TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01037 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZV54

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. TRANSPORT STOCK AND LOG

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C. SCPI ATLANTIQUE MUR REGIONS

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Paul-louis MINIER, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 18 Novembre 2025

ORDONNANCE du 16 Décembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 21 juin 2012, la société Transport Stock and Log a pris à bail commercial auprès de la société Building International France des locaux situés au sein du Centre International de Transport (CIT) sis [Adresse 2] à [Localité 5] destinés à usage de bureaux pour son activité de transporteur.

Par acte sous seing privé du 25 mars 2021, un nouveau bail commercial a été conclu entre la société Building International France et la société Transport Stock and Log sur les mêmes locaux pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2021.

Ce bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 60 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, TVA en sus, avec indexation, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 15 000 euros ajustable en même temps et dans les mêmes proportions que le loyer afin d’être toujours égal à un terme de loyer.

Le 21 juin 2024, la société Building International France a cédé les locaux objet de ce bail à la société SCPI Atlantique Mur Régions.

Le 27 mai 2025, à la suite d’impayés, la société SCPI Atlantique Mur Régions a fait signifier à la société Transport Stock and Log un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 26 juin 2025, la société Transport Stock and Log a assigné la société SCPI Atlantique Mur Régions devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé afin de voir fixer sa dette locative, obtenir des délais de paiement et la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer.

La société SCPI Atlantique Mur Régions a constitué avocat.

Appelée à l’audience du 9 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 7 octobre 2025, puis à l’audience du 18 novembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

Lors de cette audience, la société Transport Stock and Log, représentée par son conseil, soutient les demandes détaillées dans ses conclusions déposées à l’audience par lesquelles elle demande de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence :

— juger qu’elle a réglé l’intégralité des loyers jusqu’au 31 décembre 2025,

— juger que le solde restant de 21 867,64 euros au titre des charges présente une contestation sérieuse ne relevant pas de la compétence du juge des référés,

en conséquence,

— débouter purement et simplement la société SCPI Atlantique Mur Régions de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

— juger qu’elle a réglé l’intégralité des loyers jusqu’au 31 décembre 2025,

— juger que le solde restant de 21 867,64 euros au titre des charges présente une contestation sérieuse ne relevant pas de la compétence du juge des référés,

— lui accorder un délai de deux ans pour satisfaire les causes du commandement qui lui a été délivré à la requête de la société SCPI Atlantique Mur Régions par acte de Me [B] [L], commissaire de justice, en date du 27 mai 2025,

en conséquence,

— suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 25 mars 2021 et visée dans le commandement en cause,

en toutes hypothèses,

— suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 25 mars 2021 et visée dans le commandement en cause,

— condamner la société SCPI Atlantique Mur Régions à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens,

— débouter purement et simplement la société SCPI Atlantique Mur Régions de ses demandes de condamnation à lui verser des pénalités et majoration et subsidiairement fixer la majoration et les pénalités à la somme de 1 euro,

— débouter purement et simplement la société SCPI Atlantique Mur Régions de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025 et soutenues oralement à l’audience, la société SCPI Atlantique Mur Régions, représentée par son avocat, demande de :

— débouter la société Transport Stock and Log de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

— constater l’absence de paiement des loyers, charges et accessoires dus par la société Transport Stock and Log, infraction au bail non régularisée dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer en date du 27 mai 2025,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 28 juin 2025,

— ordonner de ce fait l’expulsion de la société Transport Stock and Log et de tout occupant de son chef sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et, s’il y a lieu avec assistance d’un serrurier et de la force publique,

— juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, – juger que le montant de l’indemnité d’occupation dont est redevable la société Transport Stock and Log depuis l’expiration du bail jusqu’à la date de libération effective des locaux loués est fixée forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location, soit la somme de 137 238 euros TTC par an, outre les charges prévues au bail par application de l’article 22 du bail,

— juger que le dépôt de garantie restera acquis à la société SCPI Atlantique Mur Régions,

Sur la condamnation au paiement

— condamner, par provision, la société Transport Stock and Log à lui payer la somme de 67 609,44 euros TTC correspondant à l’arriéré de loyer et de charges échus à compter du 1er octobre 2025, à titre principal, ou limiter cette condamnation provisionnelle à titre subsidiaire au paiement des loyers hors charges,

— condamner, par provision, la société Transport Stock and Log à lui payer le montant des intérêts de retard conventionnels de 1 % (article 6 du bail) et le montant de la majoration forfaitaire de 20 % (article 24 du bail),

Sur la demande de délais de paiement

— débouter, à titre principal, la société Transport Stock and Log de sa demande de délais de paiement,

— à titre subsidiaire, juger que l’étalement de la dette de loyers et charges augmentée du montant des intérêts et de l’indemnité forfaitaire, outre le montant du commandement, ne saurait excéder une période de six mois et en fixer les dates précises,

— juger, dans cette hypothèse subsidiaire, que la dette sera apurée par virements mensuels en sus du paiement des loyers et charges en cours,

— juger que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues à l’ordonnance à intervenir par la société Transport Stock and Log, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle, la déchéance du terme est encourue, la totalité de la dette étant immédiatement exigible.

En toutes hypothèses,

— ordonner que l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute,

— condamner la société Transport Stock and Log par provision à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Transport Stock and Log en tous les dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement (375,32 euros TTC).

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus d’informations sur les prétentions respectives et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire est prévue à l’article 22 du bail commercial en cours. Un commandement de payer la somme de 69 211,53 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, outre les pénalités, a été délivré à la société Transport Stock and Log le 27 mai 2025 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Seul un paiement de 3 000 euros le 16 juin 2025 étant intervenu dans le délai imparti, les causes du commandement n’ayant pas été intégralement réglées dans ce délai, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 28 juin 2025, et ce, nonobstant la contestation élévée par le preneur au titre des charges dès lors que les loyers réclamés (47 342,80 euros) n’ont eux-mêmes pas été intégralement payés dans le mois du commandement.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

Des réglements ayant été effectués, il ressort du décompte établi au 17 novembre 2025 produit par la société SCPI Atlantique Mur Régions (pièce n° 17) que la société Transport Stock and Log est à jour du paiement des loyers, échéance du 4e trimestre 2025 incluse.

La société SCPI Atlantique Mur Régions soutient que la société Transport Stock and Log lui doit encore la somme de 35 266,64 euros correspondant au montant des charges et taxes restées impayées depuis le 1er juillet 2024 (détail pièce n° 17).

Aux termes de l’aricle L. 145-40-2 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014), tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

L’article R. 145-36 de ce code, dans sa rédaction issue du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014) précise que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Le contrat de bail conclu entre les parties le 25 mars 2021 contient, en son article 8, la liste détaillée des charges, impôts et taxes supportés par le preneur et des charges imputables au bailleur et précise leurs modalités de calcul. L’article 9 stipule que le preneur versera les charges selon la même périodicité que le loyer et l’annexe au contrat précise que celles-ci, à savoir les charges communes générales (entretien espaces verts, assurance immeuble, prestations rondes securitas et entretien annuel du réseau assainissement) sont d’un montant annuel forfaitaire de 10 % du loyer annuel HT, soit 6 000 euros HT la première année.

La société SCPI Atlantique Mur Régions produit le décompte de charges et taxes impayées depuis le 1er juilet 2024 et les factures correspondantes, établies conformément aux stipulations du bail, au titre des “charges forfaitaires”, taxes foncières et taxe d’ordures ménagères.

Au vu de ces éléments, il n’est pas sérieusement contestable que la société Transport Stock and Log, qui occupe les locaux loués, est redevable de la somme réclamée de 35 266,64 euros au titre des charges et taxes dues pour la période du 1er juillet 2024 au 31 décembre 2025, exigibles et restées impayées, au paiement de laquelle elle sera condamnée à titre provisionnel, sans préjudice d’une régularisation ultérieure au vu de l’état récapitulatif annuel qui devra lui être adressé par la société SCPI Atlantique Mur Régions.

En application de l’article 6 du contrat de bail, cette somme provisionnelle sera assortie des intérêts de retard au taux de 1% par mois à compter du lendemain de chaque échéance.

Sur les demandes de provision au titre de la majoration forfaitaire de 20 % et de la conservation du dépôt de garantie

Vu l’article 835 du code de procédure civile précité,

L’appréciation de demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme d’une conservation du dépôt de garantie ou de l’application de clauses pénales relève du fond, à moins que celui qui fonde des demandes de provision à ce titre n’établisse l’absence de contestation sérieuse.

En l’espèce, l’importance des pénalités réclamées caractérise l’existence d’une contestation sérieuse dès lors que le juge du fond est susceptible de mettre en œuvre son pouvoir modérateur les concernant, pouvoir dont ne dispose pas le juge des référés.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de provision au titre de la majoration forfaitaire de 20 % et de la conservation du dépôt de garantie.

Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil dispose :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

La faculté d’accorder la suspension est distincte de celle d’accorder un délai de paiement.

Compte tenu des règlements effectués par la société Transport Stock and Log et de sa situation économique, il y a lieu de lui accorder un délai de paiement et de suspendre la réalisation et les effets de l’acquisition de la clause résolutoire comme précisé au dispositif.

A défaut de paiement d’une seule échéance, l’intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, il pourra être procédé à l’expulsion immédiate de la société Transport Stock and Log, si besoin avec le recours à la force publique et celle-ci ne sera plus redevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

Une demande tendant à voir réserver le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner la société Transport Stock and Log aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer s’élevant à 375,32 euros TTC.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, il y a lieu de condamner la société Transport Stock and Log à payer à la société SCPI Atlantique Mur Régions la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est de droit exécutoire par provision en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Lille pour exercer les fonctions de juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la société Transport Stock and Log et la société SCPI Atlantique Mur Régions concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] depuis le 28 juin 2025 ;

Suspend les effets de ladite clause ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision au titre de la majoration forfaitaire de 20 % et de la conservation du dépôt de garantie ;

Condamne la société Transport Stock and Log à payer à la société SCPI Atlantique Mur Régions la somme de 35 266,64 euros à titre de provision au titre des charges et taxes dues pour la période du 1er juillet 2024 au 31 décembre 2025 restées impayées, avec intérêts de retard conventionnels au taux de 1 % par mois à compter du lendemain de chaque échéance ;

Autorise la société Transport Stock and Log à se libérer de la dette par 23 mensualités de 1 500 euros et une 24è mensualité devant solder la dette, à acquitter en sus du loyer courant et des charges et taxes, à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la présente décision ;

Dit que, faute pour la société Transport Stock and Log de payer à bonne date, en sus du loyer courant et des charges, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire produira son plein effet,

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— l’expulsion de la société Transport Stock and Log et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5],

— en cas de maintien dans les lieux, la société Transport Stock and Log sera redevable d’une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, taxes et accessoires, jusqu’à libération effective des locaux par remise des clés ;

Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société Transport Stock and Log au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

Condamne la société Transport Stock and Log à payer à la société SCPI Atlantique Mur Régions la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN