1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e BLANCHE + 1 CCC Me [Localité 9]

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 30 OCTOBRE 2025

[M] [F] [R] [W]

c/

[P] [B] [D] [L] [H]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/01071 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QKI2

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 20 Août 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [M] [F] [R] [W]

né le 02 Février 1965 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par M^e Thierry BLANCHE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Madame [P] [B] [D] [L] [H]

née le 11 Septembre 1971 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Gilles CHATENET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 20 Août 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 25 Septembre, prorogée au 30 Octobre 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2018, Monsieur [M] [V] a donné à bail commercial à Madame [P] [H], pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2018, un local commercial situé [Adresse 5] [Localité 8] moyennant un loyer annuel initialement fixé à 5.640 € HT, payable d’avance chaque mois.

Le montant du loyer est actuellement de 504,33 € par mois.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 27 décembre 2024, Monsieur [M] [V] a fait délivrer à Madame [P] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 31.268,46 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, Monsieur [M] [V] a fait assigner Madame [P] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 27 janvier 2025, ordonner l’expulsion de la requise et la condamner au paiement provisionnel des sommes restant dues au titre des loyers et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 20 août 2025, date à laquelle elle a été évoquée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 août 2025, reprises oralement à l’audience, Monsieur [M] [V] demande au juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 2250 et 2251 du code civil, de :

— débouter Madame [H] de l’ensemble de ses prétentions,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial consenti le 30 avril 2018 par le concluant à Madame [B] [H] et partant constater la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 27 janvier 2025,

— ordonner l’expulsion de Madame [B] [H] et celle de tous occupants de son chef, dans le mois de la signification de la décision à intervenir avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier,

— dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [B] [H], à payer au concluant par provision la somme de 31.268,46 € détaillée dans le commandement ou pour le moins celle de 28.242,48 € expressément admise,

— condamner Madame [B] [H], à payer au concluant à compter du 27 janvier 2025, une indemnité d’occupation mensuelle de 504,33 € et ce jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Madame [B] [H] à payer au concluant la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance incluant la somme de 247,83 € représentant le coût du commandement de payer du 27 décembre 2024.

Il expose en substance qu’il est apparu à la suite de la délivrance du commandement de payer que Madame [P] [H] n’était pas personnellement immatriculée au RCS mais avait créé en juillet 2018 une première société dénommée SASU [H] qui exploitait un fonds de commerce de restauration dans les locaux loués, que cette société a été placée en liquidation judiciaire en 2023 et radiée du RCS en le 1er octobre 2024 à la suite de la clôture des opérations de liquidation pour insuffisance d’actif et que Madame [P] [H] a créé une seconde société PHOENIX en mai 2025, qui exploite un fonds de commerce de même nature et sous la même enseigne que précédemment. Il souligne qu’aucune autorisation de sous-location ni cession du droit au bail n’avait été consentie à la locataire concernant ces sociétés et que les actes communiqués par le greffe après autorisation donnée par ordonnance sur requête en date du 13 juin 2025 démontrent que la domiciliation de la SASU [H] dans le local loué résulte d’une falsification grossière du bail d’origine et que, concernant la société PHOENIX, Madame [P] [H] a déclaré être titulaire du bail commercial et responsable du paiement des loyers, et avoir mis le local à disposition de celle-ci. Le bailleur indique que le commandement de payer est demeuré impayé, puisqu’un seul règlement de 500 € est intervenu en avril 2025, et que la requise ne peut se prévaloir de la prescription dès lors qu’elle y a tacitement renoncé en reconnaissant sa dette et proposant des délais de paiement. Il s’oppose enfin à tout délai de paiement, aucun élément comptable n’étant produit et les délais de paiement proposés n’étant pas de nature à permettre l’apurement de la dette en deux ans.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 août 2025, reprises oralement à l’audience, Madame [P] [H] demande au juge des référés, au visa des articles 1343-5 et 2224 du code civil, de :

A titre principal,

— dire et juger que les loyers antérieurs au 27 décembre 2020 sont prescrits,

— dire et juger que la dette locative exigible s’élève à la date du plaid (sic) à la somme de 28.242,48 €, soit 24.207,84 € (48 x 504,33), plus 4.034,64 € (504,33 x 8),

— allouer à Madame [H] vingt-quatre mois de délais pour apurer la dette ainsi fixée,

— dire et juger que ce faisant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

A titre subsidiaire,

— se déclarer incompétent rationae materiae pour stater sur la renonciation alléguée aux effets de la prescription,

En tout état de cause,

— débouter Monsieur [W] de ses demandes plus amples ou contraires,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

La défenderesse ne conteste pas que les loyers n’ont pas été réglés depuis de nombreux mois, mais soutient que son activité est parfaitement viable et garantit le paiement des loyers à venir augmentés de l’échéancier permettant d’apurer la dette. Elle soutient toutefois que les loyers impayés antérieurs au 27 décembre 2020 sont prescrits et elle conteste que sa proposition d’apurement du passif vaille renonciation implicite à se prévaloir de la prescription, soulignant en tout état de cause que l’appréciation d’une telle renonciation excède les pouvoirs du juge des référés.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur l’information des créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, Monsieur [M] [V] justifie que Madame [P] [H] n’est pas inscrite personnellement au RCS et que celle-ci s’est prévalue de documents ne correspondant pas au bail d’origine pour domicilier les SASU [H] puis la SASU PHOENIX, sous le couvert desquelles elle a successivement exercé son activité, dans les locaux loués. L’état d’endettement de la SASU PHOENIX à jour au 26 juin 2025 ne révèle par ailleurs aucune inscription de privilège sur le fonds exploité dans les lieux.

2/ Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner la défenderesse au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré des loyers et l’indemnité d’occupation

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343–5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

*

Le demandeur produit aux débats le contrat de bail à effet du 1er mai 2018 le liant à Madame [P] [H], qui contient en son article X une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

Monsieur [M] [V], par suite du paiement très partiel des loyers et provisions sur charges des mois depuis le mois d’octobre 2018 (seuls deux versements de 500 € chacun sont intervenus entre novembre 2019 et décembre 2022 et plus aucun paiement depuis), a fait signifier à Madame [P] [H] le 27 décembre 2024 un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 31.268,46 €, outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, en rappelant à la locataire défaillante les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

La défenderesse ne conteste pas le principe ni le montant de la dette locative, sauf à invoquer la prescription pour la partie de cette dette correspondant aux loyers antérieurs au 27 décembre 2020. Elle sollicite toutefois, en application des articles 1343-5 du code civil et de l’article L 145-41 du code de commerce, des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire contractuelle.

En application des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier dans sa décision et peut subordonner les mesures à l’accomplissement par le débiteur d’acte propre à faciliter ou à garantir le paiement de la dette

En l’espèce, il sera tout d’abord relevé que la possibilité pour Madame [P] [H] de se prévaloir du statut des baux commerciaux est sérieusement contestable dès lors qu’elle n’est pas personnellement immatriculée au RCS. En tout état de cause, force sera de constater que les loyers sont quasi-totalement impayés depuis plusieurs années, qu’aucun élément de nature comptable concernant la viabilité de l’exploitation n’est versé aux débats, que cette viabilité est d’autant plus douteuse que la précédente société SASU [H] a été liquidée pour insuffisance d’actif, que la proposition de reprise du paiement des loyers courants et d’échéancier (à hauteur de 500 € par mois) formée par le locataire par courrier en date du 24 janvier 2025 n’est pas de nature à permettre l’apurement de l’arriéré dans un délai de 24 mois et qu’elle n’a pas été exécutée puisqu’un seul paiement de 500 € est intervenu le 30 avril 2025.

Il n’y aura pas lieu dans ces conditions de faire droit à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la requise.

Le commandement étant incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance, le bail se trouve résilié de plein droit depuis le 28 janvier 2025 et le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement. Depuis cette date, Madame [P] [H] est en conséquence occupante sans droit ni titre des locaux loués.

L’urgence justifie que soit constatée ladite résiliation et ordonnée l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants et de tous biens de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation et la demande de provision

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Le bailleur sollicite la condamnation de Madame [P] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation. Il convient en l’espèce de la fixer à titre provisionnel à la valeur du dernier loyer pratiqué charges comprises, soit à la somme mensuelle de 504,33 €, à compter du 28 janvier 2025 et jusqu’au départ effectif de la locataire et restitution des clés.

Madame [P] [H] sera condamnée, en tant que de besoin, à son paiement.

Il ressort de l’examen des pièces présentées et régulièrement versées aux débats, que le montant des loyers et provisions sur charges échus impayés s’élevait au jour de la délivrance du commandement de payer à la somme de 31.268,46 €, somme arrêtée au 31 décembre 2024.

L’obligation au paiement de cette créance locative n’est pas sérieusement contestable dans son principe ; elle est toutefois sérieusement contestée dans son quantum dès lors qu’il ressort du décompte annexé au commandement de payer que l’arriéré réclamé remonte jusqu’en octobre 2018 et qu’une partie de la dette est susceptible d’être prescrite.

Il n’appartient au juge des référés de se prononcer sur l’existence d’une renonciation tacite à se prévaloir de la prescription, cette appréciation excédant ses pouvoirs et relevant de l’appréciation du juge du fond.

Il convient en conséquence de condamner à titre provisionnel Madame [P] [H] à payer la somme de 28.242,48 € dont elle se reconnaît expressément débitrice et à laquelle le bailleur réduit à titre subsidiaire sa demande.

3/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [P] [H], partie succombante, supportera les entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [V] la charge des frais irrépétibles qu’il a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; une indemnité de 1.500 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire formée par Madame [P] [H] ;

Constate la résiliation de plein droit, à compter du 28 janvier 2025, du bail commercial liant Monsieur [M] [V], bailleur, à Madame [P] [H], locataire, par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2024 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Madame [P] [H] des locaux commerciaux sis [Adresse 6] [Localité 1], ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à la somme de 504,33 € incluant les charges, à compter du 28 janvier 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux de Madame [P] [H] ;

Condamne Madame [P] [H] à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à Monsieur [M] [V] ;

Condamne Madame [P] [H] à payer à Monsieur [M] [V] la somme provisionnelle de 28.242,48 € à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 31 décembre 2024 inclus ;

Condamne Madame [P] [H] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 décembre 2024, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [P] [H] à payer à Monsieur [M] [V] une indemnité de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés