REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 26 NOVEMBRE 2025

__________________________

N° RG 25/06216 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K2N3

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 24 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Novembre 2025.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par M. Eric BONALDI.

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [T], domicilié chez Son administrateur de biens Régie d’immeubles [Adresse 8], [Adresse 1]

représenté par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e LEGER-ROUSTAN Clara, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [W], demeurant [Adresse 3]

Madame [K] [C] épouse [W], demeurant [Adresse 3]

Tous deux non comparants, ni représentés

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Anne cécile NAUDIN

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 mars 2002, Monsieur [T] [H] a donné à bail une habitation située [Adresse 4]). [Adresse 2] ;

Les locataires ne réglant pas les loyers, un commandement visant la clause résolutoire leur a été délivré le 03 janvier 2025 pour un montant principal de 3 513.38€ ;

Par exploit introductif d’instance en date du 11 juillet 2025, Monsieur [T] [H] a attrait les locataires par devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’expulsion et de règlement de l‘arriéré de loyer ;

A l’audience initiale, seul le demandeur est représenté par son conseil, les locataires régulièrement cités ne sont ni présents ni représentés et n’ont pas fait connaitre les raisons de leur absence ; il sera statué par décision réputée contradictoire ;

Monsieur [T] [H], par la voie de son conseil, indique s’en remettre à ses demandes telles que figurant dans son assignation, au visa de laquelle il est expressément renvoyé pour de plus amples infirmations et par lesquelles il est sollicité :

Vu les articles 514, 696 et 700 du Code de Procédure Civile, 1103 et suivants du Code civil, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

A titre principal :

— Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et application de l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989,

A titre subsidiaire :

— Prononcer la résiliation du bail,

En tout état de cause :

— Ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [W] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la [Localité 7] Publique, si besoin est, des locaux qu’ils occupent, à savoir une maison située [Adresse 5], conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [W], à payer la somme de 14.280,56€, comptes arrêtés au 27 mai 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation en application des stipulations du bail, de l’article 7a de la Loi du 6 /07/1989, et des articles 1103, 1104 et 1231-6 du Code Civil.

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [W] à payer une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’au départ effectif des locataires, d’un montant identique au loyer actuel, majoré des charges, cette indemnité pouvant être révisée conformément au bail,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [W] à payer la somme de 1 500€ sur le fondement de l ‘article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [W] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation ;

Il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile compte tenu de l‘absence des défendeurs, selon lequel, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, article 9 et10) prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 24 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 24 septembre 2025.

En l’espèce, le bailleur justifie également en tant que bailleur avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 janvier 2025 soit plus de deux mois avant d’avoir fait assigner ses locataires.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion :

Au terme de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 21 mars 2002 prévoit en son article 9 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 03 janvier 2025, Monsieur [T] [H] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3513.38€ en principal, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le [6] pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 mars 2025.

Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [W] sont donc, à compter de cette date, occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion des locataires dans les termes du dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [W] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 04 mars 2025 et commettent une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

En l’espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, 1 570.44€, selon les observations orales du conseil du demandeur de nature à réparer le préjudice subi par ce dernier.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil.

Monsieur [T] [H] réclame paiement de la somme de 18 991.88 euros au titre des loyers et charges selon décompte actualisé et arrêté au 1er septembre 2025 qu’elle produit, en sus du contrat de bail. ; cependant par application des dispositions de l‘article 15 et 16 du CPC, en l’absence des défendeurs cette nouvelle demande dont il n’est pas justifié qu’elle soit portée à l’attention de ces derniers doit être rejetée et limitée à la somme de 14.280,56€ telle que figurant dans l’acte introductif d’instance ;

Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [W], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [W] à régler à Monsieur [T] [H] la somme de 14 280.56 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires :

a) Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l’espèce, Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [W], qui succombent à la procédure, supporteront solidairement la charge des dépens. Ainsi, ces dépens comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

b) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [H] le montant des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [W] à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

c) Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d’une exécution provisoire de droit pour toutes les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [T] [H] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 21 mars 2002 conclu entre Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [W], d’une part, et, Monsieur [T] [H], d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5] sont réunies au 04 mars 2025 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [W] de libérer les lieux loués situés [Adresse 5] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [W] à payer à Monsieur [T] [H] la somme de 14 280.56 euros concernant les loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l’assignation;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [W] à verser à Monsieur [T] [H] à compter du 04 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé se substituant aux loyers et charges à échoir, soit 1 570.44 € ;

RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [W] à verser à Monsieur [T] [H] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [W] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT