TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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Références : R.G N° N° RG 25/01046 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RBC4

JUGEMENT

DU : 16 Décembre 2025

Société PHH2

C/

M. [B] [O] [V] [J]

Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Décembre 2025.

DEMANDERESSE:

Société PHH2

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Florent VIGNY, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [B] [O] [V] [J]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 04 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À :M^e VINGY

CCC Madame [G] [L]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 avril 2023, la société PHH2 a consenti un bail d’habitation à M. [B] [O] [V] [J] et Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J] sur des locaux ( pavillon) situés au [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 1580,65 euros.

Par actes de commissaire de justice du 22 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3531,47 euros au titre de l’arriéré locatif ( décompte arrêté au 19 novembre 2024) dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [O] [V] [J] et Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J] le 25 novembre 2024.

Par assignations du 19 mars 2025, la société PHH2 a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [O] [V] [J] et Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J] ,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte journalière de 30 euros à compter de la signification de la décision à intervenir,

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

— faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier, et dire que les biens inventoriés par le commissaire de justice dans le procès-verbal d’expulsion ayant une valeur marchande seront mis en vente aux enchères publiques et que les bien n’ayant aucune valeur marchande seront déclarés abandonnés conformément à l’article R 433-6 du code de procédure civils d’exécution,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 6150.85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 février 2025 outre la somme de 615,08 euros au titre de la clause pénale,

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343- 2 du code civil,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant de la dernière échéance locative soit un minimum de 3104.92 euros taxes en sus, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise de clés,

— dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice de référence des loyers,

— autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie au titre de l’arriéré locatif en application du contrat de bail,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 4 novembre 2025, la société PHH2 représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 octobre 2025, s’élève désormais à 13 092,13 euros terme d’octobre inclus. La société PHH2 considère qu’il n’y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, seul des paiements partiellement étant intervenus au mois d’octobre.

Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J] expose être séparée de M [B] [O] [V] [J], que ce dernier n’ a pas donné congé.

Elle ne conteste pas la dette en son principe, mais précise avoir réglé la somme de 1700 euros au cours de mois d’octobre et soutient avoir repris le paiement du loyer avant l’audience. Elle indique avoir rencontré des difficultés financières à la suite de sa séparation, avoir repris un emploi depuis septembre 2025 et percevoir un salaire mensuel de 2000 euros avec 3 enfants à charge.

Elle propose de verser la somme de 300 euros en plus du loyer courant afin d’apurer la dette et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

La société PHH2 a indiqué s’opposer à l’octroi des délais de paiement sollicitées en raison de l’importance de la dette et de l’absence de reprise du loyer courant.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [B] [O] [V] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisées, la société PHH2 a communiqué un décompte locatif actualisé au 05 novembre 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société PHH2 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 22 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3531,47 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 janvier 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce malgré les déclarations contraires de la bailleresse, Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J] justifie avoir repris le paiement d’au moins un loyer courant entre l’assignation et l’audience. Il ressort en effet du décompte actualisé arrêté au 05 novembre 2025 terme de novembre inclus, que Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J] a procédé à un versement de 1000 euros le 20 octobre 2025 et 117.65 euros le 30 octobre 2025 soit la somme totale de 1117.65 correspondant au montant du loyer résiduel d’octobre ( loyer 1580.65 – APL 463 euros). En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience sera ici réputée satisfaite par le paiement intégral de la part de loyer dite résiduelle, déduction faite des aides au logement perçu par le bailleur.

Il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J] sont composés de son salaire de 2000 euros environ outre 790.62 euros de prestations sociales avec trois enfants à charge. Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J] se propose de verser la somme de 300 euros en plus de l’échéance courante soit 1417.65 euros déduction faite des aides logement, ce qui représente un taux d’effort de 57% par rapport à ses seuls revenus allocations familiales incluses.

Si le montant de l’échéance courante a été réglé en octobre 2025, il ressort des décomptes qu’aucun versement n’est intervenu entre janvier 2025 et octobre 2025, seul le montant de l’allocation logement étant versé. Antérieurement à janvier 20255, il apparait que le loyer n’était pas réglé de manière régulière, avec des régularisations fractionnées. Ainsi, il apparaît que les revenus du ménage ne permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette qui est au jour de la présente décision conséquente.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société PHH2 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Si les époux sont tenus solidairement des loyers jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil, la solidarité entre époux ne joue après la résiliation du bail que si l’indemnité due pour l’occupation des lieux par un seul époux a un caractère ménager.

En l’espèce, Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J] indique que M. [B] [O] [V] [J] a quitté les lieux à la suite de leur séparation au cours de l’année 2024 et être seule occupante des lieux. Elle précise qu’elle vit dans le logement avec leurs enfants. Il en résulte qu’en application de la solidarité légale, M. [B] [O] [V] [J] reste solidairement tenu au paiement de l’indemnité due au bailleur du fait de l’occupation des lieux par Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J] , laquelle constitue une dette ménagère du fait de la présence d’enfants communs.

L’occupation illicite des lieux par Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J] cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, la société bailleresse ne démontrant pas subir un préjudicie justifiant que l’indemnité d’occupation mensuelle soit fixée au double du montant du loyer et des charges

Il y a donc lieu de condamner in solidum M. [B] [O] [V] [J] et Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société PHH2 ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, les locataires sont tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

En l’espèce, la société PHH2 verse aux débats un décompte en date du 05 novembre 2025 mentionnant un solde débiteur de 14 555.13 euros terme de novembre inclus.

Malgré l’absence de M. [B] [O] [V] [J], il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à ce dernier que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard du défendeur, de sorte que celle-ci sera effectuée.

M. [B] [O] [V] [J] et Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le montant, et ne démontrent pas avoir effectués des versements qui ne sont pas pris en compte dans le décompte de la demanderesse.

En conséquence, il y a lieu de fixer la dette locative à 14 555.13 euros arrêté au 05 novembre 2025 terme de novembre inclus.

M. [B] [O] [V] [J] et Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J] seront solidairement condamnés à payer la somme de 14 555.13 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 sur la somme de 3531,47 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2619,38 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts entraînerait des conséquences manifestement excessives pour le défendeur.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société PHH2 de sa demande de capitalisation des intérêts.

4. Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : […] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [B] [O] [V] [J] et Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de la société PHH2 tendant à son application seront donc rejetées.

5 Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant de sommes restant dues au bailleur. Il est restitué dans le délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Si le dépôt de garantie permet de garantir au bailleur les sommes dues en fin de bail, son sort est déterminé à la date de la remise des clefs. Ainsi, en l’espèce, il n’y a pas lieu d’autoriser à conserver le dépôt de garantie avant cette date.

Il convient de rejeter la demande à ce titre.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [O] [V] [J] et Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société PHH2 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 avril 2023 entre la société PHH2, d’une part, et M. [B] [O] [V] [J] et Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] est résilié depuis le 23 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [B] [O] [V] [J] et Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [B] [O] [V] [J] et Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE in solidum M. [B] [O] [V] [J] et Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [O] [V] [J] et Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J] à payer à la société PHH2 la somme de 14 555,13 euros (quatorze mille cinq cent cinquante-cinq euros et treize centimes) au titre de l’arriéré locatif ( loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 5 novembre 2025 terme de novembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 sur la somme de 3531,47 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2619,38 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE la société PHH2 de sa demande au titre de la clause pénale,

DÉBOUTE la société PHH2 du surplus de ses demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [B] [O] [V] [J] et Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J] à payer à la société PHH2 la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [B] [O] [V] [J] et Mme [D] [R] [G] [L] épouse [V] [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 novembre 2024 et celui desassignations du 19 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge