qu’elle lui est redevable d’une somme de 361,93 euros qu’elle ne lui a pas remboursée malgré l’envoi, le 15 juillet 2025, d’une mise en demeure.

Régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Madame [G] [T] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Par jugement avant dire droit du 2 septembre 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 7 octobre 2025 afin de permettre à Madame [G] [T], qui s’est présentée en fin d’audience, d’organiser sa défense, enjoint à Madame [G] [T] de communiquer ses conclusions et pièces, en temps utile, à la SA [Adresse 8], dit qu’à défaut il sera tiré toute conséquence de droit et réservé, dans l’attente, les droits des parties et les dépens.

Lors des débats du 7 octobre 2025, Maître Stéphanie DULOUT, substituant Maître Nicolas LARRAT, conseil de la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, a réitéré ses demandes exposées dans l’acte introductif d’instance en précisant que Madame [G] [T] a repris le paiement du loyer courant depuis l’effacement de sa dette locative mais sans en régler l’intégralité si bien qu’elle lui est redevable d’une somme, arrêtée au 31 août 2025, de 313,37 euros.

Absente lors de l’appel des causes et de l’instruction de son affaire, Madame [G] [T] s’est présentée à la fin de l’audience : le tribunal lui a rappelé qu’elle avait déjà bénéficié de deux renvois pour le même motif, que son dossier avait été retenu et plaidé et qu’il n’y aurait pas de nouveau renvoi.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige et dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date de l’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

La SA [Adresse 8] prouve avoir signalé à la Caisse d’allocations familiales des [Localité 10], par courrier électronique du 28 octobre 2024 qu’elle produit, la situation de Madame [G] [T] dont la dette locative s’élevait alors à 862,51 euros, ainsi que la réponse qui lui a été faite le 17 janvier 2025 ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 6 juin 2025,soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par la SA [Adresse 8] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

En vertu de l’article 484 du Code de procédure civile le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire ;

Aux termes du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi précitée du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, à l’article 6.2 de ses conditions générales intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit en cas, notamment, de défaut de paiement intégral à son échéance de toute somme due au bailleur tels que loyer, dépôt de garantie ou charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait délivrer à Madame [G] [T], le 7 novembre 2024, un commandement de payer, visant les clauses résolutoires insérées aux contrats de bail, une somme principale de 1 076,26 euros ; celle-ci, cependant, n’a pas régularisé sa situation dans le délai de deux mois dont elle disposait à cet effet ni proposé à sa bailleresse la moindre solution d’apurement de sa dette locative qu’elle a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 1 380,37 euros le jour de l’assignation ;

Il est en outre loisible de relever que la décision de recevabilité de la demande de traitement de sa situation financière présentée par [G] [T], rendue le 18 février 2025, est postérieure à l’expiration du délai de deux mois consécutif au commandement de payer du 7 novembre 2024 si bien que la clause résolutoire insérée au bail est acquise de plein droit ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Madame [G] [T], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 8 janvier 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision, sous peine d’expulsion, au besoin besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur la dette locative

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Conformément aux articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

La SA [Adresse 8] réclame la condamnation de Madame [G] [T] à lui payer, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 août 2025 et qu’elle a contractée après l’effacement de l’arriéré initial de 1 380,37 euros sous l’effet de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dont elle a bénéficié, une somme de 313,37 euros ;

Le dernier relevé de son compte locatif, édité le 29 septembre 2025, prouve que Madame [G] [T] n’a pas respecté son obligation de régler le loyer convenu après la validation de la mesure de rétablissement personnel qui lui a été accordée, sa dette locative étant de 361,93 euros le 15 juillet 2025, 512 euros le 31 juillet 2025, 292 euros le 4 août 2025, 162 euros le 6 août 2025 et 313,37 euros le 31 août 2025 ; cette dernière somme, briguée par la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE au titre de sa créance locative arrêtée au 31 août 2025, est ainsi parfaitement justifiée ;

Madame [G] [T], qui s’est systématiquement présentée aux audiences en retard et qui a largement eu le temps de préparer sa défense, n’a versé aux débats aucun élément de nature à combattre la prétention de la demanderesse ; dès lors, elle ne conteste ni la matérialité ni le montant de sa dette ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalenttelle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [G] [T] sera donc par conséquent condamnée à payer à la SA [Adresse 9], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 août 2025 et par provision, une somme de 313,37 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de cette ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 8 janvier 2025 ; Madame [G] [T] est depuis redevable, envers sa bailleresse et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 août 2025;

Elle sera par conséquent condamnée à payer à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, directement entre ses mains, à partir du 1er septembre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant identique à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande d’augmentation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Madame [G] [T] ;

Il serait dès lors tout à fait inéquitable de laisser à la charge de la SA [Adresse 7] les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Madame [G] [T] sera donc condamnée à lui payer une somme provisionnelle de 300 euros.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

En application de celles de l’article 699 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens;

Madame [G] [T], qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 7 novembre 2024.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

Déclare la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Madame [G] [T] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [G] [T], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Condamne Madame [G] [T] à payer à la SA [Adresse 8], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 août 2025 et par provision, une somme de TROIS CENT TREIZE EUROS et TRENTE-SEPT CENTIMES (313,37 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter de cette ordonnance.

Condamne Madame [G] [T] à payer à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, à partir du 1er septembre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute la SA [Adresse 8] de sa demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Madame [G] [T] à payer à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme provisionnelle de TROIS CENTS EUROS (300 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [G] [T] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 7 novembre 2024.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 10] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE