TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 23/03225 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XC3I

JUGEMENT DU 29 NOVEMBRE 2024

DEMANDEUR :

M. [T] [M]

exploitant l’établissement LE SPORTMAN

Immatriculé au RCS de [Localité 6] METROPOLE sous le n° 452 742 885

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Bruno WECXSTEEN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. NMA

Immatriculée au RCS de [Localité 6] METROPOLE sous le n° 848 104 915

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Natacha MARCHAL ,avocat au barreau de PARIS, plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER,, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 13 Février 2024, avec effet différé au 13 Mars 2024 ;

A l’audience publique du 16 Septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 29 Novembre 2024.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 29 Novembre 2024, et signé par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [M] exploite un débit de boissons sous l’enseigne LE SPORTMAN, situé [Adresse 3], depuis le 1er juillet 2010, selon bail commercial et d’habitation du 14 avril 2011 conclu avec Mme [Y] [Z] pour une durée de neuf années à compter du 26 novembre 2010 jusqu’au 25 novembre 2019, portant sur l’exploitation d’un fonds de commerce de débit de boissons de 4ème catégorie, café-brasserie, et pour la partie habitation, la sous-location de meublés, moyennant un loyer annuel de 15 600 euros, payable par trimestre, avec indexation sur l’indice du coût de la construction.

Le 18 octobre 2019, un véhicule automobile est venu percuter la façade du café.

Le 22 décembre 2020, Monsieur [M] a reçu de Maître [C], huissier à [Localité 7], un commandement de payer les loyers commerciaux de janvier à décembre 2020, visant la clause résolutoire insérée au bail du 14 avril 2011. Ce commandement a été délivré à la demande de la SCI NMA, représentée par M. [B] [H] venant aux droits de Madame [Z], suite à une vente du 27 décembre 2019.

Monsieur [M] a reçu le même jour une mise en demeure préalable à un refus de renouvellement de bail pour motif grave et légitime, à savoir le non-paiement des loyers.

M. [M] a néanmoins fait signifier par huissier le 5 janvier 2021 une demande de renouvellement du bail et a fait opposition le 21 janvier 2021 au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI NMA. La SCI NMA n’a pas constitué avocat en défense.

Par jugement réputé contradictoire en date du 22 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Lille a statué en ce sens :

«  DECLARE recevable l’opposition au commandement de payer de M. [T] [M] ;

Avant dire droit, ORDONNE à la SCI NMA d’avoir à communiquer à M. [T] [M] :

1) Le rapport d’expertise d’assurance relatif au sinistre du 18 octobre 2019, et tous les éléments ou notifications reçus de son assureur, notamment en ce qui concerne l’indemnisation des dommages,

2) Les contrats de location des occupants des locaux d’habitation de l’immeuble loué, et les comptes des loyers des quatre logements,

Le tout sous astreinte de 50 € par jour de retard, à compter du 1er jour du mois suivant la signification du jugement,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes,

DIT que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le tribunal judiciaire,

RESERVE les dépens.

ORDONNE l’exécution provisoire. "

Puis, par voie d’écritures notifiées le 15 mars 2023, le conseil du demandeur a sollicité la réinscription de l’affaire du rôle des affaires en cours.

La défenderesse a constitué avocat. Les parties ont échangé leurs écritures.

Le 13 février 2024, la clôture de l’affaire a été fixée à la date du 13 mars 2024, et l’affaire fixée à plaider à l’audience de plaidoirie du 16 septembre 2024.

Dans ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 8 janvier 2024, M. [M] demande au tribunal de :

Vu l’article 1104 du Code civil,

Vu les articles 606 et 1720 du Code civil,

Déclarer l’opposition de Monsieur [T] [M] au commandement de payer du 22 décembre 2020 recevable et bien fondée,

Annuler le commandement de payer du 22 décembre 2020 pour manquement du bailleur à son obligation de bonne foi, et pour décompte erroné,

A défaut, ordonner la suspension de la clause résolutoire et autoriser Monsieur [T] [M] à suspendre le paiement des loyers dans l’attente de l’exécution des obligations du bailleur relatives aux grosses réparations et à l’encaissement des loyers d’habitation,

Subsidiairement, autoriser Monsieur [T] [M] à verser les loyers sur un compte séquestre,

Ordonner à la SCI NMA :

1. De faire procéder aux grosses réparations qui lui incombent sur la façade de l’immeuble loué, dans le mois de la signification du jugement, sous peine d’astreinte de 100 € par jour de retard,

2. De rembourser à Monsieur [T] [M] le montant total des sous-loyers d’habitation que celui-ci aurait dû percevoir depuis le 1er janvier 2020, soit la somme de 2 050 € par mois, pendant 48 mois, compte provisoirement arrêté à fin décembre 2023, soit la somme de 98 400€, sauf à la compenser avec les loyers dus en vertu du bail à hauteur de 1 300 € par mois, soit pendant 48 mois la somme de 62 400 €, soit une différence en faveur de Monsieur [T] [M] de 36 000 € à fin décembre 2023, à parfaire au jour du jugement, à concurrence de 750€ par mois,

Condamner la SCI NMA à payer à Monsieur [T] [M] une indemnité de procédure de 6000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner la SCI NMA aux entiers frais et dépens.

Il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 2 novembre 2023, la SCI NMA demande au tribunal :

Vu l’article L 145-41 du Code de Commerce,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 22 décembre 2020,

Vu la convention en date du 14 avril 2011 liant les parties,

A titre principal,

Débouter Monsieur [T] [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Constater la résiliation du bail conclu entre les parties au jour de la décision à intervenir,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [M], ainsi que de toutes personnes qu’il aurait pu introduire dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir,

Condamner Monsieur [T] [M] au paiement à la SCI NMA d’une astreinte définitive de 80 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux,

Condamner Monsieur [T] [M] au paiement à la SCI NMA des loyers dus à ce jour, soit à la somme de 67 200 €, sauf à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à la décision à intervenir,

Condamner Monsieur [T] [M] au paiement à la SCI NMA d’une somme de 1 000 € HT, soit 1 200 € TTC, à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, conformément aux dispositions du contrat de bail,

Condamner Monsieur [T] [M] au paiement à la SCI NMA d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au double du dernier loyer indexé conformément aux dispositions du contrat de bail,

Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par L’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,

Dire qu’en application des stipulations contractuelles, le dépôt de garantie demeure acquis au bailleur,

Condamner Monsieur [T] [M] au paiement à la SCI NMA d’une somme de 5 000 € correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner Monsieur [T] [M], en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article A 444-32 du Code de Commerce, et ce en application des dispositions contractuelles liant les parties,

Condamner Monsieur [T] [M] au paiement des intérêts judicaires,

Vu l’article 1343-2 du Code Civil, prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles,

Condamner Monsieur [T] [M] aux frais et entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire,

A titre subsidiaire,

Débouter Monsieur [T] [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Avant dire droit, désigner expert, lequel pourra se faire accompagner d’un sapiteur conformément à l’article 278 du Code de procédure civile, avec la mission de :

— se rendre sur les lieux au [Adresse 3],

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— déterminer et chiffrer les travaux réalisés par la SCI NMA et relevant des obligations contractuelles de Monsieur [T] [M],

— déterminer et chiffrer les travaux d’entretien restant à réaliser par Monsieur [T] [M] conformément aux clauses et conditions du bail,

— chiffrer le montant des loyers auxquels pouvait prétendre Monsieur [T] [M] à compter de la reprise partielle des lieux jusqu’à leur restitution,

— faire le compte entre les parties,

dire que l’expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile, – dire qu’en cas de difficulté, l’expert saisira la juridiction qui aura ordonné l’expertise ou le Juge désigné par elle ;

fixer la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par le jugement à intervenir;

Réserver les dépens.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

I- Sur la résiliation du contrat de bail

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

M. [M] fait valoir que le commandement de payer est nul en raison du manquement du bailleur à son obligation de bonne foi dans la mesure où :

— le nouveau bailleur l’a empêché d’exploiter son fonds de commerce en n’effectuant pas des grosses réparations nécessaires consécutivement au sinistre survenu le 18 octobre 2019, alors même que le propriétaire avait perçu les indemnités versées par l’assureur en avril 2020,

— le nouveau bailleur a pris la liberté de déloger ses sous-locataires alors en place en fin d’année 2019, pour louer directement les quatre logements et percevoir les loyers à la place du locataire commercial.

Il sollicite également l’annulation du commandement de payer pour décompte erroné, se référant au montant du loyer prévu au contrat de bail, soutenant que le bailleur réclame un montant plus élevé.

La SCI NMA s’oppose à la demande de nullité et demande au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire en faisant valoir que :

— Le preneur ne justifie pas de ce qu’il lui était impossible d’exploiter le local commercial pris à bail, soulignant que le sinistre n’a pas eu d’effet sur ladite exploitation, seule la façade ayant été concernée, alors que M. [M] a transféré l’accès au café-brasserie par une porte latérale,

— Qu’ensuite, ayant constaté que les lieux étaient dans un état déplorable faute d’entretien par le preneur, elle a convenu avec le preneur que la SCI NMA récupérait la partie habitation sauf l’appartement occupé par M. [M] lui-même, effectuerait elle-même les travaux nécessaires et relouerait pour son compte les logements, le tout à loyer constant, le nouveau bailleur s’engageant en contrepartie à renoncer aux nombreux manquements du preneur ; qu’elle précise que les lieux étaient dans un tel état de crasse et de délabrement que M. [M] ne parvenait plus à sous-louer les chambres ou à se faire payer les loyers.

*

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, qui est d’ordre public, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1345 du code civil du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de cet article, la clause résolutoire d’un bail commercial doit s’interpréter strictement et doit être mise en œuvre de bonne foi.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application de cet article, l’obligation de délivrance conforme ne se limite pas à une mise à disposition du bien, objet du bail. Elle doit permettre au locataire une utilisation conforme aux prévisions contractuelles.

En l’espèce, le contrat de bail à usage commercial contracté le 14 avril 2011 et renouvelé depuis prévoit en page 16 une clause résolutoire ainsi rédigée :

« A défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, du paiement de l’indemnité d’occupation suite à un congé avec refus de renouvellement avec ou sans offre de paiement de l’indemnité d’éviction, ou de remboursements de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire ou des intérêts de retard des loyers et charges impayés à l’échéance contractuelle dus à compter de l’échéance contractuelle, de l’indemnité de frais contentieux de mille euros hors taxes ci-après définie, du coût du commandement, comme en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou un commandement d’exécuter l’une quelconque des clauses du présent bail, demeuré infructueux et contenant l’intention du bailleur d’user du bénéfice de la présente clause résolutoire, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire autre que l’obtention d’une simple ordonnance de référé qui autorisera ledit bailleur à reprendre la disposition des lieux loués. »

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 22 décembre 2020 pour un montant total exigé de 18.416, 06 euros.

Les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois suivant sa délivrance.

Il est constant que les lieux loués ont subi un sinistre le 18 octobre 2019 et il ressort des pièces communiquées que le bailleur a perçu de l’assureur une indemnité de 11.901,36 euros en avril 2020. Le rapport d’expertise de l’assurance fait état de dommages subis sur la façade de l’immeuble, ainsi que sur les aménagements d’origine du bar situé au rez-de-chaussée.

Pour autant, M. [M] qui ne conteste pas ne pas avoir payé les loyers depuis le mois de janvier 2020, ne justifie pas d’une impossibilité totale d’exploiter les lieux consécutivement au sinistre, celle-ci ne se déduisant pas du rapport d’expertise et de la seule constatation de dommages sur les aménagements du bar. Il ne verse d’ailleurs aux débats aucune déclaration de sinistre à son assureur. La défenderesse produit, à l’inverse, deux attestations de clients soulignant que suite à l’accident, l’entrée dans le bar se faisait sur le côté du bâtiment, l’un des deux attestants précisant que cet aménagement avait été trouvé durant la période du mois d’octobre 2019 au mois de mars 2020, soit dès la survenance du sinistre.

De surcroît, il ne fournit aucune pièce pour établir qu’il aurait réclamé auprès de son bailleur l’exécution des travaux nécessaires à l’exploitation de son bar, ou l’aurait informé de toute difficulté tenant à l’exploitation de son bar et au paiement de loyers.

A cet égard, il y a lieu de relever que le gérant de la SCI NMA s’est présenté à lui dès la fin d’année 2019, ainsi que M. [M] le souligne lui-même, en sorte que ce dernier était informé de la cession des lieux par le bailleur et en tout état de cause, il n’était pas empêché de réaliser toutes démarches tendant à obtenir les coordonnées exactes de son bailleur pour l’informer de ses difficultés le cas échéant.

S’agissant de la location des parties à usage d’habitation par le nouveau bailleur, ce seul motif ne saurait justifier que le preneur ne s’acquitte pas des loyers ni caractériser la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer, alors qu’ici encore, M. [M] ne justifie d’aucune démarche préalable auprès de son bailleur.

Ainsi, M. [M] échoue à démontrer que le bailleur a agi de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer.

S’agissant des sommes réclamées au titre du commandement de payer, si le contrat de bail de 2011 stipule un loyer annuel de 15.600 euros payable par trimestre, il prévoit également une clause d’indexation. Or, par courrier daté du 12 novembre 2019 que M. [M] produit, Sergic l’informait des indices du coût de la construction, de la variation de son loyer de 3, 41 % et ainsi d’un loyer s’élevant à la somme de 1489, 65 euros qui sera prochainement appelé. Ainsi, M. [M] n’est pas fondé à prétendre qu’il ne serait redevable que d’un loyer mensuel de 1300 euros et le seul fait que le bailleur lui réclame la somme de 1400 euros par mois, soit une somme inférieure au montant dû depuis le mois de novembre 2019, n’est pas de nature à entraîner la nullité du commandement de payer.

M. [M] est donc débouté de sa demande tendant à voir annuler le commandement de payer.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 23 janvier 2021 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

— Sur les effets de la résiliation du bail

En cas d’acquisition de la clause résolutoire, M. [M] demande au tribunal la suspension des effets de la clause résolutoire, l’autorisation de suspendre le paiement des loyers dans l’attente de l’exécution de ses obligations par le bailleur et à défaut la possibilité de s’acquitter des loyers sur un compte séquestre, pour les mêmes motifs que ceux exposés au soutien de sa demande tendant à la nullité du commandement de payer.

La SCI NMA sollicite le rejet de toutes les demandes du preneur.

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que M. [M] n’a plus payé les loyers en application du bail commercial depuis le mois de janvier 2020, sans qu’il justifie d’un motif légitime, ayant été débouté de sa demande d’annulation du commandement de payer, qu’il ne prétend pas même avoir repris les versements ni ne forme aucune offre de paiement.

Dans ce contexte, il ne peut qu’être débouté de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’autorisation à suspendre le paiement des loyers ou à défaut à s’en acquitter sur un compte séquestre.

Dès lors, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, à défaut de départ volontaire dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 80 euros par jour de retard, pendant 12 mois.

II- Sur les demandes au titre des loyers et des grosses réparations formée par M. [M]

Compte tenu de la résiliation du contrat de bail, M. [M] n’est pas fondé à solliciter la condamnation du bailleur à effectuer les grosses réparations en exécution du contrat qui est résilié.

Puis, M. [M] sollicite le paiement par le bailleur des loyers qu’il aurait dû continuer à percevoir au titre des sous-locations en cours lors de l’arrivée du nouveau propriétaire qui a chassé les locataires pour y installer ses propres locataires. Néanmoins, il fonde sa demande pécuniaire sur les nouveaux contrats de location conclus par le bailleur lui-même, pour la plupart d’ailleurs conclus après la prise d’effet de la résiliation. Il ne justifie pas des contrats de sous-location qu’il aurait conclus préalablement.

Sa demande n’apparaît, dès lors, pas justifiée.

Les demandes de M. [M] au titre des loyers et des grosses réparations seront ainsi rejetées.

III- Sur les demandes pécuniaires formées par le bailleur

1- Sur la demande au titre des loyers

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article L. 145-4 du code de commerce stipule que la durée du contrat de bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

En l’espèce, il est constant que M. [M] ne s’est pas acquitté du loyer dû à compter du mois de janvier 2020 en sorte qu’il est redevable dudit loyer et ce jusqu’au 23 janvier 2021 date d’effet de la résiliation. Ainsi, convient-il de le condamner à payer la somme de 17.838, 70 euros.

2- Sur l’indemnité d’occupation, l’indemnité forfaitaire et le dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

3- Sur l’indemnité d’occupation

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que sera due une indemnité d’occupation sur la base du double du loyer global de la dernière année de location en cas de « non délaissement des lieux après résiliation ».

Cette clause s’analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire.

Le maintien dans les lieux du preneur postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation. Pour autant, il n’apparaît pas que le préjudice subi par le bailleur excède la valeur locative du bien en sorte que l’indemnité contractuellement prévue apparaît manifestement excessive. Ainsi, il convient de réduire d’office le montant de cette clause et de condamner M. [M] à payer une indemnité d’occupation de 1400 euros par mois, à compter du 24 janvier 2021 et jusqu’à la libération complète des locaux avec remise des clés.

Il convient d’ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante.

4- Sur le dépôt de garantie

Le contrat de bail prévoit qu’en cas de résiliation du présent bail pour inexécution de ses causes, le dépôt de garantie demeure acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts. Le dépôt de garantie contractuellement prévu correspond à trois mois de loyer, soit 3900 euros.

Cette clause s’analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire.

Dès lors que son montant n’apparaît pas manifestement excessif, il convient de dire que le dépôt de garantie demeure acquis au bailleur en exécution des stipulations du contrat de bail et au regard des manquements du preneur qui ne s’est plus acquitté des loyers.

5- Sur l’indemnité forfaitaire

Il est prévu à l’article 13 du contrat de bail qu’à défaut de paiement de loyer, les sommes dues sont automatiquement majorées d’une somme de 1000 euros hors taxe, TVA en sus, " à titre d’indemnité forfaitaire de frais de contentieux et indépendamment des frais de justice, de commandement, frais de greffe, assignation (…) "

Cette clause s’analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire.

Compte tenu des condamnations déjà prononcées et des sommes demandées au titre des frais non compris dans les dépens, il convient de dire que le montant est manifestement excessif en sorte qu’il convient de réduire l’indemnité à la somme de 50 euros et de condamner M. [M] qui ne s’est plus acquitté des loyers depuis janvier 2020, au paiement de ladite somme.

6- Sur les intérêts et la capitalisation

Toute condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, en exécution de l’article 1231-7 du code civil.

Il sera dit qu’en application de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus pour une année porteront eux-mêmes intérêts.

*

Eu égard à l’issue du litige, la demande subsidiaire présentée par la défenderesse apparaît sans objet.

IV- Sur les demandes accessoires

1- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

2- Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [M] succombant au principal, supportera les dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer du 22 décembre 2020 et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 1 200 euros.

Enfin il convient de rejeter la demande au titre du paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article A 444-32 du Code de Commerce, faute de justification des dispositions contractuelles auxquelles il est fait référence en soutien sans autre précision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [T] [M] de sa demande de sa demande d’annulation du commandement de payer,

CONSTATE la résiliation du bail commercial liant la SCI NMA et M. [T] [M] portant sur le local commercial et à usage d’habitation situé à [Adresse 8], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 janvier 2021 ;

DÉBOUTE M. [T] [M] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire;

DÉBOUTE M. [T] [M] de sa demande tendant à se voir autoriser à suspendre le paiement des loyers ;

DÉBOUTE M. [T] [M] de sa demande tendant à se voir autoriser à verser les loyers sur un compte séquestre ;

ORDONNE l’expulsion de M. [T] [M] du local commercial et à usage d’habitation sis à [Adresse 8] à défaut de libération volontaire effective dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et avec le concours de la force publique si nécessaire,

et, passé ce délai, sous astreinte de 80 euros par jour de retard, pendant 12 mois;

CONDAMNE M. [T] [M] à une indemnité d’occupation de 1400 euros par mois à compter de la résolution du bail, soit à compter du 24 janvier 2021 et jusqu’à la libération complète des locaux avec remise des clés ;

ORDONNE l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par L’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante ;

CONDAMNE M. [T] [M] à payer à à la SCI NMA la somme de 17.838, 70 euros au titre des loyers ;

CONDAMNE M. [T] [M] à payer à à la SCI NMA la somme de 50 euros au titre de l’indemnité forfaitaire ;

DIT que la SCI NMA est fondé à conserver le dépôt de garantie ;

RAPPELLE que toute condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, en exécution de l’article 1231-7 du code civil ;

DIT qu’en application de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus pour une année porteront eux-mêmes intérêts ;

DEBOUTE M. [T] [M] de ses demandes au titre du paiement de loyers et au titre des grosses réparations ;

CONDAMNE M. [T] [M] à payer à la SCI NMA la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI NMA de sa demande au titre du droit proportionnel de l’huissier ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE M. [T] [M] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 décembre 2020 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER