MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 MAI 2026

N° RG 25/00792 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G6NU

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.A. SEMINOR, immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro B 346 050 024, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Laurence HOUEIX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [Y]

né le 21 Avril 1986 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

Madame [B] [I] épouse [Y]

née le 15 Juin 1988 à , demeurant [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Marina MOUNTSOU

DÉBATS : en audience publique le 30 Mars 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 3]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 juin 2016, à effet au 22 juillet 2016, la SA SEMINOR a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] portant sur un logement n° 3 référencé 014A100003 et un garage n° 014G100003 situés [Adresse 4], à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 426,17 euros outre une provision sur charges de 40 euros pour le logement et un loyer mensuel de 44,27 euros pour le garage.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans un délai deux mois la somme principale de 2 690,03 euros, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025, la SA SEMINOR a fait assigner Monsieur et Madame [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de lui demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer l’expulsion des lieux de Monsieur et Madame [Y] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— les condamner solidairement au paiement du montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail, correspondant à la somme de 5 144,61 euros en principal ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à leur départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de leur chef ;

— les condamner solidairement à la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— les condamner solidairement aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 septembre 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 novembre 2025.

Lors de cette audience, la SA SEMINOR représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation. Elle a exposé que la dette actualisée au 31 octobre 2025 s’élevait en principal à 6 167,64 euros, des paiements étant régulièrement effectués mais insuffisants pour couvrir le loyer courant. Elle a indiqué que les époux [Y] ont déposé une demande de traitement de leur situation de surendettement, déclarée recevable le 28 octobre 2025. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Lors de cette audience, Madame [Y] a comparu en personne. Elle a indiqué être employée selon contrat de travail à durée déterminée prenant fin au 28 novembre 2025, avec un revenu mensuel compris entre 1 300 et 1 500 euros par mois, son époux bénéficiant de l’AAH pour 1 033 euros par mois, le couple percevant en outre des allocations familiales d’un montant mensuel de 909 euros pour leurs quatre enfants vivant également dans le logement. Elle a précisé que le couple avait déjà fait une demande pour obtenir un logement social moins onéreux. Elle confirme que leur demande de traitement de leur situation de surendettement avait été déclarée recevable le 28 octobre 2025.

Bien que régulièrement par acte remis à étude, Monsieur [Y] n’a pas comparu et n’a pas donné pouvoir à son épouse pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.

Par jugement du 19 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 30 mars 2026 pour permettre à la SA SEMINOR de produire le justificatif de signalement de la situation des locataires auprès de la CAF ou de la CCAPEX, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et, à défaut, ses observations sur l’irrecevabilité éventuelle de sa demande, ainsi que la preuve de la demande d’enquête sociale d’enquête sociale prévue par les articles L. 442-5 et L 441-9 du code de la construction et de l’habitation et de ce que les locataires ont bien eu connaissance de cette demande.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 30 mars 2026, la SA SEMINOR représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation en actualisant l’arriéré à la somme de 6 695,37 euros en principal selon décompte arrêté au 30 mars 2026. Elle a justifié avoir signalé la situation d’impayé des locataires à la CAF le 22 avril 2024.

Monsieur et Madame [Y] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS

Sur l’absence des défendeurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA SEMINOR justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 2 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 3 novembre 2025.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 22 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application des dispositions de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, une pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit.

La bailleresse a fait signifier, le 21 octobre 2024, un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 690,03 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 30 septembre 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Tel qu’il résulte du décompte produit, ce montant comprend une somme totale de 68,58 euros à titre pénalités pour non réponse à l’enquête sociale (7,62 x 9).

A la suite de la réouverture des débats, la SA SEMINOR a produit une lettre du 27 décembre 2023 mettant en demeure les époux [Y] de lui retourner les éléments nécessaires à l’enquête sociale sous 15 jours en faisant référence à un précédent courrier du 10 novembre 2023 demandant déjà la transmission de ces éléments sous un mois. Or, la preuve de dépôt et l’accusé réception de cette mise en demeure ne sont pas produits tout comme le courrier du 10 novembre 2023 et la preuve de sa notification.

Il ne peut donc pas être retenu que les époux [Y] n’aurait pas répondu à la demande d’enquête sociale dans le délai d’un mois. Il n’est dès lors pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues.

Déduction faite de la somme de 68,58 euros, l’arriéré de loyers et charges dû à la date du commandement de payer du 21 octobre 2024 s’établit à 2 621,45 euros.

Il est constant que le commandement de payer délivré pour un montant erroné n’est pas atteint de nullité et qu’il vaut pour la somme réellement due.

En conséquence, Monsieur et Madame [Y] disposaient d’un délai de deux mois expirant le 21 décembre 2024 à 23 h 59 pour régler la somme de 2 621,45 euros.

Tel qu’il résulte du décompte produit, l’arriéré locatif réellement dû n’a pas été intégralement apuré dans le délai imparti. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 décembre 2024.

A cet égard la société SEMINOR et Madame [Y] ont toutes deux fait état, lors de l’audience du 3 novembre 2025, d’une décision de recevabilité de la demande des époux [Y] tendant au traitement de leur situation de surendettement datant du 28 octobre 2025. Cette décision n’a pas été versée aux débats et ne peut pas en tout état de cause faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire intervenue antérieurement.

Sur les délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, Monsieur et Madame [Y] n’ont pas repris avant la première audience le paiement intégral du loyer courant et leur dette s’est depuis encore accrue.

Il n’y a donc pas lieu de leur accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de leur ordonner, ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA SEMINOR à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur et Madame [Y] occupent les lieux sans droit ni titre à compter du 22 décembre 2024, date de la résiliation du bail.

Selon les dispositions de l’article 220 du code civil : chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Cette solidarité légale s’applique au règlement de l’indemnité d’occupation.

En l’espèce, il est constant que le logement est la résidence principale des époux [Y].

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui aurait été du si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur et Madame [Y] à son paiement à compter du 22 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Si la recevabilité de la demande des époux [Y] tendant au traitement de leur situation de surendettement en date du 28 octobre 2025 n’a pas été contestée, il n’a pas été justifié de la décision consécutive sur les mesures imposées.

En toute hypothèse, l’existence d’une procédure de surendettement n’exclut pas la possibilité, pour le créancier, de solliciter un titre exécutoire.

La bailleresse verse aux débats un décompte sur la base duquel elle revendique un arriéré de 6 695,37 euros en principal, hors frais de procédure, arrêté au 30 mars 2026.

Toutefois, ce décompte comporte une somme totale de 99,06 euros à titre pénalités pour non réponse à l’enquête sociale (7,62 x 13), qu’il convient de déduire pour les motifs précédemment exposés.

Monsieur et Madame [Y] seront condamnés solidairement à payer à la société SEMINOR la somme de 6 596,31 euros au titre de l’arriéré dû au 30 mars 2026.

Sur les délais de paiement de droit commun

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, les époux [Y] n’ont pas justifié de leur situation actuelle. Il n’y a donc pas lieu de leur octroyer des délais de paiement de droit commun, sans préjudice de ceux qui pourraient leur être accordés dans le cadre de la procédure de surendettement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur et Madame [Y], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens, y inclus notamment le coût du commandement de payer du 21 octobre 2024, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SA SEMINOR concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail à effet au 22 juillet 2016 conclu entre la SA SEMINOR d’une part, et Monsieur [S] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y], d’autre part, portant sur un logement n° 3 référencé 014A100003 et un garage n° 014G100003 situés [Adresse 4], à [Localité 2], est résilié depuis le 22 décembre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à accorder à Monsieur [S] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] des délais de paiement ;

ORDONNE, à Monsieur [S] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] de libérer de leurs personnes, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef le logement n° 3 référencé 014A100003 et un garage n° 014G100003 situés [Adresse 4], à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] à payer à la SA SEMINOR la somme de 6 596,31 euros au titre de l’arriéré dû au 30 mars 2026 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 octobre 2024, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] à payer à la SA SEMINOR la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judicaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Ainsi jugé le 26 MAI 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Marina MOUNTSOU Grégory RIBALTCHENKO