REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/05134 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KKC5

MINUTE N°2024/348

JUGEMENT

DU 27 Décembre 2024

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES c/ [J]

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Teresa MONTERO, Magistrat à titre temporaire siégeant en qualité des juges du contentieux de la protection,

assisté lors des débats par Madame FANNY RINAUDO, directeur des services de greffe judiciaire,et lors du prononcé par Monsieur JACQUOT Alexandre,greffier, qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 27 Décembre 2024

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Activité :

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substitué par M^e DREVET

DEFENDEUR:

Monsieur [L] [J]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant

COPIES DÉLIVRÉES LE

1 copie exécutoire à ;

— M^e Catherine GAUTHIER

— S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

— [L] [J]

1 copie dossier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Le 15 juin 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogé dans les droit de la SCI CIAKO a consenti à Monsieur [J] [L] un contrat de bail non meublé d’habitation ayant pris effet à cette date d’une durée de trois ans, renouvelable par tacite conduction ayant pour objet la location d’un appartement [Adresse 3], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 500 euros y compris les provisions sur les charges locatives.

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

Monsieur [J] [L] a cessé d’honorer ponctuellement le paiement de son loyer.

Le 15 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été signifié pour un montant de 2158,07 euros en principal outre les frais d’huissier.

Par acte de commissaire de Justice signifié le 30 mai 2024 par dépôt en l’étude, la société par actions simplifiée (SAS) ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [J] [L] devant la présente Juridiction à l’audience du 4 septembre 2024 aux fins de :

— constater la résiliation du contrat de bail consenti aux défendeurs à la date du 15 juin 2023 par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique,

— fixer à une somme correspondant au montant du loyer révisé et des charges en cours soit 500 euros, le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la décision à intervenir jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner le défendeur au paiement de ladite indemnité et des sommes suivantes :

* 4500 au titre de la dette locative arrêtée au 26 avril 2024,

* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée à l’audience par son conseil. Elle conclut au bien-fondé de ses prétentions.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 27 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Monsieur [J] [L] n’était ni présent, ni représenté

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile et rendue en premier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si la défenderesse ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

*************

MOTIFS:

Sur la recevabilité de l’action de la demanderesse :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un baillui personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’État.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le baillui sont mis en mesure de présenter luis observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de Procédure Civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Vu ensemble les articles 1103 et 1104 du Code Civil, selon lesquels les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi,

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 16 de la loi N°2006-1776 du 28 décembre 2015 , le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 1346 du code civil énonce que : « la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette. »

L’article suivant du même code dispose que: « la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens. »

Au soutien de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats:

la convention ETAT – UESAL pour la mise en oeuvre de VISALE, signée le contrat de bail d’habitation l’acte de cautionnement intervenu entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et Monsieur [J] [L] ,le dossier VISALE,le commandement visant la clause résolutoire signifié le 15 Décembre 2023 les quittances subrogatives au titre du paiement des loyers le détail de sa créance arrêtée au 26 avril 2024 s’élevant à la somme de 4500 euros au titre loyers et des charges locatives des mois d’aout 2023 à avril 2024 L’acte de cautionnement « Visale » signé le 13 juin 2023 entre le bailleur et Monsieur [J] [L] d’une part et la caution, soit la société Action Logement Services intervenant comme gestionnaire dans le cadre de la gestion opérationnelle du dispositif « Visale » au titre de la convention Etat Uesl « pour la mise en oeuvre de Visale », prévoit:

en page 7 que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et action sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer à hauteur des sommes versées, en page 8 que le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution.La convention Etat/Uesl mentionne en page 10 § 7-1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Le contrat de cautionnement en date du 13 juin 2023 ainsi que la convention État /Uesl incluent expressément dans le champ de la subrogation l’exercice par la caution du droit du bailleur d’agir en recouvrement des sommes dues au titre du contrat de sous-location.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et de condamner solidairement Monsieur [J] [L] au paiement de la somme de 4500 euros au titre des sommes que la demanderesse a acquittées en leur lieu et place avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer signifié le 15 Décembre 2023.

Monsieur [J] [L] ne communique aucune pièce justifiant de sa situation financière et de sa capacité à apurer la dette selon les modalités proposées.

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES communique :

— le justificatif de la saisine de la CCAPEX du Var du 18 décembre 2023 suite à la signification du commandement de payer du 15 décembre 2023 soit deux mois au moins avant l’assignation en expulsion pour dette locative

Le diagnostic social et financier dont le contenu est précisé par le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021 a été réalisé. Il a été transmis à la Juridiction. Il en a été fait lecture à l’audience.

Dès lors, l’action de la demanderesse est déclarée recevable.

Sur la procédure en expulsion et le paiement de sommes dues au titre du bail:

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de Procédure Civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Vu ensemble les articles 1103 et 1104 du Code Civil, selon lesquels les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi,

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 16 de la loi N°2006-1776 du 28 décembre 2015 , le locataire est tenu de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au soutien de ses prétentions, SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :

le contrat de location signé par les parties pour une durée de trois ans, prenant effet à cette date ,renouvelable par tacite reconduction ayant pour objet la location d’un appartement [Adresse 3], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 500 euros,le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 15 décembre 2023 à chacun des locataires, portant sur la somme au principal de 2158,07 euros au titre des loyers et des charges locatives quittancés pour la période du 31 décembre 2021 au 13 mars 2023,le décompte locatif arrêté au 26 avril 2024 présentant un solde débiteur de 4500 euros.Dès lors, la clause résolutoire est acquise à la bailleresse.

A compter du 15 février 2024 à minuit, Monsieur [J] [L] est occupant sans droit ni titre du bien objet du présent litige.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de la bailleresse tendant à condamner Monsieur [J] [L] au paiement d’ une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux d’un montant correspondant aux loyer et charges qu’ils auraient dû payer si le bail s’était poursuivi à savoir la somme de 500 euros selon décompte locatif versé aux débats.

De plus, la mesure d’expulsion sollicitée par la bailleresse apparaissant être la seule de nature à la

restaurer dans ses droits de propriétaire, il convient de l’ordonner au besoin avec le concours de la

force publique à défaut pour monsieur [J] [L] de libérer volontairement les lieux à savoir

un appartement [Adresse 3] conformément aux dispositions des

articles L. 411-1, L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution auxquels il n’y a pas

lieu de déroger.

S’agissant de la dette locative, la demanderesse ne peut prétendre au paiement des loyers et charges locatives que jusqu’au 15 février 2024, date de résiliation du contrat de bail, soit la somme de 3500 euros.

A cette date le décompte locatif présente un solde débiteur de 3500 euros et non de 4500.

Il y a lieu de condamner Monsieur [J] [L] à verser à la demanderesse la somme de 3500 euros au titre de l’impayé locatif au 15 février 2024 et de débouter SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour le surplus de ses demandes.

Sur les demandes accessoires :

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 d’un acte de recouvrement exigé par la loi comme le rappelle l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [J] [L] succombant, il convient de le condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer signifié le 15 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’à verser à la demanderesse une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile auxquelles il n’y a pas lieu de déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en première ressort :

DECLARE recevable l’action de SAS ACTION LOGEMENT SERVICES,

CONSTATE la résiliation du contrat de location liant les parties et portant sur un appartement situé [Adresse 3] à compter du 15 février 2024 par l’effet de la clause résolutoire prévue au bail, suite à la signification du commandement de payer

en date du 15 décembre 2023,

DIT qu’à compter du 15 février 2024 à minuit, Monsieur [J] [L] est occupant sans droit ni titre des lieux loués,

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de cinq-cent euros (500 euros),

CONDAMNE Monsieur [J] [L] au paiement de ladite indemnité à compter du 16 février 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

ORDONNE la libération immédiate des lieux querellés par les défendeurs ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire de Monsieur [J] [L] et de tous occupants de lui chef, il pourra être procédé à lui expulsion du logement litigieux avec le concours de la force publique si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

la somme de trois mille cinq cent euros (3500 euros) au titre de la dette locative arrêtée au 15 février 2024,la somme de six cent euros (600 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la demanderesse pour le surplus de ses prétentions,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] aux entiers dépens de la procédure comprenant notamment le coût du commandement de payer signifié le 15 décembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 27 décembre 2024.

Le Greffier Le Juge