TRIBUNAL JUDICIAIRE

de DIJON

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Juillet 2025

AFFAIRE N° RG 19/02046 – N° Portalis DBXJ-W-B7D-GW5R

Jugement Rendu le 11 JUILLET 2025

AFFAIRE :

[K] [E] veuve [Z]

C/

S.A. SAFER DE BOURGOGNE FRANCHE COMTE

[S] [V]

ENTRE :

Madame [K] [E] veuve [Z]

née le 06 Mai 1955 à [Localité 7] (BELGIQUE)

de nationalité Belge

Retraitée, demeurant [Adresse 5] – [Localité 6]

représentée par M^e Jean-Louis CHARDAYRE, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE

ET :

1°) La SA SAFER DE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro 778 212 472, agissant poursuites et diligences de son président en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par M^e Thibaud NEVERS, avocat au barreau de DIJON plaidant

2°) Monsieur [S] [V]

né le 23 Février 1950 à [Localité 11] (SUISSE) (10070)

de nationalité Suisse

Retraité, demeurant [Adresse 4] – [Localité 1] (SUISSE)

représenté par Maître Jérôme DELIRY de la SARL JOUFFROY & FILEAS AVOCATS, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

DEBATS :

Présidente : Madame Odile LEGRAND, Première Vice-Présidente

Assesseurs : Madame Aude RICHARD, Vice-présidente

: Madame Laetitia TOSELLI, Vice-Présidente

Greffier : Madame Catherine MORIN

En audience publique le 04 Juin 2024 ;

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoiries conformément à l’article 799 du Code de procédure civile ;

DELIBERE :

— au 15 octobre 2024 successivement prorogé jusqu’au 11 juillet 2025

— Mêmes Magistrats

JUGEMENT :

— prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Odile LEGRAND

— signé par Odile LEGRAND Présidente et Catherine MORIN Greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

M^e Jean-louis CHARDAYRE

Maître Jérôme DELIRY de la SARL JOUFFROY & FILEAS AVOCATS

M^e Thibaud NEVERS

* * *

Exposé du litige :

Le 30 avril 1992, la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural de Bourgogne Franche-Comté (la SAFER) a vendu à M. [S] [V], de nationalité suisse, un ensemble immobilier dénommé « la ferme du [Adresse 9] » sis sur les communes de [Localité 12], [Localité 10] et [Localité 8] (21).

Il consistait en :

— une maison d’habitation élevée sur cave, avec un rez-de-chaussée et deux étages ;

— un pigeonnier avec remise attenante ;

— des bâtiments d’exploitation dont l’un contenait huit stabulations et vingt boxes à chevaux et un hangar séparé ;

— avec cour, jardin, verger attenant, terres et prés autour, d’une contenance totale de 55 hectares 00 ares et 62 centiares.

Mme [K] [E] veuve [Z], de nationalité belge, a souhaité acquérir en région Bourgogne Franche-Comté un ensemble immobilier de grande surface à vocation équine.

Elle a été mise en contact avec M. [V] à l’été 2015.

Le 30 septembre 2015, M. [V] a régularisé une promesse unilatérale de vente de la ferme du [Adresse 9] au bénéfice de la SAFER, avec possibilité de substitution pour cette dernière.

Le 3 novembre 2015, Mme [E] (dont la profession d'« éleveur équin » a été mentionnée) a régularisé avec la SAFER une promesse unilatérale d’achat par substitution, avec levée d’option prévue au 21 décembre 2015.

Le 22 décembre 2015, Me [Y], notaire à [Localité 13], a dressé l’acte de vente du bien immobilier « la ferme du [Adresse 9] » entre M. [V] (vendeur, « écuyer » de profession) et Mme [E] (acheteuse), avec intervention à l’acte de la SAFER, au prix de 820 000 euros outre 83 640 euros de commission à la SAFER.

Entre temps, des dégâts ont été provoqués en septembre 2015 par une tempête sur les installations de la propriété, qui ont donné lieu à une déclaration de sinistre par M. [V], et à plusieurs constats d’huissier datés des 15 février et 11 mars 2016 établis à la demande de Mme [E].

Au vu de ces constats, Mme [E] a alors fait assigner la SAFER devant le tribunal de grande instance de Dijon afin d’obtenir en référé une expertise judiciaire. La SAFER a attrait M. [V] en intervention forcée.

La demande a été accueillie par ordonnance du 8 novembre 2016, sauf à exclure l’évaluation des terres.

L’expert accompagné d’un sapiteur (chargé d’expertiser les désordres sur le bâtiment d’exploitation) a rendu un pré-rapport le 17 octobre 2017 complété le 20 novembre 2017.

Le drainage de certaines parcelles a été mis en cause comme étant inefficace.

Le 15 janvier 2018, Mme [E] a sollicité le juge des expertises pour voir condamner M. [V] sous astreinte à lui remettre les plans de drainage en originaux et ordonner un complément d’expertise portant sur l’efficacité des drainages, au vu d’une étude commandée par elle.

L’expert s’est prononcé en faveur de l’extension de sa mission.

Par ordonnance du 9 février 2018, le juge chargé du contrôle des expertises a accueilli les demandes.

L’expert a rendu son rapport définitif, accompagné de celui de son sapiteur, le 5 novembre 2018.

Il est notamment relevé que sur les 35 ha de parcelles vendues comme drainées, seules 23,55 ha le sont réellement, et sur cette surface, les réseaux de drainage de quatre parcelles agronomiques sur les cinq ne fonctionnent pas correctement, en raison du mauvais état des fossés d’évacuation et de l’accumulation de terre au niveau de l’exutoire.

S’agissant du bâtiment agricole, le sapiteur relève que le constat et les sondages ont permis à l’expert de se prononcer sur le point relatif au fait que les désordres (pas de fondation de largeur plus importante que les murs creusés hors gel -environ 80 cm de profondeur- pas de chaînage pour solidifier les murs) n’étaient pas décelables par un acheteur normalement diligent.

Selon avis de valeur réalisé le 6 novembre 2018 à la demande de Mme [E], l’ensemble immobilier vaudrait entre 490 000 et 500 000 euros.

Motif pris de ce que la propriété équestre lui aurait été vendue à un prix très supérieur à sa valeur, alors que les vices cachés l’affectant étaient connus des vendeurs professionnels, Mme [E] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Dijon, deuxième chambre civile, la SAFER de Bourgogne Franche-Comté et M. [V] par acte des 28 et 31 mai 2019, aux fins principales de voir constater que son bien est entaché de vices cachés et en voir réduire le prix de plus de 477 000 euros, subsidiairement de les voir condamner à lui verser cette somme correspondant aux travaux de remise en état nécessaires outre réparation des préjudices annexes.

Par ordonnance du 12 avril 2021, le juge de la mise en état a :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par M. [V] sur le fondement des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile ;

— déclaré irrecevable l’exception de nullité de l’assignation soulevée oralement à l’audience par le conseil de M. [V] ;

— déclaré irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par M. [V] ;

— déclaré irrecevable la demande de M. [V] tendant au prononcé de la nullité partielle du rapport d’expertise judiciaire ;

— débouté Mme [E] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

— condamné M.[V] à verser à Mme [E] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné M. [V] aux dépens de l’incident.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 juillet 2022 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens, Mme [E] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1641 à 1648 du code civil, 1184 ancien du code civil, de :

sur les exceptions de procédure, les rejeter ;

au fond, à titre principal,

— constater que la chose vendue, la ferme de [Adresse 9], est entachée de vices cachés ;

— lui donner acte de ce qu’elle sollicite au titre de l’action estimatoire, la réduction du prix à hauteur de 477 641,47 euros ;

— condamner solidairement M. [V] et la SAFER à lui verser cette somme ;

à titre subsidiaire,

— lui donner acte de ce qu’elle sollicite la condamnation solidaire de M. [V] et de la SAFER à lui verser la somme de 477 641,47 euros correspondant aux travaux de remise en état nécessaires, après constatation d’expertise, avec intérêts au taux légal à compter de la vente soit le 22 décembre 2015, pour défaut de conformité de la chose vendue ;

sur les préjudices annexes,

— condamner solidairement M. [V] et la SAFER à lui verser les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter de la vente soit le 22 décembre 2015 :

• 58 105,59 euros au titre des frais de relogement sauf à parfaire au jour de l’exécution de la décision à venir ;

• 77 112 euros au titre des frais de déplacement, sauf à parfaire au jour de l’exécution de la décision à venir ;

• 1 625,35 euros au titre du remboursement d’assurance ;

• 83 460 euros au titre de la prestation de service ;

• 15 000 euros au titre du préjudice moral ;

• 3 485,10 euros au titre des frais d’expertise ;

• 5 253,76 euros au titre des frais d’huissier ;

• 15 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

avec exécution provisoire ;

— condamner les mêmes aux dépens, comprenant l’ensemble des constats réalisés antérieurement aux opérations d’expertise et le coût de l’expertise judiciaire, lesquels pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile par M^e Chardayre, avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2023 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens, la SAFER de Bourgogne Franche-Comté demande au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, 1134 ancien du même code, 9, 122 et 233 du code de procédure civile, de :

— déclarer Mme [E] veuve [Z] irrecevable en toutes ses demandes ;

— la juger forclose en ses demandes en garantie des vices cachés portant sur le bâtiment d’exploitation ;

— prononcer la nullité du rapport d’expertise dressé par le sapiteur sur les vices affectant le bâtiment d’exploitation ;

— la juger en tant que de besoin mal fondée en ses demandes et l’en débouter ;

— juger M. [V] mal fondé en ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la SAFER et l’en débouter ;

— condamner M. [V] à garantir la SAFER de toute condamnation prononcée contre elle ;

— condamner Mme [E] veuve [Z] et M. [V] in solidum à lui verser 16 193,24 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens ;

— dire que conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, la SELAS Legiconseils pourra recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans recevoir provision.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 avril 2023 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens, M. [V] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1184 ancien, 1641 et suivants, 2241 et suivants du code civil, de :

à titre principal,

— déclarer Mme [E] irrecevable en toutes ses demandes du chef de la prescription, subsidiairement, si par impossible le tribunal venait à retenir comme point de départ du délai l’ordonnance d’extension de mission du 19 février 2018 s’agissant de la problématique du drainage, dire en toute hypothèse l’action prescrite s’agissant des désordres affectant le bâtiment d’exploitation ;

— déclarer Mme [E] irrecevable en toutes ses demandes faute d’intérêt à agir, du chef de la clause exclusive de garantie des vices cachés ;

— déclarer nul le rapport d’expertise de Mme [O] sur le bâtiment d’exploitation, non habilitée en tant que sapiteur ;

en toute hypothèse,

— déclarer Mme [E] mal fondée en l’ensemble de ses demandes et l’en débouter ;

— déclarer la SAFER mal fondée en l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de M. [V] tant au principal qu’intérêts, frais, accessoires, article 700 du code de procédure civile et dépens et l’en débouter ;

— écarter l’exécution provisoire de droit par application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile ;

subsidiairement,

— condamner la SAFER à le garantir de toute condamnation tant au principal qu’intérêts, frais, accessoires, article 700 du code de procédure civile et dépens qui seraient prononcées contre lui ;

à titre reconventionnel,

— condamner in solidum Mme [E] et la SAFER au paiement d’une indemnité de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

— dire que les dépens pourront être recouvrés par la SELAS Fileas, avocats, suivant les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dire que dans l’hypothèse où l’exécution forcée devrait être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 devra être supporté par la partie succombante, en sus de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 avril 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 4 juin 2024 pour être mise en délibéré au 15 octobre 2024 successivement prorogé jusqu’au 11 juillet 2025 pour cause de surcharge de travail du magistrat rédacteur.

Motifs :

Sur les fins de non-recevoir :

Sur l’irrecevabilité de l’action en garantie des vices cachés pour prescription ou forclusion :

La SAFER et M. [V] soutiennent que l’action de Mme [E] serait tardive pour avoir été introduite plus de deux ans à compter de la connaissance du vice, que la SAFER situe à la date des constats d’huissier commandés par la demanderesse soit février et mars 2016.

Elle estime que si ce délai a été interrompu par l’instance en référé, il a recommencé à courir après l’ordonnance rendue le 8 novembre 2016, l’ordonnance d’extension de mission du 19 février 2018 ne l’ayant pas valablement interrompu de nouveau puisqu’elle a été rendue sur simple requête, laquelle ne vaudrait pas citation en justice. Si tel avait été le cas, elle ne pouvait être interruptive que pour les vices relatifs au réseau de drainage sur lesquels elle portait. La date du rapport d’expertise définitif ne peut pas plus constituer selon elle le point de départ du délai d’action puisque les experts n’auraient fait que confirmer les constats de l’huissier de justice.

M. [V] situe la connaissance du vice à la date de l’introduction de l’instance en référé puisque c’est lors de cette procédure diligentée en juin 2016 qu’elle affirmait être victime de vices cachés. Il rappelle que cette procédure est basée sur trois procès-verbaux de constat datés des 15 février et 11 mars 2016 et que les opérations d’expertise n’auraient fait que confirmer lesdits constats. Il rejoint ensuite l’argumentation de la SAFER.

L’article 1648 du code civil prévoit que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Il est constant que le point de départ de ce délai, soit la découverte du vice, peut se situer au jour de la notification du rapport d’expertise judiciaire, celui-ci marquant la connaissance certaine du vice par l’acheteur.

En l’espèce, il faut relever avec Mme [E] que les constats d’huissier effectués à sa demande ont seulement permis de mettre en évidence des désordres (accumulation d’eau dans les prairies, infiltrations dans la toiture d’un bâtiment, défaut de planéité des soubassements béton des bâtiments agricoles, ou encore effondrement d’un mur de séparation intérieur du hangar agricole) et

d’étayer ainsi sa demande d’expertise judiciaire, le juge des référés ayant d’ailleurs accueilli cette demande en indiquant notamment que le constat relatif à la saturation d’eau des sols rendait plausible la thèse de l’absence de drainage, le point de savoir si les terres cédées étaient entièrement drainées étant un fait pertinent à établir, de même pour la question des désordres affectant les bâtiments d’exploitation tels que décrits par un autre constat, pour savoir s’ils étaient décelables par un acheteur diligent.

Ainsi, seuls les experts judiciaires ont pu répondre à ces questions au terme d’investigations poussées et donner un avis sur la nature, l’ampleur et la qualification des désordres.

Le rapport étant daté du 5 novembre 2018, à défaut de date distincte de notification, il faut considérer qu’il s’agit du point de départ du délai biennal dans lequel Mme [E] devait agir en garantie des vices cachés.

Son action au fond ayant été introduite par acte des 28 et 31 mai 2019, soit avant le 5 novembre 2020, elle n’est donc pas tardive, et la fin de non-recevoir soulevée de ce chef sera rejetée.

Sur l’irrecevabilité de l’action en garantie des vices cachés pour défaut d’intérêt à agir :

La SAFER et M. [V] soutiennent également que Mme [E], professionnelle de l’activité équestre, serait dépourvue d’intérêt à agir (fin de non-recevoir prévue par l’article 122 du code de procédure civile) comme soumise à la clause générale d’exclusion de la garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente, lequel fait la loi des parties.

Mme [E] agit sur le fondement de l’article 1641 du code civil qui prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue.

Celui-ci, en vertu de l’article 1643 du même code, est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte de vente du 22 décembre 2015 précise [§ 202-3-12 page 11] que « la participation de la SAFER dans cette opération engage sa responsabilité en qualité de vendeur professionnel, le vendeur (M. [V]) intervenant en tant que professionnel de l’activité équestre, ainsi que l’acquéreur (Mme [E]) » et comprend parallèlement une clause d’exclusion de garantie des vices cachés [§303 page 18] libellée comme suit : « l’acquéreur s’oblige à prendre le bien vendu dans l’état où il se trouve actuellement (…) sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, et notamment (…) pour mauvais état du sol, du sous-sol, et s’il en existe, des constructions (…) ».

Les défendeurs ne contestent pas leur qualité de professionnel à différents titres, contrairement à Mme [E], qui soutient à tout le moins ne pas être professionnelle de la même spécialité.

Le débat, repris sur le fond, porte notamment sur la qualité de « professionnel » de chacune des parties, et sur l’incidence de ce statut quant à l’application de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés prévue au contrat.

Dans la mesure où ces questions doivent être tranchées au fond, les défendeurs ne peuvent valablement soutenir que la demanderesse serait d’emblée dépourvue d’intérêt à agir en invoquant l’applicabilité de ladite clause.

Mme [E] n’est donc pas dépourvue d’intérêt à agir au sens de l’article 122 du code de procédure civile.

Cette fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs sera donc rejetée.

Sur le fond :

Sur la nullité du rapport d’expertise judiciaire concernant le bâtiment d’exploitation :

Les défendeurs demandent l’annulation de la partie du rapport portant sur les désordres affectant le bâtiment d’exploitation au motif que l’expert missionné par le juge des référés, qui a vu sa mission étendue par le juge chargé du contrôle des expertises, n’aurait pas accompli personnellement cette mission (contrairement aux dispositions de l’article 233 du code de procédure civile) et se serait illégalement adjoint les services d’un sapiteur.

Mais il faut rappeler avec Mme [E] que l’article 278 du même code autorise l’expert [ici M. [B], expert foncier agricole, immobilier] à prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne [ici Mme [O], expert en bâtiment-structures, dont l’avis est annexé au rapport principal], et il est constant qu’il n’a pas à solliciter d’autorisation pour ce faire.

En outre, les défendeurs ne contestent pas que les opérations d’expertise se sont déroulées en présence du sapiteur dans le respect du principe du contradictoire puisqu’ils lui ont même adressé des dires auxquels il a été répondu, et ils n’invoquent aucun grief tiré de l’inobservation supposée de la prescription de l’article 233 susvisé.

Dans ces conditions, la demande d’annulation partielle du rapport d’expertise judiciaire sera rejetée.

Sur la demande de garantie des vices cachés affectant le domaine agricole objet de la vente :

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, tandis que l’article 1643 déjà visé traite de la stipulation des clauses de non-garantie des vices cachés.

Il convient d’abord de rechercher si les défauts de la chose vendue, soit l’ensemble immobilier, tels qu’invoqués par Mme [E], ont le caractère de vices cachés au sens de l’article 1641, en vérifiant s’ils étaient ou non apparents au sens de l’article 1642, avant d’examiner si la clause d’exclusion de garantie prévue à l’acte de vente peut être appliquée conformément à l’article 1643.

• sur l’existence de vices cachés

Il convient de rappeler qu’il est constant en application de l’article 1641 susvisé que la notion de vice caché concerne un défaut inhérent à la chose vendue, grave (y compris de façon persistante), compromettant l’usage de la chose et antérieur à la vente.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.

Pour qualifier le vice d’apparent et donc exclure la garantie du vendeur, il faut que le vice soit connu de l’acheteur, de façon suffisante c’est-à-dire dans toute

son ampleur et ses conséquences, et qu’il soit décelable. Tel n’est pas le cas lorsque l’acheteur n’a pu se convaincre lui-même des vices de la chose alors qu’il est constaté que seule une expertise a permis d’en constater l’existence.

Il est par ailleurs distingué entre acheteurs « non professionnels » et « professionnels ».

Ainsi, à l’égard des premiers, il y a des vices cachés lorsque la fissure d’un mur extérieur est masquée par la vigne vierge et que la fente d’un sol disparaît sous l’épaisse moquette d’une pièce garnie de meubles. A l’égard des seconds, il existe une présomption simple de connaissance du vice, qui se heurte au caractère indécelable du vice. Ainsi, des vices indécelables constituent des vices cachés, même pour un acheteur professionnel.

Par ailleurs, la qualité de professionnel de l’acquéreur doit être établie. À cet égard il ne suffit pas qu’il achète pour les besoins de sa profession, encore faut-il qu’il ait des connaissances techniques professionnelles relatives à la chose vendue. Ainsi le vice d’un camion n’est-il pas nécessairement apparent pour un professionnel du transport et du chargement du bois qui l’achète -quand bien même il l’aurait déjà utilisé pendant plusieurs mois- car cet acquéreur n’étant pas un professionnel de la mécanique, il n’a pas la qualité d’acheteur professionnel.

En l’espèce, les opérations d’expertise judiciaire ont permis de relever trois types de désordres :

— l’absence de drainage d’une partie des parcelles : l’expert indique en effet que « l’analyse des documents et les observations réalisées sur le terrain, sur la base des moyens mis à notre disposition pour réaliser nos investigations, font apparaître que seuls 23,55 ha de terrain [la promesse d’achat mentionnant « environ 40 ha clôturés, dont 35 ha drainés, soit huit grandes parcelles avec abris et abreuvoirs automatiques »] sont drainés », de sorte que près d’un tiers des parcelles ne le sont pas, ce qui diminue d’autant l’espace offert en pâture aux animaux en cas d’intempéries.

M. [V] indique qu’il s’agirait d’un vice apparent, facilement constaté par l’huissier mandaté par la demanderesse, ce qui exclurait l’action en garantie de celle-ci. La SAFER souligne que les informations relatives aux surfaces drainées provenaient de M. [V], tout en rejoignant l’argumentation de ce dernier.

Mais il a déjà été relevé que l’huissier s’était borné à constater la saturation d’eau de certaines prairies, sans être en mesure de dire quelles parcelles étaient drainées et lesquelles ne l’étaient pas, seuls les plans en possession de M. [V], finalement communiqués, et corroborés par les observations de l’expert (étude des prises de vue aériennes de chaque parcelle, et sondage de leur surface permettant de mettre à jour des drains), ayant permis d’objectiver la situation. Il s’agit donc d’un vice caché au sens de l’article 1641 susvisé qui diminue l’usage du bien acheté.

— le drainage inefficace des parcelles effectivement drainées (après extension de la mission) : l’expert indique que sur cinq parcelles examinées, quatre « montrent un défaut de fonctionnement du réseau de drainage, qui s’apparente au blocage de l’eau au niveau des collecteurs en raison du mauvais entretien des exutoires et des fossés d’écoulement ».

M. [V] évoque encore un défaut apparent, qui par ailleurs ne rendrait pas l’ouvrage impropre à sa destination, un simple curage suffisant pour y remédier, de sorte qu’il ne relèverait pas de la garantie des vices cachés. La SAFER souligne encore que le défaut d’entretien était imputable à M. [V] avant de rejoindre l’argumentation de ce dernier.

Mais il ne pouvait s’agir d’un défaut apparent compte-tenu des investigations réalisées par l’expert (sondages réalisés au niveau des collecteurs de chaque parcelle et des antennes, localisés après étude des plans et vues aériennes), et il n’est pas besoin que le vice rende la chose vendue impropre à l’usage auquel on

la destine pour qu’il s’agisse d’un vice caché, dès lors qu’il en diminue l’usage comme en l’espèce, par réduction de l’espace de pâture offert aux animaux. Il faut par ailleurs observer que l’ancien propriétaire n’a pas offert de procéder au curage évoqué, ce qui aurait eu pour effet de priver ce vice de son caractère persistant.

— la non-conformité des murs du bâtiment agricole : l’expert-sapiteur a constaté deux non-conformités aux règles de l’art de la construction, au niveau des fondations (qui auraient dû être plus larges que les murs creusés hors gel) et du chaînage (absent, alors qu’il était nécessaire pour solidifier les murs).

M. [V] invoque l’absence de preuve de ces désordres en rappelant que cette partie du rapport serait nulle, ainsi que la connaissance du vice par l’acheteuse, l’acte de vente décrivant et prévoyant d’importants travaux de remise aux normes. Il s’appuie également sur un rapport d’investigations effectué par l’entreprise Saretec, mandatée par la SAFER, lequel contredirait les conclusions du sapiteur dans l’expertise judiciaire. Il estime enfin que ce désordre était également apparent. La SAFER conteste encore la recevabilité de la demande de ce chef, et sur le fond s’appuie principalement sur le rapport Saretec pour estimer non pertinent l’avis du sapiteur, le défaut de chaînages verticaux n’étant pas vérifié et au demeurant apparent. Elle s’appuie également sur le rapport d’un autre expert amiable mandaté par Mme [E] qui confirmerait la solidité du bâtiment, dont la reconstruction ne serait nullement nécessaire.

Mais il a déjà été statué sur l’absence de nullité partielle du rapport d’expertise judiciaire.

Par ailleurs, l’état de vétusté de la maison d’habitation, parfaitement connu de la demanderesse, n’est pas discuté et n’est pas en cause contrairement à celui du hangar agricole.

S’agissant du caractère apparent du vice en cause, les défendeurs ne peuvent l’invoquer au seul motif que l’acheteuse serait « professionnelle ».

Si les différents actes susvisés portent mention de la profession des parties principales, et que l’acte de vente rappelle expressément leur qualité commune de « professionnel de l’activité équestre », ce qui peut être apprécié comme une identité de spécialité, cette circonstance est indifférente dès lors que les parties ne sont pas des professionnels de la vente de biens immobiliers, et encore moins de la construction.

Ainsi, si les biens achetés par Mme [E] étaient destinés à l’exercice d’une activité équestre, et l’ont été pour les besoins de sa profession, elle ne disposait d’aucune compétence technique pour apprécier l’existence d’un vice tenant à la structure d’un bâtiment.

Le sapiteur a d’ailleurs souligné que Mme [E] avait « produit des photos datées du jour de sa visite du bâtiment sur lesquelles apparaissaient des bottes de paille disposées devant les murs », ce qui « dissimulait les états de parements des murs maçonnés et les pieds de mur », comme à n’importe quel acheteur non professionnel.

Au surplus, quand bien même l’acheteuse aurait eu la qualité de professionnelle, il s’agissait d’une présomption simple de connaissance du vice, qui se serait heurtée au caractère, expressément qualifié d’indécelable par le sapiteur, du vice en question.

Cette circonstance n’est pas susceptible d’être remise en cause par les autres avis produits, alors que les différents techniciens qui se sont penchés sur la question ont eu recours à des investigations poussées comme des sondages au niveau des fondations. Quant à la pertinence de l’avis du sapiteur, au regard de celui du cabinet Saretec, il faut relever que Mme [E] a fait intervenir un autre expert à titre amiable (M. [L]) lequel a confirmé la non-conformité des murs en blocs béton, qui sont à reconstruire, les chaînages et linteaux étant à justifier par un bureau d’études spécialisé, en tenant compte des chocs dus aux chevaux, de même pour les murs des cloisons intérieures séparatifs des enclos. En revanche,

il ne peut être tiré aucune information du devis établi à la demande de Mme [E] par le cabinet [H], s’agissant d’une « note de calcul de vérification de structure » pour un montant inférieur à 5 000 euros, aucune indication n’y figurant s’agissant de « la fragilité de la structure métallique » avec préconisation de sa « reprise intégrale ».

Dans ces conditions, il faut retenir que les désordres constatés sur les murs du bâtiment agricole constituent également des vices cachés rendant ce bâtiment impropre à l’usage auquel on le destine, dès lors que sa structure est fragilisée.

L’existence de vices cachés relatifs au drainage partiel et inefficace de certaines parcelles ainsi qu’à la structure d’un des bâtiments agricoles sis à [Localité 10] est ainsi établie.

• Sur l’application de la clause d’exclusion de garantie

Il faut rappeler s’agissant des vendeurs profanes la nécessité de prouver la connaissance des vices, les travaux réalisés pouvant avoir une influence sur la solution du litige comme indicateurs de cette connaissance.

Les vendeurs professionnels sont en revanche soumis à une présomption irréfragable de connaissance des vices de la chose vendue par eux, qui leur fait perdre le bénéfice des clauses d’exclusion de garantie, et les oblige à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence.

La notion de vendeur professionnel concerne les professionnels de la vente, comme les SAFER, qui, dès lors qu’elles rétrocèdent un bien rural, sont tenues comme un vendeur professionnel de connaître les vices de la chose vendue et doivent, malgré les stipulations d’une clause de non-garantie des vices cachés, réparer les conséquences dommageables de ces vices. Elles ont ainsi la qualité de professionnel de la vente de biens fonciers.

Il faut enfin rappeler que la présomption de connaissance des vices a été étendue au vendeur « constructeur » (surtout lorsqu’il a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue), au vendeur « compétent » (ceux disposant d’une compétence particulière relativement au bien vendu, même s’ils n’ont pas personnellement réalisé les travaux), et au vendeur « nécessairement informé » (comme le dernier exploitant du bien vendu).

Il faut déjà en déduire que la clause d’exclusion de garantie figurant à l’acte de vente auquel elle est intervenue ne pourra s’appliquer à la SAFER en sa qualité de vendeur professionnel.

En ce qui concerne M. [V], il a déjà été estimé comme pour Mme [E] que sa qualité de « professionnel de l’activité équestre » était indifférente dans la vente litigieuse, puisqu’elle ne fait pas de lui un professionnel de la vente de biens immobiliers fût-ce à vocation équine.

Il convient cependant d’examiner sa situation en fonction des vices cachés invoqués, pour déterminer s’il a agi en vendeur profane, ayant ou non connaissance du vice, ou s’il peut être assimilé à un vendeur professionnel par extension de la présomption de connaissance du vice.

S’agissant de l’absence ou du défaut de drainage des parcelles, il faut constater avec Mme [E] que M. [V] avait nécessairement connaissance du vice puisqu’il a lui-même fait procéder à des travaux de drainage quelques mois après avoir acheté le domaine (cf page 9 du rapport d’expertise judiciaire, où l’expert indique s’être attaché « à vérifier la présence d’un réseau de drainage sur les parcelles concernées par les plans et factures de la société Girard », annexés au rapport en pièces 2 et 9 -notamment le devis daté du 19 juin 1992), qu’il a vécu sur l’exploitation et que l’expert impute le dysfonctionnement du système au mauvais entretien des fossés d’évacuation, lequel lui incombait. Il peut donc être assimilé à un vendeur professionnel comme « nécessairement informé » de ces

vices, et Mme [E] ne peut se voir opposer la clause d’exclusion de garantie en ce qui les concerne.

S’agissant en revanche du défaut de construction du hangar, dépourvu de fondations conformes selon le sapiteur, ce dernier indique n’avoir pas eu d’élément pour dater les travaux de construction (voire de reconstruction, des incendies ayant été évoqués sans que leur existence ne puisse être vérifiée) ; tout au plus a-t-il été produit des documents relatifs à l’intervention d’un maître d’oeuvre avec permis de construire déposé en 1996, d’une entreprise selon facture de novembre 2000 pour un montant conséquent, et de la mairie pour une ouverture de chantier datée d’avril 2007.

Ces dates conféreraient au précédent propriétaire la qualité de « constructeur ». Mais il n’a pas réalisé lui-même les travaux, il ne disposait d’aucune compétence particulière en matière de construction, et l’utilisation quotidienne de ce bâtiment ne le rendait pas « nécessairement informé » de ses vices de structure.

Il doit donc être considéré comme un vendeur profane, et il appartient à Mme [E] de prouver qu’il avait connaissance du vice en question.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, puisqu’encore une fois ce vice a été qualifié d’indécelable par le sapiteur, et il faut considérer que cette observation valable pour l’acheteuse l’est également pour le vendeur.

Il s’ensuit que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés doit être appliquée en faveur de M. [V] s’agissant du vice de construction du hangar.

Sur la demande subséquente de réduction du prix de vente :

Mme [E] demande principalement la réduction du prix de vente à hauteur de 477 641,47 euros correspondant au coût des travaux de remise en état du bien.

L’article 1644 du code civil laisse en effet à l’acheteur le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En cas de choix de réduction du prix, s’agissant des éléments d’évaluation, il est constant que l’acquéreur d’un immeuble est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices.

Mme [E] est donc bien-fondée à solliciter une réduction du prix de la vente correspondant au coût des travaux de réparation des désordres qualifiés de vices cachés, tel qu’évalué dans le rapport d’expertise judiciaire, après analyse des devis.

Elle rappelle que l’expert a chiffré à 50 791,75 euros les travaux de mise en place d’un drainage sur les parcelles qui en sont dépourvues, outre 18 441,72 euros pour la remise en état du réseau existant.

S’agissant du bâtiment agricole, le coût des travaux de déconstruction/reconstruction (réalisation des fondations, reprise de la charpente métallique) est estimé à 408 000 euros.

Mais l’addition de ces sommes forme un total de 477 233,47 euros et non de 477 641,47 euros, soit une différence inexpliquée de 408 euros.

Les défendeurs critiquent encore les sommes réclamées par des moyens auxquels il a déjà été répondu.

Par ailleurs, il a été jugé plus haut que M. [V] et la SAFER, en qualité de vendeur professionnel ou assimilé, étaient tenus de la garantie des vices cachés à l’égard de Mme [E], et que la clause d’exclusion de cette garantie ne pouvait trouver à s’appliquer s’agissant des vices liés au drainage.

Ils seront donc condamnés in solidum à lui verser la somme de 69 233,47 euros, et la SAFER seule (M. [V] bénéficiant de la clause d’exclusion de garantie s’agissant des vices liés au bâtiment agricole) celle de 408 000 euros conformément à sa demande de réduction du prix de vente, ce avec intérêts au taux légal non pas à compter du jour de la vente, mais de celui de la demande en

application de l’article 1231-7 du code civil, celle-ci étant formulée dans l’assignation du 31 mai 2019.

Sur les autres demandes d’indemnisation :

Mme [E] sollicite encore à titre de dommages et intérêts, à raison de dommages en lien avec les vices cachés, le remboursement de diverses sommes au titre de ses frais de relogement (montant de ses loyers pour une maison à proximité en l’attente de la réalisation des travaux de rénovation des deux maisons d’habitation accolées), de déplacement entre les deux sites, et de frais d’assurance pour ces deux sites.

Mais il faut relever avec les défendeurs que Mme [E] ne prouve pas que ces frais soient en lien avec les vices cachés dénoncés.

En effet, ceux-ci concernaient exclusivement le drainage des prairies ainsi que le bâtiment d’exploitation agricole et non les bâtiments d’habitation dont l’état lui était connu et les travaux de rénovation et mise aux normes d’ores et déjà mentionnés à l’acte de vente.

Elle ne pourra qu’être déboutée de ces demandes complémentaires en indemnisation de préjudices matériels.

Elle sollicite également l’indemnisation d’un préjudice moral à hauteur de 15 000 euros, pour « perte de jouissance des terres et bâtiments achetés, préjudice d’agrément et tromperie ».

Mais elle ne prouve pas l’existence de ces préjudices immatériels dont le contenu n’est au demeurant pas précisé.

Elle sera également déboutée de cette demande.

Mme [E] demande enfin la restitution du prix de la commission perçue par la SAFER pour être intervenue à la vente, par condamnation solidaire avec M. [V].

Il faut encore observer avec les défendeurs qu’aucune condamnation solidaire ne saurait être prononcée incluant M. [V] puisque seule la SAFER a perçu cette commission pour rémunération de sa prestation de services.

De plus, la demanderesse ayant fait le choix d’exercer à titre principal l’action estimatoire (en réduction du prix) et non l’action rédhibitoire (en résolution de la vente), la vente reste valable, de sorte que la prestation de service reste due.

Mme [E] sera donc déboutée de sa demande de condamnation solidaire à restitution du prix de cette commission.

Sur les appels en garantie :

Les défendeurs forment des demandes de garantie réciproques s’agissant des condamnations venant à être prononcées contre eux.

Il résulte de ce qui précède que l’appel en garantie de la SAFER s’agissant des sommes mises à sa charge au titre de la réparation des vices cachés affectant le hangar agricole ne peut qu’être rejeté, mais que M. [V] sera tenu de la garantir à hauteur de 50 % des sommes mises à sa charge au titre de la réparation des vices cachés relatifs au drainage.

De même, la SAFER sera tenue de garantir M. [V] à hauteur de 50 % des sommes mises à sa charge au titre de la réparation des vices cachés relatifs au drainage.

Sur les demandes accessoires :

Les défendeurs seront en revanche tenus in solidum aux dépens en ceux compris les frais d’expertise judiciaire.

Les frais engagés dans le cadre des opérations d’expertise et justifiés selon factures (location d’une pelle mécanique et assistance technique drainage entreprise ATMO pour un total de 3 485,10 euros) lui seront remboursés dans le cadre des frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il en sera de même pour les frais de constats d’huissier pour un montant total de 5 043,76 euros selon justificatifs et non 5 253,76 euros.

Compte-tenu de la répartition des sommes déjà mises à la charge des défendeurs au titre des demandes principales, la SAFER sera tenue de garantir M. [V] à hauteur de deux tiers des sommes dues au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tandis que M. [V] sera tenu de garantir la SAFER à hauteur d’un tiers desdites sommes.

Compte tenu de l’ancienneté de l’affaire, l’exécution provisoire, compatible avec sa nature, sera ordonnée.

Par ces motifs

Le tribunal,

Rejette les fins de non-recevoir soulevées par les défendeurs ;

Dit n’y avoir lieu d’annuler le rapport d’expertise judiciaire concernant le bâtiment d’exploitation ;

Dit que le domaine agricole objet de la vente intervenue selon acte authentique du 22 décembre 2015 entre M. [S] [V] et Mme [K] [E] veuve [Z], par l’intermédiaire de la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural de Bourgogne Franche-Comté, partie intervenante, était affecté de vices cachés ;

Condamne par conséquent in solidum M. [S] [V] et la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural de Bourgogne Franche-Comté à verser à Mme [K] [E] veuve [Z] la somme de 69 233,47 euros (soixante neuf mille deux cent trente-trois euros et quarante-sept centimes) à titre de réduction du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2019 ;

Condamne par conséquent la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural de Bourgogne Franche-Comté à verser à Mme [K] [E] veuve [Z] la somme de 408 000 euros (quatre cent huit mille euros) à titre de réduction du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2019 ;

Rejette les demandes d’indemnisation complémentaire de Mme [K] [E] veuve [Z], tant au titre de préjudices matériels que d’un préjudice moral ;

Rejette la demande de Mme [K] [E] veuve [Z] tendant à obtenir la condamnation solidaire des défendeurs à lui restituer le prix de la commission perçue par la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural de Bourgogne Franche-Comté ;

Rejette l’appel en garantie de la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural de Bourgogne Franche-Comté s’agissant des sommes mises à sa charge au titre de la réparation des vices cachés affectant le hangar agricole ;

Dit cependant que M. [S] [V] sera tenu de la garantir à hauteur de 50 % des sommes mises à sa charge au titre de la réparation des vices cachés relatifs au drainage ;

Dit que la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural de Bourgogne Franche-Comté sera tenue de garantir M. [S] [V] à hauteur de 50 % des sommes mises à sa charge au titre de la réparation des vices cachés relatifs au drainage ;

Condamne in solidum M. [S] [V] et la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural de Bourgogne Franche-Comté à verser à Mme [K] [E] veuve [Z] la somme de 13 528,86 euros (treize mille cinq cent vingt-huit euros et quatre-vingt-six centimes) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural de Bourgogne Franche-Comté sera tenue de garantir M. [S] [V] à hauteur de deux tiers de cette somme ;

Dit que M. [S] [V] sera tenu de garantir la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural de Bourgogne Franche-Comté à hauteur d’un tiers de cette somme ;

Rejette les autres demandes du même chef ;

Condamne in solidum M. [S] [V] et la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural de Bourgogne Franche-Comté aux dépens en ceux compris les frais d’expertise judiciaire, avec autorisation pour M^e Chardayre, la SELAS Legiconseils et la SELAS Fileas, avocats, de recouvrer directement ceux dont ils auraient fait l’avance sans recevoir provision ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente