Cour d’appel de [Localité 1]

Tribunal de Proximité de ROCHEFORT

Juge des contentieux de la protection

Décision du : 02 Avril 2026

N° RG 25/00077 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FQMW

Minute : 26/79

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président :

Eloïse CORMIER, juge des contentieux de la protection

Greffier :

Catherine DEHIER, greffier lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR

Monsieur [V] [U]

né le 20 Novembre 1940 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

ET

DEFENDERESSE

Madame [Z] [L]

née le 15 Décembre 1955 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

–ooOoo--

Débats publics tenus à l’audience publique du 05 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : le 02 Avril 2026

Décision publique

Jugement prononcé le 02 Avril 2026 par mise à disposition au greffe.

Le :

expédition conforme :

Monsieur [V] [U]Madame [Z] [L]Monsieur le Directeur de la Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités

copie exécutoire :

Monsieur [V] [U]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2023, Monsieur [U] [V] a donné en location à Madame [Z] [L] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 550 euros outre 20 euros de charges.

Le 20 mai 2025, Monsieur [U] [V] a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer un arriéré de loyers de 9946 € mentionnant la clause résolutoire du bail ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de Commissaire de justice en date du 11 août 2025, Monsieur [U] [V] a fait assigner Madame [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Rochefort aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier;

— la condamner à lui payer la somme de 11 086 € avec intérêts à compter de la signification du commandement de payer les loyers, outre les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer depuis le prononcé de la résiliation jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

— la condamner à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 renseigne que Madame [L] est veuve et retraitée. Elle vit seule dans le logement. Elle perçoit une retraite et une pension de réversion pour un montant total de 1313 euros. Il est exposé que la locataire s’est trouvée en difficulté financière à la suite du décès de son époux et de sa qualité de caution solidaire de prêts liés à la société de ce dernier. Elle fait ainsi l’objet de saisies sur rémunérations qui ne lui permettent pas de reprendre le paiement du loyer. Elle ne dispose d’aucune solution de relogement et devait redéposer une demande de logement social. Elle envisageait également le dépôt d’un dossier de surendettement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 février 2026.

A l’audience, Monsieur [U] [V] maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 15 076 euros, précisant que le loyer n’est plus payé depuis Septembre 2023. Il s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement. Il précise que le dossier de surendettement de Madame [L] a été déclarée recevable le 14 janvier 2026 mais aucune décision de la commission de surendettement n’est intervenue pour le moment.

Madame [Z] [L] n’a pas comparu bien que régulièrement assignée à étude. La présente décision, susceptible de recours, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 02 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

L’assignation a régulièrement été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 août 2025, soit six semaines au moins avant l’audience, ainsi que l’exige l’article 24, § III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 27-I-1° de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au regard des pièces versées aux débats (décompte des loyers échus et charges au 04 février 2026), Madame [Z] [L] reste devoir à Monsieur [U] [V] la somme de 15 076 euros (échéance de Février 2026 comprise).

En conséquence, Madame [Z] [L] sera condamnée au paiement de cette somme outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, ces nouvelles dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. 023, en ce

En l’espèce, le bail, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans les deux mois suivants, le bail sera résilié de plein droit.

Le 20 mai 2025, Monsieur [U] [V] a fait délivrer à Madame [Z] [L] un commandement de payer un arriéré de loyers, rappelant la clause résolutoire prévue au bail. Or, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater au 20 juillet 2025, la résiliation du bail.

A compter de cette date, Madame [Z] [L] est devenue occupante sans droit ni titre du logement.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Toutefois, en application de l’article 24 VI de la même loi, « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; ».

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Toutefois, il résulte du décompte produit que Madame [L] n’a plus réglé le loyer depuis Septembre 2023 alors qu’elle est entrée dans les lieux en Avril 2023. La dette locative est particulièrement élevée. Elle n’a pas comparu pour exposer sa situation financière et solliciter des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire, ce à quoi s’oppose Monsieur [U]. Les éléments mentionnés dans le diagnostic social mettent en outre en évidence qu’elle n’est pas en capacité de régler sa dette locative. Enfin, aucune décision de recevabilité n’a été rendue, au jour de l’audience, par la Commission de surendettement.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire ni de lui accorder des délais de paiement.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 juillet 2025, Madame [Z] [L] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Madame [Z] [L] au paiement de cette indemnité à compter 20 juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens

Madame [Z] [L] succombe à l’action, elle sera donc condamnée aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Monsieur [U] ne justifie toutefois d’aucun frais irrépétibles exposés, il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et les circonstances de la cause de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en vertu de l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, exécutoire de plein droit par provision, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 mars 2023 entre Monsieur [U] [V] ainsi que Madame [Z] [L] sont réunies à la date du 20 juillet 2025 ;

ORDONNE à Madame [Z] [L] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [Z] [L] à ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] à payer à Monsieur [U] [V] la somme de 15 076 € au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation arrêtée au 04 février 2026 (échéance de Février 2026 comprise), outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

FIXE au montant du loyer courant, augmenté des charges éventuelles, l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Z] [L] à Monsieur [U] [V] et la CONDAMNE en conséquence au paiement de cette somme à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération totale des lieux ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] aux dépens ;

DEBOUTE Monsieur [U] [V] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé le 02 avril 2026 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de proximité de Rochefort conformément aux dispositions des articles 450 et 456 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame CORMIER, Vice-Présidente et par Madame DEHIER, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION