TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00263 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZHVE

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 MAI 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 15]

[Adresse 18]

[Localité 9]

représentée par M^e Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. ABC PAYSAGE

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentée par M^e Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 29 Avril 2025

ORDONNANCE du 27 Mai 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La SCI [Adresse 15] est propriétaire d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 16], cadastré section A n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] pour une surface totale de 36.272 m², composé d’un immeuble à usage industriel et commercial ainsi que divers terrains.

Suivant acte authentique recçu le 19 août 2008 par Me [S], Notaire associé à Fournes-en-Weppes, la SCI [Adresse 15] a consenti à la SARL ABC Paysage un bail commercial portant sur divers locaux (bureau, bâtiment et réfectoire), pour une durée de neuf ans à effet du 1er novembre 2007 pour y exploiter l’activité d’aménagement et d’entretien d’espaces verts, à l’exclusion de toute autre même temporairement, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 7800 euros HT et HC, payable mensuellement à terme échu, outre provisions mensuelles pour charges de 50 euros, le loyer étant indexé annuellement automatiquement.

Par acte du 28 juin 2022, le bailleur a donné congé des lieux loués au locataire, à effet du 31 décembre 2022, sans offre de renouvellement, avec paiement d’une indemnité d’éviction, puis a par acte du 18 novembre 2022, exercé son droit de repentir.

Une procédure en fixation du prix du bail (loyer de plus de douze ans déplafonné) a été introduite par le bailleur. L’expert désigné par le juge des Loyers commerciaux le 02 octobre 2023 a déposé son rapport le 17 avril 2024, évaluant à la somme de 22 080 euros HT et HC, le loyer annuel de renouvellement au 18 novembre 2022.

En application des dispositions de l’article L145-57 du code de commerce, la SARL ABC Paysage a par acte du 16 mai 2024, exercé son droit d’option et restitué les lieux le 31 mai 2024 à 15 heures, un état de sortie des lieux contradictoire étant réalisé le même jour.

Par acte du 14 février 2025, la SCI [Adresse 15] a fait assigner la SARL ABC Paysage devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant comme juge des référés, aux fins de condamnation au paiement de la défenderesse, de diverses sommes au titre des réparations locatives et indemnités d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025 et renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 29 avril 2025.

A cette date, la SCI [Adresse 15], représentée, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures n°1 reprises oralement, formant les prétentions suivantes :

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article L 145-57 du code de commerce,

Vu les articles 1731 et 1732 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la jurisprudence précitée,

— Débouter la SARL ABC Paysage de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

— Condamner à titre provisionnel la SARL ABC Paysage à payer à la SCI [Adresse 15] la somme de 24.276 euros, au titre de l’indemnité d’occupation due depuis l’expiration du bail commercial, soit le 31 décembre 2022 jusqu’au départ effectif des lieux, soit le 31 mai 2024, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 31 décembre 2022 ;

— Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’expiration du bail commercial, soit le 31 décembre 2022, sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de l’expiration du bail commercial, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante ;

— Condamner à titre provisionnel la SARL ABC Paysage à payer à la SCI [Adresse 15] la somme de de 28.254 euros TTC, au titre réparations locatives, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 31 décembre 2022.

— Condamner à titre provisionnel la SARL ABC Paysage à payer à la SCI [Adresse 15] la somme de13.196,05 euros, au titre de l’indemnité d’immobilisation majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 31 mai 2024 ;

— Condamner à titre provisionnel la SARL ABC Paysage à payer à la SCI [Adresse 15] la somme de 3.475,10 euros HT au titre du rappel d’indexation des loyers ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts par périodes annuelles à compter du 31 décembre 2023 et jusqu’à parfait paiement, en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner la SARL ABC Paysage à payer à la SCI [Adresse 15] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL ABC Paysage représentée par son avocat a développé oralement ses conclusions n°2 déposées à l’audience, formant les prétentions suivantes :

Vu les articles 1103, 1104, 1171, 1190, 1231-1, 1240, 1731 et 1755 du code civil,

Vu les articles L. 145-40-2, L. 145-57, R. 145-36 ainsi que les articles A. 444-10 et suivants du code de commerce,

Vu l’article L. 112-1 du code monétaire et financier,

Vu les articles 9, 12, 696, 700 et 835 du code de procédure civile,

À titre principal,

— Dire que les demandes de la SCI [Adresse 13] [Adresse 12] excèdent les pouvoirs du juge des référés ;

— Renvoyer la SCI [Adresse 15] à mieux se pourvoir ;

— Débouter la SCI du Pont [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; À titre totalement subsidiaire, si une provision devait être allouée à la SCI [Adresse 13] [Adresse 12],

— Octroyer les plus larges délais de paiement à la société ABC PAYSAGE ;

À titre reconventionnel,

— Condamner la SCI [Adresse 15] à verser à la SARL ABC Paysage la somme provisionnelle de 10.200 euros en remboursement de provisions sur charges injustifiées ;

À titre reconventionnel et infiniment subsidiaire,

— Condamner la SCI [Adresse 15] à verser à la SARL ABC Paysage la somme provisionnelle de 9.990,97 euros en remboursement de provisions sur charges injustifiées ;

En tout état de cause,

— Condamner la SCI [Adresse 15] à verser à la SARL ABC Paysage la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les frais visés aux articles A. 444-10 et suivants du code de commerce non compris dans les dépens ;

— Condamner la SCI du [Adresse 17] au paiement de l’intégralité des dépens d’instance.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1-Sur l’irrecevabilité des écritures de la SARL ABC Paysage

La SCI [Adresse 15] sollicite le retrait des débats des écritures n°2 signifiées par le RPVA par la défenderesse, la veille de l’audience, ce sur quoi la défenderesse s’oppose.

La procédure devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille est orale et désormais à représentation obligatoire.

En application des dispositions de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait et les éléments de preuve, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense et selon l’article 16 du même code, le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. … il ne peut retenir dans sa décision, les moyens, explications et documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même de les discuter contradictoirement.

Le fait de déposer des conclusions trop tard pour que l’adversaire puisse y répondre constitue une atteinte au principe du contradictoire, dont le juge est gardien, de sorte que le juge peut soit accorder un délai au destinataire pour répondre, soit déclarer les conclusions irrecevables si aucun délai ne peut être accordé.

En l’occurrence, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi le 18 mars 2025, à la demande des parties, à l’audience du 29 avril 2025, avec conclusions du demandeur avant le 20 avril 2025, lequel a fait signifier ses écritures le 18 avril 2025. Les conclusions de la défenderesse, hors calendrier, ont été signifiées la veille de l’audience.

Si la demanderesse entendait y répliquer, elle était en mesure de solliciter un renvoi pour en prendre connaissance et y répliquer et non pas comme en l’espèce, solliciter la retenue de l’affaire, tout en demandant que les écritures adverses soient écartées des débats.

Il n’y a dès lors pas lieu d’écarter des débats les conclusions de la SARL ABC Paysage signifiées le 28 avril 2025.

2- sur la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation

Exposant que l’exercice de l’option, par le preneur à bail commercial et sa renonciation au renouvellement du bail, a pour effet de faire rétroagir la résiliation du bail initial, à compter de sa date d’expiration, la SCI [Adresse 15] sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de l’expiration du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au prix de la valeur de renouvellement. La SCI [Adresse 15] réclame en conséquence la condamnation de la SARL ABC Paysage à lui payer la somme de 31280 euros HT et HC, pour la période du 31 décembre 2022 au 31 mai 2024, dont à déduire les paiements opérés par le preneur pendant cette période, soit la somme de 11.050 euros, de sorte que la défenderesse reste devoir, la somme de 20230 euros HT et HC, soit 24.276 euros TTC, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2022. La SCI [Adresse 15] ajoute que la défenderesse avait tout loisir de contester pendant les opérations d’expertise, le chiffrage par l’expert de la valeur locative, ce qu’elle n’a pas fait et que la SARL ABC Paysage ne saurait revenir sur des questions définitivement tranchées.

La SARL ABC Paysage s’oppose à cette prétention, qui excède selon elle, les pouvoirs du juge des référés, le preneur ayant déjà versé une provision sur la base du loyer courant. Elle expose que les dispositions de l’article L145-57 du code de commerce sont applicables et que le preneur qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à l’article 1240 du code civil. En outre le juge des loyers commerciaux a fixé le montant du loyer, au montant du bail alors en cours, loyer qui a été réglé pendant toute la période visée. La locataire ajoute que le bailleur ne justifie d’aucun préjudice, que la toiture est dans un état de vétusté avancée et qu’elle est en droit de critiquer le rapport d’expertise, qui fixe la valeur de renouvellement.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “ Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

En application des dispositions de l’article L145-57 du code de commerce, le locataire est tenu pendant la procédure en fixation du prix de bail, au paiement du loyer ancien.

En l’espèce, la procédure en fixation du prix du bail a pris fin, du fait de la renonciation du preneur au renouvellement, de sorte que le bail a pris fin rétroactivement à la date d’effet du congé délivré par le bailleur soit le 31 décembre 2022. Ainsi depuis cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre et se trouve dès lors, non pas tenu au paiement du loyer contractuel (éventuellement révisé), en vertu du contrat de bail liant les parties, mais au paiement d’une indemnité de nature quasi-délictuelle, qui est fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil et qui est la contrepartie du préjudice résultant pour le bailleur de ne pouvoir disposer du local, dont le bail a pris fin.

Il existe dès lors une contestation sérieuse sur la demande en paiement formée par le bailleur, fondée sur le prix du bail renouvelé au vu du rapport d’expertise, alors que par hypothèse, seule est due une indemnité d’occupation de nature délictuelle et non plus un loyer contractuel. Cette question appartient incontestablement au juge du fond, de sorte qu’il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.

3- Sur la remise en état des lieux

Selon la bailleresse, la locataire est réputée avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et est tenue de les restituer à l’identique sauf l’usure normale des lieux, or les lieux suivant procès-verbal du 31 mai 2024 sont dans un état déplorable.

La SCI [Adresse 15] réclame la condamnation de la SARL ABC Paysage à lui payer la somme de 28254 euros TTC, correspondant aux travaux de réfection du local qu’elle a fait exécuter, afin de pouvoir relouer le bien, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2022.

La SARL ABC Paysage oppose des contestations qu’elle estime sérieuses à cette demande, indiquant que les locaux ont plus de 65 ans, le bail plus de 17 ans ; que le bailleur n’a pas réalisé au cours du bail le moindre travaux et qu’il ne peut être exigé du locataire sortant de restituer des locaux dans un état meilleur que celui dans lequel il les avait reçus. En outre le preneur invoque la force majeure, le dispensant de restituer un local dépourvu de poussières d’amiante, ajoutant que la clause du bail ne transfère que la vétusté des appareils et installations et non pas la vétusté de l’immeuble. La SARL ABC Paysage conteste également le quantum de la réclamation, critiquant le point de départ des intérêts sollicités, bien antérieur à la facture de travaux.

En l’espèce, le procès-verbal d’état des lieux de sortie contradictoire du 31 mai 2024 (pièce SCI n°15) atteste du mauvais état des lieux.

Toutefois, l’obligation de la défenderesse à l’égard du bailleur, au titre des réparations locatives, est sérieusement contestable, dans la mesure où, si le locataire est tenu des réparations locatives et de menu entretien, il n’est certainement pas tenu de restituer les lieux dans un meilleur état que celui dans lequel il les a reçus. Or le bail date de août 2008 et le local a été restitué en mai 2024, sans qu’au cours des 17 annnées de bail, le bailleur n’ait accompli le moindre travaux. Le montant réclamé est également contestable, alors que le devis produit (pièce SCI n°17) ne permet pas de déterminer la nature des travaux, et que pour sa part, la défenderesse produit un chiffrage bien inférieur (pièces ABC n°14 et 15).

Cette demande ne peut par conséquent faire l’objet d’un référé.

4-sur une indemnité d’immobilisation

La SCI [Adresse 15] sollicite en outre la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 13 196,05 euros TTC en réparation du préjudice résultant pour elle, de l’impossibilité de relouer les lieux avant le 05 décembre 2024, du fait des fautes contractuelles du preneur qui l’ont contrainte à différer l’exécution des travaux, entre le 31mai 2024 et la prise à bail à nouveau du local.

La SARL ABC Paysage s’oppose à cette demande, rappelant qu’il incombait au bailleur de faire exécuter les travaux de toiture incontestablement à sa charge, qui rendaient les biens indisponibles et qu’il a pu les faire réaliser après qu’elle ait libéré les lieux.

Il appartiendra au juge du fond d’apprécier si la défenderesse supporte une quelconque responsabilité dans le différé de la prise à bail du local, tandis qu’incontestablement les travaux que le bailleur a fait réaliser incombaient à ce dernier. De plus, comme indiqué précédemment, le propriétaire ne peut se baser sur le prix du bail renouvelé pour chiffrer son préjudice alors que le bail a pris fin. Il n’y a pas lieu à référé.

5- sur le rappel d’indexation du loyer

Exposant que quand bien même il n’a pas appliqué l’indexation annuelle du loyer au cours du bail, le bailleur n’y a toutefois pas renoncé et il est en mesure d’y procéder sur les cinq années précédant la demande, soit pour la période du 18 avril 2020 et jusqu’à la libération des lieux le 31 mai 2024, soit la somme de 3475,10 euros au titre de rappel d’indexation, après application de la variation de l’indice des loyers.

La SARL ABC Paysage s’y oppose invoquant l’illicéité de la clause du bail, qui comporte une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire, nécessairement annuelle, et la durée entre la prise d’effet du bail (1er novembre2007) et la date anniversaire. Cette clause doit être réputée non écrite, comme contraire aux dispositions de l’article L112-1 du code monétaire et financier.

Selon l’article L112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, “Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.” et en l’occurrence, dès lors que le bail se réfère “au dernier indice connu au mois anniversaire précédant immédiatement l’indexation” et crée une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée entre la prise d’effet du bail et la date de révision, de sorte que la licéité de la clause, invoquée au soutien de la demande du bailleur, est sérieusement contestable. Dès lors la demande excède les pouvoirs du juge des référés qui ne peut en connaître.

6- sur la demande reconventionnelle en remboursement de trop-versé de charges

La SARL ABC Paysage sollicite la condamnation du bailleur à lui payer la provision de 10200 euros, ou subsidiairement, celle de 9990,97 euros correspondant au trop-perçu de charges, dès lors que celui-ci n’a jamais procédé à une régularisation annuelle des charges avec les justificatifs correspondants.

La SCI [Adresse 15] répond que l’action en remboursement des charges est soumise à la prescription quinquennale et que la SARL ABC Paysage est prescrite au titre des années 2008 à 2014.

L’action en restitution d’un trop-payé de provision pour charges est soumise à la prescription quinquennale de droit commun à compter du jour de la régularisation de charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indû. La facture n°6108 (pièce SCI n°20) et la relance correspondante du 12 janvier 2015 (pièce SCI n°21), ne peuvent être considérées comme une “régularisation de charges” faisant courir le délai pour agir, rendant prescrite l’action, à défaut d’être introduite dans les cinq ans de la régularisation.

Ainsi, la SARL ABC Paysage est fondée à solliciter la restitution de la provision mensuelle pour charges de 50 euros, payée depuis l’origine du bail entre le 1er novembre 2007 et jusqu’au 31 mai 2024, soit 199 mois, soit encore la somme de 9950 euros, sans que ne puisse lui être opposée une quelconque prescription de l’action.

L’obligation de la SCI [Adresse 13] [Adresse 12] de restituer cette somme, à défaut de régularisation annuelle, n’est pas sérieusement contestable. La demanderesse sera condamnée à son paiement à titre provisionnel.

Sur les autres demandes

La SCI [Adresse 15] qui succombe supportera ses propres frais. Sa demande pour frais irrépétibles sera rejetée.

Elle supportera les dépens, à l’exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement, proportionnel aux sommes encaissées ou recouvrés et qui demeure à la charge du créancier, conformément aux dispositions de l’article A444-32 du code de commerce.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SARL ABC Paysage, la somme de 3000 euros, au titre des frais irrépétibles que celle-ci a été contrainte d’ exposer pour assurer sa défense et sa représentation et préserver ses droits, et qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est en application des dispositions des articles 484 , 514 et 514 alinéa 3 exécutoire par provision de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à écarter des débats les conclusions de la SARL ABC Paysage notifiées par elle par le RPVA, le 28 avril 2025,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement formée par la SCI du [Adresse 17] au titre d’une indemnité d’occupation entre le 31 décembre 2022 et le 31 mai 2024,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les frais de remise en état des lieux, sur une indemnité d’immobilisation et sur un rappel d’indexation du loyer, tels que sollicités à titre provisionnel par la SCI [Adresse 13] [Adresse 12],

Condamnons la SCI du Pont du Bac à payer à la SARL ABC Paysage, la somme provisionnelle de 9950 euros (neuf mille neuf cent cinquante euros) à titre de provisions pour charges non justifiées,

Déboutons la SCI [Adresse 15] de sa demande respective pour frais irrépétibles,

Condamnons la SCI du Pont [Adresse 12] à payer à la SARL ABC Paysage, la somme de 3000 euros pour frais irrépétibles,

Condamnons la SCI [Adresse 14] [Adresse 11] aux dépens, à l’exclusion des frais de recouvrement prévus à l’article A444-32 du code de commerce, qui demeureront à la charge de la SARL ABC Paysage,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET