TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 DECEMBRE 2024

Chambre 1/Section 2

AFFAIRE : N° RG 22/10935 – N° Portalis DB3S-W-B7G-W34X

N° de MINUTE : 24/00988

Madame [X] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Christian NZALOUSSOU, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire: E0361, M^e Révolté ITSOUHOU MBADINGA, avocat postulant au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire: 66

DEMANDEUR

C/

Monsieur [U] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 230

DEFENDEUR

DÉBATS

A l’audience publique du 24 Octobre 2024, le Juge aux affaires familiales Madame Tiphaine SIMON assistée du greffier, Madame Sylvie PLOCUS, a entendu la plaidoirie.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Tiphaine SIMON, Juge, assistée de Madame Sylvie PLOCUS, greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [X] [L] et M. [U] [G] ont vécu en concubinage de septembre 1993 à juillet 2016.

Par acte en date du 7 juillet 2001, M. [U] [G], alors dénommé M. [H] [O], et Mme [X] [L] ont acquis en indivision, d’une part, la propriété privative d’une maison individuelle située à [Adresse 6], cadastré section [Cadastre 4], et, d’autre part, les 1/35èmes indivis des biens et équipements communs cadastrés Section [Cadastre 5], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] (ci-après les « biens immobiliers indivis »). L’adresse de la parcelle cadastrée section [Cadastre 4] est désormais [Adresse 3].

Suivant décret du 30 août 2005 portant acquisition de la nationalité française, M. [H] [O] a été autorisé à s’appeler M. [U] [R] [G]. Mention en a été portée sur son acte de naissance le 9 décembre 2005.

Le 4 mai 2016, Mme [X] [L] et M. [U] [G] ont conclu, suivant acte sous seing privé, un accord amiable ayant pour objet de mettre fin à l’indivision entre eux et de procéder à un partage amiable dans une durée de trois ans, soit au plus tard le 4 mai 2019. Aux termes de cet acte, les parties ont pris divers engagements.

Il n’a pas été procédé au règlement amiable des intérêts patrimoniaux de Mme [X] [L] et de M. [U] [G].

C’est dans ce contexte que Mme [X] [L] a, par acte d’huissier du 27 octobre 2022, fait assigner M. [U] [G] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de voir ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties.

En demande,

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 avril 2024, Mme [X] [L] demande au tribunal, au visa des articles 815, 815-40 et 1240 du code civil, 1361, 1377 et 1378 du code de procédure civile, de :

— recevoir Mme [X] [L] en son assignation et l’en dire bien fondée,

Y faisant droit :

—  1°) Dire et juger qu’en l’absence de convention d’indivision, le partage sera régi par les dispositions du code civil ;

—  2°) juger nul et de nul effet « l’accord amiable » du 4 mai 2016.

—  3°) ordonner la liquidation et le partage de l’indivision existant entre Madame [X] [L] et Monsieur [U] [G] concernant le bien situé [Adresse 3] ;

—  4°) ordonner la licitation du bien immobilier situé [Adresse 3] et en tant que de besoin désigner pour ce faire tel notaire pour lesdites opérations, puis fixer en conséquence la date de la licitation.

—  5°) fixer à 2.000 euros par mois l’indemnité d’occupation due par M. [G] à compter du 1er août 2016 jusqu’à complète libération des lieux ;

—  6°) condamner M. [G] à verser à Mme [L] la somme de 15.000 euros à titre de dommage et intérêt ;

—  7°) dire que M. [G] supportera seul et en intégralité les frais et honoraires de partage.

—  8°) CONDAMNER Monsieur [G] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense,

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 décembre 2023, M. [U] [G] demande au juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Bobigny, au visa des articles 815 et 1240 du code civil, 700, 1361 et 1377 du code de procédure civile, de :

— déclarer Monsieur [G] recevable et bien fondée en ses demandes.

en conséquence,

— débouter Madame [L] de toutes ses demandes,

— ordonner le partage judiciaire du bien indivis sis [Adresse 3]

— désigner tel notaire qu’il plaira à la juridiction aux fins de procéder aux opérations de compte liquidation et partage entre Monsieur [G] et Madame [L]

— fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] pour l’occupation de la maison sis [Adresse 3] à la somme de 336 € par mois

— condamner Madame [L] à la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réserver les dépens.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 20 juin 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 octobre 2024 et mise en délibéré au 19 décembre 2024 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande d’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage

Aux termes de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

L’article 840 du code civil expose que le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le déterminer ou lorsque le partage n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.

L’article 1361 du code de procédure civile indique que le tribunal ordonne le partage s’il peut y avoir lieu (…) Lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage.

Selon l’article 1360 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, l’assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable.

L’article 1364 du code de procédure civile indique que si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal.

En l’espèce, il ressort des écritures et pièces des parties que les tentatives de règlement amiable n’ont pas abouti et que le patrimoine à partager est composé de biens immobiliers sis à [Adresse 3]

Ainsi, il convient d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux ayant existé entre les époux.

En raison de la complexité des opérations liée au conflit existant entre les parties, aux comptes à établir entre elles et à la composition du patrimoine indivis comprenant notamment des biens soumis à publicité foncière, il y a lieu de désigner un notaire et de commettre un juge pour surveiller ces opérations.

A défaut d’accord des parties sur le nom du notaire à désigner, Maître [N] [K], notaire à [Adresse 7] (tel : [XXXXXXXX01], [Courriel 8]), sera désigné pour y procéder.

Il y a lieu de rappeler qu’il entre dans la mission du notaire commis de dresser, dans le délai d’un an à compter de sa désignation, un état liquidatif qui établira la masse partageable, les comptes entre les copartageants, et les droits des parties, ainsi que la composition des lots à répartir, chaque copartageant devant recevoir des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision.

La mission de Maître [N] [K] sera étendue à la consultation des fichiers FICOBA et FICOVIE pour le recueil des données concernant l’identification de tout compte bancaire ou postal (dépôt, placement, épargne…), ou contrat d’assurance vie ouverts au nom de Mme [X] [L] et/ou M. [U] [G] aux dates qu’il indiquera à l’administration fiscale chargée de la gestion de ce fichier.

A cette fin, il appartient au notaire de se faire remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, d’examiner les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte au titre des loyers, de déterminer, le cas échéant, les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation gratuite de certains biens dépendant de l’indivision et, par suite, les sommes susceptibles de revenir à chacun des copartageants.

En effet, chaque indivisaire peut être créancier de la masse au titre d’impenses qu’il a faites, de frais divers qu’il a acquittés, de la rémunération de sa gestion ou de ses travaux personnels comme débiteur de cette masse au titre d’une indemnité d’occupation, des pertes ou détériorations qu’un bien indivis aurait subi par sa faute, de la perception de fonds indivis qu’il n’aurait pas remis à l’indivision ou prélevés dans la caisse de celle-ci ou encore d’une avance en capital.

Si un désaccord subsiste après soumission de son projet d’état liquidatif, le notaire établira un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties, qu’il transmettra accompagné de son projet d’état liquidatif au juge commis lequel fera rapport au tribunal des points de désaccord subsistants, le cas échéant, après une tentative de conciliation devant le juge commis.

Le notaire commis peut en application de l’article 1365 alinéa 3 du code de procédure civile, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, s’adjoindre un expert, choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis.

Aux termes de l’article R. 444-61 du code de commerce, le notaire doit être, préalablement à la signature de l’acte, intégralement provisionné du montant de ses émoluments, des frais et des débours et à défaut, il ne peut commencer sa mission.

2. Sur l’accord amiable du 4 mai 2016

Mme [X] [L] soutient que l’accord amiable du 4 mai 2016 ne peut être assimilé à une convention d’indivision au motif qu’une telle convention portant sur un bien immobilier doit être rédigée par acte notarié et publiée au service de la publicité foncière. Elle conclue, qu’en l’absence de telles formalités, l’acte est nul et de nul effet et ne peut être retenu comme une convention d’indivision. En tout état de cause, elle fait valoir que, si cet acte était jugé comme valable, Mme [X] [L] serait fondée à évoquer l’exception d’inexécution pour en être déliée au motif que M. [U] [G] n’a jamais tenu ses engagements. Elle explique que le projet d’acte de partage établi par Maître [D] [C], dans la perspective du rachat des parts de la demanderesse, n’a jamais été signé par les parties.

M. [U] [G] fait valoir que l’acte du 4 mai 2016 est clair et explicite et que personne ne peut s’y soustraire. Il soutient qu’au terme du délai de trois ans Mme [X] [L] a simplement repris sa liberté d’action.

Sur ce,

En application de l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

En application de l’article 815-1 du code civil, les indivisaires peuvent passer des conventions relatives à l’exercice de leurs droits indivis, conformément aux articles 1873-1 à 1873-18.

En application de l’article 1873-2 du code civil, les coïndivisaires, s’ils y consentent tous, peuvent convenir de demeurer dans l’indivision.

A peine de nullité, la convention doit être établie par un écrit comportant la désignation des biens indivis et l’indication des quotes-parts appartenant à chaque indivisaire. Si les biens indivis comprennent des créances, il y a lieu aux formalités de l’article 1690 ; s’ils comprennent des immeubles, aux formalités de la publicité foncière.

L’inobservation des formalités de publicité foncière n’est pas sanctionnée par la nullité de la convention.

En application de l’article 1873-3 du code civil, la convention peut être conclue pour une durée déterminée qui ne saurait être supérieure à cinq ans. Elle est renouvelable par une décision expresse des parties. Le partage ne peut être provoqué avant le terme convenu qu’autant qu’il y en a de justes motifs.

La convention peut également être conclue pour une durée indéterminée. Le partage peut, en ce cas, être provoqué à tout moment, pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps.

Il peut être décidé que la convention à durée déterminée se renouvellera par tacite reconduction pour une durée déterminée ou indéterminée. A défaut d’un pareil accord, l’indivision sera régie par les articles 815 et suivants à l’expiration de la convention à durée déterminée.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En application de l’article 1220 du code civil, une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

En l’espèce, l’accord amiable du 4 mai 2016 avait pour objet de mettre fin à l’indivision entre les parties et de procéder à un partage amiable du bien indivis dans une durée de trois ans, soit au plus tard le 4 mai 2019.

Aux termes de cet acte :

— M. [U] [G] s’est engagé à occuper les biens immobiliers indivis, à faire évaluer le bien par un expert, à racheter la quote-part de Mme [X] [L] dans le bien, et, à défaut de pouvoir racheter ladite quote-part indivise avant le 4 mai 2019, à mettre en vente le bien.

— Mme [X] [L] s’est engagée à ne pas réclamer à M. [U] [G], avant le 4 mai 2019, le paiement sa quote-part dans les biens immobiliers indivis, à payer certaines charges relatives aux biens immobiliers indivis et à ne pas réclamer d’indemnité relative à l’occupation des biens immobiliers indivis par M. [U] [G] seul.

Il ressort des termes de cet acte que les parties ont convenu de sursoir au partage de l’indivision pendant un délai de trois ans.

Cet accord a été établi par écrit suivant acte sous seing privé, il contient la description du bien indivis et mentionne la quote-part dont chaque partie est propriétaire.

Les dispositions de l’article 1873-2 du code civil n’imposent pas ad validitatem la signature d’un acte authentique pour régulariser une convention d’indivision portant sur un bien immobilier, même si la signature d’un tel acte s’avère indispensable à la publication de la convention d’indivision au service de la publicité foncière.

Les conditions de l’article 1873-2 du code civil ont donc bien été respectées.

Le fait que l’acte n’ait pas été publié au service de la publicité foncière, ce qui n’est pas contredit en défense, n’est pas de nature à entrainer la nullité de l’acte du 4 mai 2016.

En conséquence, Mme [X] [L] sera déboutée de sa demande visant à juger nul et de nul effet l’acte du 4 mai 2016 signé par les parties.

A titre surabondant, il ressort de l’analyse de l’acte du 4 mai 2016 que l’exécution des engagements pris par Mme [X] [L] n’était pas expressément conditionnée à l’exécution des engagements pris par M. [U] [G].

De surcroît, il a été stipulé dans l’acte du 4 mai 2016 que la non-exécution par l’une des parties des termes de cet accord amiable pourra amener l’autre partie à faire l’objet d’une demande de dommages et intérêts pour le préjudice éventuellement subi.

Mme [X] [L] ne peut donc se prévaloir de l’inexécution des obligations de M. [U] [G] pour ne pas exécuter ses propres obligations.

En tout état de cause, M. [U] [G] a produit une expertise réalisée sur les biens immobiliers indivis par [13] le 26 mars 2019 faisant état d’une valeur vénale de l’ordre de 230.000 euros et il ressort des stipulations de l’acte du 4 mai 2016 que l’hypothèse de l’impossibilité de l’acquisition par M. [U] [G] de la quote-part de Mme [X] [L] était envisagée.

3. Sur l’indemnité d’occupation due par M. [U] [G]

Mme [X] [L] estime que cette indemnité doit être fixée à la somme de 2000 euros par mois, à compter du 1er août 2016 et jusqu’à la complète libération des lieux. Elle s’oppose à l’application d’une décote de 20% en l’absence de soins par l’occupant du bien occupé.

M. [U] [G] estime que cette indemnité doit être fixée à la somme de 336 euros par mois. Il indique que Mme [X] [L] ne produit aucune estimation de la valeur locative des biens immobiliers indivis. Il fait valoir qu’il convient d’appliquer un abattement de 20% à la valeur locative qu’il estime à 840 euros. Il considère être redevable de la moitié de cette somme depuis le 1er juin 2019, en application de l’accord amiable du 4 mai 2016. Il soutient que l’impossibilité ou l’absence de rachat de la quote-part de Mme [X] [L] dans les biens immobiliers indivis dans le délai de trois ans, prévu aux termes de l’accord amiable du 4 mai 2016, n’a pas entrainé l’exigibilité rétroactive de l’indemnité d’occupation pendant cette période de trois ans. Il explique que, au terme du délai de trois ans, Mme [X] [L] a simplement repris sa liberté d’action.

Sur ce,

Selon l’article 815-9 du Code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

L’indemnité d’occupation due par un indivisaire doit être assimilée à un revenu accroissant à l’indivision ; elle a pour objet de compenser l’impossibilité pour les autres indivisaires de bénéficier des fruits et revenus du bien indivis du fait de son occupation privative par l’un des indivisaires. Elle est donc due à l’indivision.

L’évaluation de l’indemnité d’occupation relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [U] [G] occupe privativement les biens immobiliers indivis sis à [Adresse 3], dans lesquels il est domicilié dans le cadre de la présente procédure, depuis le 31 mai 2016.

Aux termes de l’accord amiable du 4 mai 2016 régularisé entre les parties, les parties ont convenu de sursoir au partage de l’indivision pendant un délai de trois ans, soit au plus tard le 4 mai 2019.

Aux termes de cet acte, Mme [X] [L] s’est notamment engagée à ne pas réclamer d’indemnité relative à l’occupation des biens immobiliers indivis par M. [U] [G] seul.

Il ne ressort pas de la rédaction de l’acte du 4 mai 2016 que l’engagement de Mme [X] [L] relatif à l’indemnité d’occupation était conditionné au rachat effectif par M. [U] [G] de la quote-part de la demanderesse dans les biens immobiliers indivis ou bien aux autres engagements pris dans l’acte par ce dernier.

En conséquence, en application de l’accord amiable du 4 mai 2016 régularisé entre les parties, M. [U] [G] n’est redevable d’aucune indemnité au titre de l’occupation privative des biens immobiliers indivis jusqu’au 4 mai 2019.

Ainsi, M. [U] [G] sera donc déclaré redevable d’une indemnité, due à l’indivision, au titre de l’occupation privative des biens immobiliers indivis sis à [Adresse 3], à compter du 5 mai 2019 et jusqu’au partage ou jusqu’à complète libération des lieux.

Il conviendra d’appliquer un abattement de 20 % sur la valeur locative des biens immobiliers indivis, en raison de la précarité de l’occupation, l’occupant ne disposant pas des garanties qu’offrirait un bail.

Mme [X] [L] ne produit aucune estimation de la valeur locative des biens immobiliers indivis.

M. [U] [G] produit deux estimations de la valeur locative des biens immobiliers indivis datant de 2022.

Au regard de la différence importante d’appréciation de la valeur locative des biens immobiliers indivis par les parties et de l’ancienneté des évaluations transmises en défense, le juge aux affaires familiales considère qu’il ne dispose pas d’éléments suffisants pour établir la valeur locative des biens immobiliers indivis et pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [U] [G].

En conséquence, dans l’intérêt du bon déroulement des opérations de partage, le juge aux affaires familiales renverra les parties devant le notaire commis afin de permettre l’instruction de la demande des parties visant à fixer le montant de l’indemnité due par M. [U] [G] à l’indivision au titre de l’occupation des biens immobiliers indivis sis à [Adresse 3] à compter du 5 mai 2019 et jusqu’au partage ou jusqu’à complète libération des lieux.

4. Sur la licitation des biens immobiliers indivis par le notaire commis

Mme [X] [L] fait valoir que M. [U] [G] ne démontre pas qu’il dispose des capacités financières pour régler la soulte en cas d’attribution des biens immobiliers indivis à son profit. Elle souligne que, depuis 2016, M. [U] [G] n’a pas racheté la quote-part de la demanderesse dans les biens immobiliers indivis, alors qu’il s’y était engagé et que Mme [X] [L] ne s’y opposait pas. Par ailleurs, elle précise que M. [U] [G] occupe seul le bien depuis le 1er août 2016 et que ses propres charges ne lui permettent plus de rembourser le crédit portant sur les biens immobiliers indivis avec M. [U] [G]. Enfin, elle considère que la valeur des biens immobiliers indivis à retenir est de 330.000 euros et que la mise à prix doit être fixée à 200.000 euros.

Mme [X] [L] explique vivre dans les biens immobiliers indivis depuis la séparation du couple et souhaiter un partage pour le rachat de la quote-part de Mme [X] [L]. Il soutient que les biens immobiliers indivis peuvent facilement être partagé ou attribué. Il estime que Mme [X] [L] n’apporte pas la preuve que les biens immobiliers indivis ne peuvent être facilement partagés.

Sur ce,

En application de l’article 841 du code civil, la licitation des immeubles dépendant de l’indivision peut être ordonnée par le tribunal.

L’article 1361 du code de procédure civile dispose que le juge ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions de l’article 1378 du code de procédure civile sont réunies.

Aux termes de l’article 1377 du Code de procédure civile, le Tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d’exécution.

Selon l’articles 1272 alinéa 1er du code de procédure civile, les enchères sont reçues soit par un notaire commis à cet effet par le tribunal judiciaire, soit à l’audience des criées par un juge désigné par ce tribunal.

En application de l’article 1273 du code de procédure civile, le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente. Le tribunal peut préciser qu’à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu’il fixe.

La valeur de mise à prix, qui n’est pas un prix de vente mais une valeur d’appel, doit être suffisamment attractive pour éviter la désertion des enchères. Elle ne peut dépasser le tiers ou la moitié de la valeur vénale.

Aux termes de l’article 1274 du code de procédure civile, le tribunal fixe les modalités de la publicité compte tenu de la valeur, de la nature et de la situation du bien.

En l’espèce, le bien n’est pas facilement partageable en nature entre les parties, s’agissant d’une maison d’habitation type F5, composant une seule unité d’habitation, comprenant une cuisine, un séjour, trois chambres et une salle d’eau.

En outre, il ressort des écritures des parties et des pièces en demande, notamment des échanges de mails et courriers de 2019 entre les parties et avec le notaire en charge du partage, que M. [U] [G] n’a jamais été en mesure de justifier de l’obtention d’un prêt en vue de racheter la quote-part de Mme [X] [L] dans les biens immobiliers indivis. Il ne justifie pas non plus dans ses écritures de sa capacité à racheter la quote-part de sa coindivisaire. Force est de constater que depuis 2019 M. [U] [G] n’a pas pu réaliser son projet d’acquérir la quote-part des biens immobiliers indivis de la demanderesse. Il doit en être conclu que les biens immobiliers indivis ne peuvent être facilement attribués à M. [U] [G].

De surcroit, il n’est fait état d’aucun accord des parties sur une éventuelle vente amiable des biens immobiliers indivis.

Par suite, il convient d’ordonner la licitation des biens immobiliers indivis sis à [Adresse 3], afin de permettre aux parties de sortir de l’indivision.

Mme [X] [L] a fourni un avis de valeur établi le 11 janvier 2024 par l’agence immobilière « [9] » estimant les biens immobiliers indivis entre 320.000 euros et 335.000 euros.

La mise à prix de ces biens sera fixée à 200.000 euros.

Les enchères seront reçues par le notaire commis, Maître [N] [K], Notaire à [Adresse 7], conformément aux dispositions des articles 1271 et suivants du Code de Procédure Civile, notamment de l’article 1278 du Code Civil et selon les modalités précisées au dispositif.

5. Sur la demande de dommages et intérêts

Se fondant sur l’article 1240 du code civil, Mme [X] [L] soutient qu’elle attendait les fonds provenant de la cession de sa quote-part au défendeur pour acheter elle-même un bien immobilier et que, alors même qu’il en était conscient, M. [U] [G] a fait son possible pour retarder la liquidation-partage. Elle explique qu’elle a dû renoncer à l’acquisition d’un bien, après la signature d’une promesse de vente, compte tenu de la modicité de son apport personnel. Elle estime à 15.000 euros son préjudice résultant de la perte de chance d’acquérir un bien immobilier dans les meilleurs délais et au meilleur prix.

M. [U] [G] soutient que Mme [X] [L] n’apporte pas la preuve de son préjudice tant dans son principe que sur son quantum. Par ailleurs, il fait valoir qu’elle n’apporte pas la preuve de la vente qu’elle aurait manquée ni le lien de causalité avec une faute de M. [U] [G]. Enfin, le défendeur souligne que Mme [X] [L] vit dans une maison en région parisienne qu’elle a acquise.

Sur ce,

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, Mme [X] [L] n’apporte aucun élément permettant de justifier qu’elle ait dû renoncer à l’acquisition d’un bien, après la signature d’une promesse de vente, compte tenu de la modicité de son apport personnel. Plus largement, elle n’apporte pas la preuve d’un préjudice résultant de la perte de chance d’acquérir un bien immobilier dans les meilleurs délais et au meilleur prix en raison de l’absence de partage des biens immobiliers indivis.

En conséquence, en l’absence de preuve d’un préjudice quelconque, la demande de dommages et intérêts de Mme [X] [L] sera rejetée.

6. Sur la demande relative aux frais et honoraires de partage

Mme [X] [L] estime que M. [U] [G] doit supporter seul et en intégralité les frais et honoraires de partage. Elle soutient que la procédure de liquidation amiable n’a pu aboutir en raison du silence délibéré de M. [U] [G].

Sur ce,

L’article 768 du code de procédure civile rappelle que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, Mme [X] [L] ne fournit aucune explication quant au fondement de cette demande qui sera donc rejetée.

7. Sur les autres demandes et les dépens

. Conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, il ne sera pas statué sur les demandes aux fins de voir “dire”, “constater”, “juger”, qui ne constituent pas des prétentions.

. Il est démontré que le retard pris par les opérations liquidatives est imputable au défendeur. En conséquence, l’équité justifie d’accorder à Mme [X] [L] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, au paiement desquelles sera tenu M. [U] [G].

En revanche, la demande à ce titre de M. [U] [G] sera rejetée.

. Les dépens seront employés en frais généraux de partage ce qui ne permet pas leur distraction au profit des avocats.

Les dépens seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l’indivision.

. En application des articles 514 et suivants du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et elle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge aux affaires familiales, statuant publiquement, par jugement contradictoire, prononcé par mis à disposition au greffe en premier ressort ;

I/ Ordonne l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux de Mme [X] [L] et M. [U] [G] ;

Désigne, pour y procéder, Maître [N] [K], notaire à [Adresse 7] (tel : [XXXXXXXX01], [Courriel 8]), ou tout autre notaire de l’étude en cas d’indisponibilité ;

Déboute Mme [X] [L] de sa demande visant à juger nul et de nul effet l’accord amiable du 4 mai 2016 signé par les parties ;

Déclare M. [U] [G] redevable d’une indemnité due à l’indivision au titre de l’occupation privative des biens immobiliers indivis sis à [Adresse 3], à compter du 5 mai 2019 et jusqu’au partage ou jusqu’à complète libération des lieux ;

Dit qu’un abattement de 20 % sera appliqué sur la valeur locative des biens immobiliers indivis pour le calcul de l’indemnité d’occupation ;

Renvoie les parties devant le notaire commis afin de permettre l’instruction de la demande des parties visant à fixer le montant de l’indemnité due par M. [U] [G] à l’indivision au titre de l’occupation des biens immobiliers indivis sis à [Adresse 3] à compter du 5 mai 2019 et jusqu’au partage ou jusqu’à complète libération des lieux ;

Déboute Mme [X] [L] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Déboute Mme [X] [L] de sa demande visant à condamner M. [U] [G] à supporter seul et en intégralité les frais et honoraires de partage ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise au notaire désigné qui, en cas d’indisponibilité, fera informer sans délai le juge commis de l’identité du notaire de l’étude procédant à la mission ;

Désigne tout magistrat de la chambre 1 section 2 en qualité de juge commis pour surveiller le déroulement de ces opérations ;

Rappelle que le notaire est désigné à titre personnel et qu’en cas d’empêchement d’agir personnellement, son remplacement doit être demandé au juge commis pour surveiller les opérations ;

Rappelle qu’en cas d’empêchement, le notaire et le magistrat commis pourront être remplacés par simple ordonnance rendue sur requête ;

II/ Préalablement au partage et pour y parvenir :

Ordonne sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie ou celle-ci dûment appelée, la vente par adjudication, par Maître [N] [K], Notaire à [Adresse 7], des biens immobiliers indivis, à savoir, d’une part, la propriété privative d’une maison individuelle située à [Adresse 3], cadastré section [Cadastre 4], et, d’autre part, les 1/35èmes indivis des biens et équipements communs cadastrés Section [Cadastre 5], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] ;

Rappelle que cette vente aura lieu dans les conditions prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile ;

Fixe la mise à prix à 200.000 € (deux cent mille euros) ;

Dit que la vente aura lieu selon le cahier des charges établi par le notaire commis ;

Dit qu’il appartiendra au notaire commis de procéder à la publicité de la vente dans deux journaux locaux outre un journal d’annonces légales, et éventuellement sur internet, et ce dans les conditions des articles R 322-31 et R 322-37 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Autorise tout copartageant intéressé à faire visiter par l’huissier de son choix les biens à vendre aux fins d’établissement du procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R322-2 du code des procédures civiles d’exécution et diagnostics obligatoires ;

Autorise tout copartageant intéressé à faire procéder par l’huissier de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente ;

Dit que l’huissier pourra pénétrer dans les lieux avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir à chaque fois de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance ;

Dit qu’il en sera référé au Juge commis au partage en cas de difficultés ;

Désigne Maître [N] [K], Notaire à [Adresse 7], en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée ;

Rappelle que les parties peuvent à tout moment de la procédure convenir d’une vente de gré à gré ;

III- Dit qu’ensuite de la licitation, il appartiendra au notaire de :

. Convoquer les parties et leur demander la production de tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

. Fixer avec elles un calendrier comprenant les diligences devant être accomplies par chacune d’elles et la date de transmission de son projet d’état liquidatif, étant précisé que ce calendrier sera communiqué par le notaire aux parties et au juge commis ;

. Dresser, dans le délai d’un an à compter de l’envoi de la présente décision, un état liquidatif qui fixe la date de jouissance divise, établit les comptes entre les copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir, étant précisé que ce délai est suspendu dans les cas visés à l’article 1369 du code de procédure civile ;

Rappelle que le notaire exercera sa mission conformément aux articles 1364 à 1376 du code de procédure civile ;

ETEND la mission de Maître [N] [K] à la consultation des fichiers FICOBA et FICOVIE pour le recueil des données concernant l’identification de tout compte bancaire ou postal (dépôt, placement, épargne…), ou contrat d’assurance vie ouverts au nom de Mme [X] [L] et/ou M. [U] [G] aux dates qu’il indiquera à l’administration fiscale chargée de la gestion de ce fichier ;

A cet effet ORDONNE et, au besoin, REQUIERT les responsables des fichiers FICOBA et FICOVIE, de répondre à toute demande dudit notaire (article L143 du LPF) ;

Rappelle que le notaire commis pourra s’adjoindre, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, un expert choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis ;

Rappelle que le délai imparti au notaire pour établir l’état liquidatif est suspendu jusqu’à la remise du rapport de l’expert ;

Rappelle qu’aux termes de l’article R. 444-61 du code de commerce, le notaire doit être, préalablement à la signature de l’acte, intégralement provisionné du montant de ses émoluments, des frais et des débours et qu’à défaut, il ne peut commencer sa mission ;

Dit qu’en cas de carence des parties, le notaire devra procéder conformément à l’article 841-1 du code civil après sommation de la partie défaillante ;

Dit que le notaire devra rendre compte des difficultés rencontrées au juge commis auprès duquel il pourra solliciter toute mesure de nature à faciliter le déroulement des opérations (injonctions, astreintes, désignation d’un expert en cas de désaccord, désignation d’un représentant à la partie défaillante, conciliation en sa présence devant le juge)

Dit que le notaire devra informer le juge commis si un acte de partage amiable est établi, lequel juge commis constatera la clôture de la procédure, étant rappelé que les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable,

Rappelle que faute d’accord des parties sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier devra déposer au greffe de la juridiction un procès-verbal reprenant les dires des parties ainsi que le projet d’état liquidatif, en application de l’article 1373 du code de procédure civile ;

IV/ Rappelle que les parties devront remettre au notaire commis toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

Enjoint d’ores et déjà aux parties d’apporter, dès le premier rendez-vous auprès du notaire, les pièces suivantes :

— la signification de la décision ;

— le certificat de non appel ;

— le livret de famille,

— le contrat de mariage (le cas échéant),

— les actes notariés de propriété pour les immeubles ;

— les comptes de gestion locative le cas échéant ;

— les actes et tout document relatif aux donations et successions ;

— la liste de leurs comptes et avoirs financiers avec leur domiciliation ;

— les contrats d’assurance-vie (le cas échéant) ;

— les cartes grises des véhicules ;

— les tableaux d’amortissement des prêts immobiliers et mobiliers ;

— une liste des crédits en cours ;

— les statuts de sociétés (le cas échéant) avec nom et adresse de l’expert-comptable ;

— toutes pièces justificatives des créances ou récompenses invoquées ;

Dit que sous réserve des points déjà tranchés, les parties justifieront auprès du notaire de leurs créances à inscrire au compte de l’indivision ou des créances entre elles ;

Dit que conformément à l’article R444-61 du code de commerce, les parties devront verser directement entre les mains du notaire et dès le premier rendez-vous fixé, une provision à valoir sur les émoluments frais et débours sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

Rappelle que les parties peuvent à tout moment abandonner les voies judiciaires et procéder au partage à l’amiable,

V/ Renvoie l’affaire à l’audience du juge commis du 13 mars 2025 à 13h30 pour justification du versement des émoluments du notaire et point sur l’état d’avancement des opérations ordonnées ;

Invite les parties et le notaire à renseigner le juge commis pour la date fixée, puis aux dates de renvoi qui seront arrêtées, de l’état d’avancement des opérations ;

Dit que cette information sera faite :

— pour les parties représentées par un avocat, par RPVA ;

— à défaut de représentation par avocat et pour le notaire désigné ou le président de la chambre des notaires, par courrier électronique à l’adresse “[Courriel 10]” ;

Rappelle qu’à défaut pour les parties d’accomplir ces diligences au fur et à mesure des opérations de liquidation, l’affaire sera supprimée du rang des affaires en cours ;

VI/ Condamne M. [U] [G] à payer à Mme [X] [L] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [U] [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage et dit qu’ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l’indivision ;

Rappelle que les modalités de cet emploi sont incompatibles avec la distraction des dépens au profit du conseil de l’une ou l’autre des parties ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi JUGÉ et PRONONCÉ PUBLIQUEMENT, par mise à disposition au greffe, conformément aux articles 450 et 456 du code de procédure civile, le 19 Décembre 2024, la minute étant signée par Tiphaine SIMON, Juge et Sylvie PLOCUS, greffier:

LE GREFFIER, LE JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES,

Sylvie PLOCUS Tiphaine SIMON