TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 25/02676 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q4ST

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Mars 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL EGIDE immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 809 931 884, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

ET :

Madame [T] [Q], demeurant [Adresse 4]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 février 2026 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Février 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [T] [Q] est propriétaire des lots numéros 164, 254 et 368 au sein de la résidence en copropriété GRAND VAL sise [Adresse 5] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL EGIDE, a fait assigner Mme [T] [Q] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 7 432,99 euros au titre des charges de copropriété impayées au 10 avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 060,56 euros à compter du 20 février 2025 et sur la totalité à compter de la date de signification de l’assignation et capitalisation des intérêts, de la somme de 406,58 euros en règlement des frais de recouvrement, de la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, de la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

*

En l’état de ses dernières conclusions d’actualisation, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 19 janvier 2026 et signifiées à Mme [T] [Q] par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL EGIDE, demande au tribunal de :

Vu l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 35et 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1231-1 et 1231-6 du code civil,

Vu les articles 1347 et suivants du code civil,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— Condamner Mme [T] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 9 145,66 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er janvier 2026, provision 01/2026 à 03/2026 et appel fonds travaux 01/2026 inclus, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— Ordonner la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

Vu l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, modifié par l’article 90 de la Loi du 13 juillet 2006 n°2006-872,

— Condamner Mme [T] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 692,58 euros en règlement des frais de recouvrement,

— Condamner Mme [T] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [T] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles,

— Ordonner l’exécution provisoire,

— Condamner Mme [T] [Q] aux entiers dépens.

Au soutien il explique que Mme [T] [Q] ne règle pas ses charges de copropriété, qu’elle a déjà été condamnée suivant jugements des 27 septembre 2018, 16 octobre 2020 et 5 octobre 2023 pour non paiement de ses charges de copropriété.

Il ajoute que les causes des précédents jugements ont été soldées mais que les charges courantes postérieures ne sont pas réglées et que la dette ne cesse de s’aggraver depuis l’assignation, ce pourquoi il entend actualiser sa créance.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [T] [Q], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2026. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 février 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— les justificatifs de la qualité de copropriétaire de Mme [T] [Q] qui indiquent les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés, arrêté au 1er janvier 2026, sur la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2026, appel provisions 01/2026 à 03/2026 et appel fonds travaux 01/2026 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 9 145,66 euros,

— les mise en demeure et relance du syndic et le commandement de payer du 20 février 2025,

— le commandement de payer valant saisie du 6 avril 2022,

— le jugement du tribunal d’instance de LONGJUMEAU du 27 septembre 2018,

— le jugement du tribunal judiciaire d’EVRY du 16 octobre 2020 et du 5 octobre 2023

— la mise en demeure du 10 novembre 2025,

— le bordereau d’inscription d’hypothèque légale du 13 novembre 2025,

— les appels sur budget des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2023, des exercices 2024 et 2025 et du 1er trimestre 2026,

— les appels de fonds du 1er avril 2023 pour le ramonage des conduits de gaz individuels et collectifs,

— l’appel de fonds du 1er janvier 2024 pour travaux de rénovation énergétique,

— l’appel de fonds du 15 janvier 2025 pour travaux de mise en conformité des ascenseurs,

— les relevés individuels de charges des exercices du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et les listes des dépenses de ces exercices avec annexes,

— et les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des10 février 2022 avec contrat de syndic, 12 janvier 2023 avec contrat de syndic, 18 décembre 2023 et 9 janvier 2025.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés, sur la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2026, appel provisions 01/2026 à 03/2026 et appel fonds travaux 01/2026 inclus, s’élève à la somme de 9 145,66 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [T] [Q] a déjà été condamnée par jugement du tribunal d’instance de LONGJUMEAU du 27 septembre 2018 et par jugements du tribunal judiciaire d’EVRY du 16 octobre 2020 et du 5 octobre 2023 pour non paiement de ses charges de copropriété.

Le décompte versé aux débats ne fait ressortir aucun versement de la défenderesse au titre des appels de charges qui lui ont été adressés postérieurement à ce jugement.

Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs années est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner Mme [T] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires GRAND VAL une somme de 900,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] réclame une somme de 692,58 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais intitulés “Remise huissier 11/02/2025” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Les frais des mises en demeure des 20 septembre 2024 et 10 novembre2025 et de la relance du 16 octobre 2024 n’apparaissent pas bien fondés en ce qu’il n’est pas justifié de leurs modalités d’envoi.

Seuls les frais de prise d’hypothèque du 11 novembre 2025, d’un montant de 251,00 euros et de frais de commandement de payer de 165,95 euros, apparaissent bien fondés.

En conséquence, Mme [T] [Q] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 416,95 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [T] [Q], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [T] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 9 145,66 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés, sur la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2026, appel provisions 01/2026 à 03/2026 et appel fonds travaux 01/2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfaitpaiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE Mme [T] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 900,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE Mme [T] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 416,95 euros au titre des frais de recouvrement;

CONDAMNE Mme [T] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [T] [Q] aux entiers dépens;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT MARS DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,