Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER + 1 CCC à M^e SALOMON + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e MALLET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 03 Juin 2026

DÉCISION N° 2026/

N° RG 24/00775 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PQZ5

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. MPLG, immatriculée au RCS de Antibes sous le n° 820 950 855, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

650 Route du Bord de Mer – BP 106

06700 SAINT LAURENT DU VAR

représentée par M^e Julien SALOMON de la SELARL JULIEN SALOMON, avocats au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Madame [Z] [B] épouse [T], venant aux droits de Madame [F] [A] [D] [H], décédée.

née le 01 Décembre 1952 à FORT DE FRANCE (MARTINIQUE) (97200)

4 rue Eustache Libert

76310 SAINTE ADRESSE

Madame [M] [I] [H]

née le 15 Janvier 1964 à ANTIBES (06600)

Résidence Canopus – 2 Allée Pégasse

64140 LONS

Monsieur [S] [H]

né le 25 Décembre 1955 à CAGNES SUR MER (06800)

60 Avenue Delphine

06000 NICE

Madame [C] [Y] [G] [H]

née le 17 Septembre 1957 à ANTIBES (06600)

10 Avenue du Résinier

33138 LANTON

Madame [Q] [P] [I] [W]

née le 17 Septembre 1960 à ANTIBES (06600)

15 Bis Rue Danton

94270 LE KREMLIN-BICETRE

tous représentés par Maître Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Magali MANCIA, avocat au barreau de GRASSE

PARTIES INTERVENANTES :

Madame [O] [B] épouse [R], venant aux droits de Madame [F] [A] [D] [H], décédée

née le 04 Août 1949 à FORT DE FRANCE (97200)

660 rue François Prével

76890 ST VAAST DU VAL

Madame [U] [B] épouse [X], venant aux droits de Madame [F] [A] [D] [H], décédée

née le 22 Avril 1963 à DIEPPE (76200)

384, chemin de Lauvière

06530 SAINT-CÉZAIRE-SUR-SIAGNE

toutes deux représentées par M^e Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Magali MANCIA, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame NOMEL, juge

Greffier : Monsieur BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 13 Février 2026 ;

A l’audience publique du 19 Mars 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 03 Juin 2026.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [M] [I] [H], Monsieur [S] [H], Madame [C] [Y] [G] [H], Madame [Q] [P] [I] [W] et feue Madame [F] [A] [D] [H], aux droits de laquelle viennent Madame [O] [V] épouse [E], Madame [U] [V] épouse [X] et Madame [Z] [B] épouse [K] – ci-après les membres de l’indivision [H] – sont ensemble propriétaires d’une maison et d’un terrain situés 23 chemin du collet de l’Hubac à Cagnes sur mer.

Le 15 décembre 2020, ils ont signé un compromis de vente avec la société MPLG, promoteur immobilier, au prix de 630.000 euros, la réitération de la vente par acte authentique devant intervenir au plus tard le 31 décembre 2021.

Le 2 octobre 2021, ils ont signé un avenant au compromis de vente, ramenant le prix de vente à 580.000 euros et repoussant la réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 30 mars 2022.

Par actes en dates des 16, 17, 18 et 19 janvier 2024, la société MPLG a fait assigner les membres de l’indivision [H] devant le Tribunal judiciaire de Grasse en réitération forcée de la vente, après régularisation d’un acte notarié portant servitude de passage en tréfonds en eaux usées sur les parcelles objets de la vente, BR n° 170 et 171, à la fois en tant que fonds servants (BR 170 et 171) au profit des parcelles BR n° 158, 159, 172, 173, 174 et 183 (fonds dominants) mais aussi en tant que fonds dominants (BR 170 et 171) sur les parcelles cadastrées BR n° 168 et 169 (fonds servants), outre une convention avec la Métropole Nice Cote d’Azur correspondant à la gestion des eaux usées.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 18 mars 2026, la société MPLG demande au tribunal de :

À titre liminaire

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,

— se déclarer incompétent pour connaître de l’irrecevabilité soulevée par les consorts [H] au titre du principe de l’estoppel ou, subsidiairement, la rejeter,

A titre principal,

— juger que le compromis de vente conclu le 15 décembre 2020 entre les parties et l’avenant conclu le 2 octobre 2021 à sa suite son caducs en raison du problème de servitude identifié ainsi que de l’absence de levée de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis d’aménager de 3 lots,

— débouter les consorts [H] de l’intégralité de leurs demandes à son encontre,

— ordonner la libération au bénéfice de la société MPLG de la somme de 31.500 euros correspondant au dépôt de garantie versé au gré de la signature du compromis du 15 décembre 2020,

— condamner solidairement les parties adverses à lui verser la somme de 35.000 euros, à titre d’indemnisation des frais consacrés au projet de promotion avorté,

En tout état de cause,

— condamner solidairement les parties adverses à lui verser la somme de 7.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les parties adverses aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, au visa des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile, des articles 122 et 789 6° du Code de procédure civile, des dispositions de l’article 544 du Code civil et des dispositions des articles 1582 et suivants du Code civil, la société MPLG fait valoir que le compromis de vente conclu le 15 décembre 2020 entre les parties et l’avenant conclu le 2 octobre 2021 à sa suite son caducs en raison du problème de servitude identifié, les vendeurs ne l’ayant pas informé de l’existence sur le terrain de réseaux d’assainissement et d‘écoulement d’eaux usées en provenance de fonds voisins, ainsi que de l’absence de levée de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis d’aménager de 3 lots.

Elle soutient par ailleurs que par la faute des défendeurs, qui ne peuvent prétendre avoir ignoré l’existence de réseaux cheminant sur leur propriété et au bénéfice des voisins et qui ont refusé d’accomplir le moindre effort pour que cet écueil puisse être contourné au travers de la régularisation de servitudes, elle a subi un préjudice financier dans la mesure où elle a consacré des frais au projet de promotion avorté.

En réponse aux arguments adverses, elle expose que le principe de l’estoppel est une fin de non-recevoir et que, faute de l’avoir soulevée devant le juge de la mise en état, les consorts [H] sont irrecevables à le faire devant le juge du fond. Elle ajoute, subsidiairement, et sur le fond, que les conditions d’application de ce principe ne sont pas remplies puisqu’il n’existe aucune contrariété entre sa demande initialement formulée d’exécution forcée de manière conditionnée et sa demande ensuite formulée de caducité de la promesse, qu’aucune manœuvre déloyale ni aucune erreur induite chez les membres de l’indivision [H] n’est caractérisée et qu’aucun détriment procédural concret n’est démontré.

Sur le fond, elle réplique que la renonciation tacite à un droit ne peut résulter que d’actes non équivoques et ne peut intervenir qu’antérieurement à la date d’échéance de la condition et qu’en l’espèce, elle n’a jamais exprimé son refus de renoncer à la condition suspensive d’obtenir un permis d’allotir en 3 lots et, si elle a poursuivi ses démarches et échanges avec les défendeurs postérieurement à l’arrêté du 14 octobre 2021, cela a toujours été conditionné à d’autres accords qui n’ont pas abouti.

Elle réplique qu’il n’y a pas lieu de faire application de la clause pénale puisque les conditions de la vente ne peuvent être considérées comme parfaites et qu’il n’y a pas eu de mise en demeure préalable.

Elle réplique également que les défendeurs ne rapportent pas la preuve d’une faute de sa part, les parties étant restées en négociation pour résoudre les difficultés constatées, ni de leur préjudice.

Enfin, elle soutient qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’acquitter afin de faire valoir ses droits en justice, et que l’ancienneté des faits justifie que l’exécution provisoire de la décision à intervenir ne soit pas écartée.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 17 mars 2026, les membres de l’indivision [H] demandent au tribunal de :

A titre principal :

— prononcer l’irrecevabilité de la demande tendant à obtenir la caducité de l’avant-contrat en application du principe de l’estoppel,

A titre subsidiaire :

— débouter la SARL MPLG de sa demande de caducité opportuniste et tardive,

— débouter la SARL MPLG de sa demande tendant à voir ordonner la libération à son bénéfice de la somme de 31.500 euros correspondant au dépôt de garantie versé au gré de la signature du compromis du 15 décembre 2020,

— débouter la SARL MPLG de sa demande tendant à les voir condamner à lui verser la somme de 35.000 euros, à titre d’indemnisation des frais consacrés au projet de promotion avorté,

— condamner la SARL MPLG à procéder à la réitération de la vente par acte authentique dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

En tout état de cause :

— condamner la SARL MPLG à leur verser la somme de 63.000 euros en application de la clause pénale contractuellement prévue, et ce en réparation de l’immobilisation forcée de leur bien pendant 4 ans,

— A défaut, si par impossible la clause ne pouvait jouer : condamner la SARL MPLG à leur verser la somme totale de 63.000 euros sur le fondement des articles 32-1 du Code de procédure civile et 1240 du Code civil, en réparation du préjudice résultant de l’immobilisation fautive du bien et de la perte de chance corrélative,

— ordonner la libération à leur bénéfice de la somme de 31.500 euros correspondant au dépôt de garantie versé au gré de la signature du compromis du 15 décembre 2020,

— condamner la SARL MPLG à verser à chacun d’eux la somme supplémentaire de 10.000 euros chacun (soit 70.000 euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral consécutif à la présente procédure,

— condamner la SARL MPLG à verser à chacun d’eux la somme de 7.000 euros (1.000 euros chacun) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance distraits selon les dispositions de l’article 699 du même code,

— rappeler l’exécution provisoire de droit s’agissant des condamnations pécuniaires.

Au soutien de leurs prétentions, au visa des articles 544, 1103, 1104 et 1583 du Code civil, des articles 122 et 789 du code de procédure civile et du principe de l’estoppel, les membres de l’indivision [H] répliquent que la demande de caducité du compromis de vente et de son avenant formée secondairement par la société MPLG est irrecevable puisqu’en contrariété avec sa demande initiale en exécution forcée de la vente.

Sur le fond, ils soutiennent que le compromis de vente et son avenant ne sont pas caducs dans la mesure où la société MPLG a renoncé tacitement à se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis d’aménager de trois lots, stipulée dans son intérêt exclusif, en adoptant une attitude traduisant de manière non équivoque sa volonté de maintenir le contrat (en poursuivant les échanges avec les vendeurs, en obtenant la signature d’un avenant, en maintenant le prix convenu, en continuant de chercher les conditions d’une réitération, en obtenant et en affichant sur le bien un permis de construire obtenu le 21 août 2024 et en assignant les vendeurs en exécution forcée de la vente).

Ils font valoir que la vente doit être réitérée aux conditions du compromis de vente et de son avenant, sans qu’une condition supplémentaire de régularisation des servitudes n’y soit ajoutée, dans la mesure où la société MPLG a accepté de faire son affaire personnelle de la régularisation des servitudes nécessaires aux passages des réseaux d’assainissement sans recours contre les vendeurs, et que les membres de l’indivision [H] ne lui ont pas volontairement dissimulé la réalité de la situation qu’ils ignoraient jusqu’à ce qu’elle la porte à leur connaissance.

Ils revendiquent l’application de la clause pénale à leur profit, la société MPLG ayant fait obstacle à la réitération de la vente en la subordonnant à des conditions non prévues au contrat, étant rappelé que la mise en demeure aurait été superfétatoire s’agissant d’une inexécution définitive au sens de 1231-5 du code civil. Subsidiairement, ils soulignent que par la procédure abusive initiée par la société MPLG, ils ont subi un préjudice financier tiré des dépenses d’entretien et de conservation du bien, un préjudice moral du fait de l’incertitude et de la pression d’un contentieux artificiellement entretenu par un promoteur rompu à l’exercice, l’immobilisation de leur patrimoine et une perte de chance réelle d’avoir pu vendre le bien à un autre acquéreur puisque la société MPLG a publié l’acte introductif d’instance à la conservation des hypothèques.

Ils font enfin valoir qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais engagés pour faire valoir leurs droits.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 octobre 2025 avec effet différé au 13 février 2026 et l’affaire retenue à l’audience à juge unique du 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Toutes les parties ayant comparu, il convient de statuer, en application de l’article 467 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort, eu égard à la nature et au montant de la demande.

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 4 du code de procédure civile dispose dans son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Les demandes de « juger », de « constater », qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne constituent pas des prétentions sur lesquelles le juge doit se prononcer au sens du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens, en dehors de celles qui sous ces vocables, portent une véritable prétention.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

En application de l’article 802 du code de procédure civile, sauf exceptions limitativement prévues par le texte, « après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office ».

L’article 803 du même code ajoute que « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ».

A l’audience, en accord entre les parties, la clôture a été révoquée pour permettre un débat contradictoire complet et l’accueil des dernières pièces et conclusions transmises par les parties, une nouvelle clôture ayant été prononcée au jour de l’audience, avant ouverture des débats. Les pièces et conclusions des parties transmises jusque-là sont donc recevables.

Sur la fin de non-recevoir tirée du principe de l’estoppel

Sur la recevabilité

L’article 789 6° du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. (…) Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance, à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état ».

Il est établi que le principe de l’estoppel selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui est une fin de non-recevoir dès lors que les prétentions de la partie à laquelle ce principe est opposé induisent l’adversaire en erreur sur les intentions de son auteur.

En l’espèce, les membres de l’indivision [H] soulèvent une fin de non-recevoir tirée du principe de l’estoppel relativement à la demande de la société MPLG tendant à obtenir la caducité du compromis de vente du 15 décembre 2020 et de son avenant du 2 octobre 2021.

La société MPLG a formulé cette demande pour la première fois par conclusions signifiées par RPVA le 10 mars 2026, soit postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état, la clôture ayant été prononcée le 6 octobre 2025 avec effet différé au 13 février 2026.

Par conséquent, cette fin de non-recevoir est recevable et le tribunal est compétent pour en connaitre.

Sur le fond

En application de l’article 122 du code de procédure civile, la fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui sanctionne l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.

En l’espèce, la société MPLG a assigné les défendeurs en exécution forcée de la vente sous condition de régularisation des servitudes nécessaires aux passages des réseaux d’assainissement, se prévalant du compromis de vente du 15 décembre 2020 et de son avenant du 2 octobre 2021.

Face à la demande des membres de l’indivision [H] d’exécution forcée de la vente sans régularisation des servitudes, la société MPLG a modifié sa prétention initiale par conclusions signifiées le 10 mars 2026 reprise dans ses dernières écritures signifiées le 18 mars 2026, et sollicite désormais que ces derniers soient déboutés de leur demande arguant de ce que le compromis de vente du 15 décembre 2020 et son avenant du 2 octobre 2021 sont caducs, la condition suspensive d’obtention d’un permis d’aménager de trois lots étant défaillie.

Ces deux prétentions, l’une conduisant à ce que la vente soit réalisée et l’autre à ce qu’elle soit empêchée, sont incompatibles entre elles.

Il importe peu à cet égard que la société MPLG ait conditionné sa demande initiale, puisque l’objet du litige était justement de trancher si ces conditions étaient ou non justifiées, et si la vente devait se faire en les prévoyant ou en les écartant. Il n’a jamais été question jusqu’au 10 mars 2026 dans les écritures de la société MPLG de ne pas régulariser la vente.

Cette contradiction a nécessairement induit les membres de l’indivision [H] en erreur puisque depuis l’assignation du mois de janvier 2024, ils pensent que la vente va aboutir. D’ailleurs, et alors même qu’ils ont toujours soutenu que la régularisation des servitudes ne leur incombait pas, ils ont entrepris certaines démarches pour remplir cette condition. Ainsi, ils ont signé une convention de servitude publique avec la Métropole Nice Cote d’Azur portant sur le passage des canalisations traversant la parcelle n°171, laquelle a été régulièrement publiée auprès des services de la publicité foncière d’Antibes le 13 janvier 2025.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la fin de non-recevoir tirée du principe de l’estoppel et de déclarer irrecevable la demande de la société MPLG tendant à la caducité du compromis de vente du 15 décembre 2020 et de l’avenant du 2 octobre 2021.

Sur la demande reconventionnelle en réitération forcée de la vente des consorts [H]

L’article 1103 du code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1104 du même code ajoute que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

L’article 1583 du code civil prévoit que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

En l’espèce, il est établi que les parties ont signé un compromis de vente le 15 décembre 2020 qui prévoyait la vente par les consorts [H] à la société MPLG d’une maison et d’un terrain situés 23 chemin du collet de l’Hubac à Cagnes sur mer.

La réitération authentique de la vente devait intervenir au plus tard le 30 mars 2022, suivant un avenant au compromis de vente signé le 2 octobre 2021.

Ce compromis de vente prévoyait notamment une condition suspensive d’obtention d’un permis d’aménager permettant la division en 3 lots, stipulée au profit de la société MPLG.

Par arrêté du 14 octobre 2021, la mairie de Cagnes sur mer a refusé le permis d’aménager et de démolir au motif que « pour préserver la qualité paysagère du terrain et respecter sa topographie il est plus approprié de prévoir deux lots au lieu de trois lots ».

La condition suspensive a donc défailli.

Toutefois, les défendeurs soutiennent que la société MPLG aurait renoncé à se prévaloir de cette condition suspensive.

Ils versent ainsi aux débats des échanges de courriels entre la société MPLG et eux, postérieurs au 14 octobre 2021, dans lesquelles la société MPLG sans jamais invoquer la défaillance de la condition suspensive tente de négocier avec eux le report de la date limite de réitération de la vente, compte tenu d’une autre difficulté relative aux servitudes nécessaires aux passages des réseaux d’assainissement.

Ils produisent notamment un courriel en date du 20 septembre 2024 aux termes duquel le représentant de la société MPLG les informe que la société MPLG est finalement d’accord pour ne pas signer d’avenant et pour acquérir la propriété au prix de 580.000 euros entre Noël 2024 et le 31 janvier 2025, en cas d’absence de recours sur ses autorisations, que le permis de construire relatif à la villa qui sera bâtie sur la partie inférieure du terrain a été affiché sur le portail de leur propriété, qu’elle s’engage à lever toutes les procédures et à s’occuper des servitudes privées des voisins, et les interroge sur l’état d’avancement de leurs accords avec la Métropole.

Les défendeurs produisent également les photographies correspond à cet affichage, étant précisé qu’il s’agit d’un permis d’aménager en deux lots obtenu le 21 août 2024.

Il est établi que la société MPLG est à l’origine de la présente instance et qu’elle a toujours entendu obtenir la réitération de la vente, sans invoquer la difficulté relative à l’aménagement en deux lots au lieu des trois lots initialement prévus. Elle a d’ailleurs fait publier son assignation à la conservation des hypothèques le 7 mars 2024 pour s’assurer de l’immobilisation du bien objet de la vente.

Ces actes manifestent sans équivoque la volonté de la société MPLG de renoncer à la condition d’obtention d’un permis d’aménager en trois lots.

Aucun autre élément ne fait obstacle à la réitération forcée de la vente.

En effet, aux termes du compromis de vente, la société MPLG a accepté :

— que ni le raccordement des installations qui seraient présentes dans les biens vendus aux divers réseaux publics ou privés (d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphone, de télévision ou autres) ni la conformité aux normes actuellement en vigueur des raccordements éventuellement existants, ne lui soient garantis par le vendeur et que tous travaux qui deviendraient nécessaires au titre de l’un quelconque de ces points soient à sa charge exclusive sans recours contre les vendeurs (clause « raccordements aux réseaux »),

— de profiter des servitudes actives et de supporter les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, grevant l’immeuble, le tout à ses risques et périls, sans recours contre les vendeurs, et a pris acte de ce que les vendeurs déclaraient que l’immeuble n’était à leur connaissance grevé d’aucune autre servitude que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de la loi ou de l’urbanisme (clause « servitudes »).

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’opérer de distinction entre le fait que les eaux usées de la propriété à vendre s’écoulent dans un réseau pour lequel les droits de passage ne sont pas intégralement établis et le fait que la propriété à vendre accueille divers réseaux de fonds voisins et notamment situés en amont, qui rejoignent son propre système d’évacuation des eaux usées sans disposer des servitudes suffisantes sur les fonds qu’il traverse en aval et jusqu’à la voie publique, la société MPLG ayant accepté de faire son affaire du tout.

Au surplus, les défendeurs justifient avoir fait des démarches pour régulariser la servitude publique, ainsi une convention de servitude publique signée avec la Métropole Nice Cote d’Azur et portant sur le passage des canalisations traversant la parcelle n°171 a été signée et régulièrement publiée auprès des services de la publicité foncière d’Antibes le 13 janvier 2025.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la société MPLG à procéder à la réitération de la vente par acte authentique sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard et ce à compter d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Conformément au compromis de vente du 15 décembre 2022, la somme de 31.500 euros versée au titre du dépôt de garantie s’imputera sur le prix de vente et les frais d’actes dus par l’acquéreur. Dès lors, il y a lieu d’ordonner la libération au bénéfice des consorts [H] de la somme de 31.500 euros.

Sur la demande indemnitaire au titre de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil prévoit que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, les parties ont prévu au compromis de vente du 15 décembre 2020 une clause pénale aux termes de laquelle la partie qui, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, devra verser à l’autre partie la somme de 63.000 euros à titre de pénalité.

Il a été constaté que la vente était parfaite à compter du 30 mars 2022, date limite de réitération de la vente suivant avenant au compromis de vente du 2 octobre 2021, et aurait dû être réitérée par acte authentique, dès lors que la société MPLG a manifesté sa volonté non équivoque de renoncer à la condition suspensive d’obtention d’un permis d’aménager en trois lots.

Toutefois, les membres de l’indivision [J] reconnaissent ne pas avoir mis la société MPLG en demeure de réitérer la vente.

Par suite, la clause pénale ne peut pas s’appliquer, les parties ayant fait de cette mise en demeure un préalable nécessaire à son application, que l’inexécution soit définitive ou non.

La demande des membres de l’indivision [H] à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes indemnitaires

Les membres de l’indivision [H] formulent une demande indemnitaire subsidiaire à leur demande au titre de la clause pénale, à hauteur de 63.000 euros en raison de l’immobilisation fautive du bien et de la perte de chance corrélative, sur le fondement des articles 32-1 et 1240 du code civil, et une demande indemnitaire principale à hauteur de 10.000 euros pour leur préjudice moral.

La société MPLG sollicite la somme de 35.000 euros à titre d’indemnisation des frais consacrés au projet de promotion avorté.

L’article 32-1 du code civil dispose que « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés ».

Cet article ne saurait être mis en œuvre que de la propre initiative du tribunal, le recouvrement de l’amende civile concernant le seul Etat et non les parties au procès, qui ne peuvent avoir aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile à l’encontre de l’adversaire.

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il est constant qu’en cas d’abus ou de résistance abusive commis par l’une des parties dans l’exercice de son droit d’agir en justice, l’autre partie peut solliciter l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice qui en est résulté. Un tel abus n’est cependant caractérisé qu’en cas de mauvaise foi, d’erreur grossière équivalente au dol ou de légèreté blâmable. Il ne peut résulter du seul fait que la partie à laquelle il est reproché succombe en ses prétentions.

En l’espèce, le simple fait pour la société MPLG d’avoir estimé être dans son bon droit ne constitue pas une faute au sens des dispositions précitées.

En revanche, le fait pour la société MPLG d’avoir retarder la vente, en exigeant une condition nouvelle de régularisation des servitudes trois ans après la signature du compromis de vente, et d’avoir intenté une action en justice pour demander la réitération forcée de la vente pour finalement abandonner sa demande et solliciter la caducité des avant-contrats, tout en ayant pris soin de s’assurer de l’immobilisation du bien par la publication à la conservation des hypothèques de son assignation, caractérise un comportement fautif à l’origine du préjudice des défendeurs. En effet, ces derniers justifient avoir continué d’entretenir et de conserver le bien, immobilisé depuis 2020 par la faute de la société MPLG et vide de tout occupant, s’agissant du fruit d’un héritage.

Aux termes de la clause pénale prévue au compromis de vente, les parties avaient anticipé le coût du préjudice lié à l’immobilisation du bien à hauteur de 63.000 euros. Cette somme leur sera allouée en réparation de leur préjudice financier.

De plus, le temps écoulé depuis la signature des avant-contrats et les revirements de position de la société MPLG ont nécessairement créé chez les défendeurs une situation d’angoisse et de stress à l’origine d’un préjudice moral. Une somme de 10.000 euros chacun leur sera allouée de ce chef.

Par conséquent, il convient de condamner la société MPLG à payer aux consorts [H] la somme de 63.000 euros en réparation de leur préjudice financier et la somme de 10.000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral.

En conséquence, et en l’absence de faute des consorts [H], la demande indemnitaire de la société MPLG sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Par ailleurs, il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, la société MPLG, qui succombe au procès, supportera les dépens de l’instance, qui seront distraits selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer à chacun des défendeurs une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la société MPLG à ce titre sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte des articles 514 et suivants du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les condamnations pécuniaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Constate que la clôture du 6 octobre 2025 avec effet différé au 13 février 2026 a été révoquée pour être à nouveau fixée au jour de l’audience du 19 mars 2026, avant ouverture des débats ;

Déclare recevable la fin de non-recevoir au titre du principe de l’estoppel soulevée par Madame [M] [I] [H], Monsieur [S] [H], Madame [C] [Y] [G] [H], Madame [Q] [P] [I] [W], Madame [O] [V] épouse [E], Madame [U] [V] épouse [X] et Madame [Z] [B] épouse [K] et se déclare compétent pour en connaître ;

Déclare irrecevable la demande de la société MPLG tendant à la caducité du compromis de vente du 15 décembre 2020 et de l’avenant du 2 octobre 2021 ;

Déboute la société MPLG de l’intégralité de ses demandes ;

Déboute Madame [M] [I] [H], Monsieur [S] [H], Madame [C] [Y] [G] [H], Madame [Q] [P] [I] [W], Madame [O] [V] épouse [E], Madame [U] [V] épouse [X] et Madame [Z] [B] épouse [K] de leur demande tendant à voir la société MPLG condamner à leur verser la somme de 63.000 euros en application de la clause pénale contractuellement prévue ;

Condamne la société MPLG à procéder à la réitération de la vente par acte authentique, conformément au compromis de vente du 15 décembre 2020 et à son avenant du 2 octobre 2021, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard et ce à compter d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

Dit que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de neuf mois, à charge pour Madame [M] [I] [H], Monsieur [S] [H], Madame [C] [Y] [G] [H], Madame [Q] [P] [I] [W], Madame [O] [V] épouse [E], Madame [U] [V] épouse [X] et Madame [Z] [B] épouse [K], à défaut de réitération à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

Ordonne la libération au bénéfice de Madame [M] [I] [H], Monsieur [S] [H], Madame [C] [Y] [G] [H], Madame [Q] [P] [I] [W], Madame [O] [V] épouse [E], Madame [U] [V] épouse [X] et Madame [Z] [B] épouse [K] de la somme de 31.500 euros correspondant au dépôt de garantie qui s’imputera sur le prix de vente et les frais d’actes dus par eux ;

Condamne la société MPLG à payer à Madame [M] [I] [H], Monsieur [S] [H], Madame [C] [Y] [G] [H], Madame [Q] [P] [I] [W], Madame [O] [V] épouse [E], Madame [U] [V] épouse [X] et Madame [Z] [B] épouse [K] la somme de 63.000 euros en réparation de leur préjudice financier ;

Condamne la société MPLG à payer à Madame [M] [I] [H], Monsieur [S] [H], Madame [C] [Y] [G] [H], Madame [Q] [P] [I] [W], Madame [O] [V] épouse [E], Madame [U] [V] épouse [X] et Madame [Z] [B] épouse [K] la somme de 10.000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral ;

Déboute la société MPLG de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société MPLG à payer à Madame [M] [I] [H], Monsieur [S] [H], Madame [C] [Y] [G] [H], Madame [Q] [P] [I] [W], Madame [O] [V] épouse [E], Madame [U] [V] épouse [X] et Madame [Z] [B] épouse [K] la somme de 1.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société MPLG aux entiers dépens, qui seront distraits selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit pour les condamnations pécuniaires ;

Et le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier,

Le Greffier La Présidente