RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le

1 CE + 1 CCC à M^e EUDE

1 CCC à M^e SPAGNOL

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

MINUTE N° : 2024/

N° RG 22/02003 – N° Portalis DBXU-W-B7G-G5LF

NAC : 50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Madame [X] [W]

née le 15 Février 1958 à [Localité 4]

Profession : Enseignant, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-michel EUDE, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [I]

né le 28 Décembre 1965 à [Localité 6] (ALGÉRIE)

Profession : Ouvrier spécialisé, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laurent SPAGNOL, avocat au barreau de l’EURE

Madame [Z] [C] [S] épouse [I]

née le 02 Août 1970 à [Localité 5]

Profession : Enseignante, demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Laurent SPAGNOL, avocat au barreau de l’EURE

JUGE UNIQUE : Anne-Caroline HAGTORN Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Christelle HENRY

N° RG 22/02003 – N° Portalis DBXU-W-B7G-G5LF jugement du 05 novembre 2024

AUDIENCE :

En application de l’article 779 al 3 du code de procédure civile, le dépôt du dossier au greffe a été autorisé et fixé au 03 Septembre 2024

Conformément à l’article 786-1 du code de procédure civile, l’avocat a été avisé du nom du juge amené à délibérer et de la date à laquelle le jugement sera rendu, soit le 05 Novembre 2024

En audience publique du 03 Septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 05 novembre 2024

JUGEMENT :

— au fond

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe

— rédigé par Anne-Caroline HAGTORN

— signé par Anne-Caroline HAGTORN, juge et Christelle HENRY, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 13 avril 2018, [Y] [I] et [Z] [S], époux (ci-après « les époux [I] »), ont vendu à [X] [W] une maison sise à [Adresse 3], au prix de 267 000 euros payé comptant.

[X] [W] a remarqué des défauts du bien acquis, relatifs notamment à l’étanchéité de l’immeuble, à l’assainissement, au réseau de plomberie.

Son assureur a diligenté une expertise amiable, réalisée par le cabinet Polyexpert le 1er juillet 2019 en présence des vendeurs assistés de leur expert.

C’est dans ce contexte que par acte en date du 10 juin 2020, [X] [W] a assigné les époux [I] devant le Président du tribunal judiciaire d’Evreux statuant en référé aux fins de voir ordonner une expertise des désordres.

Par ordonnance du 14 octobre 2020, le juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné [B] [K] en qualité d’expert pour procéder à l’expertise ordonnée.

Suivant ordonnance du 2 juin 2021, l’expertise a été déclarée commune et opposable à l’Intercom Normandie Sud Eure.

L’expert a déposé son rapport le 7 février 2022.

C’est dans ce contexte que [X] [W] a assigné les époux [I] par acte en date du 9 juin 2022 devant le tribunal judiciaire d’Evreux aux fins de condamnation à lui payer le coût des travaux de reprise.

La clôture est intervenue le 17 juin 2024 par ordonnance du même jour.

N° RG 22/02003 – N° Portalis DBXU-W-B7G-G5LF jugement du 05 novembre 2024

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 février 2024, [X] [W] demande au tribunal de :

condamner les époux [I] à lui payer les sommes de : 10 908,98 euros TTC, à titre de réfaction de prix ou de dommages et intérêts, 1 894,20 euros TTC en remboursement des frais de vidange, comblement, neutralisation de fosse septique, indexées sur l’indice BT 01 du 8 mars 2023, 540 euros en remboursement des frais de conception, 590,95 euros en remboursement des frais de recherche de la fosse, 251,90 euros en remboursement des frais de terrassement, 4 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, condamner les époux [I] à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner les époux [I] à supporter les entiers dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise, l’exécution provisoire du jugement. Au visa des articles 1641 et 1792-1 du Code civil, [X] [W] soutient que les époux [I], qui ont aménagé la partie ouest de la maison et installé la fosse en recevant les eaux usées dans la décennie précédant la vente, lui doivent garantie des désordres de cette fosse rendant le bien impropre à son usage, et réparation de ses préjudices sur le fondement de l’article 1137 du même code.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 19 avril 2024, les époux [I] demandent au tribunal de :

débouter [X] [W] de toutes ses demandes,condamner [X] [W] à leur payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner [X] [W] à supporter les entiers dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise.Au visa des articles 1641 et suivants et 1792 et suivants du Code civil, les époux [I] soutiennent que le rapport du SPANC annexé à la vente mentionne la non-accessibilité des ouvrages et la non-conformité de l’installation, et que [X] [W] était donc, au jour de son achat, informée de l’existence et de la non-conformité de la fosse septique, ajoutant que le tuyau d’évacuation de la seconde fosse était apparent.

S’agissant des montants demandés, les époux [I] soutiennent que le coût de la reprise chiffré par l’expert est de 12 258,75 euros TTC, mais que ce montant ne saurait être mis à leur charge, car il doit en être déduit le coût de la mise en conformité de l’installation.

*****

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens de chacune des parties, il convient de se référer aux dernières écritures susvisées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En application de l’article 1643 du même code, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Il résulte de l’article 1644 de ce même code que « dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».

En application de l’article 1645 du même code, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, en application de l’article 1645 du même code ».

Aux termes des articles 1641, 1642 et 1643 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus », « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même », et « il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Lorsque le contrat de vente stipule une exclusion de la garantie des vices dont l’acquéreur n’avait pas connaissance, cette stipulation est privée d’effet en cas de mauvaise foi du vendeur caractérisée par la connaissance du vice.

En application de l’article 1645 du même code, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ». La recevabilité de l’action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire, de sorte que cette action peut être exercée de manière autonome.

Sur l’existence d’un vice caché

En l’espèce, il est établi par le rapport d’expertise, et ce n’est d’ailleurs pas contesté, que l’évacuation des eaux usées de la partie Ouest de la maison, aménagée par les époux [I] en 2011, se fait dans une fosse toutes eaux indépendante du réseau originel de l’habitation desservant la partie Est et amenant à une fosse septique.

Il est également établi et non contesté que l’évacuation de la partie Ouest, telle qu’elle a été vendue, est non conforme et non fonctionnelle.

L’impossibilité d’évacuer les eaux usées rend la maison impropre à son usage.

Le contrat de vente stipule expressément que l’assainissement de la maison est non conforme (page 19 de la pièce 2 du demandeur). Le diagnostic émis par le SPANC le 29 décembre 2017 est annexé à la vente. Il indique que le bien est classé « installation non conforme, incomplète et/ou significativement sous dimensionnée et/ou présentant des dysfonctionnements majeurs ».

Il préconise les travaux suivants : adaptation du volume du dispositif de traitement des eaux vannes à la capacité d’accueil du logement, adaptation du prétraitement des eaux ménagères à la réglementation en vigueur, installation d’un regard sur la fosse septique, installation de ventilation.

La description de l’installation mentionne un bac à graisse, une fosse septique de 1000 litres, un plateau absorbant, une évacuation séparée des eaux de pluies.

Il doit être précisé que ce rapport se compose d’une première page, un courrier daté du 29 décembre 2017, indiquant que l’installation est non conforme et doit être mise aux normes dans l’année suivant la vente, sans précision sur ce qui la rend non conforme. Les pages 2 à 7 détaillent le contrôle de conformité « en date du 22/05/2006 », et mentionne une édition le 29 décembre 2017, avec description de l’installation et de ses défauts.

Les époux [I] soutiennent que le disfonctionnement de l’évacuation de la partie Ouest résulte de la non-conformité de l’installation, dont [X] [W] a été dument avertie lors de son achat par le rapport du SPANC, et qu’elle connaissait l’existence de la seconde fosse du fait du tuyau vertical qui en sort.

Cependant, ce n’est pas la non-conformité de l’installation à la législation environnementale en vigueur qui rend le bien impropre à son usage, mais le non-fonctionnement de l’évacuation des eaux de la partie Ouest. La conception de l’installation est intrinsèquement dysfonctionnelle, en ce qu’elle consiste à remplir une fosse qui, lorsqu’elle est pleine, doit être vidée par pompage et dispersion sur le sol environnant. Il ne s’agit donc pas d’une évacuation avec traitement et épandage non-conforme, mais bien d’une absence d’évacuation, puisque les eaux usées et vannes sont simplement stockées dans la fosse dans l’attente d’une évacuation manuelle.

Le rapport du SPANC ne mentionne pas de fosse toutes eaux, ni de double système d’évacuation. Il n’apparaît nulle part dans ce rapport, ni dans l’acte de vente, que la salle de bains aménagée à l’Ouest a été pourvu de son propre réseau d’assainissement et non raccordée à la fosse septique existante desservant la partie Est. Il ne fait pas état de l’existence d’une fosse toutes eaux en sus de la fosse septique.

L’expert judiciaire souligne d’ailleurs que le rapport du SPANC du 29 décembre 2017 est fondé sur une visite de 2006, éditée en 2017, alors qu’en 2006 l’installation Ouest, mise en place en 2011, n’existait pas (page 13).

[X] [W] n’a donc aucunement pu être informée par le rapport du SPANC de l’existence d’une fosse toutes eaux desservant la partie ouest, cette installation n’existant tout simplement pas lors de la visite des agents du SPANC.

[X] [W], non professionnelle, est légitime à s’en être rapportée à ce rapport et s’être convaincu que la maison était raccordée en totalité à un assainissement de type fosse septique, non conforme certes, mais fonctionnel, et ne pouvait pas avoir plus de connaissance sur l’installation qu’il n’y a d’information dans le rapport du SPANC.

Le fait que la non-conformité de l’installation concernant l’absence d’accès à la fosse septique, un éventuel sous dimensionnement et un défaut de ventilation, était connue. Le fait que certaines eaux vannes étaient stockées dans une fosse toutes eaux en parallèle du système officiel et devaient être périodiquement évacuées n’était pas connu.

Si les époux [I] soutiennent que [X] [W] avait nécessairement connaissance de l’existence de cette fosse toutes eaux du fait de la présence d’un tuyau PVC vertical sortant du sol, ils ne produisent aucun élément de nature à établir l’existence et la visibilité de ce tuyau au jour de la vente, et l’absence totale d’ambiguïté quant à la destination de ce tuyau.

Il en résulte que [X] [W] n’avait pas connaissance au jour de la vente du vice caché affectant l’immeuble.

[X] [W] était certes dans l’obligation de mettre le réseau d’assainissement diagnostiqué en conformité dans l’année de la vente ; cependant, le fait d’avoir à raccorder la salle de bains Ouest au réseau d’évacuation Est, ou installer un second réseau complet lui était inconnu.

En revanche, les époux [I], qui ont mis en place le système d’assainissement de la salle de bains Ouest, avaient connaissance de la nature de l’installation. Le fait qu’ils n’aient pas informé les agents du SPANC en 2017 de l’existence d’un second réseau, évacuant les eaux vannes Ouest dans une fosse toutes eaux sans traitement, et sans épandage, obligeant à un vidage périodique, établit leur mauvaise foi.

Cette mauvaise foi fait échec à la clause contractuelle d’exonération des vices cachés, d’une part, et les obligent à tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Sur les demandes indemnitaires

Si dans ses développement [X] [W] évoque une réfection du prix de vente à hauteur de 10 390 euros, elle formule une demande de paiement du coût des reprises, qui constitue une demande de réparation des préjudices subis du fait des vices fondée sur l’article 1645 du code civil, qu’ils visent.

Il a été établi que les époux [I] ont fait preuve d’une mauvaise foi certaine. Ils sont donc tenus, outre la restitution d’une partie du prix, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

N° RG 22/02003 – N° Portalis DBXU-W-B7G-G5LF jugement du 05 novembre 2024

S’agissant de la somme de 10 909,98 euros, [X] [W] indique qu’il s’agit du coût TTC de la mise en conformité de l’installation de l’assainissement individuel côté Ouest de la maison. Il apparait sur la facture de ce montant de la société Lançon Terrassement (pièce demandeur n°16) que cette entreprise a effectué des travaux de :

installation d’une fosses toutes eaux de 4000 litres, création d’une zone d’épandage.

Il s’agit des travaux préconisés par le cabinet Adetec mentionnés en page 38 du rapport d’expertise judiciaire. Il apparaît sur le plan reproduit à cette page qu’il s’agit d’une installation portant sur la totalité du bâtiment, recueillant les eaux des deux salles de bains-wc et de la cuisine.

Outre l’installation d’une évacuation fonctionnelle pour la salle de bains Ouest, ces travaux ont mis en conformité l’assainissement des eaux vannes de la partie Est, dont les époux [I] ne sauraient être tenus, la maison ayant été vendue en l’état de non-conformité.

[X] [W] ne produit aucun élément de nature à établir l’existence et le cas échéant l’étendue de son préjudice, à savoir la différence entre le coût payé pour la mise en conformité de la maison et ce qu’aurait été ce coût si l’assainissement de la partie Ouest avait été fonctionnel quoique non conforme.

Sa demande en paiement de la somme de 10 908,98 euros sera donc rejetée.

S’agissant de la demande en paiement de la somme de 1 894,20 euros, cette somme correspond au montant de la société Lançon terrassement pour des travaux de « reprise des sorties côté droit de la maison et branchement de la fosse vidange de la fosse et comblement ». Il s’agit donc de travaux sans rapport avec la mise en conformité de l’assainissement, mais en lien avec l’existence d’une fosse dysfonctionnelle qu’il a fallu neutraliser. Il s’agit donc bien d’un préjudice subi par [X] [W] du fait de la dissimulation par les vendeurs de l’existence de cette fosse.

[X] [W] produit la facture de l’entreprise (sa pièce n°17). Il s’agit du coût réel et d’ores-et-déjà assumé du préjudice, qu’il n’y a donc pas lieu d’indexer sur l’indice BT01.

Les époux [I] seront donc condamnés à payer à [X] [W] la somme de 1 894,20 euros, sans indexation.

S’agissant de la demande en paiement de la somme de 540 euros, il s’agit du coût du bureau d’étude Adetec, qui a conçu le nouveau système d’assainissement individuel de l’habitation. Ce coût fait partie de la mise en conformité de l’installation dans sa globalité, sans qu’il ne soit justifié d’un surcoût du fait de l’existence d’une deuxième fosse.

La demande en paiement de la somme de 540 euros sera donc rejetée.

L’existence du réseau parallèle desservant la partie Ouest, et la nécessité de procéder au vidage périodique de sa fosse de stockage dépourvue d’épandage ayant été dissimulée lors de la vente, [X] [W] a dû, lorsque l’évacuation s’est

bouchée, procéder à de coûteux travaux de recherches lorsque la vidange ordinaire de la fosse septique s’est révélée insuffisante. Elle justifie de 586,85 euros de coût de l’entreprise de plomberie, et de 251,90 euros de frais de terrassement.

Ces factures sont en lien direct avec le vice caché dissimulé à [X] [W].

Les époux [I] seront donc condamnés à payer à [X] [W] le coût des recherches de la fosse septique et d’intervention d’un terrassier, de 586,85 euros et 251,90 euros.

S’il est incontestable que, du fait de l’absence d’évacuation fonctionnelle des eaux vannes de la partie Ouest de sa maison, [X] [W] a subi un préjudice de jouissance, celui-ci n’a commencé qu’en juin 2019, et a pris fin lors de la réfection de l’installation globale par l’entreprise Lançon le 8 mars 2023. S’agissant d’une salle de bains destinés aux invités, [X] [W] a été privée de la possibilité de recevoir, non de vivre dans sa maison. Son préjudice de jouissance s’établit donc à la somme de 2 000 euros.

Les époux [I] seront donc condamnés à lui payer la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombante supporte les dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile permet aux avocats de demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Dès lors, les époux [I], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et les autres dépens de référé.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les époux [I], qui supportent les dépens, seront condamnés à payer à [X] [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000 euros.

La demande des époux [I] à l’encontre de [X] [W] sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, aucune loi ni aucune particularité de l’espèce ne s’oppose à l’exécution provisoire des présentes.

En conséquence, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE [Y] [I] et [Z] [S] épouse [I] à payer à [X] [W] la somme de 1 894,20 euros, sans indexation,

CONDAMNE [Y] [I] et [Z] [S] épouse [I] à payer à [X] [W] la somme de 586,85 euros,

CONDAMNE [Y] [I] et [Z] [S] épouse [I] à payer à [X] [W] la somme de 251,90 euros,

CONDAMNE [Y] [I] et [Z] [S] épouse [I] à payer à [X] [W] la somme de 2 000 euros,

REJETTE la demande de [X] [W] en paiement de la somme de 10 908,98 euros,

REJETTE la demande de [X] [W] en paiement de la somme de 540 euros,

CONDAMNE [Y] [I] et [Z] [S] épouse [I] aux dépens de l’instance, en ce compris les dépens de l’instance en référé dont le coût de l’expertise judiciaire

CONDAMNE [Y] [I] et [Z] [S] épouse [I] à payer à [X] [W] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE [Y] [I] et [Z] [S] épouse [I] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Christelle HENRY Anne-Caroline HAGTORN