RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 23/03883 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HP3Q

NAC : 50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

DEMANDEUR :

Madame [J] [W]

née le 10 Avril 1988 à [Localité 8]

Profession : Chirurgien dentiste,

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [B] [I]

né le 11 Septembre 1988 à [Localité 7]

Profession : Kinésithérapeute, demeurant [Adresse 4]

Représentés par M^e Jérôme VERMONT, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

Madame [C] [T]

née le 08 Septembre 1992 à [Localité 9]

Profession : Avocat, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [U] [X]

né le 24 Juin 1991 à [Localité 10]

Profession : Entrepreneur, demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Frédéric CAULIER, avocat au barreau de ROUEN

PARTIE INTERVENANTE :

S.A.S. [V] ET ASSOCIEE, intervenante volontaire

immatriculée au RCS sous le n°823812946

Dont le siège social se situe au [Adresse 5]

Représentée par M^e Simon GRATIEN, avocat au barreau de ROUEN

JUGE UNIQUE : Elsa SERMANN Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du code de procédure civile.

GREFFIER : Christelle HENRY

RG N° 23/03883 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HP3Q jugement du 15 mai 2025

AUDIENCE :

En application de l’article 779 al 3 du code de procédure civile, le dépôt du dossier au greffe a été autorisé et fixé au 04 Mars 2025

Conformément à l’article 786-1 du code de procédure civile, l’avocat a été avisé du nom du juge amené à délibérer et de la date à laquelle le jugement sera rendu, soit le 15 Mai 2025

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe

— rédigé par Elsa SERMANN

— signé par Elsa SERMANN, juge et Christelle HENRY greffier

*******

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 6 février 2023, Mme [W] et M. [I] ont consenti une promesse unilatérale de vente pour un ensemble immobilier situé aux [Adresse 2] à [Localité 11], au profit de Mme [T] et M. [X], pour un prix de vente de 580 000€.

Aux termes de l’acte authentique, a été prévue une indemnité d’immobilisation d’un montant de 58 000€, correspondant à 10% du prix total de vente. Les bénéficiaires de la promesse unilatérale de vente ont versé la somme de 29 000€ entre les mains du notaire.

Cette promesse unilatérale de vente a été consentie pour une durée expirant le 31 août à 18h.

Il sera précisé que la vente susmentionnée a été réalisée par l’entremise de l’agence immobilière [V] et Associée.

La promesse unilatérale de vente n’ayant pas été réitérée dans le délai convenu et par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 septembre 2023, Mme [W] et M. [I] ont mis en demeure Mme [T] et M. [X] d’avoir à leur payer la somme de 58 000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Leur demande étant restée sans effet, Mme [W] et M. [I] ont, par acte du 28 novembre 2023, assigné Mme [T] et M. [X] devant le tribunal judiciaire d’Evreux afin principalement de les voir condamner à leur payer la somme de 58 000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation.

L’agence immobilière [V] et Associée est intervenue volontairement à la cause.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 13 décembre 2024, Mme [W] et M. [I] demandent au tribunal de :

Se déclarer territorialement compétentDébouter Mme [T] et M. [X] de leurs demandesCondamner in solidum Mme [T] et M. [X] à leur payer la somme de 58 000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par acte authentique du 6 février 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 15 septembre 2023Ordonner l’anatocisme des intérêts

RG N° 23/03883 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HP3Q jugement du 15 mai 2025

Ordonner que la somme de 29 000€, séquestrée entre les mains de Maître [D] [K], notaire à [Localité 11], soit débloquée sur simple signification du jugement à intervenir au profit de Mme [W] et de M. [I], unis d’intérêtsCondamner in solidum Mme [T] et M. [X] à leur payer le solde, soit la somme de 29 000€Condamner Mme [T] et M. [X] aux dépensCondamner in solidum Mme [T] et M. [X] à leur verser la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, Mme [T] et M. [X] demandent au tribunal, et au visa des articles 1112-1 et 1178 ainsi que 1124, 1163 et 1317 et 1240 du code civil, de :

Débouter Mme [W] et M. [I] ainsi que l’agence immobilière [V] et Associée de leurs demandesDéclarer nulle la promesse unilatérale de vente du 6 février 2023Faire injonction à Mme [W] de mettre en demeure par exploit d’huissier, l’office notarial Rives de Seine, notaires à [Localité 11], de restituer à Mme [T] la somme de 29 000€Dire que cette mise en demeure devra être dénoncée dans les 24h de sa délivrance par exploit d’huissier, à l’avocat de Mme [T], M^e Frédéric CaulierAssortir ces injonctions faites à Mme [W] d’une astreinte de 1 000€ par jour qui commencera à courir à compter du huitième jour de la signification qui lui sera faite du présent jugementFaire injonction à M. [I] de mettre en demeure par exploit d’huissier, l’office notarial Rives de Seine, notaires à [Localité 11], de restituer à Mme [T] la somme de 29 000€Dire que cette mise en demeure devra être dénoncée dans les 24h de sa délivrance par exploit d’huissier, à l’avocat de Mme [T], M^e Frédéric CaulierAssortir ces injonctions faites à M. [I] d’une astreinte de 1 000€ par jour qui commencera à courir à compter du huitième jour de la signification qui lui sera faite du présent jugementCondamner in solidum Mme [W] et M. [I] à leur payer la somme de 9 000€ chacun à titre de réparation de leurs préjudices moral et matérielCondamner l’agence immobilière [V] et Associée à leur payer la somme de 5 000€ chacun à titre de dommages et intérêtsCondamner in solidum Mme [W] et M. [I] à leur verser la somme de 4 300€ chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner l’agence immobilière [V] et Associée à leur verser la somme de 1 500€ chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner in solidum Mme [W] et M. [I] aux dépens de l’instance principale, et l’agence immobilière [V] et Associée aux dépens de l’instance incidente.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 22 mai 2024, l’agence immobilière [V] et Associée, et au visa des articles 328 et suivants du code de procédure civile et 1240 et suivants du code civil, demande au tribunal, de :

Recevoir son intervention volontaireDébouter Mme [T] et M. [X] de leurs demandesCondamner Mme [T] et M. [X] à lui payer la somme de 27 000€ à titre de dommages et intérêtsCondamner Mme [T] et M. [X] à lui payer la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Mme [T] et M. [X] aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs dernières écritures notifiées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 16 décembre 2024 et fixée à l’audience de dépôt du 4 mars 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence territoriale

L’article 47 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un magistrat ou un auxiliaire de justice est partie à un litige qui relève de la compétence d’une juridiction dans le ressort de laquelle celui-ci exerce ses fonctions, le demandeur peut saisir une juridiction située dans un ressort limitrophe.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [T] exerce la profession d’avocat, et est inscrite au barreau de Paris.

Ainsi, l’une des parties étant auxiliaire de justice, les demandeurs sont bien fondés à saisir le tribunal judiciaire d’Evreux, lequel est compétent territorialement pour trancher le litige soumis.

Toutefois aucune contestation à ce titre n’ayant été relevée, il ne sera pas statué sur la compétence territoriale au dispositif de la présente décision.

Sur l’intervention volontaire de l’agence immobilière

En vertu des dispositions de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions initiales par un lien suffisant.

L’article 329 du même code énonce que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Enfin, l’article 330 du code de procédure civile poursuit, l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l’espèce, l’agence immobilière [V] et Associée fait valoir que l’absence de réalisation de la vente concernant l’ensemble immobilier appartenant à Mme [W] et M. [I], lui a fait perdre une chance de percevoir une rémunération.

Son intervention se rattachant par un lien suffisant aux prétentions initiales, celle-ci est donc recevable.

Toutefois aucune contestation à ce titre n’ayant été relevée, il ne sera pas statué sur l’intervention volontaire au dispositif de la présente décision.

RG N° 23/03883 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HP3Q jugement du 15 mai 2025

Sur la nullité de la promesse de vente

2.1 Sur l’obligation d’information

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants du code civil.

Mme [T] et M. [X] soutiennent que les vendeurs auraient dû les informer du fait que le quartier dans lequel est situé l’ensemble immobilier, objet de la promesse unilatérale de vente, connaît une activité nocturne de prostitution, notamment au pied de l’immeuble concerné.

Ils estiment que cette activité était une information déterminante de leur consentement, puisque la présence de prostituées ne permettrait pas une vie familiale, et qualifient l’environnement de l’immeuble de « glauque ».

Ils ajoutent que seule une information connue de tous peut être exclue de l’obligation d’information du vendeur, et que cette activité étant nocturne, ils ne pouvaient pas la constater par eux-mêmes.

Mme [W] et M. [I], quant à eux, font valoir que les acheteurs ne démontrent pas que cette information était déterminante de leur consentement. Ils précisent ne pas avoir dissimulé cette information, qu’ils considèrent comme anodine et n’empêchant pas une vie de famille.

En outre, ils soutiennent qu’il n’est pas démontré que l’activité de prostitution alléguée est de grande importance dans le quartier.

Ils ajoutent que les défendeurs ne les ont pas informés avant l’expiration de la promesse unilatérale de vente.

En l’espèce, les parties ne contestent pas que des travailleuses du sexe exercent leur activité dans le quartier, dans lequel se trouve l’ensemble immobilier, objet de la promesse unilatérale de vente.

La prostitution ne saurait être par nature une activité nuisible, dont l’existence constituerait une gêne pour tous. La présence de travailleuses du sexe dans un quartier résidentiel en ville peut en revanche être le reflet d’une gêne morale, nécessairement subjective.

Ainsi, le simple constat de la présence de prostitués sur le [Adresse 6] à [Localité 11] ne constitue pas une information objective, susceptible d’intéresser tout acquéreur.

Au contraire, des nuisances résultant d’un manque d’ensoleillement d’un immeuble ou de la présence d’une gare de trains à proximité, présentent un caractère objectif, ce qui ne permet donc aucune analogie avec les faits de l’espèce.

Force est également de constater que les défendeurs ne caractérisent aucunement en quoi la présence de prostitués est une gêne, se bornant à constater que personne ne souhaiterait acheter un bien dans un quartier fréquenté par des travailleuses du sexe. Or, cette vérité est également subjective, et pourrait en revanche présenter un caractère objectif si la prostitution entrainait en elle-même notamment divers trafics ou une consommation excessive et visible de substances toxiques sur la voie publique, ce qui n’est pas allégué en l’espèce.

Il résulte de ce qui précède que si Mme [T] et M. [X] reprochent à Mme [W] et M. [I] de ne pas les avoir informés de la présence de travailleuses du sexe dans le quartier de l’immeuble litigieux, ils ne démontrent pas que cette information avait un caractère déterminant de leur consentement.

Ainsi, la nullité du contrat ne saurait être admise en raison d’un manquement des vendeurs à leur obligation d’information.

2.2 Sur le dol

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Mme [T] et M. [X] soutiennent que les vendeurs ne pouvaient ignorer l’importance de l’information selon laquelle des travailleuses du sexe exercent leur activité sur le [Adresse 6] à [Localité 11]. Ils estiment ainsi que la dissimulation intentionnelle des demandeurs est caractérisée de fait.

Au contraire, les demandeurs font valoir que leur intention de dissimuler cette information n’est pas démontrée.

En l’espèce, il a été précisé que la prostitution n’est pas par nature une activité nuisible, de sorte qu’il ne saurait être déduit de sa simple existence, l’intention dolosive des vendeurs.

2.3 Sur les critères déterminant la promesse unilatérale de vente

L’article 1124 du code civil dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’objet d’une promesse unilatérale de vente réside alors dans la faculté pour le bénéficiaire, du droit d’acquérir un bien déterminé pour un prix fixé entre les parties.

L’engagement unilatéral du promettant implique l’absence de consentement du bénéficiaire à la vente, puisque ce dernier n’a pas encore accepté d’acquérir.

En outre, le bénéficiaire est redevable d’une indemnité d’immobilisation, indemnisant le promettant si le bénéficiaire ne consentait finalement pas à la vente.

En l’espèce, il ressort de la promesse unilatérale de vente du 6 février 2023 en sa page 5, que l’objet du contrat est le suivant, « Le promettant confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir, les biens ci-dessous identifiés. Le promettant prend cet engagement pour lui-même ou ses ayants droit même protégés. Le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation. ». Plus loin, il est précisé que l’ensemble immobilier est situé à [Localité 11] aux [Adresse 3], l’acte authentique décrivant sa composition.

Ainsi, il est tout à fait déterminé que Mme [W] et M. [I] se sont engagés unilatéralement auprès de Mme [T] et M. [X] à leur vendre l’ensemble immobilier susmentionné. Ces derniers disposaient donc de la faculté d’acquérir cet immeuble, sans qu’il soit nécessaire que les quotités acquises dans le cadre de leur indivision aient eu à être déterminées le jour de la rédaction de la promesse unilatérale de vente ; leur indivision n’étant en aucun cas l’objet de la promesse.

Enfin, aux termes de l’article 1317 du code civil, les débiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part. Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres à proportion de leur propre part.

En conséquence, l’indemnité d’immobilisation est due in solidum par les bénéficiaires, s’il était avéré que la vente n’était pas réalisée selon les termes de la promesse de vente, aucune solidarité n’étant prévue à l’acte authentique.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En outre, l’article 1304-3 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, il ressort de la promesse unilatérale de vente du 6 février 2023 que les parties sont convenues d’un délai d’expiration de ladite promesse au 31 août 2023 à 18h. Le même contrat stipule qu’une indemnité d’immobilisation de 58 000€ sera versée au promettant, « faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions (de l’acte), toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

Il n’est pas contesté que les bénéficiaires n’ont ni réalisé l’acquisition ni levé l’option dans les délais.

Toutefois, M. [X] expose qu’il n’a pas reçu la copie de la promesse unilatérale de vente par courrier recommandé électronique, laquelle lui permettait d’exercer sa faculté de rétractation « dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification » (p.62 de la promesse). Il ajoute que c’est ainsi qu’il a notifié sa rétractation à l’office notarial le 3 septembre 2023.

Cependant, Mme [W] et M. [I] produisent l’AR24 du courrier recommandé électronique envoyé par l’office notarial à destination de M. [X], lequel mentionne que la date d’envoi et de première présentation était le 6 février 2023.

Ainsi, la preuve de l’envoi du courrier recommandé électronique ayant été rapportée, c’est à son destinataire de démontrer l’existence d’un incident technique n’ayant pas permis sa réception.

Si M. [X] verse aux débats un courriel du 8 mars 2024, rédigé par lui et à destination d’un support technique, force est de constater qu’il s’agit de simples déclarations de sa part, qui plus est arrivant particulièrement tardivement compte tenu du délai d’expiration de la promesse unilatérale de vente, fixé au 31 août 2023.

Il résulte de ce qui précède qu’aucun élément ne permet à M. [X] et Mme [T] de se défausser du paiement de l’indemnité d’immobilisation.

En conséquence, Mme [T] et M. [X] seront condamnés in solidum à verser à Mme [W] et M. [I] la somme de 58 000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation, selon les précisions apportées au dispositif de la présente décision.

En outre, leur demande en paiement de dommages et intérêts à l’encontre de Mme [W] et M. [I] sera nécessairement rejetée.

Sur les demandes en paiement de dommages et intérêts formulées entre l’agence immobilière et Mme [T] et M. [X]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le régime de responsabilité extracontractuelle nécessite la démonstration, d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces deux derniers.

Il résulte de ce qui précède que la présence de travailleuses du sexe sur le [Adresse 6] à [Localité 11], ne constitue pas une information relevant de l’obligation d’information des vendeurs. Pour les mêmes motifs que susmentionnés, elle ne relève pas non plus de l’obligation d’information de l’agence immobilière, de sorte qu’aucune faute de cette dernière n’est démontrée par Mme [T] et M. [X].

En conséquence, la demande de ces derniers à l’encontre de l’agence immobilière [V] et Associée sera rejetée.

Il ressort également des pièces versées aux débats et des motifs susmentionnés que seuls Mme [W] et M. [I] se sont engagés auprès de Mme [T] et de M. [X] à vendre l’ensemble immobilier leur appartenant par l’effet de la promesse unilatérale de vente du 6 février 2023.

Il sera rappelé que ces derniers bénéficiaient d’une simple faculté d’option sur ce bien, ne s’étaient pas obligés à acheter ce dernier, notamment en émettant une offre d’achat, et que la vente n’avait alors pas été réalisée.

Ainsi, il n’est pas démontré que l’agence immobilière [V] et Associée a perdu une chance de percevoir une commission sur la vente de l’ensemble immobilier, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [T] et M. [X], ainsi que l’agence immobilière [V] et Associée, parties perdantes, seront condamnées aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Condamnés aux dépens, Mme [T] et M. [X] seront condamnés à Mme [W] et à M. [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande en nullité de la promesse unilatérale de vente du 6 février 2023 formulée par Mme [C] [T] et M. [U] [X] ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [T] et M. [U] [X] à verser à Mme [J] [W] et à M. [B] [I] la somme de 58 000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 6 février 2023, au taux d’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 15 septembre 2023 ;

ORDONNE l’anatocisme des intérêts conformément à l’article 1342-3 du code civil ;

ORDONNE que la somme de 29 000€, séquestrée entre les mains de Maître [D] [K], notaire à [Localité 11], sera débloquée par simple signification du jugement à intervenir au profit de Mme [J] [W] et de M. [B] [I] ;

ORDONNE que le solde de 29 000€ soit réglé directement par Mme [C] [T] et M. [U] [X] à Mme [J] [W] et à M. [B] [I] compte tenu de leur condamnation susmentionnée ;

REJETTE la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par Mme [C] [T] et M. [U] [X] à l’encontre de la société [V] et Associée ;

REJETTE la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par la société [V] et Associée à l’encontre de Mme [C] [T] et de M. [U] [X] ;

CONDAMNE Mme [C] [T], M. [U] [X] et la société [V] et Associée aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [T] et M. [U] [X] à verser à Mme [J] [W] et à M. [B] [I] la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président