1 exp la SELARL DRAILLARD & ASSOCIES,

la SCP VARRAUD – SANTELLI-ESTRANY – BROM

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 27 NOVEMBRE 2025

Cahier des conditions de vente N° RG 25/00080 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QL4V

Minute N° 25/247

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le vingt sept Novembre deux mil vingt cinq, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Fanny PAULIN, Greffière,

à la requête de :

La LYONNAISE DE BANQUE, S.A. au capital de 260.840.262 €uros, dont le siège social est à [Adresse 10], inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le numéro 954 507 976, agissant par son représentant légal en exercice et notamment son Service Contentieux Particuliers de [Adresse 9] (69009), [Adresse 4]., dont le siège social est sis [Adresse 11]

Représenté par M^e Michel DRAILLARD de la SELARL DRAILLARD & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

La Société dénommée SCI EMJOK inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de CANNES sous le numéro 820 279 685, société au capital de 1.000 €uros, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice Monsieur [R] [D], demeurant et domicilié en cette qualité audit siège ou de tout autre représentant légal en exercice domiciliés en cette qualité au dit siège

Représenté par M^e Marie-line BROM de la SCP VARRAUD – SANTELLI-ESTRANY – BROM, avocat au barreau de GRASSE

Débiteur saisi

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A l’appel de la cause à l’audience publique du 11 septembre 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 23 octobre 2025, délibéré prorogé au 27 Novembre 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la copie exécutoire d’un acte contenant vente et prêt reçu par Maître [W], notaire à Cannes, en date du 21 juin 2016, d’un privilège de prêteur de deniers publiée le 25 juillet 2016, d’un avenant au contrat de crédit établi entre la banque, l’emprunteur et la caution, d’un protocole d’accord établi sous l’égide de la SCP [I] [F] prise en la personne de Maître [G] [F], administratrice judiciaire entre la SCI EMJOK, la caution d’une part, et le Crédit Industriel et Commercial Lyonnaise de Banque CIC-LB, d’autre part, en date du 31 juillet 2020, la SA LYONNAISE DE BANQUE a fait délivrer à cette société, par acte de la SCP [S] [K], commissaires de justice à Cannes, en date du 23 avril 2025, un commandement de payer la somme de 357 593,13 € outre les sommes portées pour mémoire dans cet acte, emportant saisie des biens et droits immobiliers lui appartenant, affectés à sa garantie, sis sur la commune de Cannes (Alpes-Maritimes), [Adresse 2] consistant dans un local commercial (lot 13), situé au rez-de-chaussée, comprenant un local principal, un WC et un local à l’arrière et les 227/1000èmes des parties communes générales, cadastré section BP numéro [Cadastre 3], ayant fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété publiée le 21 mars 1986 volume 1986 P numéro 461 et de modificatif publié le 2 février 1987 volume une 1987 P numéro 781.

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté sans effet, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 6] le 26 mai 2025 Volume 2025 S numéro 66.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 5 juin 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2025, le créancier poursuivant a fait assigner la SCI EMJOK à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du 11 septembre 2025.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse le 29 juillet 2025.

La SA LYONNAISE DE BANQUE demande au juge de l’exécution, au visa des articles L 311-1 et suivants, R 311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— constater la validité de la présente saisie immobilière au regard des textes applicables ;

— mentionner le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 357.593,13 euros outre les sommes portées pour mémoire dans le commandement ;

— déterminer, conformément à l’article R. 322-15 dudit code, les modalités de poursuite de la procédure ;

— statuer ce que de droit en cas de contestation ;

Dans l’hypothèse d’une demande de vente amiable :

— s’assurer qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ;

— fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ;

— dire et juger que ce prix sera net de toutes charges et sera intégralement consigné, nonobstant les obligations du notaire de payer divers frais et la plus value éventuelle sur le produit de la vente ;

— taxer les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant ;

— fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois ;

— dire et juger qu’après l’audience de rappel de l’article R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution et si les conditions de cet article sont réunies, le juge de l’exécution ordonnera au notaire chargé de la vente, le transfert des fonds consignés à la Caisse des Dépôts et Consignations, après le jugement constatant la vente, au séquestre désigné conformément au cahier des conditions de vente ;

Dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée :

— en fixer la date conformément à l’article R. 322-26 dudit code ;

— désigner la SCP [S] DELTEL, commissaires de justice à Cannes, qui a établi le procès-verbal de description des biens, ou tel autre commissaire qu’il plaira à Monsieur le juge de l’exécution Immobilière de désigner, pour assurer deux visites des biens saisis, en se faisant assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ;

— dire que ledit commissaire de justice pourra se faire assister, lors de l’une des visites, d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur ;

— dire que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être, trois jours au moins avant les visites, portée à la connaissance des occupants des biens saisis ;

— valider les différents diagnostics immobiliers qui ont pu être établis sur les biens saisis ou qui seront ultérieurement établis avant le jour de la vente ;

— ordonner, dans le jugement d’adjudication, l’expulsion du saisi et de tous occupants de son chef des biens saisis, la décision à intervenir de ce chef devant profiter à l’adjudicataire définitif dès l’accomplissement des formalités prévues au cahier des conditions de vente, notamment le paiement des frais et du prix ;

— condamner tout contestant au paiement d’une somme de 3.000 €euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente, qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers, de leur réactualisation et la rémunération prévue par les dispositions des articles A 444-191 et A.444-191 et suivants du code de commerce, dont distraction au profit de la SELARL CABINET DRAILLARD, Société d’Avocats aux offres de droit.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

Le 9 septembre 2025, la SCI EMJOK a notifié par RPVA et a déposé des conclusions aux fins d’être autorisée, en application des dispositions des articles R 322-15, R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis, au prix minimum de 400.000 euros

Elle expose qu’elle a donné à bail commercial le local commercial abrité dans les murs commerciaux, objet de la procédure de saisie immobilière, par acte d’avocat du 9 juillet 2025, enregistré au service départemental de l’enregistrement de [Localité 8], le 16 juillet 2025, pour une durée de 9 années entières et consécutives, à compter du 9 juillet 2025 pour se terminer le 8 juillet 2034, que cette information a été portée à la connaissance de l’avocat du créancier poursuivant par son conseil, par courrier officiel du 1er août 2025, afin d’être portée au cahier des charges. Elle ajoute que depuis lors, elle a mandaté plusieurs agences pour vendre les biens et droits immobiliers saisis, qu’elle a consenti à l’agence EUROPA un mandat de vente sans exclusivité du 7 août 2025 moyennant un prix de 580 000 €, à l’agence BSK IMMOBILIER un mandat de vente sans exclusivité daté du 28 août 2025 moyennant le prix de 490 000 €, que ces mandats ont été établis en vertu de 2 avis de valeur. Elle observe que la vente forcée des murs du local commercial s’avère, pour le moment, précipitée et ce, d’autant plus que les conséquences seraient particulièrement préjudiciables pour elle dans la mesure où la valeur de ses biens est supérieure au montant de la créance bancaire.

***

La SA LYONNAISE DE BANQUE ne s’oppose pas à cette demande.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure et les modalités de sa poursuite

L’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, dispose qu’ à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ".

Aux termes de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, seuls constituent des titres exécutoires :

1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;

2° bis Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;

3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil ;

5° Le titre délivré par le commissaire de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1 ;

6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement ;

7° Les transactions et les actes constatant un accord issu d’une médiation, d’une conciliation ou d’une procédure participative, lorsqu’ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente.

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du titre Ier ".

Constituent des titres exécutoires la décision d’une juridiction de l’ordre judiciaire lorsqu’elle a force exécutoire en application de l’article L 111-3 du même code.

En l’espèce, le créancier poursuivant procède à la saisie immobilière en vertu de la copie exécutoire d’un acte contenant vente et prêt professionnel, reçu par Maître [W], notaire à [Localité 7], en date du 21 juin 2016, d’un montant de 400 000 €, garanti par une inscription de privilège de prêteur de deniers publiée le 25 juillet 2016, d’une durée de 180 mois, remboursable à raison d’échéances mensuelle, la première devant intervenir au plus tard le 15 juillet 2016 et la dernière le 15 juin 2031.

Cet acte a été suivi de la signature d’un avenant au contrat de crédit le 30 mars 2018 tendant à la modification des garanties du crédit, [D] [R] ayant affecté hypothécairement divers biens au profit de la banque

Les parties sont en l’état d’un protocole d’accord établi, dans le cadre des dispositions des articles L 611-3 et suivants du code de commerce, sous l’égide de la SCP [I] [F] prise en la personne de Maître [G] [F], administratrice judiciaire entre la SCI EMJOK, la caution d’une part, et le Crédit Industriel et Commercial Lyonnaise de Banque CIC-LB, d’autre part, en date du 31 juillet 2020.

Cette société n’a pas respecté les engagements souscrits, ce qu’elle ne conteste pas. Le créancier poursuivant verse aux débats les lettres recommandées adressées à la société et à la caution le 18 novembre 2024 et le 20 janvier 2025 aux termes desquelles il exige le remboursement de l’intégralité des sommes restant dues au titre du prêt compte tenu de l’absence de paiement de plusieurs échéances, pour un montant total de 38 910,10 €.

L’existence d’une créance liquide et exigible, consacrée par un titre exécutoire, n’est pas contestée, la partie saisie admettant ne pas avoir respecté l’échéancier consenti dans le cadre du protocole d’accord.

La SA LYONNAISE DE BANQUE excipe d’une créance liquide et exigible dont le détail est mentionné dans le commandement de payer comme suit :

— capital : 332.659,76 euros

— intérêts au taux conventionnel arrêté au 20 janvier 2025 : 1.647,19 euros

— indemnité conventionnelle de 7 % (page 27 paragraphe « retards » de l’acte de vente du 21 juin 2016 : 23.286,18 euros

— intérêts au taux conventionnel de 1,90 % du 21 janvier 2025 au règlement, soit à titre indicatif pour un principal de 332 659,76 € des intérêts annuels de 6320,53 €.

Total : 357.593,13 euros

Ces sommes ne sont pas contestées par la SCI EMJOK, partie saisie, a constitué avocat.

Conformément à l’article R 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de retenir la créance de la SA LYONNAISE DE BANQUE en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 357.593,13 euros, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux de 1,90 % jusqu’à parfait paiement sur la somme de 332.659,76 euros.

Les éléments contenus dans le cahier des conditions de vente permettent de vérifier que le bien immobilier concerné est saisissable.

Les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, sont réunies.

Le créancier a satisfait aux prescriptions légales édictées par ce code dans ses dispositions relatives à la saisie immobilière.

Sur la demande de vente amiable

Aux termes de l’article L 322-1 du code des procédures civiles d’exécution "les biens sont vendus soient à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par éducation.

En cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que le créancier mentionné au 3° de l’article 2402 du Code civil, ils peuvent également être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée et jusqu’à l’ouverture des enchères ".

L’article R 322-21 du même code dispose que " le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois. "

La SCI EMJOK sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens saisis. Le créancier poursuivant ne s’y oppose pas.

Elle verse aux débats le bail commercial qu’elle a consenti postérieurement à la délivrance du commandement de payer valant saisi immobilière, 2 avis de valeur des agences EUROPA et BSK IMMOBILIER, en pièces numéro 6 et 7, et les mandats de vente non exclusifs qu’elle leur a consentis.

Une agence évalue le bien immobilier à la somme de 500 000 € et la seconde dans une fourchette entre 490 000 € et 510 000 €.

La société démontre ainsi son intention de réaliser les biens et droits immobiliers saisis afin d’apurer la dette qu’elle n’a pas été en mesure de régler en dépit de la signature d’un protocole d’accord.

Il convient de lui accorder l’autorisation sollicitée, conforme à l’objectif législatif tendant à favoriser la vente amiable au détriment de la vente forcée.

En l’état des éléments du dossier, du procès-verbal descriptif des biens saisis et des conditions économiques du marché, il paraît légitime, en l’absence d’opposition de la part du créancier poursuivant, de fixer à la somme de 400 000 euros le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra pas être vendu, pour tenir compte des dispositions spécifiques en matière de vente amiable sur autorisation de justice et notamment des dispositions de l’article R 322-24 du code des procédures civiles d’exécution, prévoyant que les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente

En application de l’article R 322-24, le notaire chargé d’établir l’acte de vente pourra obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article R 322-22, le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable, qu’il doit rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin, et que le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

Il y a également lieu de rappeler que, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié ne sera établi par le notaire sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations ainsi que sur justification du paiement des frais entre les mains de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant.

Les frais préalables de poursuite, qui devront être taxés conformément aux dispositions de l’article R 322-21, seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente et des émoluments de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant.

L’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 05 mars 2026 à 9 heures, en application de l’alinéa 3 de l’article R 322-21, pour s’assurer de la réalisation de la vente, dans les termes de la loi et du cahier des conditions de vente.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Il convient d’ordonner la distraction des dépens au profit de l’avocat du créancier poursuivant, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aucune considération d’équité ne commande d’allouer à la SA LYONNAISE DE BANQUE une indemnité au titre des frais irrépétibles dès lors que la SCI EMJOK n’ont/n’a fait qu’user de son droit de solliciter la vente amiable des biens saisis.

Le créancier poursuivant sera donc débouté de sa demande en paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière, statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L 311-2 et suivants et R 311-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives à la saisie immobilière ;

Mentionne que la SA LYONNAISE DE BANQUE poursuit la saisie immobilière au préjudice de la SCI EMJOK pour une créance liquide et exigible, d’un montant de 357.593,13 euros, en principal, frais, intérêts, et autres accessoires, arrêtés au 20 janvier 2025, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux de 1,90 % à compter du 21 janvier 2025 sur cette somme, jusqu’à parfait paiement ;

Autorise la vente amiable sur autorisation de justice des biens et droits immobiliers saisis au préjudice de la SCI EMJOK sis sur la commune de Cannes (Alpes-Maritimes), [Adresse 2] consistant dans un local commercial (lot 13), situé au rez-de-chaussée, comprenant un local principal, un WC et un local à l’arrière et les 227/1000èmes des parties communes générales, cadastré section BP numéro [Cadastre 3], ayant fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété publiée le 21 mars 1986 volume 1986 P numéro 461 et de modificatif publié le 2 février 1987 volume une 1987 P numéro 781 ;

Fixe à la somme de 400.000 euros le prix en deçà duquel ces biens ne pourront pas être vendus eu égard aux conditions économiques du marché ;

Rappelle qu’en application de l’article R 322-24, le notaire chargé d’établir l’acte de vente pourra obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié ne sera établi par le notaire sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais entre les mains de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant ;

Dit que les frais de poursuite préalables, devront être soumis à taxe en application de l’article R 322-21 et qu’ils seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente et des émoluments de l’avocat constitué aux intérêts de la SA LYONNAISE DE BANQUE;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 05 mars 2026 à 9 heures et qu’à cette audience, le juge ne pourra, le cas échéant, accorder un délai supplémentaire que, si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente, ce délai ne pouvant excéder 3 mois ;

Dit que, conformément à l’article R 331-2, les frais de la procédure de distribution seront avancés par la partie sollicitant la distribution et prélevés par priorité à tous autres, à l’exclusion des honoraires de l’avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix, lesquels ne sont pas des frais de justice ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de la SELARL CABINET DRAILLARD pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Déboute la SA LYONNAISE DE BANQUE de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION