TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : S.A.R.L. 1626

c/

S.A.S. [V] [O] (SIREN 333 231 108)

S.C.I. HENRI 2 (SIREN 913 276 895)

S.C.I. [U]

N° RG 25/00131 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IWPC

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SCP BERGERET ET ASSOCIES – 14Me Eric SEUTET – 108

ORDONNANCE DU : 01 AVRIL 2026

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. 1626

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Eric SEUTET, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de Dijon,

DEFENDERESSES :

S.A.S. [V] [O] (SIREN 333 231 108)

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Céline BOUILLERET de la SCP BERGERET ET ASSOCIES, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de Dijon,

PARTIES INTERVENANTES :

S.C.I. HENRI 2 (SIREN 913 276 895)

[Adresse 5]

[Localité 2]

S.C.I. [U]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentées par M^e Céline BOUILLERET de la SCP BERGERET ET ASSOCIES, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 février 2026 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 1er juin 2023, la SARL 1626 a acquis un fonds de commerce d’hôtellerie détenu par la SAS [V] [O], pour la somme de 1 202 000 €.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, la SARL 1626 a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé la SAS [V] [O] au visa des articles 1719 du code civil et 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— ordonner la suspension des loyers dus par elle en vertu d’un contrat de bail en date du 1er juin 2023 et portant sur des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 3] abritant les chambres d’hôtels numérotées 500, 501, 502, 503, 504 et 510, 511, 512, 513, et ce jusqu’à la résiliation du bail qu’elle intervienne à la faveur d’une décision judiciaire définitive ou d’un accord amiable et/ou transactionnel ;

— condamner la société [V] [O] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [V] [O] aux entiers dépens.

A l’appui de sa demande, la SARL 1626 expose que :

en application de l’article 1719 du code civil et de la jurisprudence constante, le bailleur, tenu par une obligation de délivrance, doit permettre au preneur d’exploiter les lieux conformément à la destination contractuelle. Aussi, il ressort d’un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 8 octobre 2024 que, au regard des conditions de l’article 1219 du code civil, la suspension du paiement des loyers ou la consignation ne peut être prononcée qu’en cas de manquement suffisamment grave imputable au bailleur ;la cession du fonds de commerce a emporté la cession de deux baux et notamment un bail civil, régularisé le 1er juin 2023 avec les SCI [V] 2 et [U], portant sur les chambres d’hôtel numérotées 500, 501, 502, 503, 504 et 510, 511, 512 et 513 situées dans des locaux au [Adresse 7] à Beaune (21200) ;toutefois, une visite de contrôle effectuée par la Commission de sécurité de la ville de [Localité 4] en date du 29 novembre 2024 a révélé que les chambres objets du bail civil n’étaient pas conformes à la sécurité incendie et ne pouvaient donc être exploitées en tant qu’unités d’hébergement hôtelier ;

alors que les chambres sont inexploitables et que la non-conformité lui a sciemment été cachée, puisque les documents fournis lors de la vente n’en font pas état, la SARL 1626 s’acquitte toujours du montant des loyers ;

aucune issue amiable n’a pu être trouvée pour ce litige ;

En conséquence, la SARL 1626 estime être bien fondée à solliciter la suspension du paiement des loyers à venir.

Par actes de commissaire de justice du 3 juillet 2025, la SARL 1626 a fait assigner en intervention forcée devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé la SCI [V] 2 et la SCI [U] au visa des articles 1719 du code civil ainsi que 834 et 835 du code de procédure civile aux fins de voir :

— ordonner la jonction de la présente procédure avec l’affaire inscrite sous le numéro RG 25/00131 ;

à titre principal,

— ordonner la suspension des loyers dus par elle en vertu d’un contrat de bail en date du 1er juin 2023 et portant sur des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 3] abritant les chambres d’hôtels numérotées 500, 501, 502, 503, 504 et 510, 511, 512, 513, et ce jusqu’à la réalisation des travaux de conformité aux normes de sécurité incendie à la charge du bailleur ;

à titre subsidiaire,

— ordonner la suspension des loyers dus par elle en vertu d’un contrat de bail en date du 1er juin 2023 et portant sur des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 3] abritant les chambres d’hôtels numérotées 500, 501, 502, 503, 504 et 510, 511, 512, 513, et ce jusqu’à la réalisation des travaux de conformité liés aux normes d’habitabilité à la charge du bailleur ;

en tout état de cause,

— condamner les SCI [V] 2 et [U] à lui payer la somme de 20 664 € à titre de provision sur les loyers payés depuis le mois de novembre 2024, date de la découverte de la non-conformité ;

— condamner les SCI [V] 2 et [U] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les SCI [V] 2 et [U] aux entiers dépens.

La SARL 1626 fait valoir que :

par acte en date du 11 mars 2025, elle a assigné la SAS [V] [O] aux fins de voir suspendre le montant des loyers. Or, cette dernière est uniquement la cédante du fonds de commerce et non la bailleresse, qui porte le même nom ;

elle entend ainsi régulariser la procédure et également mettre dans la cause les deux bailleurs propriétaires des locaux litigieux ;

sur le fond, au regard des premières écritures de la SAS [V] [O], cédante du fonds, celle-ci soutient que les chambres litigieuses ne sont pas soumises aux obligations en matière de règles incendie puisqu’elles seraient uniquement à « usage d’habitation et de locations meublées civiles » ;

or, d’abord, il apparaît que ces chambres ne respectent pas les normes d’habitabilité puisqu’elles ne disposent pas de cuisine, en violation des critères de décence définis par le décret du 30 janvier 2002 modifié par le décret du 18 août 2023. Ainsi, dans la mesure où le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, c’est-à-dire conforme à l’usage d’habitation, ce manquement justifie la suspension des loyers ou, à tout le moins, la réduction avant la mise en conformité du bien ;

en tout état de cause, les chambres ne peuvent en réalité recevoir une autre qualification que celle de chambres d’hôtel. En effet, elle a acquis un fonds de commerce de 65 chambres d’hôtel, ainsi que mentionné dans la proposition d’achat du fonds de commerce. Aussi, le standard téléphonique de l’hôtel est relié aux chambres 500, desquelles il n’est par ailleurs pas possible de passer d’appel vers l’extérieur. Au surplus, l’aménagement des chambres est identique à celui du reste de l’hôtel, les portes ne s’ouvrent qu’avec une carte magnétique activée à l’accueil de l’hôtel et des attestations établies par des salariés de l’hôtel démontrent que ces chambres ont été louées en tant que chambres d’hôtel ;

il apparaît clairement sur la comptabilité tenue par la cédante du fonds que les chambres 500 ont été louées à des clients de l’hôtel, ce qui est confirmé par M. [H], client régulier ;

ainsi, les chambres 500 ont été louées en tant que chambres d’hôtel par les précédents preneurs alors qu’elles ne pouvaient l’être, faute de satisfaire à la sécurité incendie ;

par conséquent, compte tenu de l’impossibilité d’exploiter les locaux en l’état, elle sollicite la suspension des loyers, dans l’attente de la réalisation des travaux de mise en conformité des locaux à la charge du bailleur, ainsi qu’une provision représentant les loyers payés depuis la découverte de la non-conformité.

A l’audience du 10 septembre 2025, les deux instances ont été jointes sous le numéro de RG n°25/00131.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SARL 1626 maintient ses demandes, ajoute qu’elle demande au juge des référés d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire et modifie en ces termes la somme demandée aux SCI [V] 2 et [U] à titre de provision sur les loyers payés depuis le mois de novembre 2024, à savoir la somme de 44 295 €.

En réponse aux conclusions adverses, la SARL 1626 réplique dans ses dernières écritures que :

le bail civil comporte une clause selon laquelle les locaux ont été visités par la commission de sécurité le 22 septembre 2020 qui a donné, dans son rapport annexé au bail, un avis favorable à la poursuite de l’exploitation de l’établissement. Or, c’est un diagnostic technique qui est annexé au bail et qui, curieusement, ne mentionne pas les chambres litigieuses. Ces éléments sont de nature à l’induire en erreur puisqu’elle a acquis un fonds de commerce d’hôtellerie dont l’élément essentiel est la clientèle, mais surtout le droit aux baux dans lesquels est exploité l’hôtel ;

s’agissant du procès-verbal de la commission de sécurité de l’arrondissement de [Localité 4] du 22 septembre 2022 dans lequel aucune non-conformité n’est relevée, il semble que la SAS [V] [O] n’a pas invité la commission de sécurité à vérifier les chambres litigieuses qui se trouvent dans un bâtiment en fond de cour ;

par ailleurs, la SAS [V] [O] et les SCI Henri 2 et [U] ont sciemment entretenu une confusion, par le biais de manœuvres, destinées à dissimuler la réalité des conditions d’exploitation du fonds de commerce hôtelier, ainsi que le fait que les chambres 500 n’avaient en réalité qu’un usage d’habitation, éléments constitutifs d’un dol et permettant de démontrer la mauvaise foi des sociétés défenderesses, justifiant dès lors une demande de suspension des loyers en référé. Elle relève en effet des incohérences matérielles et juridiques entre les trois actes notariés signés le même jour au regard notamment du fait que, alors qu’il est soutenu que certaines chambres n’auraient jamais eu vocation à être exploitées à des fins hôtelières, l’acte de cession du fonds de commerce, le bail commercial et le bail civil désignent pourtant tous les mêmes adresses, les mêmes unités d’hébergement et les mêmes locaux, ce qui constitue une présentation mensongère de la situation ;

elle entend préciser que la SAS [V] [O] a déjà tenté en 2014 de changer la destination de chambres pour les transformer en chambres d’hôtel en déposant auprès de la mairie une demande d’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un [Localité 5], ce qui lui a été refusé en raison d’une non-conformité à la réglementation incendie en vigueur ;

s’agissant des allégations des sociétés défenderesses selon lesquelles les chambres litigieuses ne relèvent pas de la législation des [Localité 5], il a toutefois été confirmé par le Service Urbanisme de la ville de [Localité 4] que les meublés de tourisme sont assimilés à des [Localité 5] dès lors que l’effectif est supérieur à 15 personnes, ce qui résulté de l’article O 1 de l’arrêté du 25 juin 1980. Or, dès qu’un local est qualifié d'[Localité 5], le propriétaire se voit assujetti à des obligations spécifiques, notamment en matière de sécurité incendie, d’accessibilité et d’habitabilité, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

en conséquence, il existe un faisceau d’indices révélant une volonté délibérée de tromper et caractérisant un dol, qu’il conviendra de faire évaluer par le biais de la mise en place d’une procédure d’expertise judiciaire ;

même à supposer que le dol ne soit pas caractérisé, les bailleresses ont manqué à leur obligation de délivrance conforme en mettant à disposition des locaux impropres à l’usage contractuellement prévu, de même que la SAS [V] [O] qui a cédé un fonds de commerce ne permettant pas l’exploitation attendue ;le cédant est en effet tenu de délivrer un bien conforme à celui promis et donc à une obligation de délivrance conforme mais également à la garantie des vices cachés. Or, au jour de la cession, la SAS [V] [O] a délivré un fonds de commerce ne permettant pas l’exploitation conforme de neuf chambres, essentielles à l’activité du fonds vendu et déterminante dans la formation du prix et la SARL 1626 se retrouve ainsi contrainte de supporter des charges locatives pour des chambres inexploitables ;

enfin, sur le manquement suffisamment grave imputable au bailleur, elle entend préciser que la gravité de ce manquement est pleinement caractérisée en l’espèce puisque non seulement les locaux ne peuvent être exploités mais ils mettent également en péril la sécurité des personnes, puisqu’ils ne respectent aucune norme applicable aux [Localité 5], de sorte que les sociétés bailleresses ont manqué à leur obligation de délivrance conforme ;

si la demande de suspension des loyers ne peut effectivement prospérer à l’égard de la SAS [V] [O], la décision doit pouvoir être rendue opposable à cette dernière puisque c’est elle qui a vendu son fonds de commerce à la SARL 1626 et donc les baux permettant l’exercice effectif de l’activité d’hôtellerie.A l’audience du 25 février 2026, la SARL 1626 a maintenu et soutenu l’ensemble de ses demandes.

Aux termes de leurs dernières conclusions soutenues à l’audience, la SAS [V] [O], la SCI [V] 2 et la SCI [U] demandent au juge des référés de :

— déclarer irrecevable l’action intentée par la SARL 1626 à l’encontre de la SAS [V] [O] ;

— constater l’absence de justification de l’urgence ainsi que l’existence d’une contestation sérieuse ;

en conséquence,

— dire n’y avoir lieu à référé ;

en tout état de cause,

— débouter la SARL 1626 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la SARL 1626 à leur verser la somme de 1 000 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SAS [V] [O], la SCI [V] 2 et la SCI [U] font valoir que :

au visa des articles 32 et 122 du code de procédure civile et de la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle est irrecevable toute demande formée contre une personne autre que celle à l’encontre de laquelle les prétentions peuvent effectivement être formées, l’action dirigée contre la SAS [V] [O] visant à obtenir la suspension des loyers est irrecevable en ce qu’elle n’est pas le bailleur de la SARL 1626. Elle ne saurait donc être partie à une instance visant à obtenir la suspension de loyers qu’elle ne perçoit pas ;

la cession de fonds de commerce s’est accompagnée de la signature de deux baux, un bail commercial et un bail civil, puisque les locaux n’ont pas tous la même nature, le bail civil concernant des locaux à usage d’habitation et de locations meublées civiles n’entrant pas dans la classification d’hôtel, ce qui justifie qu’ils ne soient pas soumis aux mêmes obligations, notamment en matière de règles incendie. Elle entend préciser que la SARL 1626 était parfaitement au fait de ces éléments, qui sont détaillés dans l’acte de cession de fonds de commerce ;

aussi, M. [B], co-gérant de la SARL 1626, et son épouse ont tous deux été hébergés à titre gratuit pendant deux mois au sein de l’appartement 513 et louaient un autre appartement dans la résidence, de sorte que la [Etablissement 1] 1626 ne peut arguer de la méconnaissance de la répartition des locaux justifiant l’existence de deux baux différents ;

l’exploitation de locaux meublés de tourisme ne relevant pas de la législation des établissements recevant du public ([Localité 5]) il est normal que la commission de sécurité ne se soit pas intéressée à cette partie puisqu’elle ne se prononce que sur ce qui relève de sa compétence. La société Socotec mandatée par la SARL 1626 l’a d’ailleurs confirmé en affirmant que les chambres d’hôtel réparties dans un bâtiment d’habitation ne constituent pas des [Localité 5] ;

s’agissant de l’argumentation développée par la SARL 1626 mettant en avant l’existence d’un dol et, à titre subsidiaire, une absence de délivrance conforme, elle entend d’abord préciser que ces éléments constituent des arguments de fond qui ne relèvent pas du juge des référés statuant sur une demande de consignation des loyers ou de provision ;

concernant l’invocation d’un dol, contrairement à ce qu’indique la SARL 1626, la répartition de l’exploitation entre les chambres situées dans la partie « hôtel » et les chambres situées dans les immeubles d’habitation apparaît « physiquement » et a été évoquée dans le cadre des négociations, la SAS [V] [O] ayant même proposé à la SARL 1626 de prendre ou de ne pas prendre la seconde partie. De fait, cette différence était bien connue de la SARL 1626 lors de la signature ;

concernant le défaut de délivrance conforme allégué en raison du fait que les neuf chambres objet du bail civil ne peuvent être exploitées, il a toujours été clairement indiqué que ces dernières font partie d’un immeuble à usage d’habitation de sorte qu’il n’existe en réalité aucun doute sur la nature des biens concernés par les deux baux, qui ont été expliqués dans toutes leurs dispositions et signés en connaissance de cause ;

les chambres en cause étant dispersées au sein d’un immeuble d’habitation en copropriété, sur plusieurs étages et mixées avec des logements d’habitation classiques, elles sont concernées par l’exception visée par l’arrêté du 25 juin 1980 selon laquelle « les établissements d’hébergement dont le type d’exploitation ne présente pas de caractère d’homogénéité (statut de copropriété des immeubles bâtis) ne sont pas soumis au présent règlement », de sorte que la législation relative aux [Localité 5] ne leur est pas applicable ;

puisqu’il est clairement établi que la partie de logements litigieux a fait l’objet d’un bail civil car elle correspond à l’exploitation de meublés de tourisme et qu’il est impossible de transposer la réglementation [Localité 5] et donc incendie à des chambres réparties dans un bâtiment d’habitation, la mise en œuvre d’une mesure d’expertise dans l’objectif de déterminer l’existence de non-conformités est inutile. En outre, il n’est pas démontré par la SARL 1626 d’impossibilité d’exploiter lesdites chambres ;

enfin, la demande de provision correspondant aux loyers payés depuis la découverte de la non-conformité n’est pas justifiée en ce que la commission de sécurité a émis un avis favorable à la poursuite d’exploitation et qu’il n’est aucunement démontré une impossibilité d’exploiter les locaux litigieux, ni une absence d’exploitation.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de l’action à l’encontre de la SAS [V] [O]

Il résulte des écritures des parties et pièces versées aux débats que la SAS [V] [O] a cédé son fonds de commerce comprenant le droit aux bails à la SARL 1626 ; s’il est constant que la demande de suspension des loyers ne saurait concerner le cédant qui n’est pas le bailleur , il n’en demeure pas moins que la SARL 1626 fait valoir à l’appui de cette demande, le non-respect de leur obligation de délivrance tant par le cédant du fonds de commerce que par les bailleurs , ce qui rend recevable son action à l’encontre du cédant ; qu’au surplus, une demande d’expertise judiciaire a également été formulée en cours d’instance au contradictoire du cédant et des bailleurs.

La SAS [V] [O] est en conséquence déboutée de sa demande de voir déclarer irrecevable l’action engagée à son encontre.

Sur la demande de suspension des loyers dus par la SARL 1626 jusqu’à la réalisation des travaux de conformité aux normes de sécurité incendie et subsidiairement aux normes d’habitabilité

La SARL 1626 vise à l’appui de sa demande de suspension du paiement des loyers portant sur les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 4] abritant les chambres 500, 501, 502, 503, 504, 510, 511, 512 et 513 , tant l’article 834 que l’article 835 du code de procédure civile.

Par application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut :

— dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent,

— même en cas de contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite,

— dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier , ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’illicéité du fait ou de l’action critiquée peut résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire, d’une décision de justice antérieure,d’une convention, du règlement intérieur d’une entreprise, ou même, quel que soit le fonds du droit en cause, du procédé auquel une partie a eu recours pour régler le différend et obtenir, par violence ou voie de fait, le bénéfice de ce droit.

Si la constatation d’un trouble manifestement illicite permet au juge des référés de prendre des mesures conservatoires ou de remise en état, même en cas de contestation sérieuse, il n’en demeure pas moins que le trouble et son caractère manifestement illicite doivent être suffisamment établis.

La SARL 1626 ne motive pas ses demandes sur l’urgence, urgence qui n’est dès lors ni alléguée, ni établie en l’espèce.

Elle ne se prévaut pas davantage d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent, mais soulève l’existence d’un faisceau d’indices révélant une volonté délibérée de la tromper, ce qui caractériserait un dol et une absence de délivrance conforme, faisant valoir que les neuf chambres de l’hôtel figurant dans le bâtiment à usage d’habitation ne sont pas exploitables dès lors qu’elles ne respectent pas la réglementation en vigueur applicable aux établissements recevant du public ( [Localité 5]).

Il convient de rappeler que le juge des référés ne saurait se prononcer sur l’existence d’un dol ou d’une absence de délivrance conforme, qui relèvent de l’appréciation du juge du fond et non de la juridiction des référés, sauf dans les cas où de toute évidence, ces obligations ne seraient pas respectées et permettraient alors au juge des référés de prendre des mesures provisoires avant que le juge du fond ne statue, ce qui n’est pas le cas en l’espèce .

Compte tenu des termes de la cession du fonds de commerce et de l’existence des deux baux, un bail commercial portant sur l’hôtel et un bail civil et professionnel portant sur les appartements situés dans un bâtiment à usage d’habitation, appartements désignés également en qualité de chambres dans ce bail, et des documents versés aux débats attestant de la visite de la commission de sécurité le 29 novembre 2024 et de l’avis de cette commission du 17 décembre 2024 et d’un rapport de vérification technique Socotec du 9 septembre 2025 qui ne démontrent nullement que la SARL 1626 serait empêchée d’exploiter lesdits locaux pour un non -respect de la réglementation applicable en matière de sécurité, voir un non-respect des normes d’habitabilité, il existe des contestations sérieuses s’opposant à la demande de suspension du paiement des loyers sollicitée par la SARL 1626.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé de ce chef et la SARL 1626 est déboutée de sa demande.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile énonce : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision , tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle , que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Pour les mêmes motifs, l’obligation des défenderesses de rembourser les loyers payés pour les locaux en question depuis le mois de novembre 2024 se heurte à une contestation sérieuse dès lors qu’il n’est pas établi par les pièces versées des documents versés aux débats attestant de la visite de la commission de sécurité le 29 novembre 2024, de l’avis de cette commission du 17 décembre 2024 et du rapport de vérification technique Socotec du 9 septembre 2025 que la SARL 1626 serait empêchée d’exploiter lesdits locaux pour un non -respect de la réglementation applicable en matière de sécurité, voir un non-respect des normes d’habitabilité ; la SARL 1626 ne produit au surplus aucune pièce établissant qu’après la visite de la commission de sécurité en novembre 2024, elle aurait mis fin à l’exploitation des locaux en question, de sorte qu’elle ne saurait, sans contestation sérieuse, demander à titre provisionnel de se voir rembourser les loyers payés de ce chef.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé et la SARL 1626 est dès lors déboutée de sa demande de provision.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction, s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

La SARL 1626 sollicite une mesure d’expertise aux fins de vérifier l’existence des non-conformités alléguées ou constatées et pour faire évaluer par un sapiteur la perte de chiffre d’affaires résultant de l’impossibilité d’exploiter les chambres en question.

Eu égard aux pièces versées aux débats, visite de la commission de sécurité le 29 novembre 2024, avis de cette commission du 17 décembre 2024, rapport de vérification technique Socotec du 9 septembre 2025 , mail du 15 janvier 2026 du service urbanisme de la mairie, et de l’absence en l’état d’un avis technique clair sur la réglementation applicable à ces 9 chambres situées dans l’annexe et dispersées au sein d’un immeuble d’habitation en copropriété, la SARL 1626 justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise sur ce point, toute action au fond n’étant pas manifestement vouée à l’échec.

Par contre, il ne saurait être fait droit à sa demande de désignation d’un sapiteur chargé d’évaluer la perte du chiffre d’affaires résultant de l’impossibilité d’exploiter les 9 chambres en question et son incidence sur la valorisation du fonds de commerce, dès lors que la SARL n’allègue d’aucun élément en faveur d’une impossibilité d’exploitation et même d’une non-exploitation ; cette demande ne repose dès lors pas sur des éléments rendant crédibles les suppositions alléguées et s’avère au demeurant inutile en l’état ; enfin, cette partie de mission confiée à un sapiteur qui relève d’une expertise comptable a un objet totalement différent de la mission de l’expert dont la désignation est sollicitée sur le volet technique et il ne saurait être fait droit à la demande de désignation d’un sapiteur.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise par application de l’article 145 du code de procédure civile, sur le volet technique , aux frais avancés de la SARL 1626 , avec la mission telle que retenue au dispositif.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS [V] [O], la SCI [V] 2 et la SCI [U], défenderesses à une demande d’expertise ne sauraient être considérées comme des parties perdantes et les dépens sont provisoirement mis à la charge de la SARL 1626, demanderesse à l’expertise.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SAS [V] [O], la SCI [V] 2 et la SCI [U] qui ne sont pas parties perdantes.

Les défenderesses sont également déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dès lors qu’il est fait droit à la demande d’expertise de la SARL 1626.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Déclarons recevable l’action à l’encontre de la SAS [V] [O] ;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de suspension du paiement des loyers et sur la demande de provision ;

Déboutons la SARL 1626 de ses demandes de ces chefs ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une expertise confiée à :

M. [W] [T]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Mail : [Courriel 1]

expert inscrit sur la liste établie par la cour d’appel de Dijon, avec mission de :

1. Convoquer les parties ;

2. Se rendre au [Adresse 10] à [Localité 4], dans les locaux dans lesquels est exploité par la SARL [Adresse 11] un commerce d’hôtellerie,

3. Entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission et notamment les rapports et visites de la commission de sécurité, les déclarations de travaux, le rapport Socotec ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

5. Établir un historique succinct des éléments du litige ;

6. Examiner les lieux , s’agissant des 9 appartements / chambres numérotées 500, 501, 502, 503, 504, 513, 510, 511 et 512 situées au sein d’un bâtiment ;

7. Décrire le bâtiment en question, dire s’il s’agit d’un immeuble en copropriété comportant des locaux d’habitation ;

8. Décrire les chambres ci-dessus désignées et procéder à toutes photographies utiles ;

9. Décrire leur emplacement au sein de l’immeuble ;

10. Donner son avis technique sur le point de savoir quelle réglementation en matière de sécurité incendie est applicable à ces chambres, et notamment si la commission de sécurité a donné son avis sur l’exploitation en chambres d’hôtel de ces appartements et si la réglementation des établissements recevant du public, EPR, est ou non applicable en l’espèce ;

11. Donner son avis technique sur les non-conformités alléguées quant aux normes de sécurité , notamment incendie et quant aux normes d’habitabilité desdits locaux, ;

12. Le cas échéant, donner son avis sur les travaux de remise en état des lieux ;

13. Donner son avis sur l’appréciation des préjudices subis pour le cas où des non-conformités étaient retenues ;

14. Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer la responsabilité encourue ainsi que la nature et le quantum des préjudices subis par le demandeur ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 4 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la SARL 1626 à la régie du tribunal au plus tard le 15 mai 2026 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 30 décembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déboutons les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons provisoirement la SARL 1626 aux dépens.

Le Greffier Le Président