TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 12 Mai 2026

Dossier N° RG 21/04541 – N° Portalis DB3D-W-B7F-JE6P

Minute n° : 2026/135

AFFAIRE :

[T] [M], [Z] [G] épouse [M] C/ [V] [P]

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Monsieur Guy LANNEPATS

Madame Hélène SOULON

GREFFIER lors des débats : Monsieur Alexandre JACQUOT

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2026

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, les parties ayant été avisées à l’audience de la présence d’un juge rapporteur en ayant rendu compte à la collégialité ;

copie exécutoire à :

Maître Cécile ZAKINE de la SELEURL CECILE ZAKINE AVOCAT

Maître Michel IZARD de la SCP LES AVOCATS IZARD & PRADEAU

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [M]

Madame [Z] [G] épouse [M]

demeurants [Adresse 1]

représentés par Maître Michel IZARD de la SCP LES AVOCATS IZARD & PRADEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [P], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Cécile ZAKINE de la SELEURL CECILE ZAKINE AVOCAT, avocat au barreau de GRASSE

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

M. [V] [P], a acquis, le 28 juin 1996, un terrain situé à [Adresse 3], [Adresse 4] et a obtenu suivant arrêté municipal en date du 24 avril 2017 le permis d’aménager un lotissement dénommé « [Adresse 5] » composé de huit lots destinés à des constructions à usage d’habitation.

Par acte notarié du 18 juillet 2019, M. [V] [P] a vendu à M. [T] [M] et Mme [Z] [G] son épouse le lot numéro un du lotissement, composé d’une parcelle de terrain à bâtir cadastrée section BI n° [Cadastre 1], [Adresse 6] à [Localité 1] au prix de 150 000 €. Il a été précisé que l’acquéreur pourrait construire une surface de plancher de 150 m².

Le lotissement dont fait partie la parcelle vendue est géré par une association syndicale libre (ASL) crée le 25 novembre 2023.

M. et Mme [M] ont obtenu un permis de construire suivant arrêté du 5 juillet 2019 en vue d’édifier une maison individuelle sur une surface de plancher de 110,84 m².

Ils ont déposé une demande de permis modificatif le 28 mai 2020 en vue d’implanter une piscine au droit de la construction existante et le permis leur a été accordé le 2 juin 2020.

Constatant en cours de travaux que le mur de soutènement présentait des fissures, ils ont fait dresser un procès-verbal de constat par Me [H] [A] [D] le 30 juillet 2020 et ont fait établir un rapport d’expertise non contradictoire par M. [I] [O], du cabinet AAZ, le 19 août 2020.

Après l’échec des tentatives de règlements amiables du litige avec leur vendeur M. [P], les époux [M] ont fait assigner ce dernier en référé afin d’obtenir une expertise judiciaire.

Suivant ordonnance du 19 mai 2021, Mme [J] [Q] a été désignée, elle a été ensuite remplacée par M. [W] [S] le 21 juin 2021.

L’expert a déposé son rapport le 27 novembre 2021.

Par acte du 25 juin 2021, M. [T] [M] et Mme [Z] [G] épouse [M] ont fait assigner M. [V] [P] devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin de le voir condamner au paiement de la somme de 50 000 € à parfaire après expertise en application de l’article 1644 du code civil outre 10 000 € à parfaire après expertise en vertu de l’article 1646 du même code. Ils sollicitaient également la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des entiers dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat du 30 juillet 2020, le référé et l’expertise, distraits au profit de la SCP «Les Avocats Izard & Pradeau».

Toutes les parties ont conclu et une ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2025, avec effet différé au 12 janvier 2026. L’audience a eu lieu le 10 février 2026 en formation collégiale et l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par conclusions numéro 5, notifiées, par le Réseau privé virtuel des avocats, ci-après dénommé RPVA, le 5 janvier 2026, en application de l’acte du 18 juillet 2019, des articles 1103, 1104, 1231-1, 1641 et suivants du code civil, M. [T] [M] et Mme [Z] [G] épouse [M] demandent au tribunal de condamner M. [V] [P] au paiement de la somme de 91 585,80 € ainsi qu’à la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1645 du code civil, de débouter M. [P] de ses fins, moyens et conclusions et de de le condamner au paiement de la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat du 30 juillet 2020, le référé et l’expertise, distraits au profit de la SCP « Les Avocats Izard & Pradeau » aux offres de droit.

Par conclusions numéro 5, notifiées par RPVA le 8 janvier 2026, M. [V] [P], au visa des articles 545, 646, 1240 et 1641 et suivants du code civil, demande au tribunal de :

1° A titre principal :

Constater que M. et Mme [M] ne rapportent pas la preuve du coût des réparations spécifiquement de la partie du mur qui leur a été effectivement cédée par le concluant

Juger que le concluant, vendeur non professionnel de bonne foi, ne peut être condamné au paiement d’aucun dommage et intérêt

Débouter M. et Mme [M] de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions

A supposer qu 'une condamnation soit prononcée à son encontre au titre de la reprise du mur litigieux :

Limiter à la somme de 17 000 € le coût de reprise du mur effectivement vendu aux époux [M]

Juger que M. et Mme [M] ont eux-mêmes commis une faute ayant concouru à leur préjudice

Ordonner un partage de responsabilités laissant à leur charge l’entier coût de la charge des travaux de terrassement et d’enlèvement de terres nécessaire à la reconstruction du mur litigieux

2° A titre subsidiaire

Juger que les désordres dont se plaignent M. et Mme [M] étaient apparents au moment de la vente de l’immeuble litigieux

Juger qu’ils ne rapportent pas la preuve d’un vice caché au sens de la loi

Débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

Nommer un expert judiciaire aux fins de réalisation d’une contre-expertise qui lui plaira aux fins de :

L’expert sera chargé d’analyser les désordres affectant le mur litigieux situé sur la parcelle cadastrée BI n° [Cadastre 1] ainsi que sur le parcelles voisines et d’en déterminer les causes et responsabilités.

1. Caractérisation des désordres :

— Nature des fissures et de l’inclinaison du mur.

— Évolution des désordres avant et après les travaux des demandeurs.

— Etude de la structure du mur et de sa conformité aux normes techniques.

2. Origine des désordres :

— Déterminer si les fissures et autres défauts étaient structurellement présents avant la vente.

— Evaluer si les travaux de l’acheteur, notamment les apports de remblais et la modification du terrain, ont aggravé l’état du mur.

— Identifier toute responsabilité des constructeurs dans la détérioration du mur.

3. Impact des travaux des demandeurs :

— Évaluer la pression exercée par les remblais sur le mur.

— Vérifier si le permis de construire des acheteurs prévoyait des exhaussements et si ces derniers sont conformes aux règles d’urbanisme.

— Examiner les conséquences potentielles du non-respect de norme d’urbanisme sur la stabilité du mur.

4. Détermination des responsabilités :

— Analyser si les désordres constatés peuvent être imputés au vendeur ou s’ils sont la conséquence d’interventions postérieures à la vente.

— Vérifier si les demandeurs ont pris les précautions nécessaires avant d’entreprendre leurs travaux.

5. Évaluation des coûts de réparation :

— Déterminer le coût des réparations uniquement pour la partie du mur concernée par la vente.

— Vérifier si le devis produit par les demandeurs inclut des travaux non liés à la parcelle vendue.

A titre reconventionnel et infiniment subsidiaire :

Condamner in solidum M. et Mme [M] à procéder à l’enlèvement de terres qu’ils ont déversés sur la parcelle appartenant au concluant, cadastrée BI n° [Cadastre 2] lieudit [Adresse 7] à [Localité 2] (Var), sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

Les condamner in solidum à payer à M. [P] la somme de 5 000 € en indemnisation de l’empiètement et de la voie de fait dont il se sont rendus responsables,

Les condamner in solidum à payer à M. [P] la somme de 984 € au titre du partage des frais de bornage de leurs propriétés contiguës,

4° En tout état de cause :

Condamner in solidum M. et Mme [M] à payer à M. [P] la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Les condamner aux entier dépens dont distraction au profit de la SCP Hestin Nardini Fernandes-Thomann à l’enseigne Tego Avocats, représentée par M^e Angelique Fernandes-Thomann, avocat, sous ses offres et affirmation de droit par application de l’article 699 du même code

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir dans l’éventualité où des condamnations seraient prononcées à l’encontre du concluant,

Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la garantie des vices cachés :

Moyens des parties :

M. et Mme [M] exposent que le vendeur a expressément garanti la qualité du sol et du sous-sol du terrain vendu en page 12 de l’acte notarié du 18 juillet 2019 et Ils font valoir que le vice affectant le mur de soutènement est un vice caché préexistant à la vente dont le vendeur, professionnel et particulièrement compétent avait connaissance. Il s’agit selon eux d’un vice d’une telle gravité que s’ils en avaient été informés ils n’auraient pas acquis le bien ou l’auraient acheté à un moindre prix en raison des frais importants à engager pour reconstruire le mur de soutènement de leur lot.

Ils considèrent que M. [P] est un professionnel en sa qualité de lotisseur et d’entrepreneur de maçonnerie au motif :

Qu’il a été immatriculé au registre du commerce et des sociétés du 10 janvier 1986 au 29 juin 2001 en tant qu’entrepreneur de maçonnerie et marchand de biens, qu’il a acquis les parcelles du lotissement alors qu’il était toujours en activité et s’est déclaré lui-même comme entrepreneur de maçonnerie dans l’acte notarié du 28 juin 1996. Ils ajoutent que M. [P] a acquis de nombreuses autres parcelles de terres sur la commune de [Localité 2] en 2013 et en a revendu certaines.

Qu’il ne justifie pas d’un dépôt de plainte pour usurpation d’identité, mais a immatriculé au greffe du tribunal de commerce de Paris, le 26 avril 1985, une société civile immobilière (SCI) dénommée Provence-Hexagone dont il est le gérant avec pour objet social l’achat, la vente, l’administration, la gérance, l’exploitation et la construction de tous immeubles, puis au greffe du tribunal de commerce de Draguignan, le 15 juin 2018, la SCI [X], le 24 août 2017, la SCI Pyrrhuras, le 7 septembre 1990 la SCI La provençale dont le siège social est situé chez lui. Ils ajoutent que le fils de M. [P], domicilié chez son père, a immatriculé le 10 mai 2021 une SCI dénommée la Francie.

Ils indiquent que M. [P] a reconnu lors de l’expertise à l’occasion de l’accédit du 7 septembre 2021 avoir réalisé le mur vingt cinq ans plus tôt avec l’ancien propriétaire. Ils soulignent que l’expert inscrit auprès de la liste de la Cour d’Appel d'[Localité 3], qui a prêté serment, a respecté l’article 237 du code de procédure civile et qu’aucune plainte n’a été déposé pour faux.

Ils exposent qu’ils n’ont aucune compétence en matière immobilière ou de construction, que l’épouse était employée de bureau et qu’il a travaillé comme directeur général d’une société de commerce en Afrique et que la construction de leur maison a été confiée à la société Domasud Villas Prisme.

Ils considèrent que le vendeur était tenu de respecter l’article 1104 du code civil, avait une obligation de renseignement sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil et qu''un vendeur professionnel est présumé connaitre les vices de la chose vendue.

Ils ajoutent que M. [P] se prévaut d’un engagement pris dans la promesse de vente de faire reprendre les fissures dans la partie basse du mur de clôture et fait attester qu’il a payé la somme de 600 € à une entreprise pour se faire.

Sur la propriété du mur :

Ils soulignent que si M. [P] conteste avoir leur avoir vendu le mur litigieux, dans une partie de ses conclusions il indique que les exposants ont accepté d’acquérir le mur, de sorte que cette contradiction rend l’argument irrecevable par application du principe de l’estopel, que M. [P] a vendu le lot 1 en joignant un procès-verbal de bornage dans lequel apparait ledit mur, que le dossier du projet de lotissement mentionne un mur de restanque situé dans le lot 1 en légère pente, qu’aucune réserve ou exclusion ne figure à l’acte de vente à propos du murque M. [P] a construit lui-même le mur sur le domaine public, ce qui n’est pas de nature à le dégager de sa responsabilité, qu’ils ont acquis de la mairie la parcelle de terre restante et que tout le mur doit être refait,que le sol et le sous-sol du lot 1 menace de s’affaisser alors qu’il était destiné à la construction d’une villa.A propos de la qualification du mur litigieux, ils contestent qu’il s’agisse d’un mur de clôture et font valoir que l’expert a retenu l’existence d’un mur de soutènement, comme le rapport du cabinet AAZ, les photographies, les pièces du défendeur qui désignent une restanque soit un mur de retenue des terres.

Sur le caractère apparent ou non des vices affectant le mur de soutènement ils indiquent que :

Si le mur était affecté de fissures lors de l’achat en juillet 2019 elles avaient été comblées superficiellement par du ciment, qu’ils ne pouvaient pas savoir que le mur n’avait pas été construit dans les règles de l’art et les normes applicables puisque seul un sondage destructif permettait de la savoirQue le vice dans son ampleur et ses conséquences était caché.Sur l’origine des vices ils contestent que le remblaiement du terrain lors de la construction de la villa ait pu avoir une influence au motif que :

Que M. [P] ne peut prétendre à la fois que le vice était apparent et qu’il soit né postérieurement à la construction de la maison par les acquéreursQue l’expert judiciaire a écarté l’argument du défendeur sur ce pointQu’ils ont respecté leur permis de construire.

M. [V] [P] fait valoir :

que le plan dressé le 5 janvier 2026 par M. [L] [R], géomètre expert permet d’indiquer que le mur litigieux n’appartient que pour partie aux époux [M], que les autres parties sont la propriété de la commune et la sienne, de sorte que le devis de 91 585,80 € est manifestement excessif car il englobe des parties du mur qui n’appartiennent pas aux demandeurs.

Que M. et Mme [M] l’assignent en justice le 4 mars 2021 en prétendant que le mur s’effondre mais déposent le 22 février 2022 un permis modificatif prévoyant d’embellir ce mur en le surmontant d’un mur bahut et d’une clôture, ce qui démontre qu’ils savaient que le mur ne présentait aucun danger réel.

Que les fissures étaient apparentes lors de la vente, qu’elles sont mentionnées dans la promesse de vente du 14 janvier 2019 puisqu’il s’est engagé à les reprendre et que les procès-verbaux de constat du 24 septembre 2024 et du 22 décembre 2025 mettent en exergue le bon état du mur et l’absence de tout péril imminent malgré les travaux réalisés sur la parcelle vendue. Que la stabilité du mur sur plus de cinq ans démontre que les désordres allégués sont largement exagérés et que les demandeurs tentent d’obtenir un mur neuf gratuitement.

Il rappelle les conditions d’application de la garantie des vices cachés et indique :

Que les acquéreurs ont accepté l’état du mur avec les fissures à reboucher, qu’ils ont fait construire leur maison sans former aucune réclamation et qu’ils ont crée le contentieux uniquement après son achèvement.

Que même si le mur présentait des vices cachés, ces derniers n’affectent pas le terrain dans son entier et que le mur contrairement à l’affirmation du procès-verbal de constat du 10 décembre 2025 produit par les demandeurs ne menace pas ruine comme le constate un commissaire de justice douze jours plus tard.

Que le vice n’est pas inhérent à la chose vendue mais concerne un élément accessoire, qu’il n’empêche pas l’utilisation du terrain, que le mur n’est pas impropre à sa destination et à son usage, qu’il ne s’est jamais effondré malgré les lourds travaux réalisés par les époux [M] en violation du permis déposé, que les fissures sont superficielles et étaient apparentes et recouvertes de ciment gris visible même par un acheteur peu attentif.

Que l’attestation de M. [E] n’est pas crédible en raison du caractère apparent du vice dès l’achat et que la théorie de l’Estoppel ne peut s’appliquer en l’absence de demandes incompatibles au cours de la même instance.

Que le rapport d’expertise constitue un document partial, lacunaire et techniquement défaillant, que l’expert n’a effectué aucun calcul pour affirmer que les apports de terre par les consorts [M] n’avaient pas provoqué de désordres, que le terrain a été réhaussé par des remblais qui sont venus exercer une pression sur le mur ce qui explique que la construction n’ait pas pu obtenir un certificat de conformité, que l’expert n’a pas effectué de métrage précis de chaque portion du mur appartenant à des propriétaires différents pour évaluer les travaux, que le rapport contient une déclaration qu’il aurait tenu alors que cela constitue une manipulation manifeste des faits et que les demandeurs ont explicitement demandé à M. [S] de rajouter cette mention erronée. Il conteste avoir réalisé le mur litigieux.

Il conteste être vendeur professionnel en indiquant qu’il n’a pas conclu la vente à des fins professionnelles mais dans le cadre de la gestion de son patrimoine, qu’il a conservé les terres pendant 30 ans avant les revendre. Que les opérations immobilières qui lui ont été attribuées ne le concerne pas toutes ou sont relatives au lotissement [Adresse 5], que d’autres ont été réalisées pour transmettre son patrimoine à ses enfants et qu’il a été victime d’une usurpation d’identité pour la SCI Immobilière Provence Hexagone.

Il conteste la construction du mur et indique qu’il n’a exercé en qualité de maçon qu’une dizaine d’année plus de vingt ans avant la vente. Il ajoute qu’en tout état de cause le vice était apparent ce qui exclut la garantie des vices cachés.

Il souligne que les demandeurs qui réclament des dommages et intérêts ne justifient d’aucun préjudice et que le mur ne s’est pas effondré.

Sur le partage de responsabilité, il fait valoir que les relevés altimétriques avant et après travaux et le procès-verbal de constat du 9 août 2022 mettent en évidence des exhaussements massifs de terres et de gravats que l’expert n’a pas voulu évaluer, ce qui constitue une faute.

Réponse du tribunal :

La garantie des vices cachés par le vendeur est instituée par les 1641 et suivants du code civil, lesquels prévoient :

— l’article 1641, que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » ;

— l’article 1643, que « il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie » ; il est admis que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ne trouve pas à s’appliquer s’il est prouvé que le vendeur avait connaissance des vices, ou encore si le vendeur est un professionnel présumé avoir connaissance des vices ; à l’inverse, la clause trouve à s’appliquer en présence d’un vendeur et d’un acquéreur professionnels dans la même spécialité ;

Suivant acte notarié du 18 juillet 2019, M. [V] [P] a vendu à M. [T] [M] et Mme [Z] [G] son épouse, le lot numéro 1 du lotissement [Adresse 5] constitué d’une parcelle de terrain à bâtir et en page 12 dudit acte, il a été indiqué « L’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouvera ou jour de l’entrée en jouissance avec garantie de la part du vendeur pour la qualité du sol et du sous-sol à l’effet de permettre l’édification de constructions, telles que prévues au règlement du lotissement ».

Aucune clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ne figure à l’acte de vente.

En tout état de cause, il est établi que M.[P] a été immatriculé au registre du commerce et des sociétés en tant qu’entrepreneur de maçonnerie et marchand de biens du 27 janvier 1986 au 29 juin 2001 et qu’il a déclaré lui-même être entrepreneur de maçonnerie lorsqu’il a acquis les parcelles de terre le 28 juin 1996, biens qu’il a revendu plusieurs années.

M. [P] exerce une activité de marchand de biens et achète des terrains pour les revendre par lots après les avoir aménagés comme en atteste le document d’arpentage du 26 septembre 2013 et les actes de vente de parcelles de terrain à construire à Mme [U] le 11 octobre 2013 ou encore à M. [K] le 30 décembre 2013. Il a été gérant de plusieurs SCI : la SCI [X], avec son fils âgé de 16 ans, pour être né le 31 mars 2022, immatriculée le 15 juin 2018 dont l’objet social est l’acquisition, la propriété, la mise en valeur, l’administration la location de tous les immeubles dont la société sera propriétaire, la vente exceptionnelle de ses immeubles, la SCI [Adresse 8] qui a le même objet social, immatriculée le 24 août 2017, avec sa fille. Il a déposé les pièces du lotissement [Adresse 5] à [Localité 2] en qualité de lotisseur suivant acte notarié du 18 juillet 2019.

Ainsi, même si M. [P] a déclaré être retraité lors de la signature de l’acte de vente avec les époux [M], le 18 juillet 2019, ses activités telles que décrites précédemment démontrent sa qualité de professionnel de la construction et de l’immobilier et par la même de vendeur professionnel dans le cadre de la vente consentie aux demandeurs. Il sera d’ailleurs précisé que dans la promesse unilatérale de vente consentie entre les parties le 14 janvier 2019, il a été mentionné en page 5 de l’acte « Observation étant ici faite que le Promettant et un vendeur professionnel ou considéré comme tel, par suite les clauses d’exonération de garanties envers le bénéficiaire ne s’appliquent pas »

M. [V] [P], en sa qualité de vendeur professionnel est par conséquent présumé avoir eu connaissance des vices cachés en application de l’article 1643 du code civil.

La qualité de professionnels ne peut être retenue pour les acquéreurs du bien, puisque M. [M], qui produit des certificats de travail, justifie avoir exercé des fonctions de directeur général d’une société de commerce en Afrique et que son épouse indique avoir été employée de bureau, sans contradiction de la part du défendeur sur la profession de ces derniers. Ils ont fait construire leur maison par Domasud Villas Prisme et ont eu recours aux services de la société Desjoyeux pour la réalisation de leur piscine comme en attestent les pièces produites. Ils n’ont donc pas réalisé eux-mêmes les travaux de construction et aucun élément ne permet donc de considérer qu’ils avaient des connaissances en matière de construction.

Le mur objet du litige faisait partie de la vente du 18 juillet 2019 puisque dans le compromis du 14 janvier 2019, M. [P], promettant, s’est engagé à la reprise des fissures dans la partie basse du mur de clôture, en page 8 de ses conclusions numéro 1, le défendeur indique « les exposants ont accepté d’acquérir un mur » et ce mur figure dans le procès-verbal de bornage remis aux acquéreurs comme indiqué en page 8 de l’acte de vente et joint au rapport de l’expert amiable, M. [I] [O], ainsi que dans la note de présentation décrivant le terrain et le projet d’aménagement prévu en tant que mur de restanque.

Ce mur vendu par M. [P] aux époux [M] avec le terrain destiné à recevoir une maison d’habitation permet de retenir les terres, le sol et le sous-sol dont la qualité a été garantie par le vendeur en page 12 de l’acte de vente. Les constructions situées sur la parcelle sont en danger si les terres aux alentours ne sont plus soutenues par un mur et s’effondrent.

Au vu de la situation du mur par rapport au terrain sur lequel est édifiée la maison des demandeurs et des très nombreuses photographies produites par les parties, il ne peut pas s’agir d’un mur de clôture. Il est incontestable qu’il a pour fonction de soutenir les terres qui ne pourraient que s’effondrer en l’absence de ce dernier. La qualification de mur de soutènement sera donc retenue.

L’expert judiciaire indique en page 6 de son rapport que M.[P] lui a déclaré que le terrain descendait initialement jusqu’à la route et « Il y a à peu près 25 ans, M. [P] à l’époque maçon, a réalisé le mur avec l’ancien propriétaire du terrain » Cette déclaration est contestée par le défendeur ainsi que le rapport d’expertise de M. [W] [S] sans qu’il en soit toutefois sollicité la nullité.

En tout état de cause, que M. [P] ait construit ou non le mur objet du litige, sa responsabilité peut être recherchée au titre de la garantie des vices cachés en tant que vendeur professionnel.

Me [H] [A] [D], commissaire de justice, a constaté le 30 juillet 2021 17 fissures traversantes sur le mur situé sur le terrain des époux [M], des microfissures, une lézarde traversante et verticale, des colmatages et un mur qui penche jusqu’à 9 cm vers l’extérieur.

M. [I] [O], qui a rédigé un rapport privé à la demande de M. et Mme [M], indique le 19 août 2020 que le mur n’a pas été conçu pour servir de soutènement et que les réparations sommaires effectuées avant la vente par le vendeur ont caché les nombreux défauts qui l’affecte (aucune étude de stabilité, construction en parpaings creux, sans armature, ni fondation, ni drainage, ni garde au gel, ni remblai perméable, ni barbacanes mais avec un remblaiement qui le fragilise).

L’expert judiciaire, M. [W] [S] a répondu point par point à sa mission et aux dires des parties en respectant le principe du contradictoire. Il a réclamé les plans altimétriques au géomètre M. [R] mais aucune suite n’a été donné par ce dernier malgré son accord par téléphone le 14 septembre 2021. Il a également expliqué les raisons pour lesquelles il n’était pas nécessaire pour lui de procéder à des calculs sur les apports de terre réalisés par les époux [M]. Si ces apports ont pu être constatés par Me [C] [N], commissaire de justice, à la demande de M. [P], le 9 août 2022 et le 7 novembre 2024, pour autant ces derniers ne sont pas à l’origine des désordres qui affectent le mur de soutènement. En effet, l’expert judiciaire précise que l’œil suffit à constater les désordres et que son investigation technique du 10 septembre 2021 sur la réalisation du mur a permis d’en comprendre la cause. Il indique dans son rapport rendu le 27 novembre 2021 que les désordres visés dans le procès-verbal de constat du 30 juillet 2020 et le rapport du 19 août 2020 persistent et évoluent, que la plupart des fissures se situent sur toute la hauteur du mur et que certaines qui ont été précédemment comblées superficiellement par du ciment, réapparaissent. Après avoir fait réaliser à la pelleteuse le long du mur côté terrain de M. et Mme [M] d’une largeur de 80 cm et d’une profondeur de 2 mètres, il considère que le mur ne respecte même pas les normes de construction d’un mur de clôture mais qu’il doit soutenir des terres s’agissant d’un mur de soutènement, qu’il n’a pas été réalisé selon les règles de l’art, qu’il n’existe ni drain ni barbacanes correctes, que les parpaings creux et sans armature ne sont pas horizontaux. Il n’existe pas de ferraillage, de joints de fractionnement, de joints de dilatation, de semelle, de fondation, de drainage.

Les apports de terre massifs ou pas réalisés par M. et Mme [M] ne sont pas responsables des désordres constatés, les fissures réouvertes sont celles d’origine sommairement reprises au simple ciment et les désordres anciens. Les apports de terre, qui sont d’ailleurs contestés par les demandeurs qui versent aux débats une attestation de la société Villas Prisme en Provence en date du 6 janvier 2021, selon laquelle les seuls travaux de terrassement effectués pour la construction de M. [M] à [Localité 2] sont ceux relatifs à l’implantation de la maison et aux fouilles sans terrassement supplémentaire ni remblais, ne sont pas de nature, selon l’avis technique de l’expert judiciaire, à avoir provoqué les désordres ni les avoir accentués. Il explique que les apports de terre récents sont nécessairement foisonnés , de nature à créer une poussée verticale et que ce n’est qu’avec le temps que les terres se gorgent d’eau, se tassent et commencent alors à opérer une poussée horizontale. Pour les terres que la police municipale aurait fait retirer selon le défendeur, le délai entre l’apport et le retrait n’a pu être assez long pour que les terres se gorgent d’eau, se tassent et commencent à opérer une poussée horizontale sur le mur de soutènement. Selon lui, « on voit bien quel es fissures sont très anciennes, elles sont présentes sur toute la hauteur du mur et pas principalement en partie haute prouvant que c’est bien le talus initial qui est en cause. ».

Aussi, il n’y a pas lieu de procéder à un partage de responsabilité entre les époux [M] d’une part et M. [V] [P] d’autre part, puisque ce dernier n’apporte pas la preuve d’une faute commise par les demandeurs à l’origine des désordres affectant le mur de soutènement. La demande de permis modificatif le 15 février 2021 ne concerne pas le mur objet du litige mais la création d’une clôture en limite Est et Sud et celle du 22 février 2022 est déposée après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire du 27 novembre 2021 en vue de la reconstruction du mur de soutènement.

Si Me [Y] [B], commissaire de justice indique dans son procès-verbal de constat du 22 décembre 2025 que le mur, bien que servant de soutènement au terrain de M. [M] n’a pas subi de dégradation et est dans le même état que les lors des précédents procès-verbaux de constat, il convient de relever qu’aucun autre procès-verbal rédigé par ce dernier n’a été versé aux débats et que le constat de Me [H] [A] [D], commissaire de justice, en date du 10 décembre 2025 mentionne au contraire l’aggravation des fissures et lézardes.

Quoi qu’il en soit, M. [O] mentionnait un risque d’effondrement sur la chaussée et selon l’expert judiciaire le mur qui va peu à peu s’effondrer doit être reconstruit sans tarder. L’expertise du mur de soutènement réalisée par ECA, à la demande de M. [P] le 17 novembre 2021, confirme que cet ouvrage doit être considéré comme en péril au vu des désordres observés même si selon lui les causes ne sont pas les mêmes que celles retenues par l’expert judiciaire dans son expertise contradictoire. Aussi, le risque suffit à caractériser la gravité du vice sans qu’il faille attendre que le mur se soit effondré.

Certaines des fissures étaient apparentes lors de l’achat du bien par les époux [M] puisqu’il a été prévu dans le compromis du 14 janvier 2019 que M. [P], promettant, s’engage à la reprise des fissures dans la partie basse du mur, qui a été qualifié à tort de clôture et que l’entreprise Marzougui Construction a établi une facture le 25 février 2019 pour le rebouchage de quelques fissures sur le mur longeant le chemin d’accès qui va au lotissement [Adresse 5], environ 25 m linéaire, travaux vu avec M. [P] et le nouveau propriétaire sur place, pour un montant de 600 €. Pour autant, le vice n’était pas apparent dans toute son ampleur puisque les fissures anciennes se sont réouvertes par la suite et d’autres se sont aggravées, mettant en péril la solidité du mur. Les acquéreurs qui n’avaient, à la différence de M. [P], aucune connaissance en matière de construction, ignoraient la gravité des fissures rebouchées superficiellement avec du ciment. Ils n’ont eu connaissance des vices cachés dans leur ampleur qu’à la date du dépôt du rapport d’expert judiciaire le 27 novembre 2021, l’expert ayant eu recours pour l’examen du mur à un sondage avec réalisation d’un trou de deux mètres de profondeur et de 80 cm de large.

Les désordres graves ainsi que les non conformités aux règles de l’art révélées par l’expertise de M. [S], comme étant antérieurs à la vente, non décelables par les acquéreurs profanes et rendant l’immeuble impropre à son usage sont des vices relèvent de la garantie des vices cachés.

La demande de contre-expertise sollicitée par M. [P] quatre ans après le dépôt du rapport d’expertise qui n’apparait pas nécessaire et qui prolongerait inutilement le contentieux sera rejetée.

Sur les préjudices :

Moyens des parties :

M. et Mme [M] sollicitent la condamnation de M. [P] au paiement de la somme de 91 585,80 € en application de l’article 1644 du code civil et pour la reconstruction d’un mur de soutènement conforme aux règles de l’art, dans sa totalité.

Ils exposent que les devis produits par M. [P] sont des devis de complaisance, non contradictoires, sans rapport avec les conclusions de l’expert judiciaire et qui n’offrent aucune garantie de sérieux.

Ils réclament également des dommages et intérêts en application de l’article 1645 du code civil en indiquant qu’ils sont en droit d’obtenir des dommages et intérêts en réparation des démarches rendues nécessaires et des tracas occasionnés par le comportement de M. [P]. Ils précisent qu’ils ont été contraints de déposer un permis de construire modificatif pour la reconstruction du mur de soutènement, qu’ils ont acheté deux parcelles à la commune le 18 février 2022 pour 2000 €. Ils évaluent leur préjudice à 10 000 €.

M. [V] [P] demande, à titre subsidiaire, que les prétentions des demandeurs soient ramenées à de plus justes proportions au motif que :

Que la garantie des vices cachés ne peut couvrir que la chose vendue et la partie du mur implantée sur la parcelle BI [Cadastre 1] alors que le devis réalisé porte sur la totalité du mur et que la demande de reconstruction de l’intégralité du mur est partiellement irrecevable faute de droit à agir pour les parties qui n’ont pas été vendues aux demandeurs.Que le rachat par des parcelles communales le 18 février 2022 par les époux [M] ne modifie pas la longueur du mur devant être prise en compte puisque la garantie des vices cachés est attachée à la vente et ne peut concerner des parcelles dont il n’a jamais été propriétaires, et il n’a donc pas pu procéder à la vente.Qu’il produit des devis qui présentent toutes les garanties de sérieux pour la partie du mur vendu et pour un coût moindre ;Que les demandeurs n’ont jamais fait établir un nouveau devis limité à la seule portion de terrain qu’ils ont acquis, et que le devis d’un montant de 91 585,80 € est disproportionné par rapport au prix d’acquisition du terrain.Il conteste avoir la qualité de vendeur professionnel en soutenant qu’il s’agissait d’opérations patrimoniales.

Réponse du tribunal :

Selon l’article 1645, que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

L’expert indique qu’un mur réalisé selon les normes techniques propres à un mur de soutènement doit être construit en lieu et place de l’actuel avec une étude de sol, une conception par un bureau d’étude technique selon les résultats de celle relative au sol, des fondations correctes, du béton armé ou des parpaings à bancher, des armatures adaptées en cas de parpaing à bancher , un drainage efficace sur toute la hauteur du mur et en pied de mur avec des barbacanes pour évacuer l’eau lors des pluies importantes et pour éviter la stagnation derrière le mur qui apporte une pression supplémentaire sur le mur occasionnant des fissures.

M. [S] reconnait que le mur des demandeurs prend fin au poteau électrique et M. [P], tenue à la garantie des vices cachés en qualité de vendeur professionnel comme indiqué précédemment ne peut être tenue de réparer des préjudices affectant une partie du mur de soutènement qui ne lui appartenait pas ou qu’il n’a pas vendu aux époux [M]. Il est donc indifférent que les demandeurs aient acquis d’autres parties du mur de soutènement auprès de la mairie postérieurement à la vente consentie par M. [P].

L’expert judiciaire, à qui M. [P] n’a communiqué aucun devis, a en examiné trois et a retenu l’offre la mieux disante, meilleur rapport qualité-prix, qui est celle de l’entreprise [F] pour un montant de 85 561,80 € TTC. Toutefois ce devis annexé au rapport évalue la démolition d’un mur sur 118 m ² et la reconstruction pour la même surface, un terrassement de 141 m3, des semelles de fondation sur 59 ml alors que les devis communiqués après l’expertise par le défendeur et dont la partie de démolition et reconstruction n’est pas contestée par les époux [M] mentionne une distance de 26 ml au lieu de 59 ml.

Aussi, en tenant du prix au ml du devis de l’entreprise [F] une somme de 37 713 € TTC sera retenue, somme à laquelle il convient d’ajouter le montant de l’étude de sol à hauteur de 2544 € et l’étude de l’ingénieur béton pour un montant de 3480 € soit au total 43 737 € TTC, somme que M. [V] [P] sera condamné à verser à M. [T] [M] et Mme [Z] [G] épouse [M].

Les demandeurs n’étaient pas contraints d’acquérir les parcelles de la commune et ne justifient de la reconstruction du mur à ce jour malgré l’obtention dès le 22 février 2022 d’un permis de construire modificatif. Ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour un préjudice supplémentaire dont ils ne démontrent pas l’existence.

Sur les demandes reconventionnelles :

Moyens des parties :

M. et Mme [M] exposent que la demande de contre-expertise présentée quatre ans après le dépôt du rapport est une manœuvre dilatoire, que le défendeur n’a pas communiqué des dires circonstanciés, n’a pas demandé d’investigations précises à M. [S].

Ils font valoir que si M. [P] affirme qu’ils auraient empiété illégalement sur sa parcelle BI n° [Cadastre 2] et sollicite des dommages et intérêts, cette demande est irrecevable en application de l’article 70 alinéa 1er du code de procédure civile. Ils précisent que M. [P] les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan en ce sens le 5 novembre 2025, ce qui démontre qu’il acquiesce à l’irrecevabilité de ses demandes reconventionnelles, tout en les maintenant dans ses conclusions.

Ils indiquent que la parcelle BI n° [Cadastre 2] est un petit triangle de terre d’une surface de 2,97 m² non constructible et enclavée, ils reconnaissent un empiètement lors de la pose de leur clôture de 5cm qu’ils ont fait rectifier.

Ils contestent tout préjudice pour M. [P] et font valoir qu’ils ne sont pas à l’origine de l’entassement de détritus sur la parcelle BI n° [Cadastre 2] alors que la mairie a mis en demeure le défendeur de les enlever.

Pour les frais de bornage, ils exposent qu’en sa qualité de lotisseur, M. [P] avaient l’obligation de borner les lots et qu’il ne peut en demander le coût aux acquéreurs quatre ans après la vente.

A titre reconventionnel, M. [P] indique que les demandeurs ont réhaussé leur terrain et ont empiété sur sa parcelle, il sollicite une indemnisation à ce titre ainsi que le remboursement des frais de bornage du 13 octobre 2021 rendus nécessaires par l’appropriation des demandeurs et la démolition des délimitations existantes ainsi que l’enlèvement des terres qu’ils ont déversé sur sa parcelle BI n° [Cadastre 2].

Réponse du tribunal :

En application de l’article 789 du code de procédure civile, la recevabilité des demandes reconventionnelles ou additionnelles en application de l’article 70 du code de procédure civile, relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025, M. [V] [P] a fait assigner M. et Mme [M] devant le tribunal judiciaire de Draguignan pour juger l’empiètement par ces derniers sur sa parcelle BI [Cadastre 2] , ordonner sa cessation, ordonner la remise en état des lieux et obtenir la condamnation des époux [M] à leur verser les sommes de 1783,50 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, 984 € au titre des frais de géomètre et 10 000 € en réparation de son préjudice moral en sus de de la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Malgré cette assignation, M. [P] maintient ses demandes reconventionnelles dans ses dernières conclusions du 8 janvier 2026.

L’examen des procès-verbaux de constat du 24 septembre 2021, du 9 août 2022 dénoncés aux époux [M], de l’acte notarié du 11 octobre 2013 qui précise la contenance de chaque parcelle et notamment de la BI [Cadastre 2] et du procès-verbal du 10 décembre 2025 permet d’indiquer que dite parcelle mesure environ 2,97 m², que l’empiètement n’a jamais été mesuré, que la pièce 17 produite par le défendeur à propos de l’altimétrie de sa parcelle n’est pas suffisamment explicite pour pouvoir retenir un changement significatif l’altitude après les travaux des demandeurs et que le procès-verbal de constat le plus récent ne met en évidence aucun empiètement. Ainsi, M. [P] n’apporte pas la preuve d’un empiétement, d’une différence d’altimétrie dont les époux [M] seraient à l’origine ni d’un préjudice né et actuel. Il sera rappelé que M. [P] est le lotisseur de la Flandine et qu’il lui appartenait donc à ce titre de faire procéder au bornage des parcelles. Il sera par conséquent débouté de toutes ses demandes reconventionnelles.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, M.[V] [P] partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et de référé mais en ce non compris le coût du procès-verbal de constat du 30 juillet 2020. En effet, un procès-verbal de constat d’huissier de justice n’entre pas dans les dépens si cet huissier n’a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire. M. et Mme [M] ne pourront donc être indemnisés des frais par eux engagés à ce titre que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 699 du même code dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. »

Il y a lieu d’autoriser le recouvrement direct des dépens au profit de la SCP Les avocats Izard et Pradeau.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [T] [M] et Mme [Z] [M] née [G] les frais irrépétibles exposés. M. [V] [P] sera alors condamné à leur payer la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Et l’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, qu’il statue d’office ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée. En l’espèce, aucune circonstance ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement eu égard notamment à son ancienneté.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

CONDAMNE M. [V] [P] à payer à M. [T] [M] et Mme [Z] [M] née [G] la somme de 43 737 € TTC en réparation de leurs préjudices ;

DEBOUTE M. [T] [M] et Mme [Z] [M] née [G] de leur demande de dommages et intérêts ;

REJETTE toutes les demandes reconventionnelles de M. [V] [P] ;

CONDAMNE M. [V] [P] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et de référé mais en ce non compris le coût du procès-verbal de constat du 30 juillet 2020 ;

ACCORDE à la SCP Les avocats Izard et Pradeau le droit de recouvrement direct des dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [P] à payer à M. [T] [M] et Mme [Z] [M] née [G] la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DOUZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,