TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 10]-[Localité 9]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/01412 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QN3L

NAC : 72I

Jugement Rendu le 11 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], situé [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au RCS d'[Localité 10] sous le numéro 347 450 454, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [M] [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Sandrine BRITES KLEIN, avocate au barreau de l’ESSONNE

Monsieur [V] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 03 Mars 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Juin 2025 et mise en délibéré au 11 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [M] [D] et M. [V] [O] sont propriétaires des lots numéros 73 et 90 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 8].

Par actes de commissaire de justice du 28 février 2025 et du 3 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, Mme [M] [D] et M. [V] [O] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de :

Condamner solidairement Mme [M] [D] et M. [V] [O] à lui payer la somme totale de 5 295,57 euros, correspondant à :

• 3 021,93 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 1er janvier 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 janvier 2025 qui porteront également intérêt conformément à l’article 1343-2 du Code Civil;

• 982,44 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice 2025 devenues exigibles par anticipation;

• 1 291,20 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire;

Condamner solidairement Mme [M] [D] et M. [V] [O] à lui payer la somme totale de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts;

Condamner solidairement Mme [M] [D] et M. [V] [O] à lui payer la somme totale de 2 016 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts;

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

Condamner solidairement Mme [M] [D] et M. [V] [O] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que les défendeurs ne s’acquittent pas du paiement de leurs charges de copropriété.

Il ajoute que ce défaut de paiement entrave très notablement le bon fonctionnement de la copropriété et qu’il a, dans ces conditions, été contraint de saisir le tribunal de céans pour la totalité de sa créance afin de pouvoir, le cas échéant, procéder par la voie de la saisie immobilière.

***

Aux termes de ses écritures en défense régulièrement signifiées par voie électronique le 12 juin 2025, Mme [M] [D] sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de bien vouloir :

A titre principal,

— Constater l’absence de mise en demeure préalable au sens de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965;

— Déclarer les demandes du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] irrecevables;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] aux entiers dépens;

A titre subsidiaire,

— Cantonner le montant de l’arriéré de charges dû au 1er janvier 2025 à la somme de 2 721,93 €;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] de ses demandes au titre des frais de recouvrement;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] de ses demandes accessoires de dommages intérêts et d’article 700 du CPC;

— Subsidiairement, ramener les condamnations à de plus justes proportions;

— Accorder à Mme [D] des délais de paiement sur la base de 150 € par mois pendant 23 mois et le solde au 24ème mois;

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien, elle déclare qu’elle n’habite plus depuis près de 2 ans à l’adresse à laquelle le syndic lui a adressé la mise en demeure au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et que, par conséquent, les demandes du syndicat des copropriétaires doivent être déclarées irrecevables.

A titre subsidiaire, elle explique qu’elle a acquis les biens avec M. [O], qu’ils se sont séparés il y a 15 ans et ont choisi de garder les biens en indivision et de les louer. Elle indique qu’elle assume seule le paiement du crédit immobilier et des charges de copropriété et que ses difficultés ont débuté lorsqu’elle a perdu son conjoint le 20 juin 2022.

Seule et sans emploi avec 3 enfants à charge, elle ne pouvait plus assurer le remboursement du crédit immobilier ni le règlement des charges et a décidé de vendre les biens. Elle a adressé un congé aux locataires, qui se sont maintenus dans les lieux.

Elle déclare ne percevoir que les prestations de la Caisse des allocations familiales et, n’ayant obtenu aucune réponse du syndic à sa demande de plan d’apurement, elle sollicite des délais de paiement sur 24 mois en 23 mensualités de 150,00 euros et le solde au 24ème mois.

***

A l’audience du 12 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] a comparu par avocat, a versé aux débats un décompte actualisé arrêté au 11 juin 2025, présentant un solde débiteur de 4 760,61 euros en ce compris 1 734,61 euros de frais, et a maintenu les autres demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Concernant le changement d’adresse de Mme [M] [D], il déclare qu’il appartenait à celle-ci de faire les démarches pour notifier les changements d’adresse auprès du syndic.Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement, arguant de la mauvaise foi de celle-ci et de l’absence de transparence quant aux loyers perçus sur les biens.

Mme [M] [D] a comparu à l’audience par avocat, s’est référée à ses conclusions, rappelant qu’elle est veuve avec 3 enfants à charge, percevant environ 1 700 euros de prestations familiales et sociales, que M. [O] ne l’aide pas et que la mise en demeure n’a pas été faite à la bonne adresse alors qu’elle l’avait communiqué au syndic.

Elle sollicite un délai de paiement sur 24 mois par 23 mensualités de 150,00 euros, en sus des charges courantes, le solde au 24ème mois, et que le syndicat des copropriétaires soit débouté de ses demandes accessoires.

Bien que régulièrement assigné, M. [V] [O] n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur les irrecevabilités soulevées quant à la mise en demeure

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

Sur le défaut d’adressage

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Il résulte de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

En l’espèce, Madame [D] explique que la mise en demeure n’est pas valable car l’adresse mentionnée par le syndicat des copropriétaires n’est plus la sienne depuis deux ans, celle-ci résidant à [Adresse 12] et non à [Localité 13], [Adresse 4].

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] verse aux débats :

— la lettre de mise en demeure datée du 15 janvier 2025 adressée en recommandé avec avis de réception à M. [V] [O], dont l’avis de réception a été signé,

— et la lettre de mise en demeure datée du 17 janvier 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [M] [D], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

— la matrice cadastrale faisant état de l’adresse de Madame [D] à [Localité 15]

— les appels de fonds adressés à Madame [D] à deux adresses situés dans le département 77 dont celle à [Localité 14].

Il résulte de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 (modifié par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 – art. 47), que “toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.”

La mention cochée sur l’avis de réception “Pli avisé et non réclamé” ne permet pas d’établir l’erreur d’adressage, auquel cas il aurait été coché “Destinataire inconnu à l’adresse”.

De plus, l’article 65 du décret du 17 mars 1967 prévoit que “chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic.

En cas de retard dans la réception ou en cas de perte des données, la responsabilité du prestataire est engagée dans les conditions prévues au 3° de l’article R. 2-1 du code des postes et des communications électroniques.”

Or, Madame [M] [D] ne justifie pas de la notification au syndic de l’information de sa nouvelle adresse à laquelle elle prétend résider depuis deux ans. Elle ne rapporte pas la preuve de ce changement d’adresse de notification.

Par conséquent, Mme [M] [D] n’établit pas qu’il n’y a pas eu de mise en demeure à son égard, ou que l’adresse mentionnée par le syndic est erronée. Celle-ci sera donc considérée valable. Il conviendra donc de la débouter de sa demande d’irrecevabilité au motif de l’absence de mise en demeure préalable à son égard au sens de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur le contenu de la mise en demeure

La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Madame [D] explique que la lettre de mise en demeure prête à confusion, qu’elle ne permet pas de comprendre que le règlement de la provision exigible au 1er janvier 2025 éviterait une procédure accélérée au fond avec l’exigibilité des provisions du budget prévisionnel, que les termes de celle-ci ne traduisent pas une interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du code civil.

Aux termes des lettres de mise en demeure du 15 janvier 2025 et du 17 janvier 2025 adressées aux défendeurs,le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] sollicite le règlement de la provision exigible le 1er janvier 2025 d’un montant de 327,48 euros et précise qu’à défaut de règlement de cette somme sous 30 jours, le bénéfice du terme sera perdu et les provisions du budget prévisionnel de l’année 2025 d’un montant de 982,44 euros ainsi que l’arriéré de charges de 4 313,13 euros seront immédiatement exigibles. Tous ces élements répondent aux conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il y aura donc lieu de débouter Mme [M] [D] de sa demande d’irrecevabilité de la procédure pour non conformité de la mise en demeure.

Il est donc établi que les lettres de mise en demeure adressées à Mme [M] [D] et M. [V] [O] sont valables et n’ont pas été suivies d’effet.

***

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

Il est établi que les lettres de mise en demeure adressées à Mme [M] [D] et M. [V] [O] n’ont pas été suivies d’effet.

Elles emportent en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 22 mai 2023 et 26 juin 2024,

— un décompte faisant apparaître un solde débiteur de 3 021,93 euros en ce qui concerne les charges exigibles arrêtées au 1er janvier 2025 sur la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2025 et un solde débiteur de 982,44 euros en ce qui concerne les charges de l’exercice 2025 devenues exigibles,

— un décompte arrêté au 11 juin 2025,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,

— le contrat de syndic,

— et un extrait du règlement de copropriété.

S’agissant des charges exigibles arrêtées au 1er janvier 2025 :

Mme [M] [D] conteste le montant de 3 021,93 euros réclamé par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] au motif que n’apparaissent pas sur le décompte versé aux débats les règlements effectués les 12 juin 2023 et 13 septembre 2023 de 150,00 euros chacun.

Or, il ressort des appels de provisions des 8 septembre 2023 et 8 décembre 2023 versés aux débats qu’il a bien été porté au crédit du compte de Mme [M] [D] et M. [V] [O] un virement de 150,00 euros le 12 juin 2023 et un virement de même montant le 13 septembre 2023.

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il n’a pas été justifié du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour les exercices 2023, 2024 et 2025, aucun procès-verbal d’assemblée générale le mentionnant n’ayant été produit.

Il en résulte le montant de 311,62 euros représentant le total des sommes de 37,62 euros, 38,56 euros et 41,54 euros mentionnées dans le décompte versé aux débats au titre des fonds travaux ALUR pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2023, l’exercice 2024 et le 1er trimestre 2025 n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] peut prétendre au titre des charges exigibles arrêtées au 1er janvier 2025, appel provision 1er trimestre 2025 et 1/4 Fonds de travaux loi ALUR 2025 inclus, s’élève à la somme de 2 710,31 euros (= 3 021,93€-37,62€-37,62€-37,62€-38,56€-38,56€-38,56€-41,54€-41,54€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025, date de la mise en demeure.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de l’exercice 2025 devenues exigibles par anticipation :

A l’examen des pièces produites (résolution n°6 du PV de l’assemblée générale du 26 juin 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025), il apparaît que doivent être déduits de la somme de 982,44 euros réclamée les appels de fonds travaux des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2025 d’un montant de 41,54 euros, aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds travaux ALUR pour l’exercice 2025 n’ayant été produit.

Ainsi la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] peut prétendre au titre des charges de l’exercice 2025 devenues exigibles par anticipation, s’élève à la somme de 857,82 euros (= 982,44€-41,54€-41,54€-41,54€).

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort de l’article dixième « Règlement des charges communes – Cas généraux – Mutation – Indivision” du règlement de copropriété, dont un extrait est versé contradictoirement aux débats, qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisiblement responsables entre eux, vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dues afférentes audit lot.

En l’espèce, les défendeurs sont coindivaires des lots.

En conséquence, Mme [M] [D] et M. [V] [O] seront donc condamnés solidairement au paiement des charges.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, les manquements répétés de Mme [M] [D] et M. [V] [O] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler leurs charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Cependant il sera tenu compte des versements effectués (4 virements de 150 euros) pour tenter de contenir la dette et ce, pour modérer les dommages et intérêts dus.

Il conviendra donc de condamner solidairement Mme [M] [D] et M. [V] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] une somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, Mme [M] [D] sollicite des délais de paiement sur 24 mois en 23 mensualités de 150,00 euros et le solde au 24ème mois.

Elle explique que depuis sa séparation d’avec M. [O] elle assume seule le paiement du crédit immobilier et des charges de copropriété, qu’elle a perdu son conjoint le 20 juin 2022 et, se retrouvant seule et sans emploi avec 3 enfants à charge, elle ne pouvait plus assurer le remboursement du crédit immobilier et le règlement des charges.

Ayant décidé de vendre les biens, elle a adressé un congé aux locataires, qui se sont maintenus dans les lieux.

Elle déclare ne percevoir que les prestations de la CAF et n’ayant obtenu aucune réponse du syndic à sa demande de plan d’apurement, elle sollicite des délais de paiement sur 24 mois en 23 mensualités de 150,00 euros et le solde au 24ème mois.

Au soutien de sa demande, elle produit copies de son livret de famille et de l’acte de décès de son époux ainsi qu’une attestation de paiement de la CAF de [Localité 11], en date du 3 juin 2025, établissant qu’elle perçoit des allocations d’un montant total de 1 751,53 euros au titre de l’allocation soutien familial, des allocations familiales avec conditions de ressources, le complément familial et du revenu de solidarité active avec 4 enfants à charge.

Elle ne produit aucun contrat de bail sur les biens alors qu’elle déclare qu’ils sont loués.

Elle déclare vouloir vendre les biens mais, ceux-ci lui appartiennent en indivision avec M. [V] [O] et aucun élément ne permet de présumer de l’accord de ce dernier pour ce faire.

Ces éléments apparaissent insuffisants, pour justifier de la capacité à rembourser par Madame [D] même une échéance mensuelle de 150 euros pendant 24 mois.

La demande de délais de paiement n’apparait pas fondée, Mme [M] [D] sera donc déboutée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] réclame une somme de 1 291,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La pièce n°13 produite par le syndicat des copropriétaires faisant état de frais plus élevés que lors de l’assignation, ne sera pas prise en compte faute de justification de la signification de celle-ci au défendeur.

Les frais intitulés “LETTRE COMMINATOIRE”, “TRANSMISSION AVOCAT ASSIGNATION” et “SUIVI DE PROCEDURE” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Seuls les frais des lettres de mise en demeure des 18 septembre 2023 et 18 décembre 2023 d’un montant de 45,60 euros, conformément au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation, apparaissent bien fondés.

Mme [M] [D] et M. [V] [O] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 91,20 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Mme [M] [D] et M. [V] [O], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514-1 du code de procédure civile prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La défenderesse sollicite que soit écartée l’exécution provisoire du jugement à intervenir au motif que celle-ci, en cas d’appel à l’encontre de la décision, aurait des conséquences manifestement disproportionnées pour elle compte tenu de ses revenus modestes.

Il n’est pas établi que les revenus de Madame [D] se limitent aux allocations dont elle justifie, l’avis d’impôt produit n’étant pas complet, et aucun document n’étant produit en ce qui concerne les loyers provenant de la location des lots 73 et 90.

En conséquence, Mme [M] [D] n’établit pas que la présente décision aurait des conséquences disproportionnées au regard de ses revenus. Elle ne peut qu’être déboutée de sa demande.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [M] [D] de ses demandes d’irrecevabilité de la procédure accélérée au fond pour absence et non conformité de la mise en demeure ;

DEBOUTE Mme [M] [D] de sa demande en cantonnement de l’arriéré de charges dû au 1er janvier 2025 à la somme de 2 721,93 euros;

CONDAMNE solidairement Mme [M] [D] et M. [V] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] la somme de 2 710,31 euros au titre des charges exigibles arrêtées au 1er janvier 2025, appel provision 1er trimestre 2025 et 1/4 Fonds de travaux loi ALUR 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 15 janvier 2025, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE solidairement Mme [M] [D] et M. [V] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] la somme de 857,82 euros au titre des charges de l’exercice 2025 devenues exigibles par anticipation, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE solidairement Mme [M] [D] et M. [V] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] la somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-1 du code civil;

DEBOUTE Mme [M] [D] de sa demande de délais de paiement;

CONDAMNE solidairement Mme [M] [D] et M. [V] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] la somme de 91,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [D] et M. [V] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] la somme de 1200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [D] et M. [V] [O] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,