RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 23/03085 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HMZE

NAC : 50A Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 27 NOVEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Madame [M], [J], [R] [X] épouse [F]

née le 28 Avril 1977 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 2]

— [Localité 1]

Monsieur [B], [U], [P] [F]

né le 15 Juin 1967 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

— [Localité 1]

Représentés par M^e Clifford AUCKBUR, membre de la SCP AUCKBUR, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

S.A.S. SOCIETE NORMANDE DES DEMEURES CONTEMPORAINES

Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 316 855 477,

demeurant [Adresse 4]

— [Localité 3]

Prise en la personne de son Président, domicilié es qualités audit siège,

Représentée par M^e Benoît JOUBERT, membre de la SELARL COTÉ JOUBERT PRADO, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par M^e Valérie FRANCOIS, avocat au barreau de CAEN (avocat plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats : Madame Marie LEFORT, Présidente, qui a entendu les plaidoiries comme juge rapporteur, sans opposition des parties et en a rendu compte lors du délibéré à la collégialité constituée de :

— Madame Marie LEFORT, présidente

— Monsieur Julien FEVRIER, vice-président

— Madame Anne-Caroline HAGTORN, juge

lesquels ont délibéré conformément à la loi

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

DÉBATS :

En audience publique du 16 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— signé par Madame Marie LEFORT, première vice-présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 10 août 2021, M. et Mme [F] ont signé avec la société Normande des demeures contemporaines deux contrats de construction de maison individuelle avec fourniture de plan pour la construction de deux maisons situées sur la commune de [Localité 6] (14).

Se plaignant de nombreuses défaillances et fautes de la part du constructeur dans l’exécution du contrat n’ayant pas permis la réalisation des travaux, M. et Mme [F] ont, par acte en date du 20 septembre 2023, fait assigner la société Normande des demeures contemporaines devant ce tribunal, au visa des articles 1104, 1227 à 1229 et 1231-1 du code civil, aux fins de voir prononcer la résolution du contrat de construction aux torts de la société Normande des demeures contemporaines et de voir condamner celle-ci à les indemniser de leurs préjudices.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées le 13 mars 2025, M. et Mme [F] demandent au tribunal, au visa des articles 1130, 1078, 1240 du code civil, L111 – 1 et suivants du code de la consommation, et des articles 1104, 1186, 1187, et 1231 – 1 du code civil, de :

« -prononcer la nullité et à défaut la caducité des contrats de construction de maison individuelle signés le 10 août 2021 entre les époux [F] et la société Normande des demeures contemporaines aux torts de cette dernière,

— déclarer la société Normande des demeures contemporaines entièrement responsable du préjudice subi par les époux [F] à raison de l’ensemble de ses manquements,

— condamner la société Normande des demeures contemporaines à payer à M. et Mme [F] les sommes ci-après :

95 153,60 euros au titre du surcoût de la construction des deux pavillons,

10 000 euros pour exécution déloyale des deux contrats,

16 328,93 euros au titre du coût de l’emprunt supplémentaire,

21 000 euros au titre de la perte de loyer,

5 000 euros à chacun au titre de leur préjudice moral,

— condamner la société Normande des demeures contemporaines à payer à M. et Mme [F] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Normande des demeures contemporaines aux entiers dépens de l’instance, à distraire au profit de la SCP Auckbur. »

En résumé, ils font valoir que :

la société Normande des demeures contemporaines s’est vue opposer un refus de garantie de livraison en avril 2023 bien après la signature des contrats de construction ; que ce refus de garantie de livraison, intervenu très tardivement par rapport à la signature des contrats et qui a empêché la réalisation des travaux, est imputable au défaut de diligences de la société Normande des demeures contemporaines qui n’a pas fourni au garant les informations complètes et nécessaires concernant l’opération de construction ;

au moment de la signature des contrats et dans les mois qui ont suivi, la société Normande des demeures contemporaines ne les a jamais informés du nom du garant ; que la société Normande des demeures contemporaines leur a fourni le document précontractuel contenant les informations essentielles du contrat postérieurement à la signature des contrats ;

ils ont, pour leur part, rempli leurs obligations permettant de lever les conditions suspensives (propriété du foncier, permis de construire, prêt bancaire) ;

la faute de la société Normande des demeures contemporaines leur a causé un préjudice en ce qu’ils ont été contraints de recommencer leur projet de construction avec un décalage dans le temps important remettant en cause leur investissement financier.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées le 22 avril 2025, la société Normande des demeures contemporaines, au visa des articles 1229 et 1304 – 6 du code civil et des articles L231 – 2 k) et L231 – 6 du code de la construction et de l’habitation, de l’article 313 – 1 du code pénal et 32 du code de procédure civile, demande au tribunal de :

«-constater la nullité des contrats de construction de maison individuelle signés le 10 août 2021,

— constater subsidiairement la caducité des contrats de construction de maison individuelle signés le 10 août 2021,

— débouter les époux [F] de leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires,

— condamner les époux [F] au paiement d’une amende civile,

— condamner les époux [F] à verser à la SAS société normande des demeures contemporaines (SNDC) une indemnité de 7500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [F] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Benoît Joubert. »

En résumé, elle fait valoir que :

elle a satisfait à son obligation d’information, M. et Mme [F] ayant été destinataires de la notice d’information précontractuelle qu’ils ont signée et retournée avec l’attestation selon laquelle ils ont reçu ces informations préalablement à la signature du contrat ; que M. et Mme [F] ont ainsi été valablement informés du délai de rétractation de 10 jours dont ils n’ont pas fait usage ; que Monsieur [F] qui exerce la profession d’agent général d’assurances doit être considéré comme un consommateur averti ;

la nullité des contrats de construction doit être effectivement prononcée compte tenu du refus de garantie qui lui a été opposé le 14 avril 2023, la garantie légale de livraison à prix et délai convenu, qui a été érigée en condition suspensive, étant une caractéristique essentielle d’ordre public ; qu’aucune disposition n’impose au constructeur un délai pour solliciter la garantie de livraison ;

aucune faute contractuelle ne peut lui être reprochée au titre du refus de garantie de livraison qui lui a été opposé par un organisme tiers sur lequel elle n’a aucune influence et dont la décision relève de son pouvoir discrétionnaire ; que M. et Mme [F] ne démontrent pas en quoi les changements d’interlocuteurs qu’ils déplorent au sein de la société Normande des demeures contemporaines ont été fautifs ni de quelle façon cette situation leur aurait causé préjudice ;

M. et Mme [F] n’ont pas fait valoir à l’issue du délai contractuellement prévu de 12 mois l’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention de la garantie de livraison laquelle est érigée dans leur intérêt ; que parallèlement M. et Mme [F], en 2023, n’avaient eux-mêmes pas satisfait à leur obligation préalable d’élagage des arbres du terrain et de réalisation d’un accès au chantier et avaient sollicité de nombreuses modifications de plans ce qui a ralenti l’avancement des travaux ;

M. et Mme [F] n’établissent aucun des préjudices qu’ils revendiquent.

MOTIFS

1.Sur la demande de nullité des contrats de construction de maison individuelle du 10 août 2021

M. et Mme [F] sollicitent la nullité des contrats sur le fondement des vices du consentement et notamment de l’erreur sur les qualités essentielles du contrat compte tenu du défaut d’information précontractuelle alors que la société Normande des demeures contemporaines sollicite la nullité compte tenu du non-respect des dispositions du code de la construction et de l’habitation en l’absence de garantie de livraison.

1.1.Sur la demande de nullité fondée sur l’erreur vice du consentement

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Les articles 1132 et 1133 précisent que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

Par ailleurs, en application de l’article 1112-1 du code précité, la partie qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

A cet égard et en application de l’article L111-1 du code de la consommation dans sa version applicable à la date de conclusion des contrats en cause, le professionnel est tenu à l’égard du consommateur à une obligation précontractuelle d’information sur :

1° Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, compte tenu du support de communication utilisé et du bien ou service concerné ;

2° Le prix du bien ou du service, en application des articles L. 112-1 à L. 112-4 ;

3° En l’absence d’exécution immédiate du contrat, la date ou le délai auquel le professionnel s’engage à livrer le bien ou à exécuter le service ;

4° Les informations relatives à son identité, à ses coordonnées postales, téléphoniques et électroniques et à ses activités, pour autant qu’elles ne ressortent pas du contexte ;

5° S’il y a lieu, les informations relatives aux garanties légales, aux fonctionnalités du contenu numérique et, le cas échéant, à son interopérabilité, à l’existence de toute restriction d’installation de logiciel, à l’existence et aux modalités de mise en œuvre des garanties et aux autres conditions contractuelles ;

6° La possibilité de recourir à un médiateur de la consommation dans les conditions prévues au titre Ier du livre VI.

S’agissant du contrat de construction de maison individuelle avec ou sans fourniture de plan, celui-ci doit, en application de l’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation et à peine de nullité d’ordre public, comporter les énonciations suivantes :

a) La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;

b) L’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l’urbanisme ;

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant :

— tous les travaux d’adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l’étude géotechnique mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 du présent code, dont une copie est annexée au contrat ;

— les raccordements aux réseaux divers ;

— tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

— d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

— d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

e) Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux;

f) L’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture ou des articles L. 125-1 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;

g) L’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ;

h) L’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l’ouvrage ;

i) La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;

j) La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances ;

k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

Il en résulte que la garantie de livraison à prix et délai convenus est une caractéristique essentielle du contrat de construction de maison individuelle.

En l’espèce, force est de relever que les contrats de construction de maison individuelle litigieux contiennent dans les conditions générales et particulières des clauses contractuelles relatives à la garantie de livraison à savoir que le maître de l’ouvrage bénéficie de cette garantie après l’ouverture du chantier (articles 1.3.2. et 4.3 des conditions générales qui précisent l’objet de la garantie et ses modalités de mise en œuvre) et que le contrat est soumis à la condition suspensive de l’obtention de cette garantie par le constructeur auprès de l’organisme garant « Atradius », à charge pour le constructeur d’adresser l’attestation de garantie du garant au maître de l’ouvrage dans le délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives, soit un délai de 12 mois à compter de la signature du contrat (conditions particulières pages 7 et 8 – article 5.1 des conditions générales).

Par ailleurs, il est constant que M. et Mme [F] ont reçu un document d’information précontractuelle, lequel fait état notamment de la garantie de livraison souscrite auprès de « Atradius » avec l’indication de la domiciliation de cet organisme outre le fait que les travaux ne pourront commencer qu’une fois que les conditions suspensives auront été réalisées, ledit document étant produit au dossier par l’une et l’autre partie.

Si M. et Mme [F] font valoir que ce document d’information précontractuelle leur a été adressé postérieurement à la signature des contrats, par mail du 24 août 2021, la société Normande des demeures contemporaines produit l’attestation signée par M. et Mme [F] et datée du 2 août 2021 aux termes de laquelle ces derniers reconnaissent avoir reçu lesdites informations contractuelles (pièce 19 société). Au demeurant, le mail du 24 août 2021 adressé par la société Normande des demeures contemporaines par l’intermédiaire de son commercial M. [T] ne fait pas état d’un envoi du document à cette date, mais sollicite M. et Mme [F] pour lui faire retour du document, de sorte qu’il ne peut être considéré que le document d’information a été adressé postérieurement à la signature du contrat.

Il en résulte que M. et Mme [F] ont été informés de la garantie de livraison à délai et prix convenu. Le moyen tiré de l’erreur sur cet élément essentiel du contrat ayant vicié leur consentement sera donc rejeté.

1.2.Sur la demande de nullité fondée sur l’absence de garantie de livraison

Comme rappelé au point précédent et en application de l’article L231-2 k) du code de la construction et de l’habitation, le constructeur doit, à peine de nullité du contrat, justifier d’une garantie de livraison.

En l’espèce, la société Normande des demeures contemporaines se prévaut de l’absence de garantie de livraison pour solliciter l’annulation des contrats litigieux. Toutefois, elle ne peut invoquer une cause de nullité résultant du non-respect de dispositions imposées dans l’intérêt et en vue de la protection de ses co-contractants les maîtres de l’ouvrage. Le moyen soulevé est donc inopérant.

Par ailleurs et au demeurant, il est constant et il est établi par les pièces du dossier que la société Normande des demeures contemporaines n’a pas obtenu la garantie de livraison à prix et délai convenu qui était érigée en condition suspensive.

Or la non réalisation d’une condition suspensive n’est pas une cause de nullité du contrat.

La demande de nullité des contrats formée par la société Normande des demeures contemporaines sera donc rejetée.

2.Sur la demande de caducité des contrats de construction de maison individuelle du 10 août 2021

Aux termes de l’article 1186 alinéa 1 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

De même, en application des articles 1304 et suivants du même code, un contrat peut être conclu sous condition suspensive et la défaillance de la condition entraîne la caducité du contrat qui est réputé n’avoir jamais existé.

L’article L231-4 c) du code de la construction et de l’habitation prévoit que le contrat de construction de maison individuelle peut être conclu sous la condition suspensive de l’obtention de la garantie de livraison, ce qui est le cas en l’espèce et n’est pas contesté.

Les parties s’accordent sur le fait que les contrats litigieux sont devenus caducs suite à la non obtention par la société Normande des demeures contemporaines de la garantie de livraison qu’elle a notifié à M. et Mme [F] le 18 avril 2023.

Il y a donc lieu de constater la caducité des contrats de construction de maison individuelle conclus entre M. et Mme [F] et la société Normande des demeures contemporaines.

En application de l’article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat et peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues par la loi.

En l’espèce, aucune des parties ne fait valoir de restitution, dans la mesure où les travaux n’ont pas été réalisés même partiellement, et qu’aucun acompte n’a été versé.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner quelconque restitution.

3.Sur la faute contractuelle de la société Normande des demeures contemporaines

M. et Mme [F] font valoir des défaillances et fautes de la société Normande des demeures contemporaines à l’origine de la non réalisation de la condition suspensive engageant sa responsabilité sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Toutefois, le contrat étant réputé n’avoir jamais existé, il ne peut être imputé à la société Normande des demeures contemporaines une faute ou un manquement dans l’exécution du contrat.

En revanche et en application de l’article 1304-3 du code précité, le fait pour le cocontractant qui y avait intérêt d’avoir empêché la réalisation de la condition suspensive, notamment en cas d’abstention fautive ou de défaut de diligences, peut être sanctionné par l’octroi de dommages et intérêts.

Il convient également de rappeler qu’en application de l’article 1104, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, force est de relever que la société Normande des demeures contemporaines a informé M. et Mme [F] de l’absence de l’obtention de la garantie de livraison, le 18 avril 2023, soit 8 mois après le terme fixé pour la réalisation de la condition suspensive qui arrivait normalement à échéance le 10 août 2022, sans leur avoir indiqué au cours de cette période, les éventuelles difficultés qu’elle rencontrait ni où elle en était dans ses démarches pour obtenir ladite garantie, de sorte que les maîtres de l’ouvrage pouvaient légitimement penser que la condition allait se réaliser et ce d’autant qu’ils étaient régulièrement en lien avec la société Normande des demeures contemporaines pour les mises au point technique et les aménagements du projet (cf échanges de mails entre octobre 2022 et avril 2023 – pièces 33 à 41 [F]).

Par ailleurs, le document d’information précontractuel et les conditions particulières du contrat indiquent que le garant de livraison est « Atradius », une attestation de garantie de cette organisme ayant été adressée à cet effet par la société Normande des demeures contemporaines à Monsieur et Madame [F] le 31 août 2021 (pièce 8 [F]). Or, la société Normande des demeures contemporaines a opposé aux maîtres de l’ouvrage un refus de garantie émanant d’un autre organisme garant, la société CEGC. Elle ne justifie donc pas qu’elle a effectué les diligences nécessaires auprès de l’organisme garant Atradius indiqué dans la notice d’information, qui plus est, dans le délai de réalisation de la condition suspensive.

Il en résulte que la non réalisation de la condition suspensive d’obtention de la garantie de livraison a pour origine un défaut de diligences de la société Normande des demeures contemporaines qui par ailleurs, ayant informé tardivement M. et Mme [F] de la défaillance de la condition, a fait preuve de mauvaise foi à leur égard.

4.Sur l’indemnisation des préjudices de M. et Mme [F]

La victime a droit à la réparation intégrale de son préjudice en lien direct et causal avec la faute, sans qu’il résulte pour elle ni perte ni profit.

4.1. Surcoût de la construction

M. et Mme [F] font valoir un surcoût de construction de 86 480 euros par rapport aux contrats de construction devenus caducs et produisent un chiffrage effectué par le nouveau constructeur, Maisons Alysia, sur la base de la notice descriptive établie par la société Normande des demeures contemporaines, et qui aboutit à un chiffrage de 183 240 euros par maison (hors montant des travaux à la charge du maître de l’ouvrage), soit un surcoût par maison de 43 420 euros (183 240 – 140 000). Ils font également valoir un surcoût de 8 673,60 euros au titre du lot terrassement.

La notice descriptive chiffrée de manière globale par le nouveau constructeur, Maisons Alysia, dont il est constant que le représentant est l’ancien commercial salarié de la société Normande des demeures contemporaines, ne peut établir à elle seule le surcoût allégué, compte tenu de l’impossibilité de vérifier si la comparaison a été effectuée sur les mêmes éléments, étant précisé qu’il ne peut être considéré pour autant qu’il s’agisse d’un faux document.

En revanche, il est indéniable que l’évolution des prix peut conduire à une modification du prix de la construction par rapport au prix négocié et obtenu dans le cadre du premier contrat de construction devenu caduc.

Aussi, le préjudice sera évalué objectivement en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction entre août 2021, date de signature du contrat devenu caduc qui fixait un prix par maison de 140 000 euros (hors coût des travaux à la charge du maître de l’ouvrage), et avril 2023, date de signature du nouveau contrat de construction.

Soit un surcoût par maison de 14 177 euros (somme arrondie) calculée selon la formule suivante :

140 000 (coût initial) X130,5 (indice BT01 avril 2023) /118,5 (indice BT01 août 2021) = 154 177,21 euros

Soit un surcoût total de 28 354 euros (14 177 x 2).

S’agissant de la demande au titre du surcoût du lot terrassement, celle-ci sera rejetée dès lors que les époux [F] ont obtenu leur devis de travaux non pas à la date de signature du contrat de construction en août 2021 mais en avril 2023, de sorte que dans tous les cas, ils devraient supporter le prix de ce seul devis.

Le préjudice subi au titre du surcoût de la construction sera donc évalué à la somme de 28 354 euros.

4.2. Exécution déloyale du contrat

Si la société Normande des demeures contemporaines a fait preuve de mauvaise foi, M. et Mme [F] ne justifient pas d’un préjudice particulier distinct du préjudice moral dont il demande réparation en sus.

M. et Mme [F] seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

4.3. Surcoût financier lié à l’augmentation du taux d’emprunt

Monsieur et Madame [F] font valoir un surcoût de 16 328, 93 euros au titre des intérêts d’emprunt sur le surcoût de la construction, calculé sur le financement d’une somme supplémentaire empruntée de 97 245,50 euros.

Comme l’a à juste titre indiqué la société Normande des demeures contemporaines, ce surcoût réclamé résulte d’une simple étude de financement en date du 26 juillet 2023 qui n’a pas débouché sur une offre acceptée et M. et Mme [F] ne justifient pas qu’ils ont renégocié leur contrat de prêt initial ou souscrit une nouvelle offre de prêt impliquant des intérêts d’emprunt supplémentaires.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

4.4. Perte de loyers

M. et Mme [F] sollicitent le paiement de 15 mois de loyers évalués à un montant mensuel de 1 400 euros pour les deux maisons (loyer de 700 euros mensuel par maison), faisant valoir que la construction devait être achevée au 31 août 2023 et que la nouvelle construction qu’il ont dû entreprendre ne s’achèvera que le 3 janvier 2025.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que les deux maisons individuelles objets des contrats de construction caducs étaient destinées à la location.

Les conditions particulières des contrats devenus caducs prévoyaient que les travaux commenceraient « dans le délai de 3 mois à compter de la réalisation des conditions suspensives et des formalités de l’article 2.5 des conditions générales », lesquelles correspondent à l’obtention du prêt et du permis de construire ainsi qu’aux divers documents d’autorisation par les maîtres de l’ouvrage et l’exécution des travaux préalables restés à la charge de ces derniers (bornage du terrain, alimentation en eau et en électricité du chantier, accès au chantier par les camions et engins de chantier du constructeur ou de ses entrepreneurs), et que les travaux seraient réalisés dans un délai de 14 mois à compter de l’ouverture du chantier.

M. et Mme [F] justifient qu’ils ont obtenu le permis de construire, le prêt et que le terrain était défriché pour laisser passer les engins de chantier, dans le délai fixé pour la réalisation des conditions suspensives.

Il en résulte que les travaux du contrat de construction devenu caduc auraient dû débuter le 10 novembre 2022 (12 mois + 3 mois à compter du 10 août 2021) et auraient dû être achevés le 10 janvier 2024 (14 mois après l’ouverture de chantier).

Soit un retard de 12 mois, dès lors qu’il est constant que la nouvelle construction devrait être achevée en janvier 2025.

Il en résulte que M. et Mme [F] subissent un préjudice lié à l’impossibilité de louer leur bien pendant une durée de 12 mois. Toutefois, ce préjudice ne peut correspondre qu’à une perte de chance de pouvoir louer le bien compte tenu des aléas du marché locatif.

Cette perte de chance sera évaluée à 50 % du montant du loyer qui peut être raisonnablement évalué à 700 euros mensuels par maison, la société Normande des demeures contemporaines ne justifiant pas d’une valeur locative moindre.

Soit un préjudice évalué à la somme totale de 8 400 euros (700 euros x 2 maisons x 12 mois)/50 %.

4.5. Préjudice moral

M. et Mme [F] ont nécessairement subi un préjudice moral du fait de la non réalisation de leur projet de construction et de leur investissement immobilier, dans lequel ils se sont impliqués pendant 20 mois (août 2021 à avril 2023), et de la nécessité de repousser la réalisation de ce projet et cet investissement à une date plus lointaine.

La société Normande des demeures contemporaines sera condamnée à leur payer à chacun une indemnité de 500 euros.

5.Sur la demande reconventionnelle au titre de l’amende civile

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Dès lors que M. et Mme [F] ont été accueillis sur l’essentiel de leur demande, leur action ne saurait être considérée comme abusive et il n’y a donc pas lieu de prononcer à leur encontre une amende civile.

6.Sur les frais du procès

La société Normande des demeures contemporaines qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance et à payer à M. et Mme [F] unis d’intérêt une indemnité de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Normande des demeures contemporaines sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande de nullité des contrats de construction de maison individuelle conclus le 10 août 2021 entre M. [B] [F] et Mme [M] [F] d’une part et la société Normande des demeures contemporaines d’autre part,

DÉCLARE les contrats de construction de maison individuelle du 10 août 2021 caducs aux torts de la société Normande des demeures contemporaines,

CONDAMNE la société Normande des demeures contemporaines à payer à M. [B] [F] et Mme [M] [F] les sommes suivantes en réparation de leurs préjudices :

28 354 euros au titre du surcoût de la nouvelle construction,

8 400 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers,

500 euros à chacun au titre du préjudice moral,

DÉBOUTE M. [B] [F] et Mme [M] [F] de leur demande d’indemnisation de préjudice au titre de l’exécution déloyale du contrat et du surcoût des intérêts d’emprunt,

DIT n’y avoir lieu de condamner M. [B] [F] et Mme [M] [F] au paiement d’une amende civile,

CONDAMNE la société Normande des demeures contemporaines aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés selon les formalités de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Normande des demeures contemporaines à payer à M. [B] [F] et Mme [M] [F] unis d’intérêt la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

N° RG 23/03085 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HMZE – jugement du 27 novembre 2025

DÉBOUTE la société Normande des demeures contemporaines de sa demande au titre des frais irrépétibles,

REJETTE toute autre demande.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier, La Présidente,