TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute : 434

Références : R.G N° N° RG 24/01679 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QP67

JUGEMENT

DU : 03 Avril 2025

M. [K] [V]

C/

M. [Z] [P]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 03 Avril 2025.

DEMANDEUR:

Monsieur [K] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

DEFENDEUR:

Monsieur [Z] [P]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant en personne assisté de M^e Danielle CAGNA-CHOPIN, avocat au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 19 Novembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie certifiée conforme délivrée le :

À : M. [V] + M^e CAGNA

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 09 octobre 2020, Monsieur [P] [Z] est locataire d’un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 7], et appartenant à Monsieur [V] [K].

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 760 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de juillet 2024 inclus et de justifier de l’assurance du logement, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire incluse au contrat.

Le commandement a été dénoncé au représentant de l’état dans le département le 22 juillet 2024.

Par acte d’huissier de justice en date du 28 octobre /2024, Monsieur [V] [K] a fait assigner Monsieur [P] [Z] devant le juge du contentieux de la proximité du Tribunal judiciaire d’EVRY et demande :

— la condamnation du locataire à payer la somme de 783 euros arrêtée au 22 octobre 2024 au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal,

— la condamnation du locataire à payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— contraindre le locataire à faire effectuer une révision des sanitaires et du ballon d’eau chaude et en justifier par la production de la facture des travaux réalisés,

— le prononcé de l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— la condamnation du locataire aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024 et après renvoi a été plaidée à l’audience du 16 janvier 2025. Par mail en date du 29 janvier 2025, Monsieur [V] [K] a indiqué se désister de son action en application des articles 394 et suivants du code de procédure civile. Le conseil de Monsieur [P] [Z] par mail en date du 30 janvier 2025 a indiqué ne pas accepter les désistement précisant avoir formulé des demandes reconventionnelles et a sollicité une décision sur le fond.

A l’audience, Monsieur [V] [K] a indiqué se désister de l’ensemble de ses demandes, la dette étant quasiment soldée et le locataire ayant justifié de l’assurance du logement.

Monsieur [P] [Z] représenté par son conseil a refusé le désistement rappelant avoir formulé des demandes reconventionnelles et demande au tribunal de :

— constater l’absence de DPE du logement loué et ordonner au bailleur la production de ce dernier sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— rejeter la demande de révision du loyer,

— constater qu’il n’y a plus de dette locative à janvier 2025

— constater la production de l’attestation d’assurance par Monsieur [P] à l’audience,

— rejeter la demande de résiliation du bail,

— dire que la clause du bail sur la révision des sanitaires et ballon d’eau chaude est abusive,

— constater l’absence de mention du ballon d’eau chaude dans l’état des lieux d’entrée,

— rejeter la demande de révision des sanitaires et du ballon d’eau chaude,

— ordonner la production des quittances de loyer par le bailleur de novembre 2023 à janvier 2025 et les suivantes,

— condamner Monsieur [V] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3/04/2025.

*

* *

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Sur le désistement :

Selon les articles 394 et 395 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance, que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur, mais que l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Il appartient au juge qui constate l’extinction de l’instance en conséquence d’un désistement de rechercher si le demandeur a manifesté de façon certaine et non équivoque sa volonté de se désister.

L’absence d’acceptation empêche le désistement de produire ses effets et l’instance dont le demandeur s’est désisté se poursuit.

Par écrit en date du 29 janvier 2025, Monsieur [V] [K] a indiqué se désister de l’ensemble de ses demandes, désistement qu’il a réitéré lors de l’audience du 16 janvier 2025.

Toutefois, le conseil de Monsieur [P] [Z] a indiqué par écrit le 30 janvier 2025, avant l’audience, ne pas accepter le désistement, précisant avoir formulé une défense au fond et des demandes reconventionnelles, refus maintenu à l’audience.

Le refus d’acceptation d’un désistement fondé sur le fait que le défendeur a formé une demande reconventionnelle antérieure, rend le désistement imparfait, de sorte que l’instance se poursuit et qu’il y a lieu de statuer sur les demandes et moyens présentés par Monsieur [P] [Z].

Sur la dette locative :

— Sur les sommes réclamées au titre de la sortie des poubelles :

Le preneur conteste la mise à sa charge par le bailleur d’une somme forfaitaire de 5 euros en plus des provisions pour charges au titre du coût de la sortie des poubelles de l’immeuble d’habitation.

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 23 de la loi précitée précise que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement."

La liste des charges récupérables est dressée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, liste limitative et d’interprétation stricte.

L’article 1103 du code civil prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il est versé au débat le bail du 09 octobre 2020 ainsi qu’un décompte actualisé produit par le bailleur en date du 31 janvier 2025 terme de janvier inclus portant mention d’un solde locatif de 248 euros impayés par le locataire.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits, que Monsieur [V] [K] demande à Monsieur [P] [Z], depuis novembre 2020 le paiement d’une somme de 5 euros en plus de la provision pour charges s’élèvant à 25 euros, et ce pour la sortie des poubelles. Cette somme mise au débit du compte du locataire ne relève pas des charges récupérables fixées par le décret du 26 août 1987.

Or il ne ressort pas du bail du 09 octobre 2020 conclut entre Monsieur [V] [K] et Monsieur [P] [Z] qu’il soit contractuellement prévu le paiement par le locataire d’une somme quelconque au titre de la sortie des poubelles, le bail ne mentionnant au titre des charges que

“ l’eau, la taxe d’ordures et le nettoyage des escaliers et du hall, sont inclus dans le charges. Les autres frais de réparations éventuelles ne sont pas inclus dans ces charges”. Le bail précise en outre que “ le locataire devra sortir les poubelles au moins une fois par mois minimum”.

En l’absence de dispositions contractuelles, il ne pouvait être mis à la charge du locataire cette somme de 5 euros, soit 255 euros entre janvier 2021 et janvier 2025.

— Sur la révision du loyer :

Monsieur [P] [Z] conteste les indexations de loyers auxquelles il a été procédé par le bailleur depuis novembre 2022 comme étant rétroactives.

Il résulte de l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 Modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Ainsi , le texte précité a enfermé la possibilité pour le bailleur de réclamer le bénéfice de l’indexation du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, faute de quoi il est censé y avoir renoncé et le bailleur qui manifeste tardivement sa volonté tout en respectant le délai d’un an se voit privé du bénéfice de la rétroactivité, la révision ne prenant effet qu’à compter de sa demande.

Les dispositions du nouvel article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi du 24 mars 2014 sont d’application immédiate aux baux en cours lors de sa promulgation.

En l’espèce, le bail conclu le 09 octobre 2020 entre Monsieur [V] [K] et Monsieur [P] [Z] prévoit en son article 3 une clause d’indexation annuelle du loyer. Le contrat ne prévoit toutefois aucune date d’indexation et dès lors celle-ci ne peut qu’intervenir au terme de chaque année du contrat soit au mois d’octobre de chaque année.

Or, il ressort des pièces produites que loyer initial hors provision pour charge de 435 euros n’a fait l’objet d’aucune révision entre la date d’entrée dans les lieux le 10 octobre 2020 et novembre 2022, date à laquelle le loyer hors provision pour charges a été augmenté à 450 euros

Le bailleur a adressé un mail en date du 15 juillet 2023 au locataire informant ce dernier que “ le loyer a augmenté de 3.5 % à compter de novembre 2022, le loyer hors charges passe de 435 à 450 euros.”.

En application des dispositions précitées, Monsieur [V] [K] ne pouvait à compter du 15 juillet 2023 rétroactivement procédéer à l’indexation du loyer entre novembre 2022 et juillet 2023 et ne pouvait en conséquence demander au locataire de lui payer la somme de 180 euros à ce titre ( 20 euros X 9 mois), l’indexation ne pouvant intervenir qu’à compter de juillet 2023.

Il résulte du mail du 15 juillet 2023 que c’est à cette date que le bailleur a manifesté son intention d’indexer le loyer. L’indexation ne peut donc se faire qu’à compter de cette date et sans rétroactivité. La volonté d’indexer le bail pour les années ultérieures n’est par ailleurs pas contestée.

Il en résulte que le nouveau loyer doit être calculé de la sorte à sur la base du loyer initial hors charges de 435 euros : loyer en cours X ancien IRL du 4ème trimestre / nouvel IRL du 4 trimestre

— le 09 octobre 2023 : le loyer indexé est de 450 hors charges + 25 euros provisions pour charges = 475 euros

Le bailleur a sollicité dans son exploit introductif d’instance la somme de 783 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtées au 21 octobre 2024 terme d’octobre inclus.

Au titre du dernier décompte arrêté au 31 janvier 2025 terme de janvier inclus, il est mentionné un solde locatif de 248 euros à devoir par le locataire, après nouveau calcul de l’indexation des loyers par le bailleur retenu à compter d’août 2023, portant le loyer hors charges à 450 euros et les provisions pour charges à 30 euros.

Le décompte produit expurgé des frais d’huissiers porte le montant du solde locatif à 187 euros.

Il ressort toutefois de ce décompte qu’est toujours portée en débit du compte la somme de 5 euros au titre des frais de sortie des poubelles pour un total de 255 euros entre novembre 2020 et janvier 2025, et une indexation indûe pour les mois d’août et septembre 2023 pour un total de 30 euros.

Après retranchement de ces sommes pour un total de 285 euros, il apparait qu’au terme de janvier 2025, Monsieur [P] [Z] n’est redevable d’aucune somme à Monsieur [V] [K] au titre des loyers et charges.

Sur le blocage des loyers depuis le 24 août 2022 en l’absence de diagnostique de performance énergétique (DPE)

Le preneur conteste la révision des loyers intervenues en l’absence de production du DPE ou à la suite d’un DPE mentionnant que le logement loué est de classe énergétique F ou G.

Il ressort de l''article 17 II de la loi du 06 juillet 1989 que la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Conformément au IV de l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi soit à compter du 24 août 2022.

En l’espèce, il n’est pas contesté par le bailleur que le diagnostique de performance énergétique n’a pas été communiqué au locataire lors de la souscription du bail. Monsieur [V] [K] a produit le DPE en cours d’instance. Il ressort de ce diagnostique versé aux débats qu’il a été réalisé le 09 octobre 2024 et que le logement loué à Monsieur [P] [Z] est classé G.

Le contrat de bail conclu le 09 octobre 2020 a été tacitement reconduit le 09 octobre 2023. En conséquence, les dispositions de l’article 17 II de loi du 06 juillet 1989 sont applicables au contrat à compter de cette date. Le logement étant d’une classe énergétique G, il s’en suit que le bailleur, ne peut procéder à la révision annuelle du loyer dans les conditions de l’article 17 I de la loi du 6 juillet 1989.

C’est donc à tord que Monsieur [V] [K] a procédé l’indexation des loyers à compter de 2023.

Le DPE ayant été produit par le bailleur en cours d’instance, la demande de production du DPE sous astreinte est devenue sans objet et sera rejetée.

Sur la clause abusive d’entretien du ballon d’eau chaude.

Le locataire soutient que la clause incluse au contrat de bail lui faisant obligation de procéder à l’entretien annuel du ballon d’eau chaude et d’en justifier auprès du bailleur est abusive.

Au terme du décret n° 87-712 du 26 août 1987, « les travaux d’ entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » sont à la charge du locataire et notamment les opérations de « rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries »."

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties dispose que “au moins une fois par an, le locataire devra à sa charge, vidanger et détartrer le ballon d’eau chaude et changer son groupe de sécurité et la barre anode, le justificatif des travaux et vérifications devra être remis au propriétaire.

Il n’est pas contesté par le locataire que le logement est bien équipé d’un ballon d’eau chaude, même si cet équipement n’apparait pas dans l’état de lieux d’entrée produit. Il ne fait en outre pas état d’un dysfonctionnement particulier du ballon.

Le détartrage et l’entretien courant du ballon d’ eau chaude, hors réparations, incombe aux locataires. La clause contractuelle qui impose au locataire de justifier annuellement de l’entretien régulier du ballon d’eau chaude n’est pas abusive et ne fait pas porter sur le locataire une obligation disproportionnée. En conséquence, la demande de Monsieur [P] [Z] de voir déclarer non écrite cette clause du contrat sera rejetée.

Sur la production des quittances

Monsieur [P] [Z] sollicite que le bailleur soit condamné à produire les quittances de loyers de novembre 2023 à janvier 2025.

Le bailleur soutient que les quittances sont délivrées à son locataire dès qu’il en fait la demande.

L''article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu."

Il ne ressort pas des pièces versées par le locataire qu’il ait demandé la délivrance de quittance auprès du bailleur, et que celui-ci ne les aurait alors pas délivrée. En l’absence de trace de demandes du locataire auprès de son bailleur tendant à la délivrance de quittances de loyers, et de refus manifeste de ce dernier de délivrer les quittances, il n’y pas lieu d’enjoindre à Monsieur [V] [K] de produire l’ensemble des quittances depuis l’origine du bail.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Chacune des parties succombe partiellement en ses demandes de sorte que chacune supportera la charge des dépens exposés par elle ;

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante à payer l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en vertu des articles 514-1 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONSTATE que le désistement de Monsieur [V] [K] de l’ensemble de ses demandes a été refusé par le défendeur et est en conséquence imparfait,

CONSTATE l’absence de dette locative de Monsieur [P] [Z] au 31 janvier 2025 terme de janvier inclus ;

CONSTATE la production de l’attestation d’assurance par Monsieur [P] [Z],

CONSTATE la production du diagnostique de performance énergétique (DPE) par Monsieur [V] [K] et REJETTE en conséquence, la demande de production du DPE sous astreinte,

DIT n’y avoir lieu à l’indexation du loyer en présence d’un logement Classe énergique G ;

REJETTE la demande de Monsieur [P] [Z] de production des quittances de loyers ;

REJETTE le surplus des demandes de Monsieur [P] [Z] ,

REJETTE toutes les demandes plus amples et contraires,

DIT que chaque partie conserve la charge des dépens exposés par elle ;

DIT n’y a voir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier

Le Président