REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 08 OCTOBRE 2025

__________________________

N° RG 25/05006 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KYQK

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 17 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Octobre 2025.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [L]

né le 20 Septembre 1947 à [Localité 9] (ITALIE), demeurant [Adresse 3]

Madame [F] [I] épouse [L]

née le 25 Février 1948 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

tous deux représentés par M^e Jean bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Monsieur [U] [C]

né le 15 Février 1979 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

Madame [R] [C]

née le 23 Février 1985, demeurant [Adresse 1]

Tous deux non comparants, ni représentés

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Jean bernard GHRISTI

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2023 prenant effet le même jour, Monsieur [X] [L] et Madame [F] [L] née [I], ont consenti à Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] un bail d’habitation non meublé portant sur un bien situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 600 euros outre une provision sur charge de 35 euros.

Le contrat de bail comporte en son article X une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2025, Monsieur [X] [L] et Madame [F] [L] née [I] ont fait signifier à Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C], un commandement de payer pour un montant de 1 905 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2025 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, Monsieur [X] [L] et Madame [F] [L] née [I] ont fait assigner Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire insérée au bail et la résiliation de ce dernier du fait du défaut de présentation d’attestation d’assurance et d’entretien de la chaudière à compter du 30 avril 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [C] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués sis à [Adresse 6], au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Réserver toute demande provisionnelle de condamnation à paiement de loyers et charges ;

— Fixer à une somme correspondant au montant du loyer en cours, le montant de l’indemnité d’occupation à compter du mois de mai 2025 jusqu’au jour du départ effectif de Monsieur et Madame [C] et condamner ces derniers à payer le montant de cette indemnité d’occupation ;

— Condamner Monsieur et Madame [C] à payer aux consorts [L] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Monsieur et Madame [C] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 17 septembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [X] [L] et Madame [F] [L] née [I], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et précisent qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois de juin 2025.

Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C], régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le rapport d’enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats dont il a été donné lecture à l’audience.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 8 octobre 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire à l’égard de tous, conformément aux dispositions des articles 474 du code de procédure civile, et en premier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS :

I/ Sur la procédure de référé et sa recevabilité

Il résulte de l’article 834 du Code de procédure civile que : « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend ».

L’article 835 du Code de procédure civile dispose : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le droit de propriété d’une personne publique ou privée est un droit fondamental de valeur constitutionnelle, et l’atteinte à ce droit constitue par elle-même un trouble manifestement illicite.

La procédure est recevable.

II/ Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce : " A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. "

Monsieur [X] [L] et Madame [F] [L] née [I] justifient de l’accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés en produisant la dénonce de l’assignation à la Préfecture effectuée le 23 juin 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 17 septembre 2025.

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d’irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d’un contrat de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides.

En l’espèce, Monsieur [X] [L] et Madame [F] [L] née [I] justifient également en tant que bailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er avril 2025 soit plus de deux mois avant d’avoir fait assigner leurs locataires en référés le 18 juin 2025.

Son action est donc déclarée recevable.

III/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus, selon l’article 7 g) de la même loi, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (paragraphe XI) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai est réduit à un mois pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

En l’espèce, un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance et de payer la somme de 1905 euros a été délivré aux locataires par acte d’huissier en date du 31 mars 2025.

Il résulte des pièces communiquées que Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] n’ont pas justifié de la souscription d’une assurance dans le délai d’un mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 30 avril 2025 à minuit.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte, les bailleurs disposant désormais d’un titre qu’ils leur revient de faire exécuter.

Ils seront également condamnés au paiement, d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er mai 2025 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 635 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

IV/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il ressort de l’article 700 du même code que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi° 89-462 du 6 juillet 1989 d’un acte de recouvrement exigé par la loi comme le rappelle l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C], qui succombent, devront supporter les entiers dépens ainsi que la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont, de plein droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance réputée contradictoire à l’égard de tous et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS l’action de Monsieur [X] [L] et Madame [F] [L] née [I] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail non-meublé d’habitation consenti le 1er septembre 2023 à Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] ayant pour objet la location d’un bien situé [Adresse 2], au 30 avril 2025 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à compter du 1er mai 2025, Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] sont occupants sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

ORDONNONS la libération par ces derniers des lieux querellés à savoir un bien situé [Adresse 8] ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTONS Monsieur [X] [L] et Madame [F] [L] née [I] de leur demande d’expulsion sous astreinte ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] à compter du 1er mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 635 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] à payer à Monsieur [X] [L] et Madame [F] [L] née [I] à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNONS Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] à verser à Monsieur [X] [L] et Madame [F] [L] née [I], la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire;

CONDAMNONS Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 31 mars 2025.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE