Tribunal Judiciaire de Grasse, 2e chambre construction, 22 septembre 2025, n° 24/06095

TJ Grasse 22 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que la créance de la copropriété était justifiée et que le curateur devait s'acquitter des charges dues.
Accepté
Droit aux intérêts de retard
Le tribunal a jugé que les intérêts de retard étaient dus à partir de l'assignation signifiée.
Accepté
Imputation des frais nécessaires au recouvrement
Le tribunal a reconnu que certains frais étaient justifiés et nécessaires au recouvrement.
Rejeté
Préjudice causé par la résistance abusive
Le tribunal a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé l'existence d'un préjudice réel et certain.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a jugé qu'il était équitable d'allouer une somme au titre des frais irrépétibles.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
Le tribunal a statué que le défendeur, ayant succombé, devait être condamné aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grasse, 2e ch. construction, 22 sept. 2025, n° 24/06095
Numéro(s) :	24/06095
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabienne LATTY
Cabinet(s) :	BOURGOGNE - LATTY & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la résidence LE FONTAINEBLEAU

Texte intégral

Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e LATTY

1 EXP Direction Finances Publiques AM

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 22 Septembre 2025

DÉCISION N° 25/346

N° RG 24/06095 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-P7JM

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence LE FONTAINEBLEAU, sise à 06600 ANTIBES 4 Avenue Edmond Salvy, représenté par son Syndic en exercice la Société CAP AGENCE, immatriculée au RCS d’Antibes sous le n° 302 742 275, dont le siège social est à ANTIBES (06600) 1 Place de Gaulle, elle-meêm prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par Maître Fabienne LATTY de la SELARL BOURGOGNE – LATTY & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur LE DIRECTEUR DES FINANCES PUBLIQUES DES ALPES MARITIMES, pris en sa qualité de curateur de la succession vacante de Madame [I] [H] [J], en vertu des termes de l’ordonnance rendue par Madame la Première Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de GRASSE le 15 novembre 2023, Services des Domaines, Pôle de gestion des patrimoines privés, 15 Rue Delille à NICE Cedex (06073)

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 17 février 2025 ;

A l’audience publique du 16 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 22 Septembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [I] [H] [J] était propriétaire des lots numéros 23, 38 et 106 au sein de la résidence LE FONTAINEBLEAU, située 4 rue Edmond Salvy à ANTIBES (06600).

Elle est décédée le 10 décembre 2017.

La succession de Madame [J] a été déclarée vacante par ordonnance rendue le 15 novembre 2023 par Madame la Première Vice-Présidente du tribunal judiciaire de Grasse.

Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (Service des Domaines, pôle de gestion des patrimoines privés) a été désigné es qualité de curateur de la succession vacante de Madame [I] [J].

Arguant des défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE FONTAINEBLEAU a fait assigner, par acte signifié le 15 novembre 2024, le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, es qualité de curateur de la succession vacante de Madame [I] [J], devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de :

« Condamner Monsieur le Directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes, pris en sa qualité de curateur de la succession vacante de Madame [I] [J], au paiement au profit du Syndicat de copropriété requérant des sommes ci-après :

— au titre des charges de copropriété et appels de fonds en application de l’article 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et sous réserve de tous autres dus échus ou à échoir : 8.797,36 € ;

— au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (sauf à les attribuer à titre de dommages et intérêts pour compenser le préjudice né de la défaillance de la débitrice) : 439,60 € ;

— les intérêts de droit à compter des présentes, en application de l’article 36 du Décret du 17 mars 1967 mémoire ;

— au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive : 1.500 € ;

— au titre des dispositions de l’article 700 du CPC : 1.500 € ;

Voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, à hauteur des condamnations en principal, intérêts, au visa de l’article 515 du Code de procédure civile ;

S’entendre également condamner aux entiers dépens, ces derniers en application des dispositions de l’article 696 du CPC. »

Le défendeur, Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, es qualité de curateur de la succession vacante de Madame [I] [J], n’a pas constitué avocat et n’a déposé aucun mémoire au fond.

****

La clôture a été prononcée le 17 février 2025 par le juge de la mise en état.

A l’issue de l’audience du 2 juin 2025, le délibéré a été fixé au 22 septembre 2025.

En vertu des articles 472 à 474 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes es qualité de curateur de la succession vacante de Madame [I] [J], non représenté, a cependant été cité à domicile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui des prétentions soulevées.

*****

MOTIFS :

Remarque préliminaire

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; ».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1353 pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l’objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d’un fait négatif, en l’occurrence l’absence de paiement, tandis qu’à l’inverse, il n’est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires.

En tout état de cause, le devoir du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, de produire des éléments utiles et circonstanciés trouve son double fondement, d’une part sur le plan procédural dans ce constat rappelé qu’il est demandeur à la procédure et qu’il se doit donc de rapporter la preuve de ce qu’il réclame, d’autre part, sur le plan contractuel, dans le principe que son mandat, l’oblige à une action diligente et efficace au service de la copropriété, son mandant.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;le décompte de régularisation de charges ;la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ; la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que ces natures de pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires LE FONTAINEBLEAU au soutien de sa demande de condamnation, notamment :

— un relevé de propriété,

— une copie intégrale de l’acte de naissance,

— un relevé de compte individuel arrêté au 1er avril 2023,

— des appels de fonds des exercices 2019 à 2024,

— un contrat de syndic,

— des tableaux de répartition des charges du 01/07/2019 au 30/06/2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 octobre 2019, ayant approuvé les comptes des exercices du 01/07/2018 au 03/10/2018 et du 04/10/2018 au 30/06/2019, et le budget prévisionnel des exercices du 01/07/2019 au 30/06/2020 et du 01/07/2020 au 30/06/2021,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 novembre 2020, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/07/2019 au 30/06/2020, et le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 octobre 2021, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/07/2020 au 30/06/2021, et le budget prévisionnel des exercices du 01/07/2021 au 30/06/2022 et du 01/07/2022 au 30/06/2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 octobre 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022, et le budget prévisionnel des exercices du 01/07/2022 au 30/06/2023 et du 01/07/2023 au 30/06/2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 octobre 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023, et le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2024 au 30/06/2025,

— une mise en demeure adressée le 14/06/2021 par le syndic,

— une mise en demeure adressée le 05/12/2023 par le syndic,

— une ordonnance rendue le 15/11/2023 par la première Vice-présidente du Tribunal judiciaire de Grasse, sur requête du 31/10/2023.

Il est ainsi établi que la créance de la copropriété s’élève à la somme de 8.767,36 euros telle qu’arrêtée au 1er octobre 2024 inclus.

En conséquence, c’est à cette somme que le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes es qualité de curateur de la succession vacante de Madame [I] [J] sera condamné, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation signifiée le 15 novembre 2024.

*****

En outre, des frais ont été imputés sur le compte du copropriétaire débiteur, à savoir les frais suivants :

12/03/2019 – Frais relance : 30,00 euros ;

05/08/2019 – Frais remise dossier huissier : 200,00 euros ;

21/08/2019 – Sommation : 149,60 euros ;

14/06/2021 – Frais relance : 30,00 euros ;

23/03/2022 – Frais relance : 30,00 euros ;

05/12/2023 – Frais mise en demeure : 30,00 euros.

Et ce pour un montant total de 469,60 euros.

Or, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure.

A cet égard, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par l’article 10-1 :

La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’actes notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La sommation de payer par commissaire de justice, laquelle ne consiste en réalité qu’en un acte extra-judiciaire signifié par un commissaire de justice, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer les charges de copropriété, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier au commissaire de justice, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, une mise en demeure ou un commandement de payer sera retenu par année civile.

Le Tribunal relève que seules les mises en demeure de 2021 et 2023 sont produites aux débats, de sorte qu’il ne peut vérifier la réalité des courriers de 2019 et 2022, ni la sommation de 2019.

En conséquence, la somme de 60,00 euros (30 x 2) sera retenue.

Il est ainsi établi que la créance de la copropriété sera expurgée d’une somme de 409,60 euros correspondant à des frais considérés non nécessaires aux poursuites au visa de l’article 10-1 susvisé ou dont le justificatif n’est pas fourni.

Ainsi, le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes es qualité de curateur de la succession vacante de Madame [I] [J] sera condamné au paiement de la somme de 60,00 euros au titre des frais requis au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation signifiée le 15 novembre 2024.

Sur les dommages et intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En tout état de cause, l’article 9 du code de procédure civile expose qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LE FONTAINEBLEAU ne rapporte pas la preuve d’un préjudice réel, direct et certain qui soit attaché aux retards de paiement des sommes dues par le défendeur.

Un tel préjudice, autant que la mauvaise foi du débiteur, ne sauraient se déduire de la seule et simple nature du litige.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires LE FONTAINEBLEAU sera débouté de ce chef de demande.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes es qualité de curateur de la succession vacante de Madame [I] [J], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, conformément aux dispositions des articles 696 du Code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le prononcé d’une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile n’est pas conditionné au caractère obligatoire de la représentation par avocat.

Or, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires LE FONTAINEBLEAU l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Une somme de 1.500 euros lui sera allouée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

****

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes, es qualité de curateur de la succession vacante de Madame [I] [J], à payer au syndicat des copropriétaires LE FONTAINEBLEAU la somme de 8.767,36 euros telle qu’arrêtée au 1er octobre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation signifiée le 15 novembre 2024 ;

CONDAMNE le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes, es qualité de curateur de la succession vacante de Madame [I] [J], à payer au syndicat des copropriétaires LE FONTAINEBLEAU la somme de 60,00 euros au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation signifiée le 15 novembre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LE FONTAINEBLEAU de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes es qualité de curateur de la succession vacante de Madame [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires LE FONTAINEBLEAU, la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes es qualité de curateur de la succession vacante de de Madame [I] [J] aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT