RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

MINUTE N° : 2024/

N° RG 22/00309 – N° Portalis DBXU-W-B7G-GYMP

NAC : 30Z Autres demandes en matière de baux commerciaux

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Madame [R] [J] [I]

née le 13 Janvier 1984 à [Localité 14]

Profession : Commerçante,

demeurant [Adresse 2]

— [Localité 5]

Représentée par M^e Olivier BODINEAU, membre de la SCP SILIE VERILHAC et associés, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [B]

né le 02 Avril 1976 à [Localité 10] (TURQUIE)

Sans emploi,

demeurant [Adresse 4]

Madame [F] [U] épouse [B]

née le 12 Février 1980 à [Localité 10] (TURQUIE),

Sans emploi,

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 1]

Représentés par M^e Morgane SIMSEK, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) et par M^e Pauline COSSE, membre de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau d’EURE (avocat postulant)

JUGE UNIQUE : Madame Louise AUBRON-MATHIEU, Présidente

Juge placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Rouen, déléguée aux fonctions de juge au tribunal judiciaire d’Evreux.

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

DÉBATS :

En audience publique du 01 Octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 02 décembre 2024.

N° RG 22/00309 – N° Portalis DBXU-W-B7G-GYMP jugement du 02 décembre 2024

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— rédigé par Madame Louise AUBRON-MATHIEU,

— signé par Madame Louise AUBRON-MATHIEU, juge et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier

Copie exécutoire délivrée le :

Copie délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique en date du 24 septembre 2020, Monsieur [M] [B] et Madame [F] [B] ont donné à bail à Madame [R] [I] un local à usage commercial situé [Adresse 6] à [Localité 11], pour un loyer annuel de 15 000 euros TTC, soit un loyer mensuel de 1250 euros TTC. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives qui ont commencé à courir rétroactivement le 1er février 2020 pour se terminer le 31 janvier 2028.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 décembre 2021, la société [Localité 9] [Localité 12] LOCATION, mandataire du bailleur, a délivré à Madame [R] [I] un commandement de payer les loyers, charges, impôts et la partie du pas-de-porte impayée et lui a fait sommation d’avoir à respecter les clauses du bail, visant la clause résolutoire en matière commerciale.

Par acte d’huissier de justice en date du 27 janvier 2022, Madame [R] [I] a assigné Monsieur et Madame [B] devant le tribunal judiciaire d’EVREUX aux fins de voir annuler le commandement de payer délivré, condamner solidairement Monsieur et Madame [B] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire et abusive et de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 09 mai 2024, l’exception de procédure soulevée par Madame [R] [I] tirée de l’existence d’une clause compromissoire insérée au contrat de bail, soulevée de manière tardive, a été rejetée par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’EVREUX.

Par ordonnance en date du 15 janvier 2024, la fin de non-recevoir soulevée par Madame [R] [I] tirée de l’absence de qualité et d’intérêt à agir de Monsieur et Madame [B] a été rejetée par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’EVREUX.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 6 mai 2024 et l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement est mis à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

N° RG 22/00309 – N° Portalis DBXU-W-B7G-GYMP jugement du 02 décembre 2024

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées le 15 avril 2024 par RPVA, Madame [R] [I] demande au tribunal de :

Annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 28 décembre 2021 ;Réduire le montant de la clause pénale à l’euro symbolique et à titre subsidiaire, réduire le montant de la clause pénale à la somme de 434,20 euros ;Enjoindre à Monsieur et Madame [B] de fournir les décomptes annuels des charges ainsi que les quittances de loyer sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;Enjoindre à Monsieur et Madame [B] de régulariser l’avenant au bail commercial rédigé au profit de la SAS RESTO L’ETOILE et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’acte à intervenir ;Condamner solidairement Monsieur et Madame [B] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner solidairement Monsieur et Madame [B] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire et abusive ; En tout état de cause, débouter Monsieur et Madame [B] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; Subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail et accorder à [R] [I] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, dont le principe et le montant devront être justifiés au moyen d’un décompte actualisé (décompte actualisé à zéro reprenant l’historique des incidents de paiement non régularisés depuis l’origine et les différents paiements intervenus outre la régularisation des charges locatives) ;Condamner solidairement Monsieur et Madame [B] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur et Madame [B] aux dépens ;Ne pas écarter l’exécution provisoire.Au visa des articles L.145-38 et suivants et R.145-20 et suivants du code de commerce, des articles 2224, 1231-1 et 1103 du code civil, Madame [R] [I] sollicite, à titre principal, que soit prononcée la nullité du commandement de payer délivré le 28 décembre 2021 visant la clause résolutoire. Elle fait état de ce que la somme de 10 000 euros qui lui a été demandée au titre du pas de porte n’était pas exigible dans la mesure où le contrat de bail commercial prévoit que cette somme devra être soldée par plusieurs versements trimestriels au moyen de quatre appels de fonds de 2500 euros, sans mentionner de terme précis concernant l’exigibilité du solde du pas de porte. Or, les bailleurs ne lui ont jamais adressé d’appel de fonds. Elle indique avoir désormais versé la somme de 10 000 euros sur le compte CARPA de la SCP SILIE VERILHAC et ASSOCIES. Madame [R] [I] soutient également qu’il ne peut être fait droit à la demande de condamnation en paiement de la dette locative, dont le principe et le montant ne sont pas rapportés par Monsieur et Madame [B], qui fournissent un décompte qui n’est pas valable car il n’intègre aucune régularisation annuelle des charges locatives. De plus, il n’a jamais été communiqué à Madame [R] [I] de demande de paiement de l’impôt foncier dans le cadre d’un appel de loyer, justifiant que le montant de l’impôt foncier demandé correspond bien à l’assiette du bail de cette dernière et non à la totalité de l’impôt foncier de l’immeuble. Elle ajoute que les soldes de TVA figurant sur le décompte versé par les défendeurs ne sont pas justifiés. A titre subsidiaire, si la nullité du commandement de payer n’était pas retenue, elle demande à suspendre les effets de la clause résolutoire. Concernant la clause pénale, pour considérer que son montant est excessif, Madame [R] [I] souligne qu’elle a rencontré des difficultés financières en novembre et décembre 2021 mais que par ailleurs, elle s’est toujours acquittée du montant de ses loyers de bonne foi et en tenant à respecter les dispositions du bail. Enfin, sur les prétendus manquements à ses obligations dans le cadre du bail commercial, Madame [R] [I] indique que Monsieur et Madame [B] n’ont jamais voulu signer l’avenant au bail régularisant l’exploitation du local par la SAS RESTO L’ETOILE et que les travaux effectués ne nécessitaient pas d’autorisation du bailleur.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 25 avril 2024, Monsieur et Madame [B] demandent au tribunal de :

Débouter Madame [R] [I] de l’ensemble de ses demandes ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire en date du 29 janvier 2022 et la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial ;Ordonner l’expulsion de Madame [I] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier ;Statuer sur le sort des meubles du local commercial ;Constater l’application de la clause pénale de règlement des sommes restant dues après délivrance du commandement de payer, les sommes dues seront majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire des frais contentieux ;Condamner Madame [R] [I] à payer une indemnité d’occupation trimestrielle correspondant au double du loyer mensuel, charges incluses et jusqu’à parfaite libération des lieux ; Condamner Madame [R] [I] au paiement de la somme de 19 418,60 euros correspondant à hauteur de 9 418,60 euros à la dette locative arrêtée au 1er mai 2024, et pour le surplus la somme de 10 000 euros correspondant au solde du pas de porte, assorti des intérêts de retard au taux légal à compter du 28 décembre 2021 ;Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial à la date du prononcé du jugement ;Ordonner à Madame [I] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux dans le mois suivant la signification de la présente décision, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, ordonner l’expulsion de Madame [I] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier ;Constater l’application de la clause pénale de règlement des sommes restant dues après délivrance du commandement de payer, les sommes dues seront majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire des frais contentieux ;Condamner Madame [R] [I] à payer une indemnité d’occupation trimestrielle correspondant au double du loyer mensuel, charges incluses et jusqu’à parfaite libération des lieux ; Condamner Madame [R] [I] au paiement de la somme de 19 418,60 euros correspondant à hauteur de 9 418,60 euros à la dette locative arrêtée au 1er mai 2024, et pour le surplus la somme de 10 000 euros correspondant au solde du pas de porte, assorti des intérêts de retard au taux légal à compter du 28 décembre 2021 ;En tout état de cause, assortir tout éventuel délai de paiement d’une clause de déchéance automatique au terme en cas de retard ou défaut de paiement d’un terme courant ou d’une échéance de la dette ;Condamner Madame [R] [I] à payer aux époux [B] les intérêts échus sur les sommes visées au commandement jusqu’à parfait paiement ; Condamner Madame [R] [I] au paiement de la somme de 15 000 euros à Monsieur et Madame [B] en réparation de leur préjudice moral et financier ; Condamner Madame [R] [I] à payer aux époux [B] la somme de 7080 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Ordonner l’exécution provisoire du jugement ; Au visa des articles 2244 et suivants du code civil, 1103 et suivants du code civil, 648 et suivants du code de procédure civile, 117 et suivants du code de procédure civile, L.145-1, L.145-41 et L.442-60 du code de commerce, Monsieur et Madame [B] soutiennent que le commandement de payer du 28 décembre 2021 visant le paiement de la somme de 14 536 euros est resté infructueux et que l’acquisition de la clause résolutoire doit être constatée à la date du 29 janvier 2022. Ils ajoutent que la somme due au titre du pas de porte, doit être, par définition, versée par le locataire au bailleur lors de l’entrée dans les lieux, or, la locataire ne l’a jamais versée. De plus, Madame [R] [I] reste redevable de la somme de 3120 euros au titre des provisions sur charges et selon Monsieur et Madame [B], dans la mesure où cette dernière ne payait pas le montant mensuel de la provision sur charge, ils ne pouvaient pas procéder à une régularisation annuelle des charges. A titre subsidiaire, Monsieur et Madame [B] sollicitent la résolution judiciaire du bail commercial au titre des manquements graves de la locataire à ses obligations contractuelles, estimant que la locataire n’a pas installé de bac à graisse et a procédé à des travaux de transformation des lieux sans autorisation du bailleur et de la mairie. Monsieur et Madame [B] soulèvent en outre que Madame [R] [I] ne s’est jamais immatriculée au RCS et a sous-loué le local à la SAS « RESTO L’ETOILE », en violation des termes du bail et sans autorisation du bailleur. Enfin, pour solliciter des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et financier, ils soutiennent que Madame [R] [I] a fait preuve de résistance abusive, a refusé de s’acquitter des sommes dues depuis 2020, a réalisé des travaux dans le local sans autorisation et n’a pas fait installer de bac à graisses.

MOTIFS

Sur la demande visant à prononcer la nullité du commandement de payer du 28 décembre 2021

Selon l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Il résulte de l’article 1104 du code civil que : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que : « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

***

En l’espèce, la clause intitulée « CLAUSE RESOLUTOIRE » figurant en page 7 du contrat de bail commercial du 24 septembre 2020 est rédigée en ces termes: « A défaut de paiement à son échéance exacte du pas-de-porte restant à régler, d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement des frais, taxes locatives, imposition, charges, ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou de l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la loi des parties (si les locaux loués sont soumis à ce régime), ou encore d’inexécution des obligations imposées au preneur par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation de s’exécuter resté sans effet, le présent bail est résilié de plein droit ».

Le commandement de payer en date du 28 décembre 2021 vise un décompte de loyers, charges, impôts et pas-de-porte impayés d’un montant de 14 332 euros arrêtés au 10 décembre 2021 et vise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ainsi que la volonté du bailleur de s’en prévaloir, et les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.

Pour demander à ce que soit prononcée la nullité du commandement de payer, Madame [R] [I] fait valoir que les sommes qui lui ont été demandées n’étaient pas exigibles et justifiées à la date où le commandement de payer a été délivré. Monsieur et Madame [B] considèrent au contraire que la clause résolutoire est acquise et que la résiliation de plein droit du bail commercial doit être constatée.

Concernant le paiement du pas-de-porte

Il ressort du contrat de bail commercial et plus précisément de la section intitulée « loyer » que le bail a été consenti et accepté moyennant le versement d’un pas-de-porte d’un montant de 28 000 euros et que Madame [R] [I] a réglé la somme de 18 000 euros avant la signature dudit contrat de bail, ce qui n’est pas contesté par le bailleur. Il est précisé que « le surplus du pas de porte restant dû, s’élevant à 10 000 euros sera réglé par versements trimestriels en dehors de la comptabilité du notaire, au moyen de quatre appels de fonds de 2500 euros chacun ». Il n’est versé aux débats aucun document permettant d’établir que le bailleur a bien sollicité le paiement du pas de porte au moyen de quatre appels de fonds, comme le contrat de bail le prévoit. Si comme le font valoir les défendeurs, un pas de porte est par définition exigible à l’entrée dans les lieux, dans la mesure où le contrat de bail prévoit explicitement les modalités de paiement du reste du pas-de-porte, le bailleur est tenu de respecter les dispositions contractuelles convenues. Ainsi, dans la mesure où la somme de 10 000 euros n’était pas exigible au moment de la délivrance du commandement de payer, en l’absence d’appel de fonds, la clause résolutoire ne peut être acquise sur ce fondement.

Concernant le paiement des loyers

Il ressort du contrat de bail commercial et plus précisément de la section intitulée « loyer » que : « pour le cas où il n’y aurait qu’un compteur, le loyer annuel sera de 15 000 euros toutes taxes comprises, soit un loyer mensuel toutes taxes comprises de 1250 euros, soit 1041,66 euros hors taxes que le preneur s’oblige à payer au domicile du bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui » (…) « Les loyers et accessoires sont payables d’avance le 10 de chaque mois ». Selon le commandement de payer délivré le 28 décembre 2021, les loyers de novembre 2021 et de décembre 2021 n’auraient pas été versés par Madame [R] [I] à la date de sa délivrance. Toutefois, Monsieur et Madame [B] ne démontrent pas que cette dernière n’aurait pas régularisé sa dette locative dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer. En effet, aucune quittance de loyer n’est versée au débat et l’analyse du décompte produit ne permet aucunement de mettre en évidence le fait que les loyers de novembre 2021 et décembre 2021 seraient restés impayés un mois après la délivrance du commandement de payer. Par conséquent, la clause résolutoire ne peut être acquise sur ce fondement.

Concernant le paiement des impôts fonciers

Il ressort du contrat de bail commercial et plus précisément de la section intitulée « Inventaire des charges et travaux » qu’il a été conventionnellement convenu que : « la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont reparties entre le bailleur et le preneur à concurrence de 50% chacun ». Il résulte du décompte annexé au commandement de payer en date du 28 décembre 2021, qu’au jour de sa délivrance, Madame [R] [I] aurait été redevable de la somme de 742 euros au titre de l’impôt foncier. Les défendeurs versent au débat l’avis d’impôt foncier de l’année 2021 concernant l’immeuble situé [Adresse 8] au [Localité 13], d’un montant de 1484 euros, Madame [R] [I] devant d’acquitter selon eux, de la moitié de cette somme selon les modalités prévues au bail commercial. Toutefois, Monsieur et Madame [B] ne fournissent pas la preuve de ce que l’avis de taxe foncière a bien été transmis à Madame [R] [I] et surtout que l’avis d’impôt fourni au débat concerne uniquement le local commercial et non l’immeuble entier dont Monsieur et Madame [B] sont propriétaires. En l’absence de justificatif du montant de l’impôt foncier dont serait redevable Madame [R] [I], la clause résolutoire ne peut être acquise sur ce fondement.

Concernant le paiement des charges

Il ressort du contrat de bail commercial et plus particulièrement de la partie relative au « loyer » que : « pour les remboursements de la part contributive du preneur dans les charges d’exploitation et d’entretien ainsi que les impôts et les taxes établis au nom du bailleur, il sera ajouté à chaque terme du loyer principal des acomptes provisionnels mensuels égaux à soixante euros chacun, sauf remboursement du solde en même temps que le dernier terme de l’année ». Il résulte du décompte annexé au commandement de payer en date du 28 décembre 2021, qu’au jour de sa délivrance, Madame [R] [I] était redevable de la somme de 840 euros au titre des provisions sur charges. Il résulte des dispositions contractuelles que Madame [R] [I] était redevable chaque mois de la somme de 60 euros à ce titre. Or, Madame [R] [I] ne s’est pas acquittée des provisions sur charges dues, ce qu’elle ne conteste pas. Toutefois, les défendeurs reconnaissent n’avoir effectué aucune régularisation annuelle des charges, alors même qu’ils y étaient tenus, même en l’absence du paiement des provisions sur charges par le locataire. De plus, les époux [B] ne justifient pas avoir transmis à leur preneuse des appels de provisions sur charges. Ainsi, Monsieur et Madame [B] ont manqué à leurs obligations contractuelles dans l’exécution du contrat de bail. En l’absence de régularisation annuelle et d’appel de provisions sur charges, Monsieur et Madame [B] n’établissent pas le montant exact des charges dont Madame [R] [I] aurait été redevable. Par conséquent, la clause résolutoire ne peut être acquise sur ce fondement.

Par conséquent, dans la mesure où les causes du commandement de payer délivré le 28 décembre 2021 n’étaient pas certaines, liquides et exigibles au moment de sa délivrance, il convient de prononcer la nullité dudit commandement de payer et de rejeter la demande des défendeurs visant à ce que le contrat de bail soit résilié de plein droit à la date du 29 janvier 2022 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Dès lors, il ne pourra être conféré aucun effet au commandement délivré le 14 mars 2019.

Sur la demande reconventionnelle en résolution judiciaire du contrat de bail

Monsieur et Madame [B] sollicitent que la résolution judiciaire du contrat de bail conclu par acte authentique en date du 24 septembre 2020 soit prononcée, compte tenu des différents manquements commis par Madame [R] [I] à ses obligations contractuelles.

Monsieur et Madame [B] font valoir le fait que Madame [R] [I] exploiterait le local commercial donné à bail en son nom propre, par le biais d’une personne morale alors qu’aucune clause de substitution ne figure au bail et que Madame [R] [I] sous-louerait donc le fonds à la personne morale, en violation des dispositions du contrat de bail. Il résulte néanmoins des pièces versées au débat, que Madame [R] [I], qui a signé le contrat de bail en date du 24 septembre 2020 en son nom personnel, a fait procédé à la rédaction d’un avenant, devant le notaire rédacteur du bail originel, le 16 novembre 2020, pour régulariser la situation. Cependant, Monsieur et Madame [B] n’ont pas signé cet avenant, sans pour autant s’être opposés jusqu’alors ce que le fonds soit exploité par la personne morale SAS RESTO L’ETOILE. Si la sous-location est prohibée par le contrat de bail, Madame [R] [I] a de bonne foi souhaité régulariser cette situation deux mois seulement après la conclusion du contrat de bail. Il ne pourra ainsi être constaté un manquement à ses obligations contractuelles justifiant la résolution du bail commercial sur ce fondement.

Monsieur et Madame [B] soutiennent également que Madame [R] [I] n’aurait pas fait installé de bac à graisse, ce qui l’aurait conduite à déverser les huiles usagées de son restaurant directement dans les canalisations et aurait réalisé des travaux dans le local commercial qui nécessitaient une autorisation de la mairie et du propriétaire du local. Toutefois, il ressort des pièces du dossier qu’un bac à graisse a finalement été installé dans le local et que Monsieur et Madame [B] ne démontrent pas que les travaux dont ils font état ont bien été réalisés par Madame [R] [I].

Par conséquent, Monsieur et Madame [B] seront déboutés de leur demande tendant à voir prononcée la résolution judiciaire du contrat de bail commercial.

La demande de résiliation du bail commercial ayant été rejetée, les demandes reconventionnelles de Monsieur et Madame [B] sollicitant l’expulsion de Madame [R] [I] du local commercial, qu’il soit statué sur le sort des meubles meublants et que Madame [R] [I] soit condamnée à leur verser une indemnité d’occupation seront nécessairement rejetées.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers, charges, impôts et pas-de-porte impayés et sur l’application de la clause pénale

Selon l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Il résulte de l’article 1231-5 du code civil que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent ».

Aux termes de l’article 1231-7 code civil, « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ». Le jugement porte intérêts au taux légal non majoré dès son prononcé. Lorsque les sommes dues résultent d’une obligation légale ou contractuelle, les intérêts peuvent courir à compter de la mise en demeure.

***

Il ressort du décompte produit par Monsieur et Madame [B], pour la période allant du 1er janvier 2020 au 31 avril 2024, que Madame [R] [I] serait redevable de la somme de 9 148,60 au titre des loyers, charges et impôts impayés. Monsieur et Madame [B] sollicitent en outre la condamnation de Madame [R] [I] au paiement de la somme de 10 000 euros correspondant à la partie du pas de porte restant impayé.

Concernant le montant des impôts impayés

Comme précisé plus haut, il ressort des dispositions prévues au contrat de bail que la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont reparties entre le bailleur et le preneur à concurrence de 50% chacun. Monsieur et Madame [B] ont versé au débat les avis d’imposition des années 2021, 2022 et 2023 adressés à Monsieur [M] [B] concernant le bien situé [Adresse 7], ainsi qu’un décompte édité par la société [Localité 9] [Localité 12] LOCATION. Il en ressort selon eux qu’au titre de l’année 2021, Madame [R] [I] serait redevable de la somme de 742 euros, au titre de l’année 2022, de la somme de 2023,50 euros et au titre de l’année 2023, de la somme de la somme de 1944 euros. Toutefois, Monsieur et Madame [B] ne démontrent pas que les avis d’imposition transmis concernent spécifiquement le local commercial loué par Madame [R] [I], en l’absence notamment de décompte personnalisé justifiant du montant des impôts, charges et redevances, comme le bail commercial le prévoit. Il ne peut ainsi être exclu que les avis d’imposition transmis portent sur l’impôt foncier de l’ensemble de l’immeuble appartenant aux époux [B], alors que Madame [R] [I] n’est redevable que de la moitié de l’impôt concernant spécifiquement le local commercial. Ainsi, Monsieur et Madame [B] ne justifiant pas du montant exact de l’impôt imputable à Madame [R] [I], cette dernière ne pourra être condamnée à payer les sommes sollicitées à ce titre dans le décompte.

Concernant le montant des loyers impayés

Il résulte du décompte produit que le loyer du mois d’avril 2024 d’un montant de 1136,54 euros demeurerait impayé. Madame [R] [I] indique s’être acquittée du montant du loyer du mois d’avril 2024 mais ne pouvoir en justifier dans la mesure où les époux [B], par l’intermédiaire de leur bailleur, ne lui ont jamais délivré de quittances de loyer. Monsieur et Madame [B] indiquent au contraire que des quittances lui ont toujours été délivrées mais n’ont pas justifié de leurs allégations en fournissant ces pièces au débat. Partant, en l’absence de délivrance desdites quittances, il n’est pas possible de vérifier quels loyers ont été ou non réglés par la locataire. Dès lors, Madame [R] [I] ne sera pas condamnée à payer la somme de 1136,54 euros à Monsieur et Madame [B] au titre du loyer du mois d’avril 2024.

Concernant le montant des charges impayées

Il résulte des dispositions du contrat de bail que Madame [R] [I] était redevable chaque mois de la somme de 60 euros à titre de provision sur charges et du décompte produit que cette dernière ne s’est jamais acquittée de cette provision, ce qu’elle ne conteste pas. Monsieur et Madame [B] reconnaissent quant à eux qu’ils n’ont jamais réalisé de régularisation annuelle des charges locatives, alors qu’il leur incombait, dans le cadre de leurs obligations contractuelles, de réaliser cette régularisation annuelle. Dès lors, Madame [R] [I] sera condamnée à payer le montant des charges visées au décompte produit, à compter de janvier 2021 et jusqu’au mois d’avril 2024, soit la somme de 2399,87 euros, sous réserve pour Monsieur et Madame [B] de réaliser les régularisations annuelles des charges qui s’imposent et de délivrer à Madame [R] [I] un décompte de charges personnalisé et actualisé.

Concernant le montant du solde TVA

Il est prévu par le contrat de bail que le loyer mensuel toutes taxes comprises, incluant la TVA, est fixé à 1250 euros. Toutefois, le contrat de bail prévoit également, dans sa section relative à l’indexation du loyer, que « les parties conviennent à titre de condition essentielle et déterminante, d’indexer ce loyer chaque année à la date d’anniversaire de la date d’effet du présent contrat en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILS) publié trimestriellement par l’Institut national de la statistique et des études économiques » et que « le nouveau montant du loyer sera exigible dès la première échéance qui suivra la date de révision, sans qu’il soit besoin d’aucune notification préalable ». Ainsi, en raison de cette indexation du loyer, le loyer mensuel initialement fixé dans le contrat de bail est amené à augmenter progressivement en fonction de la variation de l’indice. Il résulte du décompte produit que figurent au débit du compte, plusieurs lignes intitulées « solde TVA sur loyer » renseignant des montants allant de 1,07 euros à 227,31 euros, dus à compter du 10 février 2022. Ces montants correspondent à la TVA due, proportionnellement à l’augmentation annuelle des loyers. Dès lors, Madame [R] [I] est redevable de la somme de 999,69 euros au titre des soldes de TVA dus à compter du 10 février 2022.

Il sera précisé que Madame [R] [I] ne sera pas condamnée à payer la somme de 10 000 euros correspondant au montant du pas de porte qui restait dû au jour où l’instance a été introduite, dans la mesure où cette dernière a justifié de ce qu’elle avait finalement versé ladite somme à Monsieur et Madame [B], par l’intermédiaire du compte CARPA de son avocat.

Par conséquent, Madame [R] [I] sera condamnée à verser à Monsieur et Madame [B] la somme totale de 3399,56 euros avec intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation, soit à compter du 27 janvier 2022, sous réserve pour Monsieur et Madame [B] de fournir un décompte personnalisé et actualisé reprenant l’historique des incidents de paiement non régularisés depuis l’origine et les différents paiements intervenus ainsi que de justifier de la régularisation annuelle des charges.

Concernant la demande de Monsieur et Madame [B] visant à ce que soit appliquée la clause pénale

Il résulte du contrat de bail et plus particulièrement de la section intitulée « clause pénale » que : « à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le locataire d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux ».

Il résulte de ce qui précède que compte tenu des manquements contractuels de Monsieur et Madame [B] dans l’exécution du contrat de bail, il conviendra de réduire la clause pénale à l’euro symbolique.

Par conséquent, Madame [R] [I] sera condamnée à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 1 euro symbolique au titre de la clause pénale.

Sur les demandes d’injonction de Madame [R] [I]

L’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Madame [R] [I] sollicite d’une part que les époux [B] soient enjoints de fournir les décomptes annuels de charges ainsi que les quittances de loyer sous astreinte de 100 euros par jour de retard et d’autre part, de régulariser l’avenant au bail commercial rédigé au profit de la SAS RESTO L’ETOILE, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur et Madame [B] n’ont pas fourni les décomptes annuels de charges régularisées ainsi que les quittances de loyer à Madame [R] [I].

Il sera donc fait injonction à Monsieur et Madame [B] de fournir ces éléments, pour les années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, sous astreinte, dont le montant sera réduit à de plus justes proportions, soit à la somme de 50 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement.

Concernant l’avenant au bail commercial, il résulte des pièces versées au dossier que Monsieur et Madame [B] n’ont jamais signé l’avenant au contrat permettant de régulariser la situation de leur preneuse, sans néanmoins justifier d’un motif légitime de s’en être abstenu.

Il sera donc fait injonction à Monsieur et Madame [B] de régulariser l’avenant au bail commercial rédigé au profit de la SAS RESTO L’ETOILE, sous astreinte, dont le montant sera réduit à de plus justes proportions, soit à la somme de 50 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes indemnitaires de Madame [R] [I]

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, Madame [R] [I] sollicite d’une part la condamnation de Monsieur et Madame [B] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et d’autre part leur condamnation au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire et abusive, estimant que Monsieur et Madame [B] cherchent à lui faire quitter le local commercial à tout prix et faisant état de ce que Monsieur [B] se présenterait régulièrement devant son commerce afin de la pousser à régler les causes du commandement de payer délivré.

Néanmoins, dans la mesure où Madame [R] [I] ne justifie pas de ses prétentions en produisant des éléments de preuve suffisants permettant de démontrer de ce qu’elle allègue, ses demandes de dommages et intérêts seront rejetées.

Sur la demande indemnitaire de Monsieur et Madame [B]

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur et Madame [B] sollicitent le paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommage et intérêts considérant que Madame [R] [I] aurait fait preuve de résistance abusive en refusant de s’acquitter des sommes dont elle était redevable et aurait commis des fautes notamment en ne réalisant pas les travaux nécessaires à l’installation d’un bac à graisse et en réalisant des travaux non conformes, ce qui aurait causé une perte de gain considérable aux époux [B]. Ils font également état de ce qu’ils seraient victimes de pressions de la part de Madame [R] [I] aux fins de les forcer à signer l’avenant au bail commercial.

Néanmoins, dans la mesure où les époux [B] ne justifient pas de leurs prétentions en produisant des éléments de preuve suffisants permettant de démontrer ce qu’ils allèguent, la demande indemnitaire de Monsieur et Madame [B] sera rejetée.

Sur la demande en délais de paiement

Concernant les délais de paiement sollicités par Madame [R] [I], l’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [R] [I] sollicite des délais de paiement mais ne verse au débat aucun élément justifiant de sa situation financière personnelle ou de la situation financière de la SAS RESTO DE L’ETOILE.

Les époux [B] s’opposent quant à eux à ce que lui soient accordés des délais de paiement.

En conséquence et compte tenu de ces éléments, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement lui permettant d’apurer sa dette dans le délai légal et la demande en ce sens de Madame [R] [I] sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur et Madame [B], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens et la demande de Monsieur et Madame [B] aux fins de condamnation de Madame [R] [I] aux dépens sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, au regard de la solution apportée au litige, il convient de débouter Monsieur et Madame [B] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et Monsieur et Madame [B] seront condamnés solidairement à payer à Madame [R] [I] la somme de 2500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

PRONONCE la nullité du commandement de payer délivré le 28 décembre 2021 à Madame [R] [I], visant la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre Monsieur [M] [B] et Madame [F] [B] d’une part et Madame [R] [I] d’autre part, le 24 septembre 2020, portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 6] à [Localité 11] ;

REJETTE la demande de Monsieur [M] [B] et Madame [F] [B] visant à ce que le contrat de bail soit résilié de plein droit à la date du 29 janvier 2022 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire ;

REJETTE la demande de Monsieur [M] [B] et Madame [F] [B] en résolution judiciaire du contrat de bail commercial portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 6] à [Localité 11];

REJETTE la demande de Monsieur [M] [B] et Madame [F] [B] visant à ordonner l’expulsion de Madame [R] [I] des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 11] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETTE la demande de Monsieur [M] [B] et Madame [F] [B] visant à ce qu’il soit statué sur le sort des meubles du local commercial ;

REJETTE la demande de Monsieur [M] [B] et Madame [F] [B] visant à condamner Madame [R] [I] à leur payer une indemnité d’occupation trimestrielle correspondant au double du loyer mensuel, charges incluses et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [R] [I] à payer à Monsieur [M] [B] et Madame [F] [B] la somme de 3399,56 euros avec intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation, soit à compter du 27 janvier 2022, sous réserve pour Monsieur [M] [B] et Madame [F] [B] de fournir un décompte personnalité et actualisé reprenant l’historique des incidents de paiement non régularisés depuis l’origine et les différents paiements intervenus ainsi que de justifier de la régularisation annuelle des charges ;

CONDAMNE Madame [R] [I] à payer à Monsieur [M] [B] et Madame [F] [B] la somme de 1 euro symbolique au titre de la clause pénale ;

ENJOINT à Monsieur [M] [B] et Madame [F] [B] de fournir à Madame [R] [I] les décomptes annuels de charges régularisées ainsi que les quittances de loyer pour les années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

ENJOINT à Monsieur [M] [B] et Madame [F] [B] de régulariser l’avenant au bail commercial en date du 16 novembre 2020, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de Madame [R] [I] visant à condamner Monsieur [M] [B] et Madame [F] [B] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de Madame [R] [I] visant à condamner Monsieur [M] [B] et Madame [F] [B] au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire et abusive ;

REJETTE la demande de Monsieur [M] [B] et Madame [F] [B] visant à condamner Madame [R] [I] au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [R] [I] ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] et Madame [F] [B] aux dépens ;

REJETTE la demande de Monsieur [M] [B] et Madame [F] [B] relative aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [B] et Madame [F] [B] à payer à Madame [R] [I] une indemnité de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [M] [B] et Madame [F] [B] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier, La Présidente,

Aurélie HUGONNIER Louise AUBRON-MATHIEU