1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e GAMBINI + 1 CCC à M^e HENNEQUIN

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 05 JUIN 2025

S.A.S. ALDETA

c/

S.A.R.L. AMERICAN BAKERY

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 24/01334

N° Portalis DBWQ-W-B7I-PZ7L

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 12 Mars 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.A.S. ALDETA, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 311 765 762, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice.

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Franck GAMBINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, M^e Gabriel NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET :

La S.A.R.L. AMERICAN BAKERY, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Nice sous le numéro 948 071 444, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Nicolas HENNEQUIN de la SELARL AXE AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 12 Mars 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 avril 2025, délibéré prorogé à la date du 05 Juin 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2023, la SAS ADELTA, représentée par la SNC ALTAREA FRANCE, a donné à bail commercial à la SARL AMERICAN BAKERY, pour une durée de 10 ans à compter du 17 novembre 2023, un local commercial n°3021 d’une superficie totale de 63 m² environ (soit une surface de vente comprise entre 50 et 55 m²), situé au sein du centre commercial CAP 3000 sis [Adresse 4] [Localité 10], à usage principalement de vente de pâtisserie américaine de type Cup cakes, milk cakes, cheese cakes, pudding, gâteaux à la part, boissons chaudes et froides, à consommer sur place ou à emporter.

Les parties sont convenues d’un loyer binaire, payable trimestriellement d’avance, à savoir :

— un loyer de base annuel de 120.000 € hors taxes et hors charges, étant précisé que ce loyer sera réduit de 12.000 € hors taxes et hors charges par an pendant une période de 12 mois à compter de la prise d’effet du bail,

— un loyer variable additionnel égal à la différence, si elle existe, entre 8% du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur dans le local loué et le loyer de base,

outre du versement d’un dépôt de garantie de 20.000 € hors taxes.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 12 avril 2024, la SAS ADELTA a fait délivrer à la SARL AMERICAN BAKERY un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 84.876,34 €, outre des intérêts et pénalités de 10.635,33 €, hors frais.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, la SAS ADELTA a fait assigner la SARL AMERICAN BAKERY devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1709, 1728, 1760 et suivants du code civil et L.145-41 du code de commerce :

— juger la société SAS ALDETA recevable et bien fondée en ses entières demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SARL AMERICAN BAKERY à payer par provision à la société SAS ALDETA la somme de 123.605,08 € TTC au titre des loyers, impôts, taxes et redevances échus au 3 juillet 2024, au titre du bail du 26 juin 2023 portant sur des locaux d’une surface totale d’environ 63 m² dénommés « n°3021 », au sein d’un immeuble dépendant du Centre commercial Régional dénommé « CAP 3000 » sis [Adresse 5] ;

— majorer à titre de provision, toutes les condamnations de 10% au titre du bail du 26 juin 2023, soit la somme de 12.360,51 € pour les loyers et accessoires impayés ;

— condamner la SARL AMERICAN BAKERY à payer par provision à la société SAS ALDETA la somme de 12.447,03 € au titre des intérêts de retard applicable sur les loyers impayés ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 26 juin 2023, à compter du 13 mai 2024 ;

— en conséquence, prononcer la résiliation au 13 mai 2024, du bail du 26 juin 2023, signé entre la société SAS ALDETA et la SARL AMERICAN BAKERY portant sur des locaux d’une surface totale d’environ 63 m² dénommés « n°3021 », au sein d’un immeuble dépendant du Centre commercial Régional dénommé « CAP 3000 » sis [Adresse 5] ;

— juger que la SARL AMERICAN BAKERY est occupante sans droit ni titre depuis le 13 mai 2024, des locaux dénommés « n°3021 », au sein d’un immeuble dépendant du Centre commercial Régional dénommé « CAP 3000 » sis [Adresse 5] ;

— ordonner à la SARL AMERICAN BAKERY et à tous les occupants de son chef ou non de quitter les locaux commerciaux dénommés« n°3021 », au sein d’un immeuble dépendant du Centre commercial Régional dénommé « CAP 3000 » sis [Adresse 5], et de le laisser libre de toutes personnes, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard ;

— ordonner l’expulsion de la SARL AMERICAN BAKERY de tous les occupants de son chef ou non des locaux commerciaux dénommés « n°3021 », au sein d’un immeuble dépendant du Centre commercial Régional dénommé « CAP 3000 » sis [Adresse 5], avec si besoin est, le concours de la force publique, d’un serrurier et d’une entreprise de déménagement ;

— condamner par provision la SARL AMERICAN BAKERY à verser à la requérante une indemnité d’occupation trimestrielle au titre du bail du 26 juin 2023, d’un montant de 60.000 € TTC en sus d’une provision pour charges réelles, à compter du 13 mai 2024, et jusqu’à la libération définitive des locaux, étant précisé que la clause d’indexation s’appliquera à l’indemnité d’occupation ;

— juger que la société SAS ALDETA conservera la somme de 20.000,00 € correspondant au montant du dépôt de garantie, à titre d’indemnité de résiliation ;

— condamner par provision la SARL AMERICAN BAKERY à payer tous les frais de commissaires de justice y compris les droits proportionnels de recouvrement ;

— assortir toutes les autres condamnations pécuniaires à intervenir de l’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec anatocisme ;

— autoriser la société SAS ALDETA à saisir et à faire séquestrer dans tel garde-meubles qu’il leur plaira aux frais, risques et périls des défendeurs, les biens meubles et objets mobiliers ne leur appartenant pas trouvés dans les lieux ;

— autoriser la société SAS ALDETA à procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeubles, véhicules saisis jusqu’au paiement intégral de la dette ;

— juger que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R.221-30 à R.221-40 du code de procédure civile d’exécution ;

— juger que l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision à intervenir en ce compris les honoraires de recouvrement de l’article A 444-32 du Code de commerce seront à la charge de la SARL AMERICAN BAKERY ;

— rappeler que l’ordonnance à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit ;

— condamner par provision la SARL AMERICAN BAKERY à payer à la société SAS ALDETA la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 18 septembre 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a finalement été évoquée à l’audience de référé du 12 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2025, reprises oralement à l’audience, la SAS ADELTA reprend l’intégralité de ses demandes initiales, sauf à préciser que ses demandes sont formées au visa de l’article 835 du code de procédure civile et à solliciter que la SARL AMERICAN BAKERY soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 mars 2025, reprises oralement à l’audience, la SARL AMERICAN BAKERY demande au juge des référés, au visa de l’article 1137 du code civil et vu l’absence de dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits, de :

A TITRE PRINCIPAL

— rejeter les demandes formées par la société « ALDETA ››,

— en conséquence, renvoyer les parties à mieux se pouvoir sur le fond,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— statuer ce que de droit concernant les demandes relatives au paiement des loyers et accessoires jusqu’au 13 mai 2024 en prenant compte le versement de la somme de 49.000 €,

— juger que la chambre des référés n’est pas compétente pour allouer une quelconque provision au titre des indemnités sollicitées du fait qu’elles découlent de l’application d’une clause pénale sujette à une contestation sérieuse,

— juger dans l’hypothèse du prononcé de condamnations financières à l’encontre de la société « AMERICAN BAKERY ›› que cette dernière bénéficiera d’un délai de paiement de 24 mois,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— condamner la société « ALDETA ›› à verser à la société « AMERICAN BAKERY ›› la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur l’information des créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la SAS ADELTA produit l’état des inscriptions à jour au 9 juillet 2024 et justifie avoir dénoncé l’assignation en constatation de résiliation du bail à la [Adresse 8], seul créancier inscrit, suivant acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, soit plus d’un mois avant le prononcé de la présente ordonnance.

2/ Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner la défenderesse au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré des loyers, l’indemnité d’occupation et les sommes dues au titre de la clause pénale

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343–5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

*

En l’espèce, la SAS ADELTA produit aux débats le contrat en date du 26 juin 2023 par lequel elle a donné à bail à la SARL AMERICAN BAKERY un local situé dans le centre commercial Cap 3000. Ce bail contient en son article 23.1 (p. 51) une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

La SAS ADELTA, par suite du non-paiement de loyers et charges depuis la prise d’effet du bail commercial le 17 novembre 2023, a fait signifier à la SARL AMERICAN BAKERY le 12 avril 2024 un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 84.876,34 €, outre des intérêts et pénalités de 10.635,33 €, hors frais, au titre des loyers, provisions sur charges et honoraires et refacturations diverses impayés depuis le 17 novembre 2023 jusqu’au deuxième trimestre 2024 inclus (exigible le 1er avril 2024), lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré à personne morale, en rappelant à la locataire défaillante les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement est incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance, ainsi qu’en attestent les relevés de compte locataire en date des 2 juillet 2024 et 10 mars 2025, dont il ressort que qu’aucun règlement n’est intervenu dans ce délai et que seul un virement de 17.665,59 €, insuffisant à apurer les causes du commandement, aurait été effectué le 1er juillet 2024 (cf. décompte locataire au 10 mars 2025 – pièce n°22).

La SAS ADELTA en conséquence fondée à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement de payer.

La SARL AMERICAN BAKERY soutient que cette demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à des contestations sérieuses, au motif que le bail commercial conclu avec la SAS ADELTA encourrait la nullité pour dol, en l’état des fausses informations données par le représentant de la SAS ADELTA concernant la fréquentation journalière de la galerie marchande qui l’aurait conduite à établir un prévisionnel d’activité qui s’est avéré irréalisable ; la défenderesse souligne que d’autres locataires de la galerie marchande sont dans des situations analogues à la sienne, voire en liquidation judiciaire, du fait des informations erronées communiquées lors du démarchage pour conclure le bail. Elle relève également le montant très élevé du loyer pratiqué au regard de la surface louée, alors que le précédent exploitant des lieux bénéficiait d’un loyer bien inférieur et que les loyers pratiqués pour d’autres cellules sont sans commune mesure avec le sien.

En l’état de ces éléments qui l’amèneront, selon ses déclarations, à saisir prochainement le tribunal au fond pour voir déclarer nul le contrat de bail, la défenderesse soutient que l’obligation de payer le loyer majoré d’intérêts de retard, l’application de la clause résolutoire et le paiement d’indemnités contractuelles de relocation et de résiliation se heurtent à des contestations sérieuses.

Il sera toutefois relevé qu’il n’est justifié d’aucune action au fond engagée à ce jour par la SARL AMERICAN BAKERY aux fins de voir prononcer la nullité du bail commercial. Par ailleurs, même si la défenderesse produit des attestations d’autres locataires de la galerie marchande [Adresse 9] se plaignant de leurs difficultés d’exploitation, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que le prévisionnel d’activité réalisé par la SARL AMERICAN BAKERY en vue de son ouverture à Cap 3000 l’aurait été sur la base d’éléments chiffrés de fréquentation erronés. Il ressort par ailleurs du contrat de bail commercial conclu entre les parties que le preneur reconnaît que son prévisionnel d’activité n’a pas été soumis à l’appréciation ni à la validation du bailleur, que le loyer a été fixé librement et d’un commun accord à l’issue de négociations, indépendamment du chiffre d’affaires qui pourra être développé par le preneur, et il est expressément indiqué que le bailleur ne peut pas garantir une quelconque commercialité du centre commercial, ni un taux d’occupation ni un quelconque chiffre d’affaires et que le preneur accepte les aléas économiques de son activité sans recours contre le bailleur.

Dans ces conditions, l’application par le juge des référés des clauses du bail litigieux ne se heurte pas à une contestation sérieuse et il sera constaté que la clause résolutoire insérée dans le bail a régulièrement produit ses effets.

A titre subsidiaire, outre des contestations sur le montant des loyers, indemnités d’occupation, de résiliation, de la clause pénale et des intérêts de retard pouvant lui être réclamés à titre provisionnel qui seront examinées ci-après, la défenderesse sollicite les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes restant dues et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier dans sa décision et peut subordonner les mesures à l’accomplissement par le débiteur d’acte propre à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Il ressort en l’espèce du dernier décompte en date du 10 mars 2025 que la SARL AMERICAN BAKERY n’a pas été en mesure à ce jour d’apurer son passif ni même de reprendre le paiement des loyers courants, ne fusse qu’à titre partiel, que sa dette, qui était selon la demanderesse de 123.605,08 € TTC au 3 juillet 2024, s’élève au 10 mars 2025 à la somme de 181.920,59 € et que la SARL AMERICAN BAKERY reconnaît elle-même être dans une situation d’asphyxie financière et ne pas être en capacité d’assumer le loyer stipulé au bail.

Enfin, en dehors des comptes annuels de l’année 2023 et du premier trimestre 2024, la locataire ne fournit aucun élément comptable récent de nature à justifier de sa capacité, si un délai lui était accordé, à apurer son passif tout en reprenant le paiement régulier de ses loyers courants.

La demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire présentée par la SARL AMERICAN BAKERY sera en conséquence rejetée.

Le commandement étant incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance, le bail se trouve résilié de plein droit depuis le 13 mai 2024 et la SAS ADELTA est bien fondée à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement. Depuis cette date, la SARL AMERICAN BAKERY est en conséquence occupante sans droit ni titre des locaux loués.

L’urgence justifie que soit constatée ladite résiliation et ordonnée l’expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants et de tous biens de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Au regard du montant du loyer pratiqué et des indemnités d’occupation pouvant être mises à la charge de la défenderesse, il n’y aura pas lieu d’assortir cette expulsion d’une astreinte.

Sur les demandes provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

La SAS ADELTA sollicite la condamnation de la SARL AMERICAN BAKERY au paiement d’une indemnité d’occupation qu’elle souhaite voir fixer à compter du 13 mai 2024 au double du loyer mensuel en vigueur, soit à la somme trimestrielle de 60.000 € augmentée d’une provision pour charges réelles, d’une provision pour fonds marketing et des honoraires d’assistance, en application de l’article 23.5 du bail (p. 53) qui stipule que l’indemnité d’occupation à la charge du preneur, en cas de non délaissement du local après la date d’effet de la résiliation, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de 100% prorata temporis et augmenté des charges et accessoires, jusqu’à reprise du local par le bailleur.

Il convient en l’espèce de fixer, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à la valeur du dernier loyer pratiqué soit à la somme trimestrielle de 30.000 € HT, outre provision pour charges réelles, à compter du 13 mai 2024 et jusqu’au départ effectif de la locataire et restitution des clés. La SARL AMERICAN BAKERY sera condamnée, en tant que de besoin, à son paiement.

En effet, seule l’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente à la valeur locative ou au montant du dernier loyer n’est pas sérieusement contestable. Tel n’est pas le cas pour le surplus des sommes sollicitées en application de l’article 23 du bail, qui constitue une clause pénale dont le montant pourrait apparaître comme manifestement excessif en considération des autres pénalités stipulées au bail, et qui serait susceptible d’être réduite par le juge du fond.

Il n’y aura pas lieu d’appliquer la clause d’indexation à cette indemnité d’occupation, une telle indexation ayant été expressément exclue, concernant le loyer principal, par l’article 2.12.1 des clauses particulières et l’article 23.5 du bail relatif à l’indemnité d’occupation ne prévoyant pas une telle indexation.

Il ressort de l’examen des pièces présentées et régulièrement versées aux débats, et notamment du relevé au 2 juillet 2024 (pièce n°5), que le montant des loyers et provisions sur charges, sur fonds marketing et honoraires assistance et des indemnités d’occupation impayés échus s’élève à la somme de 123.605,08 €.

Si la SARL AMERICAN BAKERY ne justifie pas des versements d’un montant global de 49.000 € qu’elle soutient avoir effectués, ni même ne précise la date de ces règlements, il ressort du dernier décompte locataire arrêté au 10 mars 2025 (pièce n°22) que la SARL AMERICAN BAKERY a procédé aux versements suivants :

—  288 € le 13 mars 2024,

—  7.952,09 € le 15 mars 2024,

—  17.665,69 € le 1er juillet 2024,

règlements qui n’apparaissent pas dans le décompte arrêté au 2 juillet 2024.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée et le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

La SARL AMERICAN BAKERY sera en conséquence condamnée à verser à la SAS ADELTA la somme provisionnelle de 97.699,30 € (soit 123.605,08 € – 288 € – 7.952,09 € – 17.665,69 €) au titre des loyers, provisions sur charges, sur fonds marketing, honoraires assistance et indemnités d’occupation impayés au 2 juillet 2024.

Outre le paiement de l’indemnité d’occupation et des loyers et charges restant dus, la bailleresse sollicite à titre provisionnel, en application principalement de l’article 23 du bail commercial qui constitue une clause pénale :

— le paiement d’une indemnité de résiliation ou relocation, fixée en application de l’article 23.4 du bail à la somme forfaitisée de six mois de loyers, soit 60.000 € TTC,

— le paiement d’intérêts et de pénalités contractuelles de retard en application de l’article 23.3 du bail, respectivement fixés au taux légal majoré de 500 points de base s’appliquant de plein droit à compter de la date d’échéance (soit une majoration des sommes dues de 10,07% au titre des intérêts de retard ou la somme de 12.447,03 € arrêtée au 3 juillet 2024) et à une majoration automatique de 10% à titre d’indemnité forfaitaire compensatrice (soit une somme de 12.360,51 € arrêtée au 3 juillet 2024),

— la conservation à titre d’indemnité du montant du dépôt de garantie, en application des articles 8 et 23.4 du bail, soit la somme de 20.000 €.

Il sera relevé que l’application de ces clauses, pour un montant total de 86.807,54 € arrêté au 3 juillet 2024, aboutit à pratiquement doubler le montant du principal restant dû à cette date. Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé concernant l’application de ces diverses clauses pénales, dès lors que le montant cumulé de ces pénalités pourrait apparaître comme manifestement excessif et serait susceptible d’être réduit par le juge du fond.

3/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SARL AMERICAN BAKERY, partie succombante, supportera les entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS ADELTA la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; une indemnité de 1.200 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de juger que la SARL AMERICAN BAKERY devra assumer tous les frais de commissaire de justice y compris les droits proportionnels de recouvrement à la charge du créancier. En effet, le droit proportionnel pouvant être alloué aux commissaires de justice lorsqu’ils recouvrent ou encaissent des sommes après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet (prévu par le n° 129 du tableau 3-1 créé par l’article A 444-32 du code de commerce issu de l’arrêté du 26 février 2016), reste à la charge du créancier conformément à l’article R444-55 du même code, le juge ne pouvant déroger à l’application de ce texte de manière anticipée et avant tout recouvrement ou encaissement par voie d’huissier de justice, et le présent litige n’entre pas dans les quelques dérogations prévues ni ne relève du droit de la consommation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Déboute la SARL AMERICAN BAKERY de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial la liant à la SAS ADELTA ;

Constate la résiliation de plein droit, à compter du 13 mai 2024, du bail commercial liant la SAS ADELTA, bailleresse, à la SARL AMERICAN BAKERY, locataire, par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la SARL AMERICAN BAKERY du local commercial n°3021 d’une superficie totale de 63 m² environ (soit une surface de vente comprise entre 50 et 55 m²), situé au sein du centre commercial CAP 3000 sis [Adresse 3] à [Localité 10], ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Dit n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois suivant la signification d’une astreinte ;

Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation trimestrielle à la valeur du dernier loyer pratiqué, soit à la somme de 30.000 € HT, outre provision pour charges réelles, à compter du 13 mai 2024 et jusqu’au départ effectif de la SARL AMERICAN BAKERY et restitution des clés ;

Condamne la SARL AMERICAN BAKERY à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à la SAS ADELTA ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant le surplus des demandes de la SAS ADELTA au titre de l’indemnité d’occupation et de son indexation ;

Condamne la SARL AMERICAN BAKERY à payer à la SAS ADELTA la somme provisionnelle de 97.699,30 € au titre des loyers, provisions sur charges, sur fonds marketing, honoraires assistance et indemnités d’occupation impayés au 2 juillet 2024 ;

Dit que ces sommes produiront avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes provisionnelles formées par la SAS ADELTA au titre de l’indemnité de résiliation ou relocation, du paiement des intérêts contractuels de retard, du paiement de la pénalité contractuelle de retard de 10% et de la conservation du montant du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SARL AMERICAN BAKERY aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 avril 2024, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL AMERICAN BAKERY à payer à la SAS ADELTA une indemnité de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu de juger que la SARL AMERICAN BAKERY devra assumer tous les frais de commissaire de justice et frais d’exécution forcés de la présente décision, y compris les droits proportionnels de recouvrement à la charge du créancier prévus par le n° 129 du tableau 3-1 créé par l’article A 444-32 du code de commerce.

Le greffier Le juge des référés