TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [E] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marie-sophie CHAPUIS-DAZIN

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04445 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7X4K

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 03 avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-sophie CHAPUIS-DAZIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2305

DÉFENDERESSE

Madame [E] [T], demeurant [Adresse 3]

représentée par Mme [M] [T] (Soeur) muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 avril 2026 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04445 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7X4K

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2019, S.C.I. [Adresse 1] a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [T] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1113 euros et d’une provision pour charges de 105 euros.

Un diagnostic de performance énergétique classant le logement en catégorie E et valable jusqu’au 6 décembre 2021 était annexé au bail.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 427,84 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [E] [T] le 24 mai 2024.

Par courriel du 12 septembre 2024, Mme [E] [T] a contesté le DPE classant le logement en catégorie E et joint un nouveau DPE daté du 8 mars 2024 et concluant à un classement en F. Elle indiquait qu’en conséquence la révision du loyer n’était pas possible selon les lois en vigueur et a contesté devoir la somme réclamée.

Par assignation du 8 avril 2025, S.C.I. [Adresse 1] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater à titre principale l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à une fois et demie celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2644,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros au titre des dommages et intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 19 décembre 2025, S.C.I. [Adresse 1] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette à la somme de 2017, 41 euros selon décompte du 12 décembre 2025. S.C.I. [Adresse 1] considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles de restitution des sommes versées au titre de la révision du loyer entre Août 2022 et 2024 ainsi qu’ à la demande d’injonction de faire réaliser les travaux.

Au soutien de ses prétentions, S.C.I. [Adresse 1] allègue que la locataire paie ses loyers partiellement et notamment refuse de s’acquitter de la révision annuelle et des frais de contrat d’entretien de la chaudière. Elle rappelle que la révision du loyer est prévue par l’article 4 du contrat de bail et qu’ un DPE conforme classant le logement en catégorie E était annexé au bail lors de sa conclusion. Elle rappelle qu’un nouveau diagnostic classant le logement en catégorie F ne peut avoir d’effet qu’à compter de la reconduction du bail interdisant la révision du loyer à compter du 1er janvier 2026 mais est sans incidence sur les sommes dues antérieurement.

Mme [E] [T], représentée par Mme [M] [T] dûment munie d’un pouvoir, sollicite le rejet des demandes du bailleur et à titre reconventionnel, sollicite la restitution des sommes versées entre Août 2022 et 2024 au titre de la révision du loyer et qu’il soit enjoint au bailleur de faire procéder aux travaux nécessaires.

Au soutien de ses prétentions, Mme [E] [T] allègue que le logement est une passoire énergétique comme en atteste un DPE réalisé à son initiative le 8 mars 2024 et classant le logement en catégorie F et confirmé par un DPE réalisé à l’initiative du bailleur en octobre 2025. Elle en déduit que le DPE annexé au contrat était erroné, que ne pouvait être révisé à compter d’août 2022.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

S.C.I. [Adresse 1] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 23 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 427,84 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juillet 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [E] [T] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 56 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [E] [T] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.C.I. [Adresse 1] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 décembre 2025, Mme [E] [T] lui devait la somme de 2017,41 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [E] [T] conteste devoir cette somme notamment ce qui relève de la révision du loyer entre août 2022 et 2024 au motif que son logement étant classé en DPE F, le loyer ne pouvait faire l’objet d’une révision.

Il sera indiqué que la loi 2021-1104 du 22/08/2021 a eu pour objet de définir pour le niveau de performance énergétique des logements, une nouvelle classification basée sur les DPE, applicable au 01/01/2025, en faisant reposer la qualification de logement indécent sur ce critère nouveau à compter du 01/01/2025.

Pour les loyers, il sera rappelé que l’article 17 de la loi du 06/07/89 a indiqué que le loyer est libre et que « toutefois lorsqu’un logement de la classe F ou G , au sens de l’article L173-1- 1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ».

Et l’article 159 de la loi 2021-1104 du 22/08/2021 a interdit toute hausse de loyer pour les logements de classe F ou G pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après sa publication. Il s’agit du gel des loyers.

Pour l’indexation des loyers, qui est annuelle, l’article 17-1 de la loi du 06/07/89 , modifié par la loi du 22/08/2021 et applicable au 24/08/2022, dispose donc que :

Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

III. La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il est constant que le bail a été conclu le 30 octobre 2019 entre les parties, et qu’un DPE classant le logement en catégorie E était annexé au bail.

Il résulte de la lecture de ce document que le diagnostic était valable jusqu’au 6 décembre 2021.

Or, le bail a été conclu pour une durée de 6 années à compter du 1er Janvier 2020 ainsi que spéciquement indiqué en clause 2-1° des conditions particulières.

En outre, l’article 159 de la loi du 22 août 2021, interdit toute hausse de loyer pour les logements de classe F ou G, pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après sa publication. En l’espèce, le bail initial a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de cette disposition et n’a pas fait l’objet d’une tacite reconduction et d’un renouvellement depuis, empêchant l’application de cette disposition. La révision du loyer opérée par le bailleur était donc justifiée et les sommes dues.

Mme [E] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024 sur la somme de 427,84 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [E] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Mme [E] [T] sera par conséquent déboutée de sa demande de restitution des trop versé de loyers.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1358,28 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 décembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I. [Adresse 1] ou à son mandataire.

4. Sur la demande au titre des dommages et intérêts

L’indemnité d’occupation a une double vocation : elle constitue la compensation financière de l’occupation d’un bien immobilier et la réparation du préjudice distinct résultant de la privation de jouissance imposée au propriétaire de ce bien par un occupant sans droit ni titre .

Pour que s’y ajoutent des dommages et intérêts, il importe que soit caractérisé le préjudice distinct subi par le bailleur du fait de l’occupant sans droit ni titre

En l’espèce, le bailleur sollicite la condamnation d’un occupant sans droit ni titre à des dommages et intérêts en sus de l’indemnité d’occupation.

Cependant, cette demande est formée sans que soit spécifiée l’existence d’un préjudice distinct.

La demande sera en conséquence rejetée.

5. Sur la demande reconventionnelle d’injonction de réaliser les travaux

Mme [E] [T] qui ne précise pas les travaux sollicités sera déboutée de sa demande.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [E] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la S.C.I. [Adresse 1] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 octobre 2019 entre la S.C.I. [Adresse 1], d’une part, et Mme [E] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 24 juillet 2024,

CONDAMNE Mme [E] [T] à payer à la S.C.I. [Adresse 1] la somme de 2017,41 euros (deux mille dix-sept euros et quarante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024 sur la somme de 427,84 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [E] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 56 euros (cinquante-six euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [E] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 juillet 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [E] [T] sera condamnée à verser à la S.C.I. [Adresse 1] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE à la S.C.I. [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE Mme [E] [T] de sa demande de restitution du trop versé de loyers,

DEBOUTE Mme [E] [T] de sa demande d’injonction de faire réaliser les travaux dont la nature n’a pas été précisée,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [E] [T] à payer à la S.C.I. [Adresse 1] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [E] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 mai 2024 et celui de l’assignation du 8 avril 2025.

REJETTE le surplus des demandes,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge