Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER + 1 CCC à M^e CHAMARRE + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e VALIERGUE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 03 Juin 2026

DÉCISION N° 2026/

N° RG 24/02627 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PWKM

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. LUX SECURE

6 rue d’Arlon

83990 WINDHOF / LUXEMBOURG

représentée par M^e Julien CHAMARRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Florian SEMPERE, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS :

Madame [M] [W]

née le 10 Octobre 1972 à MAUBEUGE (59600)

143, rue de la République

33220 SAINTE-FOY-LA-GRANDE

Madame [G] [W]

née le 14 Juin 1967 à MAUBEUGE (59600)

15 ter, rue Michelet

33220 SAINTE-FOY-LA-GRANDE

Monsieur [H] [W]

né le 23 Février 1970 à MAUBEUGE (59600)

1, route de Clairval

76780 ARGUEIL

agissant tous trois à titre personnel et en leur qualité d’héritiers de feu Monsieur [L] [W] et

tous trois représentés par M^e Michel VALIERGUE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame NOMEL, juge

Greffier : Monsieur BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 13 Février 2026 ;

A l’audience publique du 19 Mars 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 03 Juin 2026.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [L] [W] était propriétaire d’une vaste propriété dénommée « Domaine de Mortefontaine », sis 24 chemin du Gressier à Peymeinade (06530), consistant en une bastide à usage d’habitation d’une surface habitable totale de 636 m² édifiée sur un terrain avec piscine de 1ha 14a 25ca.

Ce bien a fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière. Suivant jugement d’orientation en date du 9 décembre 2021, le juge de l’exécution immobilier a ordonné la vente forcée du bien, avec une mise à prix minimum de 700.000 € ; le créancier poursuivant et le créancier inscrit ont toutefois ultérieurement donné leur accord pour une vente de gré à gré.

Suivant acte authentique de vente reçu le 28 février 2022 par Maître [P] [E], notaire associé à Villepinte (Seine Saint Denis), Monsieur [L] [W], alors âgé de 77 ans, a vendu son bien immobilier à la société LUX SECURE, société à responsabilité limitée de droit luxembourgeois, moyennant le prix de 700.000 €. Cet acte stipulait en outre une convention d’occupation précaire au profit du vendeur, pour une durée maximale de 18 mois pendant lequel le vendeur s’engageait à trouver un nouveau logement pour y fixer sa résidence principale ; il était précisé que le vendeur, qui se déclarait parfaitement informé de l’état de vétusté du bien, s’engageait « pour des raisons de sécurité » à n’utiliser que le rez-de-chaussée du bien et à entretenir le bien en « bon père de famille » et que le prix de vente tenait compte de cette convention d’occupation précaire, avec la précision qu’il resterait toutefois inchangé dans l’hypothèse où Monsieur [L] [W] libérerait les lieux avant le délai de 18 mois. Il était enfin indiqué à l’acte que la vente avait été négociée par la société SOS IMMO, sise à Saint-Genis les Fontaines, en vertu d’un mandat donné par le vendeur qui aura seul la charge de sa rémunération fixée à 35.000 € et que la réalisation de la vente avait été rendue possible grâce aux conseils et à l’accompagnement du vendeur dans toutes ses démarches par la société LYOTRE Ltd, à laquelle le vendeur réglera par la comptabilité du notaire une rémunération de 35.000 €.

Par jugement en date du 4 novembre 2022, rendu au visa d’un certificat médical du docteur [I] en date du 19 juin 2022 concluant à la nécessité que le majeur soit représenté de manière continue dans les actes patrimoniaux et à caractère personnel, le juge des tutelles près le tribunal judiciaire de Grasse a habilité les enfants de Monsieur [L] [W], Madame [G] [W], Madame [M] [W] et Monsieur [H] [W], à représenter leur père pour l’ensemble des actes relatifs à ses biens et à sa personne pour une durée de 120 mois.

A la suite de ce jugement, les enfants de Monsieur [L] [W] ont envisagé d’engager une action devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir prononcer la nullité de la vente du bien immobilier en date du 28 février 2022 pour insanité d’esprit du vendeur et vileté du prix de vente, lequel apparaissait manifestement inférieur à la valeur réelle du bien et ont fait assigner la société LUX SECURE par acte du 16 janvier 2023. L’assignation n’a jamais été enrôlée.

Suivant protocole d’accord transactionnel en date du 1er mars 2023 conclu entre la société LUX SECURE, d’une part, et Monsieur [L] [W] et ses enfants, d’autre part, la société LUX SECURE, tout en contestant l’absence de discernement du vendeur au moment de la vente et la vileté du prix, s’est engagée à régler une somme forfaitaire de 250.000 € à Monsieur [L] [W] à titre d’indemnité transactionnelle, globale, forfaitaire et définitive, aux conditions énoncées à l’acte, qui prévoyaient en substance le versement de cette somme sur prélèvement du prix de vente en cas de revente du bien au prix de 1.100.000 € dans les 6 mois à un acquéreur présenté par les consorts [W] ou, à défaut, la possibilité pour les consorts [W] de racheter le bien au prix de 850.000 € auquel cas l’indemnité ne serait plus due ou, à défaut et en cas de renonciation des consorts [W] à acquérir le bien dans ces conditions, la réduction de l’indemnité transactionnelle à la somme de 200.000 €. En contrepartie, les consorts [W] s’engageaient à suspendre la procédure engagée devant le tribunal judiciaire de Grasse et, après règlement de l’indemnité, à se désister de cette procédure et à renoncer définitivement à toute demande à l’encontre de la société LUX SECURE.

A la suite de la conclusion de ce protocole transactionnel, une offre d’achat a été transmise par les consorts [W] à la société LUX SECURE ; les parties ont toutefois été d’accord pour ne pas donner suite à cette offre qui ne leur apparaissait pas satisfaisante et pour modifier leur accord initial.

Ainsi, suivant « avenant n°1 au protocole d’accord transactionnel en date du 01/03/2023 » conclu le 28 mars 2023, les parties, après avoir rappelé le contexte et la teneur du protocole d’accord initial, sont convenues de réduire définitivement et irrévocablement l’indemnité transactionnelle due à Monsieur [L] [W] à la somme de 200.000 €, qui sera réglée dans un délai maximum de 120 jours à compter de la signature du présent avenant et qui sera productive d’intérêts de retard de 15% annuels à défaut de paiement dans ce délai, étant précisé que Monsieur [L] [W] et ses enfants renonçaient définitivement à présenter un nouvel acquéreur et à se porter eux-mêmes acquéreurs du bien et que la société LUX SECURE ferait son affaire de trouver un acquéreur au prix et suivant les modalités qu’elle fixera discrétionnairement. Les parties se sont également accordées pour mettre un terme de façon anticipée à la convention d’occupation précaire consentie à Monsieur [L] [W], qui s’engageait à laisser immédiatement le bien libre de toute occupation et à remettre les clés, les consorts [W] déclarant à cet effet que le bien était d’ores et déjà libre de toute occupation.

En l’absence de versement de l’indemnité due aux termes de ce protocole et de son avenant, alors que le délai de 120 jours stipulé expirait le 27 juillet 2023, les consorts [W], suivant requête datée du 28 février 2024, ont saisi la présidente du tribunal judiciaire de Grasse d’une demande d’homologation du protocole transactionnel du 1er mars 2023 et de son avenant n°1 du 28 mars 2023 sur le fondement des articles 1565 à 1567 du code de procédure civile, afin de leur permettre de diligenter toute mesure d’exécution utile et d’inscrire une hypothèque judiciaire définitive sur les biens et droits immobiliers de la société LUX SECURE, et plus particulièrement sur les biens litigieux sis à Peymeinade, pour sûreté et garantie de la somme de 230.000 € correspondant à l’indemnité transactionnelle de 200.000 € et aux intérêts de retard à hauteur de 15% annuels, soit un intérêt annuel de 30.000 €.

Par ordonnance datée du 5 mars 2024, Madame la 1ère vice-présidente du tribunal judiciaire de Grasse a fait droit à ces demandes et conféré force exécutoire au protocole transactionnel du 1er mars 2023 et à son avenant n°1 du 28 mars 2023.

Par actes de commissaire de justice en date des 23 avril et 6 mai 2024, la société LUX SECURE, a fait assigner Monsieur [L] [W], représenté par ses enfants, Madame [G] [W], Monsieur [H] [W] et Madame [M] [W], en qualité de personnes habilitées à le représenter pour l’ensemble des actes relatifs à ses biens et sa personne suivant décision du juge des contentieux de la protection de la protection statuant en qualité de juge des tutelles du tribunal judiciaire de Grasse en date du 4 novembre 2022, Madame [G] [W], Madame [M] [W] et Monsieur [H] [W] en référé-rétractation devant Madame la présidente du tribunal judiciaire de Grasse, à l’effet de voir rétracter l’ordonnance rendue en date du 5 mars 2024 par Madame la 1ère vice-présidente du tribunal judiciaire à la demande des requis et de les voir condamner au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Concomitamment à cette assignation, suivant acte reçu le 3 mai 2024, la société LUX SECURE a revendu le bien litigieux au prix de 1.075.000 €, l’acte de vente précisant notamment que la bastide et sa dépendance étaient entièrement à rénover et que l’acquéreur acceptait de faire l’acquisition du bien « en l’état, encombré par divers meubles, objets mobiliers, décombres et tous autres objets présents sur la propriété, dont il fera son affaire strictement personnelle ».

Par actes de commissaire de justice en date des 6 du 15 mai 2024, la société LUX SECURE a fait assigner Monsieur [L] [W], représenté par ses enfants, Madame [G] [W], Monsieur [H] [W] et Madame [M] [W], en qualité de personnes habilitées à le représenter pour l’ensemble des actes relatifs à ses biens et sa personne suivant décision du juge des contentieux de la protection de la protection statuant en qualité de juge des tutelles du tribunal judiciaire de Grasse en date du 4 novembre 2022, Madame [G] [W], Madame [M] [W] et Monsieur [H] [W] devant le Tribunal judiciaire de Grasse en nullité pour dol du protocole d’accord transactionnel du 1er mars 2023 et de son avenant n° 1 du 28 mars 2023 et en paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [L] [W] est décédé le 26 novembre 2024. Madame [G] [W], Madame [M] [W] et Monsieur [H] [W], ci-après les consorts [W], ont indiqué agir désormais tant à titre personnel qu’en leur qualité d’héritiers de feu Monsieur [L] [W].

Par ordonnance en date du 20 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a débouté la société LUX SECURE de sa demande de rétractation de l’ordonnance sur requête du 5 mars 2024 et l’a condamnée à payer à Monsieur [L] [W], représenté par ses enfants, Madame [G] [W], Monsieur [H] [W] et Madame [M] [W], en qualité de personnes habilitées à le représenter pour l’ensemble des actes relatifs à ses biens et sa personne suivant décision du juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles du tribunal judiciaire de Grasse en date du 4 novembre 2022, à Madame [G] [W], à Madame [M] [W] et à Monsieur [H] [W] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Michel VALIERGUE, avocat au barreau de Grasse.

La société LUX SECURE a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration d’appel du 25 avril 2025.

Par arrêt en date du 5 mars 2026, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé l’ordonnance du juge des référés du 20 février 2025 en toutes ses dispositions.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 12 septembre 2025, la société LUX SECURE demande au tribunal de :

— prononcer la nullité pour dol du protocole d’accord transactionnel en date du 1er mars 2023 ainsi que de son avenant n°1 en date du 28 mars 2023, signés entre la société LUX SECURE et Monsieur [L] [W] représenté par ses enfants, Madame [G] [W], Madame [M] [W], et Monsieur [H] [W]

— débouter Monsieur [L] [W], Madame [G] [W], Madame [M] [W] et Monsieur [H] [W] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner in solidum Monsieur [L] [W], Madame [G] [W], Madame [M] [W] et Monsieur [H] [W] à lui verser une somme de 48.185,18 € à titre de dommages et intérêts pour la remise en état des lieux suite au départ de Monsieur [L] [W],

— condamner in solidum Monsieur [L] [W], Madame [G] [W], Madame [M] [W] et Monsieur [H] [W] à lui verser une somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait du dol commis par les requis,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir dès lors qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire,

— condamner Monsieur [L] [W], Madame [G] [W], Madame [M] [W] et Monsieur [H] [W] à lui régler une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [L] [W], Madame [G] [W], Madame [M] [W] et Monsieur [H] [W] aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Julien CHAMARRE, avocat au Barreau de Nice, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, au visa des articles 1131, 1137 et 1138 du code civil, et des articles 514 et 700 du code de procédure civile, la société LUX SECURE fait valoir que son consentement au protocole d’accord transactionnel du 1er mars 2023 et à son avenant n° 1 du 28 mars 2023 a été vicié par le dol dans la mesure où les consorts [W] lui ont volontairement dissimulé la réalité de l’état du bien, à savoir son état de délabrement avancé du fait du manquement par Monsieur [L] [W] à son obligation d’entretien et de jouissance paisible en vertu de la convention d’occupation précaire dont il bénéficiait et l’existence de glissements de terrain à l’arrière de la bastide ayant endommagé les fondations, et qu’en connaissance de cause, elle n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Elle ajoute que cette situation lui cause un double préjudice, le premier lié au frais de remise en état des lieux suite au départ de Monsieur [L] [W], le second en lien avec le dol.

Enfin, elle fait valoir qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir dès lors qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire et qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager dans le cadre de la présente instance.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 13 mars 2026, les consorts [W] demandent au tribunal de :

— rabattre l’ordonnance de clôture du 15 septembre 2025 avec effet différé au 13 février 2026,

— débouter la société LUX SECURE de l’ensemble de ses demandes, à savoir :

— de sa demande de nullité pour dol du protocole d’accord transactionnel du 1er mars 2023 et de son avenant n°1 du 28 mars 2023,

— de sa demande de dommages-intérêts pour la remise en état des lieux,

??-de sa demande de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait du dol invoqué,

??-de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

??-de sa demande en matière dépens,

Reconventionnellement,

— condamner la société LUX SECURE au paiement, à ce stade de la procédure, de la somme de 260.000 € qui correspond à l’indemnité transactionnelle de 200.000 € (deux cent mille euros) fixée par l’avenant n° 1 du 28 mars 2023 au protocole d’accord transactionnel du 1er mars 2023, et aux intérêts de retard actuels sur deux ans à hauteur de 15% annuels sur ladite indemnité transactionnelle faute de paiement dans le délai de 120 jours à compter de la date de l’avenant n° 1 précité (27 juillet 2023), soit un intérêt sur deux ans de retard de 60.000 € (soixante mille euros), somme à parfaire d’un montant de 30.000 € pour toute nouvelle annuité de retard,

— condamner la société LUX SECURE au paiement de la somme de 20.000 € à chacun des défendeurs à l’instance à titre de réparation du préjudice moral découlant de la présente procédure abusive et dilatoire subi par Madame [G] [W], Madame [M] [W] et Monsieur [H] [W],

— condamner la société LUX SECURE au paiement d’une somme de 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner la société LUX SECURE aux entiers dépens distraits au profit de M^e Michel VALIERGUE, avocat au barreau de Grasse, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

— assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, au visa des articles 1131, 1137 et 1138, 1240 du code civil, et des articles 514 et 700 du code de procédure civile, ils répliquent que la société LUX SECURE ne pouvait ignorer l’état de vétusté extrême du bien immobilier vendu puisque cet état apparait dans le rédactionnel de l’acte de vente du 28 février 2022, du protocole d’accord transactionnel du 1er mars 2023 et de l’avenant n°1 du 28 mars 2023 ; que le défaut d’entretien et le désordre existant au sein du bien immobilier ne sont que la résultant du temps passé et de l’occupation des lieux par une personne âgée de 78 ans, vivant seule, ayant ses capacités physiques et intellectuelles diminuées et ayant quitté les lieux précipitamment du fait de son hospitalisation aux urgences des suites d’un AVC intervenu le 27 mai 2022 ; que l’état de vétusté et le défaut d’entretien n’ont pas été un obstacle à la vente du bien réalisée le 3 mai 2024 par la société LUX SECURE ; et contestent avoir eu connaissance du moindre glissement de terrain concernant le bien immobilier ni d’un rapport d’expertise le constatant.

Ils ajoutent que les demandes indemnitaires ne sont pas bien fondées puisque, d’une part, le bien a été vendu en l’état de sa vétusté importante, qu’aucune remise en état des lieux n’était prévue dans l’acte de vente et que la facturation présente un caractère douteux, et d’autre part, il n’y a pas de dol.

Reconventionnellement, ils font valoir que la présente procédure, qui présente un caractère abusif et dilatoire, leur cause un préjudice moral.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 septembre 2025 avec effet différé au 13 février 2026 et l’affaire retenue à l’audience à juge unique du 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Toutes les parties ayant comparu, il convient de statuer, en application de l’article 467 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort, eu égard à la nature et au montant de la demande.

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 4 du code de procédure civile dispose dans son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Les demandes de « juger », de « constater », qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne constituent pas des prétentions sur lesquelles le juge doit se prononcer au sens du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens, en dehors de celles qui sous ces vocables, portent une véritable prétention.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

En application de l’article 802 du code de procédure civile, sauf exceptions limitativement prévues par le texte, « après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office ».

L’article 803 du même code ajoute que « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ».

A l’audience, en accord entre les parties, la clôture a été révoquée pour permettre un débat contradictoire complet et l’accueil des dernières pièces et conclusions transmises par les consorts [W], une nouvelle clôture ayant été prononcée au jour de l’audience, avant ouverture des débats.

Les pièces et conclusions des parties transmises jusque-là sont donc recevables.

Sur les demandes de la société LUX SECURE

— La demande en nullité du protocole d’accord transactionnel du 1er mars 2023 et de son avenant n° 1 du 28 mars 2023

L’article 1130 du code civil dispose que « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

L’article 1131 précise que « les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat ».

Enfin, l’article 1137 définit le dol comme « le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges » ou comme « la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ». Néanmoins, ne constitue pas un dol, le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, la société LUX SECURE soutient que les consorts [W], lors de la signature du protocole d’accord transactionnel du 1er mars 2023 et de son avenant n° 1 du 28 mars 2023, lui ont volontairement dissimulé la réalité de l’état du bien, à savoir son état de délabrement avancé d’une part et l’existence de glissements de terrain d’autre part.

La société LUX SECURE justifie avoir récupéré le bien dans un état de délabrement avancé, ce qui n’est pas contesté en défense. A cet égard, elle produit :

— un procès-verbal de constat d’huissier établi le 3 avril 2023 par Maître [A] [J], commissaire de justice à Vence, dont il ressort que les lieux sont sales, les sols et les biens étant jonchés de déjections animales et de déchets, qu’ils n’ont pas été libérés des biens meubles et effets personnels (papiers, vêtements, livres) de Monsieur [L] [W] et que les espaces verts et jardins sont laissés à l’abandon ;

— un courriel rédigé le 28 juillet 2023, en langue anglaise, par un agent immobilier de l’agence [D], ayant visité les lieux le 31 mars 2023, qui fait état d’un désordre et de la présence de rats, de déjections animales et de nourriture pourrie.

— une facture en date du 15 mai 2023 de la société NS ISOLATION pour la collecte, le tri et le recyclage des déchets dans l’habitation, la dépollution et la mise en sécurité des parties brulées, ainsi que le débroussaillage et l’évacuation des déchets pour un montant de 47.453,18 euros ;

— une facture en date du 6 avril 2023 de la société EDEN VERT 3D pour la dératisation de l’habitation pour un montant de 732 euros.

La société LUX SECURE produit également une attestation établie le 31 mars 2023 par l’agent immobilier de l’agence [D] qui indique que « les biens ont fait l’objet de nombreuses dégradations volontaires et actes de vandalismes de la part de l’occupant ». Pour autant, aucun des éléments versés aux débats ne permet d’affirmer que l’état de délabrement avancé est le fait d’une action volontaire de Monsieur [L] [W].

En tout état de cause, l’acte de vente du 28 février 2022, le protocole transactionnel du 1er mars 2023 et son avenant n°1 du 28 mars 2023, font tous référence à l’état de vétusté du bien.

Ainsi, en page 6 de l’acte de vente du 28 février 2022, les parties ont inséré une clause intitulée « convention d’occupation précaire » au sein de laquelle il est indiqué que « Le VENDEUR déclare qu’il est parfaitement informé de l’état de vétusté du bien immobilier et s’engage, pour des raisons de sécurité à n’utiliser uniquement que le rez-de-chaussé du bien immobilier ».

En page 13 de ce même acte, dans une clause intitulée « Etat du bien », il est indiqué que « L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit, notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés ».

Le protocole d’accord transactionnel du 1er mars 2023 reprend la première de ces clauses, en page 3.

L’avenant n°1 du 28 mars 2023 précise expressément en page 2, que « le prix a été fixé en tenant compte de la jouissance précaire et temporaire accordée à Monsieur [L] [W], étant précisé en outre que le bien vendu présente une importante vétusté ».

Il résulte par ailleurs des termes du protocole transactionnel du 1er mars 2023 et de son avenant n°1 du 28 mars 2023 que dès la signature du protocole, le bien était libre de tout occupation (page 7 du protocole). Cette information peut être mise en parallèle avec le certificat médical circonstancié rédigé le 19 juin 2022 par le docteur [I] dans lequel il est indiqué que Monsieur [L] [W] a été hospitalisé à l’hôpital de Grasse, en mai 2022, à la suite d’un AVC.

Certes, l’acte de vente du 28 février 2022 prévoit que « Le VENDEUR s’engage à entretenir et gérer le BIEN en « bon père de famille » tant qu’il en restera l’occupant au titre de la présente convention » (page 6) mais ce comportement doit s’apprécier en tenant compte de l’âge avancé de Monsieur [L] [W] au moment de la conclusion de la convention d’occupation précaire (77 ans), de son isolement et de l’altération débutante de ses facultés mentales, ce dernier ayant été placée sous mesure de protection neuf mois plus tard, le juge des tutelles ayant alors considéré, sur la base du certificat médical circonstancié du docteur [I] du 19 juin 2022, qu’il était « dans l’impossibilité de pourvoir seul à ses intérêts ».

Dans ces conditions, la société LUX SECURE qui ne rapporte pas la preuve que l’état de vétusté mentionné dans l’acte de vente, le protocole et son avenant est différent de celui constaté par le commissaire de justice dans son procès-verbal du 3 avril 2023, ne saurait reproché aux consorts [W] de lui avoir volontairement dissimulé une information qui était connue de toutes les parties et spécifiquement rappelée dans leurs différents accords.

Concernant l’existence de glissements de terrain, la société LUX SECURE produit un courriel de Madame [S] [Q], agent immobilier au sein de l’agence JOHN TAYLOR, daté du 7 novembre 2023, et rédigé en ces termes :

« Bonjour Monsieur [O]

Je vous confirme par les présentes que j’ai présenté la propriété du « Domaine de Mortefontaine » située au 24 chemin du Gressier 06530 PEYMEINADE d’une superficie de 636,22 m2 loi Carrez cadastrée 000AL125, 000AL266, 000AL124 à mon client Monsieur [V].

Ce dernier m’a précisé avoir été averti par un de ses amis, Notaire sur la région des Alpes maritimes, qui connait très bien la propriété ainsi que les anciens propriétaires, de glissements de terrain à l’arrière de la bastide endommageant ainsi les fondations de cette dernière.

D’après cet ami notaire, par suite de plusieurs périodes de sécheresse, il est apparu au fil des années de nombreuses fissures fragilisant cette partie de la bastide, son ami lui a également précisé que l’ancien propriétaire aurait fait intervenir son assureur pour réaliser un rapport d’expertise, mais qu’il n’aurait pas fait les démarches nécessaires auprès de la mairie de Peymeinade ou du préfet des Alpes maritimes pour déclarer les dommages en catastrophe naturelle par crainte d’arrêté de péril et donc d’impossibilité pour lui de pouvoir vendre sa propriété par la suite.

Monsieur [V] n’a pas obtenu de justificatifs de son ami notaire pour des raisons de confidentialité.

Je vous souhaite bonne réception des présentes.

Bien cordialement ».

Les consorts [W] soutiennent qu’ils n’avaient pas connaissance de ces glissements de terrain, comme ils l’ont indiqué à la société LUX SECURE dans un courrier du 26 octobre 2023, en réponse à son courrier du 29 septembre 2023 faisant pour la première fois état de l’existence de glissements de terrain dont les consorts [W] auraient eu connaissance avant la vente et la signature du protocole transactionnel litigieux et de son avenant.

Or, le courriel de Madame [Q] ne permet pas de démontrer que les consorts [W] avaient connaissance de ces glissements de terrain, dans la mesure où l’information vient d’un notaire non identifié, et non du notaire des consorts [W] comme le soutient la société LUX SECURE, que l’identité de l’ancien propriétaire qui « aurait fait intervenir son assureur pour réaliser un rapport d’expertise » relativement à ces glissements de terrain n’est pas mentionnée, et que l’agent immobilier précise expressément qu’aucun justificatif n’a pu être obtenu.

Le diagnostic structurel et sanitaire en date du 17 juillet 2024 réalisé par la société ICA INGENERIE, également produit par la société LUX SECURE à l’appui de sa demande, ne permet pas non plus de faire la démonstration de cette connaissance.

En effet, si ce document fait effectivement état de fissuration des éléments structuraux et non structuraux de la maison secondaire et d’un décrochement entre les parties extérieures et intérieures de la maison secondaire dus au glissement surfacique du terrain existant au droit de la maison secondaire pouvant être dû à de fortes précipitations ou à la sécheresse créant des phénomènes de gonflement et de retrait du sol menant à des mouvements du terrain et aggravé par le pendage du terrain, il est postérieur à la signature du protocole transactionnel et de son avenant, et n’a pas été réalisé au contradictoire des consorts [W].

Dans ces conditions, la société LUX SECURE qui échoue à rapporter la preuve que les consorts [W] étaient informés de l’existence de glissements de terrain, ne saurait légitimement leur reprocher de ne pas l’en avoir informée.

Par conséquent, la société LUX SECURE sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité pour dol du protocole d’accord transactionnel du 1er mars 2023 et de son avenant n°1 du 28 mars 2023.

— Sur les demandes en paiement de dommages et intérêts

En l’absence de dol démontré, la société LUX SECURE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Concernant sa demande de dommages et intérêts pour remise en état des lieux, l’état de vétusté du bien ayant été contractuellement prévu et la société LUX SECURE ayant accepté d’en faire son affaire personnelle, elle est mal fondée à solliciter le remboursement des frais engagés pour la remise en état des lieux sous forme de dommages et intérêts. Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles des consorts [W]

— Sur le paiement de l’indemnité transactionnelle et des intérêts de retard

L’article 1103 du code civil dispose que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». L’article 1104 du code civil ajoute que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

L’article 1217 du code civil prévoit par ailleurs que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— obtenir une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

En l’espèce, suivant protocole d’accord transactionnel en date du 1er mars 2023 et son avenant n°1 en date du 28 mars 2023, la société LUX SECURE s’est engagée à régler une somme forfaitaire de 200.000 € à feu Monsieur [L] [W], aux droits desquels viennent les consorts [W], à titre d’indemnité transactionnelle, dans un délai maximum de 120 jours à compter de la signature de l’avenant, et qui sera productive d’intérêts de retard de 15% annuels à défaut de paiement dans ce délai.

Le délai de 120 jours a expiré le 27 juillet 2023.

Il n’est pas contesté que la société LUX SECURE n’a toujours pas réglé cette indemnité transactionnelle, ni les intérêts de retard de 15% annuels, deux années s’étant d’ores et déjà écoulées depuis l’expiration du délai imparti.

Par ailleurs, par ordonnance du 5 mars 2024, Madame la première vice-présidente du tribunal judiciaire de Grasse, saisie par les consorts [W], a conféré force exécutoire au protocole transactionnel du 1er mars 2023 et à son avenant n°1 du 28 mars 2023.

Par conséquent, il convient de condamner la société LUX SECURE à payer aux consorts [W] la somme de 260.000 € correspondant à l’indemnité transactionnelle (200.000 €) et aux intérêts de retard de 15% annuels sur deux ans (60.000 euros), faute de paiement dans le délai de 120 jours à compter de la date de l’avenant n° 1 au protocole transactionnel du 1er mars 2023 conclu le 28 mars 2023, somme à parfaire d’un montant de 30.000 € pour toute nouvelle annuité de retard.

— Sur le paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il est constant qu’en cas d’abus ou de résistance abusive commis par l’une des parties dans l’exercice de son droit d’agir en justice, l’autre partie peut solliciter l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice qui en est résulté. Un tel abus n’est cependant caractérisé qu’en cas de mauvaise foi, d’erreur grossière équivalente au dol ou de légèreté blâmable. Il ne peut résulter du seul fait que la partie à laquelle il est reproché succombe en ses prétentions.

En l’espèce, le simple fait pour la société LUX SECURE d’avoir estimé être dans son bon droit ne constitue pas une faute au sens des dispositions précitées.

Il convient en conséquence de débouter les consorts [W] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Par ailleurs, il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, la société LUX SECURE, qui succombe au procès, supportera les dépens de l’instance, qui seront distraits au profit de M^e Michel VALIERGUE, avocat au barreau de Grasse, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer aux consorts [W] une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la société LUX SECURE à ce titre sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte des articles 514 et suivants du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Constate que la clôture du 15 septembre 205 avec effet différé au 13 février 2026 a été révoquée pour être à nouveau fixée au jour de l’audience du 19 mars 2026, avant ouverture des débats ;

Déboute la société LUX SECURE de l’intégralité de ses demandes ;

Déboute Madame [G] [W], Madame [M] [W] et Monsieur [H] [W], agissant à titre personnel et en leur qualité d’héritiers de feu Monsieur [L] [W], de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la société LUX SECURE à payer à Madame [G] [W], Madame [M] [W] et Monsieur [H] [W], agissant à titre personnel et en leur qualité d’héritiers de feu Monsieur [L] [W], la somme de 260.000 € correspondant à l’indemnité transactionnelle (200.000 €) et aux intérêts de retard de 15% annuels sur deux ans (60.000 euros), faute de paiement dans le délai de 120 jours à compter de la date de l’avenant n° 1 au protocole transactionnel du 1er mars 2023 conclu le 28 mars 2023, somme à parfaire d’un montant de 30.000 € pour toute nouvelle annuité de retard ;

Déboute la société LUX SECURE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société LUX SECURE à payer à Madame [G] [W], Madame [M] [W] et Monsieur [H] [W], agissant à titre personnel et en leur qualité d’héritiers de feu Monsieur [L] [W], la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la société LUX SECURE aux entiers dépens, distraits au profit de M^e Michel VALIERGUE, avocat au barreau de Grasse, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Et le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier,

Le Greffier La Présidente