TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/11448 – N° Portalis DBZS-W-B7H-X3ER

JUGEMENT

DU : 17 Mars 2025

[M] [T]

[D] [T]

[Y] [T]

C/

[H] [S]

[X] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [M] [T], demeurant [Adresse 3]

M. [D] [T], demeurant [Adresse 3]

Mme [Y] [T], demeurant [Adresse 3]

représenté par Représentant : M^e Cécile ROUQUETTE-TEROUANNE, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [H] [S], demeurant [Adresse 5]

M. [X] [F], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Décembre 2024

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 23/11448 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juillet 2022, M. [X] [F] et Mme [H] [S] épouse [F] ont donné à bail à M. [M] [T] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2] – à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 505 €, une provision sur charges de 45 € et un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer.

Un état des lieux d’entrée amiable et contradictoire a été dressé entre les parties le 13 juillet 2022.

Par courriel du 6 avril 2023, M. [D] [T], agissant pour le compte de son fils, a notifié aux époux [F] un congé, se prévalant d’un préavis d’un mois.

Par courriel en retour du 10 avril 2023, M. [X] [F] a accusé réception de la date de fin de bail fixée au 6 mai 2023.

Par courriel du 27 juin 2023, M. [M] [T] a sollicité la restitution du dépôt de garantie.

Par courrier recommandé du 4 juillet 2023, M. et Mme [F] se sont opposés à la demande, se prévalant d’une créance totale de 2 207,62 euros au titre des réparations locatives et d’une régularisation de charges, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

Par courrier du 9 juillet 2023, M. [M] [T] a à nouveau mis en demeure M. [F] de lui restituer le montant du dépôt de garantie de 1 010 euros, majoré de 110 euros au titre des pénalités de retard.

Par courrier recommandé du 25 juillet 2023, le conseil de M. et Mme [T] a également mis en demeure les époux [F] de leur restituer le dépôt de garantie, après déduction des sommes de 216 € (frais de ménage) et de 99 € (changement du bloc de sécurité du cumulus) sous réserve des factures acquittées par les bailleurs.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 novembre 2023, M. [M] [T], M. [D] [T] et Mme [Y] [T] ont fait assigner M. [X] [F] et Mme [H] [S], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, pour obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

▸1 262,50 € correspondant au montant du dépôt de garantie (1 010 €) majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, arrêté au 20 novembre 2023, sauf à parfaire jusqu’à la restitution intégrale du dépôt de garantie, avec capitalisation des intérêts ;

▸5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

▸3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance comprenant les frais d’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 septembre 2024 lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 9 décembre 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur conseil respectif, se sont référées expressément à leurs dernières écritures déposées et visées par le greffe.

Au visa des articles 22 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, les requérants maintiennent les demandes contenues dans leur acte introductif d’instance sauf à actualiser leur créance au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré des pénalités de retard à 1 858,50 € arrêtée au 20 novembre 2024 et celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 4 000 €. Ils sollicitent, en outre, le rejet de l’ensemble des demandes adverses.

Ils exposent et font valoir qu’ils se sont portés garants du paiement des loyers et des charges de leur fils [M] [T], qu’ils ont donné congé aux bailleurs pour le 6 mais 2023 au nom de ce dernier, que le logement a été libéré le 20 avril 2023 avec remise des clés aux époux [F] et que ceux-ci retiennent de manière injustifiée le montant du dépôt de garantie, le couple n’apportant pas la preuve de dégradations locatives et d’une surconsommation d’eau imputables au locataire sortant.

RG : 23/11448 PAGE

Sur les frais de nettoyage, ils répliquent que l’état des lieux de sortie ainsi que les photographies produites par les bailleurs ne sont pas probants dès lors qu’ils ne sont pas contradictoires et qu’ils ne correspondent pas à l’état de l’appartement à la date de sa restitution par M. [M] [T] ; qu’au surplus, les défendeurs ne justifient pas de la réalisation effective de la prestation de ménage alléguée.

Sur le remplacement du mobilier et du bloc de sécurité du cumulus, ils estiment, d’une part, que les bailleurs ne justifient d’aucune dépense exposée à ce titre ni d’aucune faute de M. [M] [T] durant la location et, soutiennent, d’autre part, que le remplacement du groupe de sécurité du cumulus ne constitue pas une réparation locative incombant au locataire ; qu’il en est de même des travaux de remise à neuf de l’appartement entrepris par les bailleurs, lesquels sont sans rapport avec l’occupation des lieux par M. [M] [T].

Sur la régularisation des charges, ils font valoir que la surconsommation d’eau, relevée plus de deux mois après le départ du locataire, n’est pas imputable à ce dernier mais provient, en raison de son caractère anormal, d’une fuite dont il n’est pas démontré qu’elle soit survenue pendant la jouissance du logement par M. [M] [T] ; qu’en tout état de cause, les bailleurs n’apportent pas la preuve du paiement de la somme alléguée au fournisseur d’eau. Ils répliquent encore que les bailleurs ne démontrent pas davantage la chute d’une partie du plafond ni ne justifient des réparations qui auraient été effectuées. De manière générale, ils considèrent que M. et Mme [F] ne peuvent se prévaloir au soutien de leurs demandes de devis, cde aptures d’écran de sites commerciaux ou encorede factures tardives datées de 2024.

Compte tenu de la retenue injustifiée du dépôt de garantie en dépit des nombreuses mises en demeure et relances demeurées sans effet, ils considèrent que les défendeurs font preuve d’une attitude abusive et déloyale, justifiant l’allocation de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Ils estiment que la défaillance des bailleurs à démontrer tant l’imputabilité des désordres que la réalité de dépenses de remise en état justifie également le rejet de l’ensemble des prétentions adverses.

M. et Mme [F] concluent au débouté de l’ensemble des demandes et, à titre reconventionnel, sollicitent la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes :

3 122,92 € au titre de la consommation excessive d’eau,3 000 € en réparation de leur préjudice de pertes locatives,1 000 € pour procédure abusive,500 € en réparation de leur préjudice moral,3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens de l’instance.

Ils soutiennent que les devis produits sont suffisants pour justifier des frais qu’ils ont dû engager suite au départ de M. [M] [T] ; qu’avec l’accord de ce dernier qui ne pouvait se rendre disponible, un état des lieux de sortie a été établi sans sa présence le 19 mai 2023 ; que les photographies prises le jour de l’état des lieux et dans le mois suivant son départ ont été communiquées au locataire sortant et à son père ; qu’il se déduit de ces pièces qu’un nettoyage complet du logement par une entreprise de nettoyage a été rendu nécessaire suite au départ du locataire ; qu’ils ont également du procéder au remplacement d’éléments mobiliers dégradés notamment par la présence de moisissures (un grille-pain (21,49 €), un oreiller (31,99 €), une poubelle (39,32€), un réfrigérateur (119 €) et un canapé lit (259,99 € avec 14,99 € de frais de livraison)) et du bloc de sécurité du cumulus hors service lors de l’état des lieux de sortie (99 €) ; qu’en raison des dégradations imputables au locataire sortant, ils ont dû procéder à la réfection de l’appartement et se sont trouvés dans l’impossibilité de proposer à la location le logement ; qu’une consommation excessive d’eau occasionnée par une fuite du cumulus a encore été constatée lors de l’état des lieux de sortie ; que cette surconsommation d’eau est imputable à la négligence de M. [M] [T] qui n’a pas signalé la fuite durant la location ; qu’en considération de l’ensemble de ces éléments, ils sont fondés à retenir le montant du dépôt de garantie d’un montant inférieur au coût des réparations. Ils contestent avoir agi de manière déloyale ou mal intentionnée, dès lors qu’ils étaient bien fondés à refuser de restituer le dépôt de garantie

Ils exposent, à titre reconventionnel, que les demandeurs doivent prendre en charge la facture d’eau à intervenir du syndic estimée à 3 122,92 €. Ils considèrent encore qu’ils sont fondés à obtenir réparation des pertes locatives subies à hauteur de 3 000 € en raison de l’impossibilité de louer le logement en l’état, sans procéder à des travaux de réfection du logement notamment liés à la chute d’un morceau de plafond qui a eu lieu lors de l’occupation des lieux par M. [M] [T]. Ils soutiennent également qu’en agissant en justice alors que les lieux ont été restitués dans un état « lamentable » engendrant des frais de remise en état, les demandeurs ont agi de manière abusive et doivent être condamnés à leur verser la somme de 1 000 € à ce titre. Ils estiment enfin que le comportement menaçant et irrespectueux du locataire ainsi que le climat de tension ont altéré significativement leur bien-être par une détresse psychologique et un profond sentiment d’insécurité, justifiant l’allocation d‘une somme de 500 € en réparation du préjudice moral.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, prorogé au 17 mars 2025.

DISCUSSION

Sur la loi applicable

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

En l’espèce, le bail liant les parties porte sur un logement meublé à usage d’habitation et de résidence principale.

Il est, dès lors, soumis aux dispositions d’ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicables aux logements meublés.

Sur la demande principale au titre du dépôt de garantie

Il convient de relever à titre liminaire que les parties s’accordent sur le fait que M. [D] [T] et Mme [Y] [T] se sont engagés en qualité de caution solidaire de leur fils locataire, M. [M] [T].

Toutefois, seul le locataire a qualité pour agir en restitution du dépôt de garantie versé en exécution de son contrat de bail.

Il s’ensuit que M. [D] [T] et Mme [Y] [T] sont irrecevables en leur demande de restitution du dépôt de garantie à l’encontre de M. et Mme [F].

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En la cause, M. et Mme [F] invoquent l’existence de dégradations locatives et d’une régularisation des charges en leur faveur pour justifier la retenue intégrale du dépôt de garantie.

Sur les dégradations locatives

En application des dispositions combinées des articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il doit également répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf à prouver qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur de ses obligations. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

L’article 9 du code de procédure civile rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La preuve de manquements du locataire à ses obligations résulte normalement de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, établis conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés, ou à défaut par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente.

En la cause, les défendeurs versent aux débats un état des lieux d’entrée dressé amiablement et contradictoirement entre les parties le 13 juillet 2022 dont l’examen montre que l’appartement a été loué à l’état d’usage.

Les époux [F] produisent également un état des lieux de sortie daté du 19 mai 2023, réalisé par eux, en l’absence du locataire sortant, et ne comportant aucune signature.

Ils versent encore des devis, factures ou captures d’écran de sites commerciaux pour justifier des montants des réparations locatives, étant rappelé que l’indemnisation du bailleur qui a subi un préjudice du fait des dégradations locatives n’est pas subordonnée à la production de factures de réparation.

Les requérants contestent les modalités d’établissement de l’état des lieux de sortie, lequel n’a pas été établi de manière contradictoire, le locataire sortant n’étant ni présent ni représenté.

Il ressort des échanges de messages électroniques entre les parties, versés aux débats, que M. [M] [T] ne pouvait se déplacer en raison de son départ dans le Sud de la France.

Or, en application des dispositions précitées, si l’état des lieux de sortie ne pouvait être établi amiablement et contradictoirement entre les parties, il appartenait aux bailleurs de mandater un commissaire de justice aux fins de procéder à l’état des lieux de sortie.

Dès lors, le document produit par M. et Mme [F] au titre de l’état des lieux de sortie établi hors la présence du locataire est irrégulier et inopposable aux consorts [T].

En l’absence d’un état des lieux de sortie dressé conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, la preuve des dégradations peut être apportée par tout moyen et il incombe alors au bailleur de prouver que les dégradations ont eu lieu pendant la jouissance du locataire.

Il n’est pas expressément contesté par les parties que les clés du logement ont été restituées le 20 ou le 21 avril 2023 et que les bailleurs ont dressé unilatéralement un état des lieux de l’appartement le 19 mai 2023, soit près d’un mois après le départ du locataire, seules la régularité et la force probante de ce document étant discuté par les requérants.

Or, à cette même date, les époux [F] justifient avoir adressé par MMS à M. [M] [T] et à un autre destinataire, qu’ils identifient comme étant M. [D] [T], plusieurs photographies de l’appartement.

Compte tenu de la date de diffusion, celles-ci apparaissent suffisamment probantes pour caractériser l’état du logement litigieux tel que restitué par M. [M] [T].

En revanche, les autres photographies produites par les époux [F], qui ne correspondent pas à celles adressées aux consorts [T] le 19 mai 2023, qui ne sont pas datées ni localisées, ne sont nullement probantes quant aux dégradations locatives alléguées.

Il ne ressort pas de l’analyse de ces photographies la preuve de dégradations du mobilier et des équipements du logement, notamment le grille-pain, dont il n’est pas démontré qu’il est défectueux, le réfrigérateur et la poubelle, dont seul le nettoyage est justifié, un oreiller et le canapé-lit, alors même que l’inventaire du mobilier signé par les parties joint à l’état des lieux d’entrée fait apparaître que ces meubles étaient en état d’usage lors de la prise à bail. Leur remplacement par du mobilier neuf ne saurait dès lors être supporté par le locataire sortant, d’autant qu’il n’est pas démontré que leur nettoyage serait insuffisant pour assurer leur remise en état. Il ne résulte pas davantage des photographies produites la preuve d’une détérioration du plafond dans la cuisine. Les défendeurs soutiennent qu’une partie du plafond de cette pièce s’est effondré, sans en justifier et sans établir la responsabilité du locataire dans ce sinistre.

Ces photographies ne révèlent pas davantage que le groupe de sécurité du cumulus était hors service à la sortie des lieux de M. [M] [T] ni que son dysfonctionnement serait imputable au locataire sortant. En tout état de cause, le remplacement de cette pièce défectueuse dépasse le simple entretien courant et relève de la responsabilité du propriétaire.

Dès lors, aucune somme ne pourra être retenue sur le dépôt de garantie de ces chefs.

En revanche, lesdites photographies montrent une cuvette de toilettes entartrée et non nettoyée, un réfrigérateur et une poubelle non nettoyés et présentant des moisissures, un sol en carrelage sale et non nettoyé ainsi que de légères traces sur le micro-onde.

Seuls les frais de nettoyage de ces équipements et du sol du studio doivent être mis à la charge de M. [M] [T], étant observé qu’aux termes de l’échange de messages produits par les parties, il apparaît que les requérants ne contestaient pas ces frais de nettoyage mais conditionnaient seulement leur prise en charge à la production par les bailleurs d’une facture.

Or, il est rappelé que l’indemnisation du bailleur qui a subi un préjudice du fait des dégradations locatives n’est pas subordonnée à la production de factures de réparation.

Le préjudice subi par M. et Mme [F] au titre du défaut de nettoyage du logement sera justement réparé par des dommages et intérêts évalués à la somme de 80 euros due par M. [M] [T].

En revanche, il n’est pas justifié de mettre à la charge de ce dernier une prestation de nettoyage complet du logement telle que détaillée par le devis de la SARL Paquet Nettoyage du 28 juin 2023 pour un montant de 216 €, lequel prévoit également le nettoyage des prises et des interrupteurs, de la porte d’entrée et des portes intérieures, de la cuisine, des meubles et de l’électroménager, des vitres et menuiseries, dont l’état de saleté ne ressort pas des photographies produites, ainsi que le détartrage de la salle de bain (douche/robinetterie et bac de douche), alors même que ces éléments étaient à l’état d’usage et présentaient des traces de calcaire lors de l’entrée dans les lieux.

Les photographies révèlent encore l’existence d’une barre de rideau et d’un cache de douche cassés. En l’absence de mention dans l’état des lieux d’entrée, le coût de remplacement de ces pièces doit être pris en charge par le locataire sortant. La somme de 40 € sera dès lors allouée aux époux [F] à ce titre.

Les travaux de réfection du logement repris dans la facture de la société ASB du 11 mars 2024 pour un montant de 8 999 euros ne sont nullement justifiés par les photographies prises par les époux [F] le 19 mai 2023 et n’incombent pas au locataire sortant, qui n’a pas à supporter le coût de la remise à neuf du studio, lequel a été loué dans un état d’usage.

Au final, seule une somme de 120 € sera mise à la charge de M. [M] [T] au titre des frais de nettoyage et du remplacement du mobilier dégradé.

Sur la régularisation de charges et la surconsommation d’eau

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

L’article 23 de cette même loi dispose que :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.»

En la cause, il est constant que le contrat de location mettait à la charge du locataire le paiement d’une provision sur charges de 45 € par mois.

Or, les époux [F] ne produisent aucune facture portant sur des charges permettant de justifier d’une régularisation des charges en leur faveur.

Sur la consommation d‘eau, ils reconnaissent d’ailleurs dans leurs écritures qu’ils n’ont pas encore reçu du syndic la facture d’eau sur la période litigieuse.

Ils ne sont donc pas fondés à retenir une somme au titre de la régularisation des charges sur le montant du dépôt de garantie.

Il est toutefois avéré, par les pièces produites aux débats et notamment le relevé des compteurs d’eau au 30 juin 2023 effectué par la société Techem mandatée par le syndic de copropriété, qu’une surconsommation d’eau anormale a été constatée au sein du logement litigieux.

Les parties s’accordent sur le fait que cette surconsommation d’eau ne peut raisonnablement provenir des habitudes de consommation de l’occupant et qu’elle est due à une fuite.

Or, les bailleurs ne démontrent pas que cette fuite serait survenue au cours du bail de M. [M] [T] et que ce dernier se serait montré négligent en ne signalant pas la situation.

Il convient de rappeler que les bailleurs ne justifient d’aucun relevé contradictoire du compteur d’eau à la sortie des lieux et la remise des clés du logement par M. [M] [T] et que le relevé effectué par la société Techem intervient près de deux mois après la fin du bail.

Ainsi, il n’est pas justifié de mettre à la charge de M. [M] [T] une surconsommation d’eau.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En la cause, il n’est pas contesté par les parties qu’un dépôt de garantie de 1 010 € a été versé lors de la prise de bail.

En application des dispositions précitées, le dépôt de garantie aurait dû être restitué par les époux [F] à M. [M] [T] dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés par ce dernier, déduction faite de la somme de 120 € au titre des réparations locatives.

Les demandeurs soutiennent dans leurs écritures que les clés ont été restituées aux bailleurs le 20 avril 2023 alors que M. [M] [T] indique dans son courrier recommandé du 9 juillet 2023 avoir remis les clés le 21 avril 2023. Les défendeurs ne contestent pas expressément que les clés du logement leur ont été remises avant la prise d’effet du congé le 6 mai 2023, mais font remarquer l’imprécision des consorts [T] sur la date exacte de restitution des clés.

Dans ces conditions, il convient de retenir comme point de départ du délai de deux mois la date la plus favorable aux bailleurs, soit le 21 avril 2023.

Partant, les époux [F] avaient jusqu’au 21 juin 2023 pour restituer le solde du dépôt de garantie.

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 890 € au titre du solde du dépôt de garantie, majorée des pénalités de retard égales à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, et ce à compter du 21 juin 2023.

La somme due au titre des pénalités de retard s’élève à ce jour à 858,50 € arrêtée au 20 novembre 2024, au paiement de laquelle seront condamnés M. et Mme [F], avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

Il y a lieu à ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil. La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En la cause, le préjudice résultant du retard dans la restitution du dépôt de garantie est d’ores et déjà réparé par les pénalités de retard égales à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Les demandeurs, qui n’établissent pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans la restitution du dépôt de garantie, seront déboutés de leur demande indemnitaire formée à ce titre.

Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles

Au titre de la consommation excessive d’eau

En considération des développements précédents et particulièrement de la défaillance des bailleurs à démontrer l’imputabilité de la surconsommation d’eau à M. [M] [T], la demande indemnitaire formée de ce chef sera rejetée.

Au titre de la perte de loyers

M. et Mme [F] soutiennent que l’ampleur des dégradations locatives a entraîné la nécessité de procéder à des réparations qui ont retardé la date à laquelle le bien a pu être reloué. Ils sollicitent dès lors la somme de 3 000 euros à ce titre.

Pour que le bailleur puisse prétendre à une indemnisation au titre de l’impossibilité de relouer le bien, celui-ci doit démontrer que les dégradations commises par le locataire sortant ont justifié l’exécution de travaux dont la durée de réalisation n’a pas permis de procéder à la relocation des lieux.

Au cas particulier, si un défaut de nettoyage du logement est établi par les pièces du dossier, aucune dégradation locative imputable au locataire sortant justifiant l’indemnisation des bailleurs, notamment l’effondrement d’une partie du plafond dans la cuisine, n’est démontrée par les pièces du dossier. Les travaux de réfection facturés par la société ASB le 11 mars 2024, soit près de sept mois après le départ du logement de M. [M] [T], sont sans rapport avec l’état du logement lors de la sortie des lieux. Les époux [F] ne prouvent pas une impossibilité de relouer le bien ainsi que sa durée imputable au locataire sortant.

Les travaux de remise à neuf entrepris par M. et Mme [F] dans la salle de bain, les sanitaires et la cuisine n’incombent pas à M. [M] [T] et les photographies versées aux débats ne mettent pas en évidence un immeuble qui serait en si mauvais état lors du départ du locataire qu’il n’aurait pu être reloué pendant plusieurs mois.

Les époux [F] seront dès lors déboutés de leur demande de ce chef.

Au titre de la procédure abusive

En application combinée des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si le demandeur a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équivalente au dol, tous faits insuffisamment caractérisés en l’espèce, ce d’autant plus qu’il a été fait droit à la demande principale en restitution du dépôt de garantie.

En conséquence, il convient de débouter les époux [F] de leur demande en dommages intérêts pour procédure abusive.

Au titre du préjudice moral

M. et Mme [F] réclament des dommages et intérêts pour préjudice moral occasionné par le comportement menaçant et irrespectueux du locataire sortant et le climat de tension ayant altéré significativement leur bien-être par une détresse psychologique et un profond sentiment d’insécurité.

Or, ils ne démontrent pas au vu des pièces produites tant l’attitude nuisible des demandeurs que l’existence d’un préjudice en lien avec ce comportement.

En conséquence, la demande indemnitaire de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [F] et Mme [H] [S] épouse [F], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens, lesquels comprendront les frais d’assignation. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande d’indemnité de procédure.

Ils seront encore condamnés à payer à M. [M] [T], M. [D] [T] et Mme [Y] [T] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des article 514 et 514-1 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que M. [D] [T] et Mme [Y] [T] sont irrecevables en leur demande de restitution du dépôt de garantie formée à l’encontre de M. [X] [F] et Mme [H] [S] épouse [F] ;

CONDAMNE M. [X] [F] et Mme [H] [S] épouse [F] à payer à M. [M] [T] la somme de 890 € au titre du solde du dépôt de garantie, majorée des pénalités de retard égales à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, et ce à compter du 21 juin 2023 ;

Et dès à présent, CONDAMNE M. [X] [F] et Mme [H] [S] épouse [F] à payer à M. [M] [T] la somme de 858,50 € au titre des pénalités de retard arrêtées au 20 novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DEBOUTE M. [M] [T], M. [D] [T] et Mme [Y] [T] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE M. [X] [F] et Mme [H] [S] épouse [F] de leurs demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE M. [X] [F] et Mme [H] [S] épouse [F] à verser à M. [M] [T], M. [D] [T] et Mme [Y] [T] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [X] [F] et Mme [H] [S] épouse [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [F] et Mme [H] [S] épouse [F] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], le 17 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE

D.AGANOGLU M. CHAPLAIN