TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

LOYERS-COMMERCIAUX N° de Minute :

N° N° RG 24/00417 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IHNJ

AFFAIRE

[D]

C/

S.A.S. SAVEURS ET NECTARS DE BOURGOGNE

J U G E M E N T

Mis à disposition au greffe le TREIZE MAI DEUX MIL VING -SIX, par M. ROGUET, Vice-Président placé, délégué par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 1] en date du 17 décembre 2025, magistrat délégué par la présidente pour tenir l’audience des LOYERS-COMMERCIAUX, assisté de Catherine MORIN, Greffier principal.

ENTRE :

PARTIES DEMANDERESSES :

1°) Monsieur [B] [D]

né le 05 Juin 1971 à [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Alexandre BARBA, avocat au barreau de DIJON, avocat postulant et par M^e Jérôme LETANG, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant,

2°) Madame [L] [D]

née le 01 Avril 1934 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandre BARBA, avocat au barreau de DIJON, avocat postulant et par M^e Jérôme LETANG, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant,

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

La SAS SAVEURS ET NECTARS DE BOURGOGNE, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 908 730 989, pris en son établissement sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légl en exercice,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Cédric MENDEL de la SCP MENDEL – VOGUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON, avocats postulant et par Maître Damien FOSSEPREZ de la SELARL LYAND & FOSSEPREZ SYSTHEMIS TAX & LEGAL, avocats au barreau d’AUXERRE, avocats plaidant

Les Avocats ont été entendus le 11 Mars 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [B] [D], en qualité de nu-propriétaire, et Mme [L] [D], sa mère, en qualité d’usufruitière, sont propriétaires d’un tènement immobilier situé [Adresse 5], partiellement donné à bail.

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2005, M. [B] [D] a donné à bail, rétroactivement pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2005 jusqu’au 30 novembre 2014, à la société Nectars de Bourgogne, un petit hangar d’une surface de 160 m² destiné à la réception et au premier traitement des fruits et légumes ainsi qu’au stockage des consommables et un atelier d’une surface de 70 m², destiné à la transformation des fruits et légumes ainsi qu’à leur conditionnement situés [Adresse 6] et cadastrés section G [Cadastre 1], pour un loyer mensuel hors charges et hors taxes de 70 euros, payable d’avance et révisable.

Par acte sous seing privé du 21 juin 2010, M. [B] [D] a donné à bail, rétroactivement pour une durée de neuf ans à compter du 21 juin 2004 jusqu’au 20 juin 2016, à la société Nectars de Bourgogne, divers bâtiments de type hangar agricole, pour une surface d’environ 1000 m², ainsi qu’un bureau d’une surface d’environ 25 m², situés [Adresse 7] et cadastrés section A [Cadastre 2] et ZH [Cadastre 3], pour un loyer annuel hors charges et hors taxes de 7 800 euros, révisable, payable trimestriellement à terme échu.

Le local loué est affecté à l’activité de transformation de fruits et commercialisation/stockage, comprenant également des bureaux administratifs et commerciaux.

Par jugement du 26 octobre 2021, le tribunal de commerce de Dijon a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Nectars de Bourgogne.

Par jugement du 21 décembre 2021, le tribunal de commerce de Dijon a homologué un plan de cession au profit de la SAS Terence Capital, qui s’est ensuite substituée la SAS Saveurs et Nectars de Bourgogne (ci-après la société Saveurs et Nectars de Bourgogne) à l’effet de reprendre l’activité de l’ancienne société Nectars de Bourgogne.

Par acte extrajudiciaire du 21 mars 2022, M. [B] [D], en qualité de nu-propriétaire, et Mme [L] [D], en qualité d’usufruitière, ont signifié à la société Saveurs et Nectars de Bourgogne un congé avec offre de renouvellement du bail commercial avec effet au 30 septembre 2022, avec un loyer annuel porté à la somme de 81 936 euros HT et HC.

Par acte d’huissier du 31 mars 2022, la société Saveurs et Nectars de Bourgogne a fait signifier à M. [B] [D] et à Mme [L] [V] épouse [D] une demande de renouvellement de bail commercial aux charges et aux conditions du bail initial, moyennant un loyer de 1 680 euros.

M. [B] [D] et Mme [L] [D] ont saisi la commission départementale de conciliation en matière de baux commerciaux qui a proposé un protocole de conciliation, auquel il n’a pas été donné suite.

M. [B] [D] et Mme [L] [D] ont notifié à la société Saveurs et Nectars de Bourgogne un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux, par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 octobre 2023, en sollicitant notamment à titre principal la fixation du loyer du bail renouvelé à un montant annuel de 42 450 euros hors taxes à compter du 30 septembre 2022 outre le paiement par le preneur des intérêts sur les sommes dues sur le solde des loyers et, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert pour déterminer la valeur locative des locaux avec la fixation d’un loyer provisionnel à la somme de 2 500 euros par mois, hors charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 novembre 2023, la société Saveurs et Nectars de Bourgogne a notifié son mémoire en défense tendant à obtenir la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 1 680 euros TTC et hors charges par mois.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, M. [B] [D] et Mme [L] [D] ont fait assigner la société Saveurs et Nectars de Bourgogne devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Dijon en fixation du loyer du bail renouvelé.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mars 2024 puis renvoyée à celle du 12 juin 2024 pour échange de pièces et d’écritures. Elle a de nouveau été renvoyée à l’audience du 11 septembre 2024 à laquelle elle été évoquée, puis mise en délibéré au 11 décembre 2024.

Par jugement du 11 décembre 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022 ;

— dit que le loyer devait être fixé à la valeur locative ;

avant dire droit :

— ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [A] ;

— dit que le loyer provisionnel du bail renouvelé restera fixé pour la durée de la procédure au montant annuel actuellement en vigueur hors taxes et hors charges ;

— ordonné un sursis à statuer sur les demandes et demandes reconventionnelles formulées dans le cadre de la procédure.

M. [A], expert judiciaire a déposé son rapport le 7 juillet 2025.

***

Dans leur “mémoire après expertise devant le juge des loyers commerciaux” signifié à la partie adverse le 26 mars 2025, M. [B] [D] et Mme [L] [D], qui concluent au débouté de la société Saveurs et Nectars de Bourgogne de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, demandent au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-38, R. 145-27 et R. 145-28 du code de commerce, de voir :

— fixer à 40 925,50 euros HT par an et en principal, outre les charges et conditions prévues au bail en date du 21 juin 2010 le montant du loyer dû à compter du 1er octobre 2022 par la société Saveurs et Nectars de Bourgogne pour les locaux à usage commercial loués par elle sis [Adresse 8] à [Localité 5].

— condamner Saveurs et Nectars de Bourgogne à leur payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner la même aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise.

M. [B] [D] et Mme [L] [D] sont d’accord avec l’analyse rappelée dans le jugement précité aux termes duquel le litige pendant actuellement sur les surfaces louées est sans emport sur l’office du juge des loyers commerciaux dans la fixation du loyer concernant les surfaces visées dans le bail du 21 juin 2010. Ils estiment qu’il convient de déduire du rapport établi par M. [X] [M] le 22 février 2023 retenant à 50 000 euros HT par an la valeur locative des locaux visités, les sommes de 5 750 euros correspondant à un local de stockage identifié comme le bâtiment D ou 11 sur les plans, et 1 800 euros correspondant au auvent extérieur de ce local, lesquels ne sont pas compris dans les locaux loués. M. [A] a évalué la valeur locative annuelle des locaux désignés au bail à la somme de 40 925,50 euros, soit une valeur extrêmement proche de l’avis donné par l’expert [M]. Ils acceptent de se rendre à l’avis de l’expert [A] et sollicitent que le loyer soit fixé à la somme de 40 925,50 euros HT par an et en principal le montant du loyer dû à compter du 1er octobre 2022. Contrairement à ce qu’affirment les défendeurs, le bâtiment 11 (B) a été construit en 2016, de sorte qu’il n’entre pas dans le périmètre du bail de 2010. Ils ajoutent que le preneur ne peut se prévaloir de sa propre occupation illicite de ce local, dont la prise en compte par la présente juridiction augmenterait d’ailleurs sensiblement le prix du loyer du bail renouvelé. Concernant les travaux prétendument effectués par le preneur, ils rappelent les dispositions de l’article L. 145-38 du code de commerce : « En aucun cas, il n’est tenu compte pour le calcul de la valeur locative des investissements du preneur, ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion dans la durée du bail en cours ››. Ils indiquent enfin que l’expert [A] a bien pris en compte dans sa réponse aux dires les « contraintes subies par le preneur dans son exploitation ».

***

Aux termes de son “mémoire après expertise devant le juge des loyers commerciaux” notifié selon lettre recommandée avec accusé de réception du 12 janvier 2026, la société Saveurs et Nectars de Bourgogne demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-10 et R. 145-23 à R. 145-29 du code de commerce, de voir :

— débouter M. [B] [D] et Mme [L] [D] de leur demande tenant à la fixation d’un loyer annuel d’un montant de 40 925,50 euros HT,

— fixer à 1 680,00 euros par mois, soit 20 160 euros par an le montant du loyer du bail du 21 juin 2010, qui s’est renouvelé entre les parties, pour les locaux à usage commercial loués par la société Saveurs et Nectars de Bourgogne sis [Adresse 8] à [Localité 6],

Subsidiairement,

— juger que le montant du loyer du bail renouvelé sera dû à compter de la décision à intervenir,

— condamner M. [B] [D] et Mme [L] [D] à payer à la société Saveurs et Nectars de Bourgogne la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

— condamner les mêmes aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

La société Saveurs et Nectars de Bourgogne rappelle que la société Nectars de Bourgogne a été créée par Mme [J] [D], épouse aujourd’hui séparée de M. [B] [D], avec lequel cette dernière était associée, lequel gérait deux autres sociétés dont l’activité se trouvait complémentaire, à savoir la société Socofruits et la SCEA des Gillées. Elle impute le redressement judiciaire de la société Nectars de Bourgogne d’une part, à la confusion existant entre ces trois entreprises, tant dans le siège des locaux, que dans les flux et les contrats entre les entreprises et les actifs des sociétés, d’autre part, à la cessation de livraisons de produits par la société Socofruits et de troisième part, aux intrusions dans ses locaux et à l’utilisation de ses actifs.

Au soutien de sa demande de fixation du loyer à la somme de 1 680,00 euros par mois, soit 20 160 euros par an le montant du loyer du bail du 21 juin 2010, elle fait valoir en substance que :

— l’expert judiciaire a exclu le bâtiment n° 11 pour déterminer le loyer. Or, si comme le soutient le bailleur, le bâtiment 11 (D) est exclu du bail, les locaux perdent considérablement en volume, ce qui constitue une contrainte d’exploitation pour le preneur au regard de la destination contractuelle et des besoins importants de stockage d’autant qu’ainsi que l’indique l’expert judiciaire, le bâtiment 6 est insuffisant pour répondre aux besoins de stockage du preneur (53 m²).

— l’estimation proposée par l’expert [A] est à ce point déconnectée de la réalité qu’elle aboutirait in fine à ce que le preneur loue ses propres constructions rappelant qu’elle a effectué des investissement importants ce qui résulte de la liasse fiscale 2020 évoquant 474 394 euros d’immobilisations correspondant à des constructions sur le sol d’autrui ; il en résulte que la valeur retenue est nécessairement surestimée.

— L’imbrication des locaux constitue une contrainte d’exploitation majeure dans un contexte conflictuel. Or, l’expert n’a pas tenu compte de façon effective de l’usage partagé de certains locaux, comme ce peut être le cas des sanitaires, de l’accès à la cour par le preneur, qui se fait par le passage sur lequel le bailleur stocke du matériel ou que “l’alimentation de l 'Algeco du bailleur à l’arrière du bâtiment est branchée sur le tableau électrique dans le local pause au fond du bâtiment 8 occupé par le preneur. L’alimentation en eau de cet Algeco est reprise sur le réseau d 'eau du preneur”, le compresseur à air et la chaudière de la société Saveurs et Nectars sont branchés sous le hangar du bailleur, l’absence de maîtrise de ses équipements par le preneur dans un climat conflictuel, est assurément contraignante.

L’affaire a été plaidée le 11 mars 2026 pour être mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS :

I/ Sur la fixation du loyer de renouvellement correspondant à la valeur locative du bien loué

Ainsi que cela a été jugé définitivement au fond par jugement du 11 décembre 2024, non seulement le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022 a été constaté mais la fixation du loyer à la valeur locative décidée en ce que le bail du 21 juin 2010 excède la durée de douze années par l’effet de la tacite prolongation.

Il convient donc d’examiner les éléments mentionnés à l’article L. 145-33 du code de commerce afin de fixer un loyer de renouvellement correspondant à la valeur locative du bien loué.

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, complété par les articles R. 145-3 et suivants du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Cette valeur locative est, à défaut d’accord, déterminée d’après :

1° – les caractéristiques du local considéré,

2° – la destination des lieux,

3° – les obligations respectives des parties,

4° – les facteurs locaux de commercialité,

5° – les prixcouramment pratiqués dans le voisinage.

1° – Les caractéristiques du local considéré,

Aux termes de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que :

— l’immeuble loué est situé dans un village de 800 habitants à 8 kilomètres de [Localité 7], à proximité de l’autoroute A6 à proximité de voies de commnication rapides ce qui “est un avantage et la situation hors zone d’activités proprement dite n’est pas pénalisante” ;

— l’ensemble des bâtiments est d’accès aisé depuis la rue principale du hameau ;

— la situation particulière de l’ensemble immobilier loué est qualifiée de “bonne”;

— située à la limite du secteur d’habitation et bordée d’espaces agricoles, cette implantation ne souffre pas de contraintes environnementales ;

— la surface utile mesurée par l’expert non pondérée est de 26,13 m² pour la partie bureaux et de 845,13 m² non pondérée pour la partie production désignée dans le bail ;

— l’espace dédié à l’activité du preneur se limite à la cour arrière d’environ 1600 m² laquelle est suffisamment spacieuse comme aire de chargement/déchargement et de retournement des véhicules ;

— le passage latéral d’accès à la cour est en grande partie occupée par le stockage du bailleur, ce qui ne gêne pas pour autant le trafic ;

— s’agissant des bureaux, leur éloignement de la partie liée à la production et au stockage n’est pas un inconvénient ;

— dans un contexte conflictuel, la promiscuité s’agissant des sanitaires pour la partie bureaux et l’accès au bureau du bailleur en traversant celui du preneur.

— une partie de la matière première vient de la région et “la notoriété de l’entreprise dans ce secteur alimentaire profite pleinement même si la concurrence est rude, de la renommée de [Localité 7] bien au-delà de la région et également du pouvoir d’achat moyen éléve local”.

— L’expert n’a pas noté d’éléments vétustes ou dégradés sur l’ensemble immobilier.

L’expert exclut de son analyse le bâtiment D (11) qui se situe hors du périmètre du bail.

Comme rappelé dans le jugement précité du juge des loyers commerciaux du 11 décembre 2024, si les parties semblent en désaccord sur l’assiette du bail du 21 juin 2010, en application de l’article R. 145-23 du code de commerce, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur l’intégration de divers locaux au bail. En conséquence, il ne peut être statué que sur l’assiette du bail telle que prévue dans le contrat du 21 juin 2010. Or, celle-ci est précisément établie dans ledit bail :

“par les présentes, la bailleur donne en location au preneur les lieux ci-après désignés :

— bâtiments type hangar agricole situé [Adresse 7] d’une surface d’environ 1 000 m² (plan joint en annexe)

— bureau d’une surface d’environ 25 m².

Ces lieux seront ci-après dénommés « le local ».

Il est expressément convenu que toute erreur dans la désignation ou la composition du local ne pourra donner lieu à aucun recours ni réclamation de la part du preneur qui déclare bien le connaître pour l’avoir vu et visité, et l’accepter sans réserves ni conditions.

Ref Plan cadastral sections A [Cadastre 2] et ZH [Cadastre 3].

Consistance :

— Bureau de 25 m² : 1 pièce + sanitaire

— Hangar agricole d’environ 1 000 m² aménagé par NECTARS DE BOURGOGNE comme suit (Plan fourni en annexe) :

— Zone de stockage température négative

— Zone de travail température dirigée 2/4°

— Zone de stockage température contrôlée

— Zone de première transformation fruits

— Zone de conditionnement

— Zone tampon – sas

— Local onduleurs électriques

— Sanitaires

— Zone de stockage tampon

— Zone d’étiquetage / préparation de commande

— Zone de stockage bouteilles nues”.

2° – S’agissant de la destination des lieux :

Selon l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, le bail prévoit une exploitation des locaux pour l’activité de la Sarl Nectars de Bourgogne, laquelle a été cédée à la Sas Terence Capital laquelle s’est fait substituer par la société Saveurs et Nectars de Bourgogne, à savoir la “transformation de fruits et commercialisation /stockage comprenant également des bureaux admnistratifs et commerciaux”.

Il n’y a pas eu de modification de la destination des lieux.

3°- S’agissant des obligations respectives des partie et des facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, “les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire”.

D’après l’article R. 145-8 du code de commerce, “du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé”.

En l’espèce, les parties ne développent pas de moyens particuliers sur le critère des facteurs locaux de commercialité. Il s’agit en effet d’une entité exploitant une activité de production, de stockage et de vente, sans déplacement de clientèle sur place.

En revanche, le litige se noue essentiellement autour de la question des contraintes d’exploitation qui ont été parfaitement prises en compte par l’expert en pages 17 et suivantes de son rapport, contrairement à ce qu’affirme le preneur. En effet, il a été constaté les contraintes suivantes liées à la configuration des lieux par ordre décroissant de gêne :

— dans la maison ancienne, l’accès au bureau du bailleur se fait en traversant celui du preneur ;

— le bailleur signale une occupation partielle de son propre bureau par le preneur ;

— usage partagé des sanitaires dans cette maison, que le bailleur les utilise ou non ; le preneur y stocke quelques fournitures ;

— une partie du bâtiment 7 contenant l’onduleur et les sanitaires, le tout pour 18 m² est commune au bailleur et au preneur ;

— l’accès du preneur à sa cour d’environ 1600 m² se fait par le passage sur lequel le bailleur stocke une partie de son matériel. L’espace disponible reste toutefois suffisant pour le trafic ;

— l’alimentation de l’Algeco du bailleur à l’arrière du bâtiment 8 est branchée sur le tableau électrique dans le local pause au fond du bâtiment 8 occupé par le preneur ; la consommation d’électricité et d’eau fait l’objet d’une compensation financière forfaitaire de la part du bailleur ;

— l’alimentation en eau de cet Algeco est reprise sur le réseau d’eau du preneur ;

— le compresseur à air et la chaudière du preneur sont branchés sous le hangar du bailleur.

Ces constations ressortent également du constat d’huissier du 28 mars 2022.

L’expert a effectué une enquête de terrain dans les alentours de [Localité 7] côté plaine, secteur à faible densité d’habitat et d’activités, à dominante agricole, prenant en outre en compte la proximité de [Localité 7] et de l’autoroute A6. Il s’est fondé sur les données de l’observatoire de l’immobilier d’entreprise en Côte d’Or, piloté par la CCI qui retient pour les locaux d’entrepôt une valeur entre 42 et 45 euros du mètre carré et pour les locaux d’activité celle de 60 à 90 euros, précisant que ces valeurs moyennes sont nettement supérieures à celles pratiquées à [Localité 7] lesquelles se situent dans la fourchette entre 25 et 40 euros du mètre carré pour l’ancien.

La valeur de base est fixée à la moyenne de 32 euros pour l’ancien et 55 euros pour le récent. Pour les bureaux, ils retient une valeur de base de 75 euros.

L’expert propose une valeur locative pondérée en fonction des éléments objectivement défavorables par rapport aux autres locaux d’activité :

Locaux

Surface utile pondérée

valeur locative /m²/an

Valeur locative annuelle

bureaux et sanitaires

22,33 m²

50 euros

1 116,50 euros

[Adresse 9]

[Adresse 10]

[Adresse 11]

Bâtiment 7 récent

56 m²

59 m²

53 m²

642 m²

32 euros

28 euros

20 euros

55 euros

1 792 euros

1 652 euros

1 060 euros

35 310 euros

832,23 m²

40 925,50 euros

Il conviendra de retenir les pondérations opérées s’agissant des bureaux et du bâtiment 7 (18 m² sont communs aux bailleur et au preneur) en ce qu’il existe une diminution de valeur locative compte-tenu de la configuration des locaux et des contraintes clairement prises en compte par l’expert.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient le preneur, il n’y a pas lieu de procéder à une diminution de la valeur locative en raison de l’exclusion du bâtiment 11, cet état de fait étant sans emport sur le litige dont est saisi le juge des loyers commerciaux, ce bien n’étant pas inclus dans l’assiette du contrat de bail du 21 juin 2021 et ne peut donc caractériser une contrainte d’exploitation si l’on s’en tient à ce périmètre qui s’impose à la juridiction.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’entrer dans le détail de l’argumentation du preneur sur la prétendue location de “ses propres constructions”, dont la preuve résulterait selon elle de la liasse fiscale 2020 mentionnant la somme de 474 394 euros d’immobilisations “correspondant à des constructions sur le sol d’autrui” le cadre juridique de l’édification en 2016 du bâtiment 11 et l’identité du maître d’ouvrage n’étant en tout état de cause pas explicités dans les mémoires respectifs des parties.

Dès lors, contraitement à ce qu’affirme le preneur, la valeur locative retenue par l’expert n’est pas surestimée ou “déconnectée de la réalité” mais au contraire conforme à l’état du marché et répond aux critères d’appréciation fixés par le code de commerce.

Toutefois, il résulte des pièces du dossier que le climat entre le bailleur et le preneur, sur fond de conflit familial est extrêmement tendu avec des répercussions commerciales directes ainsi que cela résulte notamment du courrier du 1er décembre 2021 de Maître [F] administrateur judiciaire portant sur de la récupération de matériel par M. [B] [D] ce qui n’est pas contesté par la partie adverse, du courrier de la société Nectars de Bourgogne du 17 mars 2022 dénonçant des troubles de jouissance émanant du bailleur perturbant l’activité et nécessitant de faire appel à la gendarmerie.

Si l’imbrication des activités exercées par M. [D] –par l’intermédiaire notamment de la société Socofruits et celle de la société Saveurs et Nectars de Bourgogne résultant notamment de la convention versée en pièce 2 par le preneur–, n’est pas en elle-même un facteur venant amoindrir la valeur locative du bien immobilier, le conflit manifeste entre les parties constitue une restriction grave apportée à la jouissance des lieux et une violation des obligations incombant normalement au bailleur.

Or ces éléments ont été insuffisamment pris en compte par l’expert judiciaire de sorte que le juge des loyers commerciaux doit au regard de l’ensemble de ces éléments, apporter un correctif de 20 % qui s’appliquera à la valeur locative.

Locaux

Surface utile pondérée

valeur locative /m²/an

Valeur locative annuelle

bureaux et sanitaires

22,33 m²

40 euros

893,20 euros

[Adresse 9]

[Adresse 10]

[Adresse 11]

Bâtiment 7 récent

56 m²

59 m²

53 m²

642 m²

25,6 euros

22,4 euros

16 euros

44 euros

1 433,60 euros

1 321,60 euros

848 euros

28 248 euros

832,23 m²

32 744,40 euros

arrondi à 32 745 euros

Il en résulte qu’il convient de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 à la somme de 32 745 euros HT et HC par an et en principal, outre les charges et conditions prévues au bail du 21 juin 2010 dû par la société Saveurs et Nectars de Bourgogne pour les locaux à usage commercial loués par elle sis [Adresse 8] à [Localité 8]. Il convient en effet de rejter la demande de la société Saveurs et Nectars de Bourgogne tendant à fixer le loyer révisé à compter de la décision à intervenir, aucun moyen n’étant développé à l’appui de cette demande.

II/ Sur les demandes accessoires :

L’augmentation du loyer du bail commercial renouvelé étant fondée dans son principe, mais dans des proportions moindres que celles réclamées initialement par les bailleurs, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront supportés par moitié par chacune des parties.

Il n’y a alors pas lieu, dans ces conditions, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande à ce titre sera donc rejetée.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L. 145-33 et suivants, R. 145-3 et suivants et R. 145-30 du code de commerce,

— FIXE à la somme de 32 745 euros (trente deux mille sept cent quarante- cinq euros) hors taxes et hors charges, et en principal, outre les charges et conditions prévues au bail en date du 21 juin 2010 à compter du 1er octobre 2022, le montant annuel du loyer du bail renouvelé entre M. [B] [D] et la SAS Saveurs et Nectars de Bourgogne, pour les locaux à usage commercial sis [Adresse 8] à [Localité 8].

— CONDAMNE chaque partie au paiement de la moitié des dépens, comprenant notamment le coût de l’expertise judiciaire ;

— REJETTE les demandes respectives des parties au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et rendu à l’audience des LOYERS-COMMERCIAUX du TREIZE MAI DEUX MIL VINGT-SIX.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N° RG 24/00417 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IHNJ

EXPOSE DES FAITS, MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Les Avocats ont été entendus le 11 Mars 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement Contradictoire ;

Ainsi fait et rendu à l’audience des BAUX- COMMERCIAUX du TREIZE MAI DEUX MIL VINGT SIX.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,