TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 17]

[Localité 16]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/09399 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XUAW

JUGEMENT

DU : 21 Mars 2025

[H] [I] épouse [B] [Z] [U]

C/

[W] [O] veuve [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [H] [I] épouse [B] [Z] [U]

née le 12 Avril 1972 à [Localité 20], demeurant [Adresse 11]

représentée par Représentant : M^e Barbara VAUCOULEUR, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [O] veuve [D]

née le 15 Mai 1944 à [Localité 19], demeurant [Adresse 15]

représentée par M^e Caroline BERNARD, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Mai 2024

Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 Mars 2025, après prorogation du délibéré, Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 23/9399 PAGE

EXPOSE DU LITIGE:

Suivant acte sous seing privé du 23 juillet 2020 et à effet du 26 juillet 2020, [M] [D] et Mme [W] [O], son épouse, ont donné à bail pour une durée de trois années à M. [F] [B] [Z] [U] et Mme [H] [I], son épouse, un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 12], moyennant un loyer mensuel 2189 euros.

Par acte du 13 janvier 2023, Mme [O] a fait signifier à Mme [I] un congé pour vendre à effet du 25 juillet 2023 moyennant un prix de 900000 euros.

Par correspondance du 13 mars 2023, Mme [I] a notifié à Mme [O] son intention de se porter acquéreur au prix de 900000 euros sous condition suspensive d’obtention d’un prêt pour l’acquisition du bien et sous la condition résolutoire de la nullité du congé signifié le 13 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 13 juillet 2023, Mme [I] a fait assigner Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir prononcer la nullité du congé. Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 23-9399.

Par acte d’huissier du 6 novembre 2023, Mme [O] a fait assigner Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de validation du congé, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 23-10477.

Les deux affaires ont été appelées à l’audience du 29 janvier 2024 lors de laquelle les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont, en application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, régularisé un calendrier de procédure fixant l’audience de plaidoiries au 27 mai 2024.

A cette audience, Mme [I], représentée par son conseil, a, par conclusions communes aux deux procédures, déposées et visées par le greffier à l’audience, demandé au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal :

prononcer la nullité du congé pour vendre qui lui a été délivréeprononcer la nullité de celui délivré à M. [B] [Z] [K] la reconduction tacite du bail à usage d’habitation pour une durée de trois ansA titre subsidiaire :

déclarer le congé pour vente inopposable à M. [Y] [K] la reconduction tacite du bail à usage d’habitation pour une durée de trois années constater qu’il bénéficie de la reconduction de son bail pour une durée de trois annéesA titre reconventionnel :

condamner Mme [O] à lui payer la somme de 209 euros correspondant à la facture de débouchage du 2 mars 2023enjoindre, si besoin sous astreinte, à Mme [O] de réaliser d’une part des opérations de curage et autres diligences nécessaires pour résoudre le problème structurel de canalisation des eaux usées et d’autre part à installer un compteur d’électricité pour l’alimentation du portail de la copropriétél’autoriser à consigner son loyer à défaut d’exécution desdits travaux dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenirréserver son indemnisation concernant les charges d’électricité et le trouble de jouissance résultant des travaux à la charge du bailleur et non exécutés En tout état de cause :

écarter des débats la pièce adverse numéro 37 intitulée « attestation de Maître [S], notaire de Mme [D] du 26 janvier 2024 » ainsi que toute mention s’y afférant dans les conclusions de M^me Bonduelledéclarer que la résiliation du contrat de bail par M. [B] [Z] [U] lui est inopposabledébouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandescondamner Mme [O] à lui payer la somme de 10000 euros pour sa procédure abusive en expulsioncondamner Mme [O] à lui payer la somme de 6000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [O], représentée par son conseil et par conclusions déposées et visées par le greffier soutenus oralement, a demandé au juge des contentieux de la protection :

A titre liminaire :

— prononcer la jonction des procédures

— constater la validité du congé pour vendre en date du 13 janvier 2023

A titre principal :

— constater la nullité de plein droit de l’acceptation de l’offre de vente en date du 13 mars 2023

— condamner Mme [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 13 juillet 2023 jusque l’entière libération des lieux

A titre subsidiaire :

— prononcer la déchéance judiciaire de tout titre d’occupation et en conséquence condamner Mme [I] au paiement des loyers et charges jusqu’au jugement à intervenir ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges dus à compter de la date du jugement à intervenir et jusqu’à l’entière libération des lieux

En toutes hypothèses :

— débouter Mme [I] de ses demandes

— rejeter la demande visant à voir écarter la pièce 37

— ordonner à Mme [I] de libérer le logement dans les 8 jours suivants la signification de la décision

— dire qu’à défaut pour Mme [I] de libérer volontairement le logement et de restituer les clés, l’expulsion de Mme [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux

— ordonner en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais de Mme [I]

— condamner Mme [I] au paiement d’une somme de 430,68 euros en réparation du préjudice causé du fait de la rupture brutale des pourparlers

— condamner Mme [I] au paiement d’une somme de 5000 euros en réparation du préjudice causé par l’exercice abusif de son droit de préemption

— condamner Mme [I] au versement de la somme de 90000 euros en réparation du préjudice causé par l’immobilisation du bien à la vente

— condamner Mme [I] à lui rembourser les frais exposés au cours de la préparation de la vente

— condamner Mme [I] à lui payer la somme de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux conclusions sus-visées des parties pour un exposé complet de leurs prétentions et moyens.

Après prorogations le délibéré initialement fixé au 9 septembre 2024 a été prononcé le 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la jonction des procédures :

Il est d’une bonne administration de la justice, en application de l’article 367 du code de procédure civile et eu égard au lien existant entre les deux instances pendantes opposant Mme [I] et Mme [O], d’ordonner la jonction des deux procédures sous le numéro de répertoire général unique 23/9399.

Sur la pièce n°37 :

Mme [I] demande que la pièce 37 de Mme [O], en l’espèce une attestation du notaire de Mme [O] dressée le 26 janvier 2024, soit écartée des débats comme portant atteinte au secret professionnel.

Selon l’article 8 du code de déontologie des notaires, le notaire et toute personne placée sous son autorité sont tenus au secret professionnel. Le secret professionnel est général et absolu. Le notaire, confident de ses clients, y est tenu dans les conditions prévues par le code pénal et toutes autres dispositions législatives ou réglementaires.

En application de l’article 8.1 de l’annexe de l’arrêté du 29 janvier 2024 portant approbation des règles professionnelles des notaires et du règlement professionnel du notariat, le secret professionnel couvre tout ce qui a été porté à la connaissance du notaire dans l’exercice de ses fonctions. Il s’étend aux actes, documents, pièces, correspondances y compris électroniques et échanges de toute nature :

entre notaires ;avec la clientèle ;avec les instances de la profession ;avec les associés d’une société pluriprofessionnelle ;avec les tiers.

L’article 8.2 suivant dispose qu’un notaire ne peut porter à la connaissance d’un client une correspondance émanant d’un confrère ou d’un autre client.

Le droit à la preuve ne peut faire échec à l’intangibilité du secret professionnel du notaire, lequel n’en est délié que par la loi soit qu’elle impose soit qu’elle autorise la révélation du secret.

En l’espèce, Mme [O] a, sur demande de Mme [I], retiré de ses pièces des correspondances échangées entre leurs notaires respectifs.

Mme [O] produit désormais une pièce 37 correspondant à une attestation rédigée par son notaire, Maître [S], le 26 janvier 2024 et résumant le contenu de correspondances qu’il a adressées au notaire de Mme [I] le 1er juin 2023, le 13 juin 2023, les 29 juin, 3 et 11 juillet 2023 et faisant état d’une correspondance du 14 juin 2023 du notaire de Mme [I] lequel accuse réception du mail du 1er juin 2023 et précise rester dans l’attente du retour de sa cliente. Les résumés des correspondances des 3 juin 2023, 29 juin, 3 juillet 2023 ne portent que sur des diligences du notaire de Mme [O] destinées à faire avancer l’opération mais ne révèlent aucun fait confidentiel et ne sont donc pas couvertes par le secret professionnel. Le résumé de la correspondance du 11 juillet 2023 porte sur des déclarations ou ressentis de Mme [O] et de son notaire. Mme [O] qui produit cette attestation a toutefois autorisé le notaire à lever le secret professionnel. De la même manière, elle a autorisé son notaire a relaté le contenu de la correspondance du 1er juin 2023 rédigée par lui.

La correspondance du 14 juin 2023 sus-décrite ne porte sur aucun élément protégé par le secret professionnel.

En son dernier paragraphe, l’attestation est relative à ce qui n’a pas été échangé entre les parties et ne portent donc pas sur des informations confiées par Mme [I] à son notaire ou transmises par son notaire.

L’attestation produite en pièce 37 ne sera en conséquence pas écartée des débats.

Sur la validité du congé pour vendre délivré à M. [B] [Z] [U] :

En application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Le II de cet article énonce par ailleurs que : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. »

RG : 23/9399 PAGE

En application de l’article 1163 du code civil, une obligation contractuelle doit avoir pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce.

La nullité du congé pour vice de forme est soumise au régime de la nullité des actes de procédure et ne peut être prononcée que si celui qui l’invoque justifie d’un grief que lui cause l’irrégularité.

Sur la nullité du congé notifié à Mme [I] :

Mme [I] soutient que le congé est nul en raison de l’imprécision de l’objet de la vente et de ses conditions.

En application combinée des articles 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1163 précité, le congé doit, outre le prix et les conditions de la vente projetée, déterminer l’objet de la vente avec précision et ledit objet devant correspondre en tout point à ce qui a été donné à bail.

En l’espèce, le congé pour vendre signifié à Mme [I] le 13 janvier 2023 à effet du 25 juillet 2023 reproduit les premières pages du bail s’agissant de la description du bien loué. Il désigne l’objet de la vente comme une maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 13], d’une surface habitable de 138 mètres carrés et composée, par reproduction des pages du bail désignant l’objet dudit bail, d’un hall d’entrée, d’un séjour, d’une cuisine, d’un cellier, 2WC, 2 salles de bains, 5 chambres, abri, garage et d’un terrain privatif.

Si ce congé pour vendre mentionne la surface habitable, la loi n’impose pas une telle mention dans le congé de sorte que le moyen pris d’une surface habitable erronée en raison d’une pièce qui ne pourrait être considérée comme une chambre parce qu’elle serait inférieure à 9 mètres est inopérant. Au surplus, la connaissance des lieux par Mme [I], qui l’occupe depuis la date d’effet du bail, lui permet de connaître la configuration de la maison individuelle à usage d’habitation. Ainsi, la description formelle de l’objet de la vente est-elle conforme au bien objet du bail.

De même, la loi n’impose pas plus la mention de la superficie du logement ou du terrain ou ses références cadastrales tant que l’objet de la vente est déterminé ou déterminable.

Mme [I] soutient que l’objet de la vente est imprécis et ne peut être déterminé concernant la consistance du bien loué en ce que le bien loué se situe sur la totalité de la parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 5] mais également sur une petite parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 7]. Sur cette dernière parcelle, la haie délimitant le jardin privatif serait plantée et cette parcelle serait située à l’extrémité de la parcelle cadastrée section AL [Cadastre 5] et serait contigüe à une parcelle cadastrée AL [Cadastre 2], correspondant à une allée bitumée permettant l’accès aux différentes habitations du lotissement. Mme [I] en déduit que le congé qui ne porte que sur la parcelle section AL [Cadastre 5] est nul comme ne portant que sur une partie du bien loué.

Mme [O] considère que l’immeuble loué et à vendre n’est situé que sur la parcelle cadastrée section AL [Cadastre 5] et que la parcelle section AL [Cadastre 7] constitue une route bitumée, en réalité dans le prolongement de la parcelle AL n°[Cadastre 2], constituée du chemin d’accès depuis la rue.

A l’appui de ses allégations, Mme [I] produit dans ses conclusions des extraits du cadastre représentant la parcelle AL [Cadastre 5] et les parcelles voisines ainsi que des photographies de la configuration des lieux. Mme [O] produit quant à elle une photographie aérienne des lieux et des immeubles voisins ainsi qu’une carte des différentes parcelles cadastrées AL [Cadastre 5], AL [Cadastre 7] et parcelles voisines ainsi qu’une attestation de propriété du 30 août 2023 dont il résulterait que l’immeuble et les fonds et terrains dépendant de la maison à usage d’habitation litigieuse sont cadastrées section AL n° [Cadastre 5], à l’exclusion de toute autre parcelle.

En premier lieu, il est rappelé que le plan cadastral ne vaut pas à lui seul preuve de la délimitation de parcelles.

Ensuite l’analyse des photographies sus-énumérées et celle des plans, sans tenir compte des annotations effectuées sur ces plans et photographies par les parties, font apparaître qu’aux pieds du côté extérieur de la haie privative de l’immeuble litigieux (parcelle AL [Cadastre 5]) sont installés des compteurs électriques des trois habitations du lotissement, dont celle litigieuse, desservies par un chemin d’accès bitumé partant de la route. Pour accéder à l’immeuble à usage d’habitation litigieux, son occupant emprunte, depuis la rue, la parcelle bitumée AL [Cadastre 2] puis une fois au niveau de la séparation avec la parcelle AL [Cadastre 5] circule, pour accéder à l’habitation, sur un chemin se trouvant à gauche depuis la rue, chemin situé la parcelle AL [Cadastre 5].

L’emplacement de ce chemin sur la parcelle AL [Cadastre 5] ne permet pas de considérer que la parcelle [Cadastre 7] fait partie de l’assiette du bail en ce qu’elle correspondrait à une partie du jardin loué au niveau de la haie ni que le bien loué empiète sur ladite parcelle AL [Cadastre 7] laquelle a été vendue en 2021 par la bailleresse à un tiers.

De même, l’implantation des compteurs électriques le long du côté extérieur de la haie privative du jardin du logement litigieux sur de la terre à l’endroit où le chemin bitumé partant de la rue tourne à droite pour desservir les deux autres habitations du lotissement ne permet pas de considérer au vu de la configuration des lieux que ces compteurs électriques se trouvent sur l’assiette du bail.

Cette analyse est corroborée par le projet d’acte de vente de l’immeuble litigieux reprenant les mentions relatives aux servitude de passage sur les parcelles AL [Cadastre 3], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] au bénéfice de la parcelle AL [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 9], [Cadastre 6].

Aussi, l’objet de la vente est-il déterminé dans le congé et à tout le moins déterminable au regard de la configuration des lieux, le jardin privatif de l’habitation cessant après la haie qui clôt ce jardin. La haie privative entourant la parcelle AL [Cadastre 5] exclut tout doute sur la consistance du bien loué.

En revanche, sur les conditions de la vente, le congé ne mentionne pas les droits de l’acquéreur sur le chemin d’accès à l’habitation. Il résulte des pièces aux débats comme sus-indiqué que l’accès à l’immeuble litigieux s’effectue par passage sur la parcelle AL [Cadastre 2] appartenant à Mme [O].

Par ailleurs, l’accès au lotissement est aux dire des parties assuré par un portail électrique fermé et le congé ne précise pas de manière générale la répartition des charges du portail.

Ces omissions constituent une irrégularité.

Toutefois, par courrier du 2 mars 2023 Mme [I] a pu interroger Mme [O] sur le régime applicable au chemin d’accès à l’habitation et les charges relatives au portail électrique. Dès le 6 mars 2023, par correspondance électronique la fille de Mme [O] a transmis une reproduction de l’historique de la construction du lotissement et précisé que la voie d’accès appartient au n°[Cadastre 14], soit l’habitation de Mme [O], et a vocation à y rester attachée, ainsi que la reproduction de la constitution d’une servitude de passage au bénéfice de l’immeuble litigieux, fonds dominant, sur la parcelle AL [Cadastre 2], fonds servant. Dans cette même correspondance, il est précisé que le portail est entretenu et réparé et ses charges supportées par le nombre d’unités d’habitation desservies. La mention de l’estimation immobilière de la société Efficity selon laquelle l’alimentation du portail du lotissement est branchée sur le compteur de l’immeuble pris à bail, sans motivation de cette énonciation ni production de pièces corroborant celle-ci, ne suffit pas à remettre en cause la répartition des charges d’alimentation du portail.

Mme [I] a accepté, sous conditions, l’offre de vente le 13 mars 2023 après avoir reçu ces informations dont le caractère erroné ou faux n’est pas avéré au vu des pièces aux débats. Elle ne subit donc aucun grief.

La nullité du congé sera donc écartée pour imprécision de l’objet de la vente, de sa consistance et de ses conditions.

Mme [I] soutient encore que le congé est nul pour vice de fond en raison de son caractère frauduleux compte tenu du prix excessif de la vente.

Il doit être rappelé que le propriétaire bailleur fixe le prix qu’il entend demander de son bien, le caractère frauduleux du congé pour vendre, dont la preuve doit être rapportée par le locataire, résultant d’un prix manifestement excessif dans l’intention de dissuader le locataire d’exercer son droit de préemption.

En l’espèce, le prix de la vente est de 900000 euros pour une maison à usage d’habitation individuelle composée de 5 chambres, deux salles de bains, avec un garage et un grand jardin.

Mme [I] produit trois estimations immobilières des 29 mai 2023, 2 juin 2023 et 3 juillet 2023, effectuées à sa demande, évaluant le prix de vente entre 680000 et 710000 euros nets vendeurs. Elle produit également des listes de références relatives à des ventes ayant eu lieu en 2021 et 2022 sur la commune de [Localité 18] notamment dont un immeuble situé dans la même rue, vendu au prix de 970000 euros pour une surface habitable de 160 mètres carrés et un terrain de 914 mètres carrés, soit une superficie habitable plus grande et un terrain plus petit que ceux de l’immeuble litigieux au regard des attestations produites par Mme [I].

En ses pièces 22, 23, 24 et 29, Mme [O] verse aux débats différentes estimations de valeur dont il n’est pas justifié qu’elles aient été effectuées après visite du bien et dont certaines mentionnent une surface habitable de 160 mètres carrés, soit une superficie supérieure à celle stipulée au bail et à celle de 137,70 mètres carrés retenue par Mme [I]. Les estimations oscillent entre 790000 euros et 900000 euros.

La maison individuelle est située dans un lotissement dans un secteur prisé de [Localité 18]. La composition du logement précédemment décrite et les photographies d’un grand jardin privatif bien orienté attestant d’une absence de vis à vis constituent autant d’atouts de nature à faire augmenter le prix.

Les différentes estimations immobilières aux débats produites par les deux parties font cependant état de travaux de décoration nécessaires.

Dans ces conditions, le prix de 900000 euros en considération de la localisation du bien, de son bon état, de son jardin et de son orientation, ne peut être considéré comme un prix manifestement excessif dans l’intention de dissuader le locataire d’exercer son droit de préemption.

La nullité pour congé frauduleux sera écartée .

Sur la nullité du congé notifié à M. [B] [Z] [U]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, Mme [O] soulève une fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir de Mme [I] en nullité du congé délivré à son époux bien qu’elle limite son dispositif à une demande de déboutement de la demande d’annulation dudit congé Il convient, en application de l’article 12 du code de procédure civile, de restituer l’exacte qualification au moyen de défense soulevé par Mme [O].

Sur ce, il résulte des pièces aux débats que Mme [O] à délivré à M. [B] [Z] [U], époux séparé de Mme [I], le congé pour vendre par correspondance électronique du 20 janvier 2023.

Nonobstant l’indivisibilité du bail entre les locataires, Mme [I] qui n’est pas le destinataire du congé délivré par courriel à M. [B] [Z] [U], lequel n’est pas partie à la procédure, n’a pas d’intérêt à agir pour invoquer un vice de forme, cas de nullité relative, concernant le congé délivré à M. [B] [Z] [U].

La demande formée de ce chef sera déclarée irrecevable et ne sera donc pas examinée au fond.

Sur l’inopposabilité du congé notifié à M. [B] [Z] [U] :

Pour les mêmes motifs que ceux ci-avant énoncés, Mme [I] qui n’est pas le destinataire du congé délivré par courriel à M. [B] [Z] [U] n’a pas d’intérêt à agir pour voir déclarer le congé délivré à M. [B] [Z] [U] inopposable à ce dernier.

La demande sera déclarée irrecevable sans examen au fond.

Sur la déchéance du titre d’occupation :

Mme [I] ne justifie pas avoir obtenu un prêt dans le délai de quatre mois prévu par la loi, ni réitéré l’acte de vente. Il s’induit de l’attestation de Maître [S] que Mme [I] a demandé la réitération d’une promesse synallagmatique de vente, et que le notaire de Mme [O] lui a répondu que cette formalité n’était pas requise par la loi. Néanmoins, outre qu’une promesse synallagmatique de vente n’est pas prévue par la loi, Mme [I] ne verse aucune pièce de nature à établir que la non obtention du prêt résulte de l’absence de signature d’une promesse synallagmatique, une telle preuve ne résultant pas du seul courriel du Crédit Lyonnais du 11 avril 2023, document émanant d’un seul établissement bancaire et qui ne constitue qu’une demande de remise d’un « compromis ». Mme [I] ne démontre pas avoir remis le congé et son acceptation au banquier.

En conséquence, l’ensemble des demandes et moyens tendant à faire échec à la demande de validation du congé signifié à Mme [I] est rejeté ou écarté.

Dans ces conditions, il convient de constater que Mme [I] est déchue de tout titre d’occupation à compter du 13 juillet 2023.

Il convient de fixer, en application de l’article 1240 du code civil, l’indemnité mensuelle d’occupation due à Mme [O] au montant du loyer, soit 2189 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l’indisponibilité de son bien et en tant que de besoin condamner Mme [I] au paiement de cette somme à compter de la résiliation du bail jusque libération effective des lieux.

Sur la demande tendant à voir déclarer inopposable le congé délivré par M. [B] [Z] [U] :

En l’espèce, M. [Y] [U] a remis à Mme [O] un congé daté du 24 juillet 2023 que Mme [O] a accepté le 25 juillet 2023.

Si le congé d’un des époux, cotitulaires du bail, doit être accepté à la fois par le bailleur et l’autre époux pour produire effet à l’égard de l’ensemble des parties, et notamment dans les rapports entre les cotitulaires du bail, la demande formée uniquement à l’égard de Mme [O], en l’absence à la procédure de M. [B] [Z] [U], est sans objet à l’égard de Mme [O] puisque Mme [I] est déchue de tout titre d’occupation.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux et la demande d’expulsion:

Aucune circonstance ne justifie d’accorder un délai pour quitter les lieux à Mme [I] en application des articles L. 412-2 et L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande de Mme [I] sera rejetée et il pourra être procéder à son expulsion dans un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme [O] en raison de l’exercice abusif de son droit de préemption par Mme [I]:

En application de l’article 1240 du code civil, l’engagement de la responsabilité suppose l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, il ne peut être reproché à Mme [I] d’avoir levé l’option le dernier jour du délai de deux mois ouvert par la loi, et ce d’autant moins qu’elle a sollicité par correspondance électronique du 17 février 2023 et correspondance du 2 mars 2023 des informations sur les conditions de la délivrance du congé à M. [B] [Z] [U] et sur la consistance du bien et les servitudes.

De la même manière, il ne peut être reproché à Mme [I] d’avoir stipulé dans son offre de vente une condition résolutoire relative à la nullité du congé, cette dernière ne faisant qu’exercer ses droits.

Il n’est pas plus justifié par Mme [O] que Mme [I] ne disposait pas de ressources ou de patrimoine lui permettant d’acquérir le bien alors que Mme [O] ne produit que la première page de l’ordonnance d’orientation et de mesures provisoires du 11 février 2022 concernant Mme [I] et son époux de laquelle résulterait son absence de revenus et alors même que Mme [O] produit un rapport de la société société.com sur l’activité professionnelle de Mme [I] pour une activité ayant pour code NAF celui relatif aux agences immobilières.

En revanche, force est de constater qu’au vu de l’attestation de Maître [S] (pièce 37 de Mme [O]) que ni Mme [I], ni son notaire n’ont transmis d’éléments relatifs à la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, ni n’ont fait état de difficultés postérieurement à la levée de l’option jusqu’au courriel du conseil de Mme [I] du 11 juillet 2023. Mme [I] ne produit aucune pièce attestant d’une demande de prêt destiné à l’acquisition de la maison objet de l’offre de vente, et ni de refus de prêt. La correspondance électronique du 20 avril 2023 qu’elle a adressée à son notaire n’est pas produite avec la simulation de crédit immobilier que Mme [I] indique envoyer. En tout état de cause, il ne s’agirait que d’une simulation et non d’une demande de prêt.

Par ailleurs, Mme [I] ne démontre pas, par le seul courriel du Crédit Lyonnais, avoir été empêchée d’obtenir un emprunt immobilier par l’absence de signature d’une promesse synallagmatique de vente.

Ainsi, Mme [I] a usé abusivement de son droit de préemption à l’origine de la perte de chance pour Mme [O] de trouver d’éventuels acquéreurs pendant quatre mois, ce préjudice sera exactement réparé par l’allocation d’une somme de 1500 euros

Sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme [O] pour rupture abusive des pourparlers :

C’est exactement que Mme [I] fait valoir qu’aucun pourparlers n’est intervenu dès lors qu’il y a rencontre des volontés de Mme [O] et Mme [I] sur la vente par l’acceptation de l’offre sous contions résolutoire et suspensive.

La demande fondée sur une rupture abusive des pourparlers ne peut prospérer.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme [O] en raison de l’indisponibilité de son bien :

A l’appui de sa demande, Mme [O] soutient que Mme [I] se maintient dans les lieux malgré l’absence de réalisation de la vente et la sommation qui lui a été faite de les libérer et qu’elle fige ainsi le projet de vente. Elle ajoute que Mme [I] refuse l’accès au logement pour d’éventuelles visites et prises de photographies pour sa remise en vente.

D’une part, Mme [I] a contesté la validité du congé par acte introductif d’instance du 13 juillet 2023 et, même si elle est déboutée de sa demande, elle n’a fait usage que de son droit de contester ledit congé sans que cette contestation, en considération des motifs de contestation, revête un caractère abusif.

D’autre part, la production d’une capture d’écran d’un SMS dont la date ne peut être déterminée demandant à Mme [I] la possibilité d’effectuer deux visites. Aucune réponse n’apparaît. Or, cette capture d’écran a été prise manifestement le jour même de la demande et en l’absence de mise en demeure adressées à Mme [I] de laisser visiter les lieux il ne peut être retenu une obstruction de sa part aux visites.

En toutes hypothèses, Mme [O] est déjà indemnisée de l’indisponibilité de son bien par l’allocation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer et ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui déjà indemnisé.

Elle sera déboutée de sa demande.

Sur la demande de Mme [I] de condamnation de Mme [O] à lui payer la somme de 209 euros et sur sa demande de travaux avec consignation des loyers :

En application de l’article 6c de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Selon le décret n°87-712 du 26 août 1987, le vidange des fosses septiques, des puisards et fosses d’aisance est une réparation locative. Le curage est par lecture a contrario de ce décret à la charge du bailleur.

Ce même décret précise que le dégorgement des canalisations est à la charge des locataires.

Mme [I] produit une facture de la société ProxiDébouchage du 2 mars 2023, soit pendant l’exécution du bail, relative au débouchage d’une canalisation. Cette facture n’indique pas de quelle canalisation il s’agit et est insuffisante, malgré ses mentions, à établir que la cause du bouchon réside dans un problème de pente de la canalisation. Il n’est pas justifié de la cause du bouchon de la canalisation et que celle-ci serait imputable à la bailleresse, ni qu’il s’agit d’une opération de curage des fosses septiques, des puisards et fosses d’aisance. En toutes hypothèses, Mme [I] ne démontre pas avoir sollicité de sa bailleresse la réalisation de cette opération.

La demande de remboursement de la somme de 209 euros sera rejetée.

Les demandes de travaux, de consignation des loyers, fondées sur des manquements de Mme [O] à ses obligations nées du bail, ne peuvent prospérer dès lors que Mme [I] est déchue de tout titre d’occupation depuis le 13 juillet 2023.

Ces demandes seront rejetées.

Sur la « demande » aux fins de réserver l’indemnisation de Mme [I] concernant les charges d’électricité du portail et le préjudice de jouissance:

Cette « demande » ne constitue pas une prétention ne saisit pas la juridiction.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par Mme [I] :

La solution du litige conduit à ôter tout caractère abusif aux demandes de Mme [O].

La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les mesures accessoires :

Mme [I] succombant sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de condamner Mme [I] à payer à Mme [O] une somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Ordonne la jonction des procédures enregistrées sous les numéros de répertoire général 23/9399 et 23/10477 sous le numéro de répertoire général unique 23/9399 ;

Rejette la demande de Mme [H] [I] aux fins de voir écarter des débats la pièce 37 de Mme [W] [O] ;

Déclare la demande de nullité du congé délivré à M. [F] [B] [Z] [U] élevée par Mme [H] [I] et la demande subsidiaire de constat de l’inopposabilité à M. [F] [Y] [U] dudit congé irrecevables ;

Constate la validité du congé pour vendre signifié par Mme [W] [O] à Mme [H] [I] le 13 janvier 2023 avec effet au 25 juillet 2023 portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 10] ;

Ordonne, à défaut pour Mme [H] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’expulsion de Mme [H] [I] et celle de tous occupants de son chef deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les conditions fixées par les articles L.412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonne la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le Département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 13 juillet 2023 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux loués par Mme [H] [I] à Mme [W] [O] à la somme du loyer contractuellement fixé de 2189 euros ;

Condamne en tant que de besoin Mme [H] [I] à payer à Mme [W] [O] une indemnité mensuelle d’occupation sus-fixée à compter du 13 juillet 2023 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux loués ;

Condamne Mme [H] [I] à payer à Mme [W] [O] une somme de 1500 euros en réparation du préjudice causé par l’usage abusif du droit de préemption ;

Dit sans objet la demande de Mme [H] [I] aux fins de voir déclarer inopposable le congé du 24 juillet 2023 délivré par M. [F] [B] [Z] [U];

Déboute Mme [W] [O] de sa demande en paiement de la somme de 430,68 euros en réparation du préjudice causé du fait de la rupture des pourparlers et de sa demande en réparation du préjudice causé par l’immobilisation du bien ;

Déboute Mme [H] [I] de sa demande de nullité du congé à elle signifiée par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2023 ;

Déboute Mme [H] [I] de ses demandes de condamnation de Mme [O] à lui payer la somme de 209 euros , de réalisation de travaux et de consignation des loyers ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Mme [H] [I] à payer à Mme [W] [O] une somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [H] [I] aux dépens ;

Rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé le 21 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

Le Greffier Le Juge

D. AGANOGLU L. THEETTEN