TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00459 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QZFZ

JUGEMENT

DU : 02 Octobre 2025

M. [M] [G] [J]

C/

M. [X] [E]

Mme [R] [L]

M. [S] [Y]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 02 Octobre 2025.

DEMANDEUR:

Monsieur [M] [G] [J]

[Adresse 5]

[Localité 10]

comparant en personne

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [E]

[Adresse 6]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [L]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 01 Juillet 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : Mr [J] + CCC

CCC Mr [Y]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 octobre 2007, M. [M] [J] a consenti un bail d’habitation à M. [S] [Y] et Mme [R] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3] outre un emplacement de parking, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 578 euros et d’une provision pour charges de 62 euros, actualisé à 741.80 euros et 62 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [X] [E].

Par actes de commissaire de justice du 22 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4424,93 euros au titre de l’arriéré locatif (décompte du 19 novembre 2024 terme de novembre inclus) dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 29 novembre 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [Y] et Mme [R] [L] le 25 novembre 2024.

Par assignations du 10 février 2025, M. [M] [J] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [Y] et Mme [R] [L] et obtenir leur condamnation solidaire avec M. [X] [E] au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6289,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2025 et a été renvoyé au 02 septembre 2025 pour justification par le bailleur de la notification de l’assignation au Préfet de l’Essonne.

A l’audience du 02 septembre 2025, M. [M] [J], maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée à septembre 2025, s’élève désormais à 11 133 euros. M. [M] [J] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [S] [Y] ne conteste pas le montant des sommes réclamées. Il expose avoir rencontré d’importants problèmes de santé à la suite d’un accident ayant entrainé une perte d’activité professionnelle. Il indique disposer d’une CDI depuis le 27 août 2025 avec une rémunération mensuelle prévue de 1700 euros, et ajoute être dans l’attente d’un rappel d’allocation de 15 000 euros. Il précise avoir deux enfants à charge qu’il reçoit le week-end et ajoute que Mme [R] [L] a quitté les lieux depuis plusieurs années et en avait avisé l’agence immobilière.

M. [S] [Y] propose de verser la somme de 300 euros en plus du loyer courant afin d’apurer la dette.

Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

M. [M] [J] précise être opposé à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude Mme [R] [L] et M. [X] [E] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [S] [Y] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [M] [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 11 février 2025, plus de six semaines avant l’audience du 1er juillet 2025.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 22 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4424,93 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 janvier 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [S] [Y] indique percevoir un salaire mensuel de 1700 euros environ. Le montant du loyer et des provisions pour charges de 803.80 euros représente 47 % de ses revenus, y ajoutant la somme de 300 euros qu’il propose de verser, les échéances s’élèvent à 65 % de ses revenus.

Les revenus du foyer de M. [S] [Y] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette dans ses conditions.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement.

En outre, M. [S] [Y] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, le dernier versement effectué par ce dernier ayant été encaissé le 09 avril 2025 (500 euros).

La condition de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience n’étant pas effective, il ne pouvait être envisagée la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [M] [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant mensuel sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [M] [J] ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [M] [J] verse aux débats un décompte en date du 26 août 2025 démontrant qu’à cette date, la dette s’élève à 10 330.14 euros terme d’août inclus.

La solidarité des preneurs est expressément prévue au contrat de bail.

Les locataires n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 sur la somme de 4424,93 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1864,66 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. S’agissant de l’engagement de caution

L’article 1103 du même code prévoit, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il ressort des articles 2288 et 2294 du code civil, que le cautionnement doit être exprès et qu’il ne peut être étendu au -delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2007, M. [X] [E] s’est porté caution solidaire des engagements des locataires.

Il ressort de l’acte de caution produit que M. [X] [E] s’est porté caution solidaire avec renonciation au bénéfice de division et de discussion pour le paiement du loyer révisable, charges et TVA, réparations locatives, frais de gestion, frais de procédure, clause pénale et indemnités d’occupation, auxquels pourraient être tenus M. [S] [Y] et Mme [R] [L].

L’acte de caution précise que cet engagement vaut pour la durée du bail reconduit deux fois maximum pour la même durée.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 20 septembre 2007 à effet au 22 octobre 2007 pour une durée de 03 ans.

Il a été tacitement reconduit à deux reprises à compter du 22 octobre 2010 puis du 22 octobre 2013 jusqu’au 22 octobre 2016.

Il s’en suit qu’à cette date, l’engagement de caution de M. [X] [E] a pris fin en application des dispositions contractuelles et qu’il n’a pas à garantir le paiement des loyers et charges échus postérieurement à cette date.

Il ressort des extraits de compte des locataires établi par la société EUREKA GESTION (Century 21) en charge de la gestion locative du bien, qu’à la date du 22 octobre 2016, les locataires étaient à jour du paiement des loyers et charges et qu’aucune dette n’existait. Il n’y a donc pas lieu à intervention de la caution.

En conséquence, la demande de M [M] [J] à l’égard de M [X] [E] en qualité de caution sera rejetée

5. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [S] [Y] et Mme [R] [L] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

6- Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [Y] et Mme [R] [L] et M. [X] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [M] [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 octobre 2007 entre M. [M] [J], d’une part, et M. [S] [Y] et Mme [R] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 23 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [S] [Y] et Mme [R] [L], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [S] [Y] et Mme [R] [L] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [S] [Y] et Mme [R] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [S] [Y] et Mme [R] [L] solidairement, à payer à M. [M] [J] la somme de 10 330,14 euros (dix mille trois cent trente euros et quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 août 2025 terme d’août inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 sur la somme de 4424,93 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1864,66 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE M. [M] [J] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DEBOUTE M [M] [J] de l’ensemble de ses demandes à l’égard de M [X] [E] ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [S] [Y] et Mme [R] [L], à payer à M. [M] [J] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [Y] et Mme [R] [L], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 novembre 2024 et celui des assignations du 10 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge