MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 29 JUILLET 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00158 – N° Portalis DBX7-W-B7J-DQWH

AFFAIRE : S.C.I. IMMOJURISAVOCATS C/ [E] [I] épouse [S]

5BA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

copie exécutoire délivrée le

30 juillet 2025

à

S.C.I. IMMOJURISAVOCATS

copie certifiée conforme délivrée le 30 juillet 2025

à

S.C.I. IMMOJURISAVOCATS

JUGE DES RÉFÉRÉS : Tiphaine DUMORTIER

GREFFIER lors des débats : Stéphanie VIGOUROUX

en présence de [U] [P], greffier stagiaire

GREFFIER lors du délibéré : Stéphanie ARNOUX

DEBATS : Audience publique du 19 Juin 2025

QUALIFICATION :

— réputée contradictoire

— prononcée par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai de 15 jours

DEMANDERESSE :

S.C.I. IMMOJURISAVOCATS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

comparante, représentée par Monsieur [C] [W] co-gérant,

DEFENDERESSE :

Madame [E] [I] épouse [S]

née le 30 Septembre 1965 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

non comparante, non représentée

Par acte du 14 mai 2025, la SCI IMMOJURISAVOCATS a assigné Madame [E] [I] épouse [S] devant le Juge des référés du tribunal judiciaire de Libourne aux fins de voir, notamment sur le fondement des articles 1709 et suivants du Code civil :

Constatée l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail professionnel signé entre les parties, à compter du 1er novembre 2024,La voir condamnée à lui payer la somme de 6 675 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges,La voir condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, les frais de saisine du Tribunal (soit 51,60 euros pour les frais de requête, 58 euros pour les frais de signification, soit au total la somme de 109,60 euros),La voir condamnée à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,En rejetant toute demande de délai de paiement comme étant injustifié.

La SCI IMMOJURISAVOCATS expose que le 14 décembre 2017, elle a conclu un bail professionnel avec la défenderesse, portant sur un local de 85m2 au [Adresse 3], pour une durée de 6 années, moyennant un loyer mensuel de 550 euros hors taxes afin qu’elle puisse y exercer son activité d’avocate. L’occupante a accumulé un arriéré de loyers. Elles se sont accordées pour signer un protocole transactionnel le 9 octobre 2024. Malgré ses relances, mise en demeure, requête en injonction de payer, la défenderesse n’a pas réglé les loyers des mois de mars, avril, mai, juin, juillet, août, septembre et octobre 2024, ainsi qu’une la facture d’électricité de 275 euros

Bien que régulièrement assignée en application de l’article 658 du Code de procédure civile, Madame [E] [I] épouse [S] n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été débattue en audience publique le 19 juin 2025, les parties ayant été en outre invitées à déposer conformément à l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020. Elle a été mise en délibéré et prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, le 29 juillet 2025, les parties avisées.

SUR CE,

Sur la demande relative à la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, applicable en l’espèce, « Le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit. / Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée. / Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois. / Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. / Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier. / Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L.145-2 du code de commerce. »

Depuis l’entrée en vigueur de la loi de modernisation de l’économie, dite LME, n° 2008-776 le 4 août 2008, l’article 57-A, modifié, permet aux parties d’opter pour le régime des baux commerciaux dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L. 145-2 du code de commerce.

Il est établi que les aspects de la relation contractuelle non traités par l’ensemble de ces dispositions (notamment l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur, la fixation du montant du loyer et des charges, la résiliation du bail, la sous-location, la cession) relèvent de la volonté des parties ou, à défaut, du régime posé par les articles 1709 et suivants du Code civil.

En l’espèce, l’analyse du contrat signé par les parties le 14 décembre 2017 révèle que la SCI IMMOJURISAVOCATS a cédé ses locaux situés au [Adresse 3] à Madame [E] [I] épouse [S] dans le cadre d’un bail « à usage professionnel exclusif ».

Il sera également constaté que les parties n’ont pas expressément soumis leur convention au régime des baux commerciaux.

S’agissant plus particulièrement du terme du bail, les parties ont convenu, dans un paragraphe intitulé « RESILIATON-RENOUVELLEMENT » en page 5, qu'« à défaut d’exécution parfaite par le preneur d’une quelconque, si minime, soit-elle, des obligations issues du présent contrat, le contrat est résilié de plain droit un mois après l’émission d’un commandement d’exécuter resté infructueux reproduisant cette clause avec volonté d’en user, sans qu’il soit besoin d’autre formalité. Les congés, qu’ils émanent du bailleur ou du preneur, devront être notifiés par lettre recommandée avec avis de réception ou signifiés par acte d’huissier ».

Si la SCI IMMOJURISAVOCARS demande au Juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, il sera toutefois relevé que le commandement d’exécuter, reproduisant les termes de ces dispositions, n’a pas été versé au soutien de cette prétention.

Dans ces conditions, cette demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande de paiement, à titre provisionnel, de l’arriéré locatif.

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. / Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

La SCI IMMOJURISAVOCATS justifie, par la production du bail, du protocole d’accord transactionnel, de la mise en demeure, que la défenderesse reste redevable de loyers et charges impayés, représentant la somme totale de 6 675 euros.

Bien qu’avisée des enjeux de la procédure, Madame [E] [I] épouse [S] n’a pas comparu, ni même élevé de contestation s’agissant du principe et de l’étendue de son obligation de paiement.

Cette dernière n’étant toutefois pas sérieusement contestable, comme en atteste l’existence du protocole transactionnel, il convient d’accueillir la demande de provision formée par la demanderesse en condamnant Madame [E] [I] épouse [S] à lui payer la somme de 6 675 euros au titre de l’arriéré de loyers pour les mois de mars, avril, mai, juin, juillet, août, septembre et octobre 2024 et du montant de la facture d’électricité de 275 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts.

Si la SCI IMMOJURISAVOCATS sollicite la condamnation de Madame [E] [I] épouse [S] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, il sera rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur les demandes indemnitaires.

En tout état de cause, la demanderesse ne développe, ni ne justifie l’existence du préjudice allégué, au surplus dans les proportions demandées.

Elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur les demandes relatives aux dépens et à l’article 700 du Code de procédure civile.L’article 491 du Code de procédure civile dispose : « Le juge des référés qui assortit sa décision d’une astreinte peut s’en réserver la liquidation. / Il statue sur les dépens. » ; l’article 696 du même code précise : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. /Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020. ».

En l’espèce, les dépens, comprenant les frais de saisine du Tribunal (soit 51,60 euros pour les frais de requête, 58 euros pour les frais de signification, représentant un total de 109,60 euros), seront mis à la charge de la défenderesse.

En seront exclus le coût du commandement de payer, qui n’a pas été produit.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : / 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. / Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. ».

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI IMMOJURISAVOCATS l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. Par suite, sa demande sera accueillie à hauteur de 800 euros.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS la SCI IMMOJURISAVOCATS de sa demande tendant à voir constatée l’acquisition de la clause résolutoire, insérée dans le contrat de bail signé par les parties le 14 décembre 2017,

CONDAMNONS Madame [E] [I] épouse [S] à payer à la SCI IMMOJURISAVOCATS la somme provisionnelle de 6 675 euros au titre de l’arriéré de loyers pour les mois de mars, avril, mai, juin, juillet, août, septembre et octobre 2024 et de la facture d’électricité de 275 euros,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI IMMOJURISAVOCATS tendant à voir condamnée Madame [E] [I] épouse [S] à lui payer des dommages et intérêts,

CONDAMNONS Madame [E] [I] épouse [S] à payer à la SCI IMMOJURISAVOCATS la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Madame [E] [I] épouse [S] à supporter la charge des dépens de l’instance, en ceux compris les frais de saisine du Tribunal (soit 51,60 euros pour les frais de requête, 58 euros pour les frais de signification, représentant un total de 109,60 euros).

La présente ordonnance a été signée par Tiphaine DUMORTIER, juge des référés et par Stéphanie ARNOUX, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Stéphanie ARNOUX Tiphaine DUMORTIER