TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 24/02525 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X7HU

JUGEMENT DU 24 FEVRIER 2025

DEMANDEUR :

M. [V] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. DUQ & BUSSCHE

Inscrite au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 832 928 550

[Adresse 2]

[Localité 7]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 19 Avril 2024, avec effet au 10 Avril 2024.

A l’audience publique du 09 Décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 24 Février 2025.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 24 Février 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er octobre 2017, M. [V] [D] a donné à bail à la S.A.R.L Duq & Bussche un local de stockage sis à [Localité 7], [Adresse 2] dénommé lot 1005 moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 500 euros payable au gestionnaire. Cette convention a été conclue pour une durée d’un an, à compter du 1er novembre 2015, renouvelable par tacite reconduction.

Puis, par acte sous signature privée du 14 janvier 2022, M. [V] [D] a donné à bail à la S.A.R.L Duq & Bussche un autre local sis à [Localité 7], [Adresse 1] et [Adresse 2] dénommé lot 1004 moyennant un loyer annuel de 4 680,00 euros, payable trimestriellement et d’avance. Cette convention a été conclue pour une durée d’un an à compter du 14 janvier 2022, renouvelable par tacite reconduction.

Se plaignant d’impayés de loyers et de charges, M. [V] [D] a, par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2023, fait délivrer à la S.A.R.L Duq & Bussche un commandement de payer pour le lot 1005, pour un montant de 8 075,12 euros.

Par acte de commissaire de justice du même jour, M. [V] [D] a fait délivrer un commandement de payer à la S.A.R.L Duq & Bussche pour les loyers et charges impayés du lot 1004, pour un montant de 1 232,85 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 février 2024, M. [V] [D] a assigné la S.A.R.L Duq & Bussche devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de résiliation des conventions, en paiement des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation.

Le demandeur sollicite le bénéfice de son acte introductif et demande à la juridiction de:

Prononcer la résiliation du contrat de location des locaux sis à [Localité 7], [Adresse 2] – lot 1005 à compter du jour du jugement à intervenir ;

Constater la résiliation du contrat de location des locaux sis à [Localité 7], [Adresse 1] et [Adresse 2] – lot 1004 à compter du 12 novembre 2023 ou subsidiairement, à compter du jour du jugement à intervenir ;

A défaut, prononcer la résiliation du contrat de location ;

Voir ordonner que dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, le locataire sera tenu de délaisser les lieux et que faute par lui de ce faire, le requérant sera autorisé à l’en faire expulser, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique ;

Voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire pour les lots 1005 et 1004 à compter de la date à laquelle la résiliation sera constatée, au montant mensuel du loyer, soit 705,78 euros pour le lot 1005 et 410,95 euros pour le lot 1004 ;

Voir condamner le locataire à payer pour le lot 1005, la somme de 10 243,04 euros et pour le lot 1004, la somme de 2 465,705 euros, dues suivant décompte arrêté au 25 janvier 2024 ainsi qu’il sera démontré si besoin est, et ceci avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation valant sommation d’avoir à payer et au paiement du loyer jusqu’au jour du jugement à intervenir et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre les charges, à compter de cette date et jusqu’au jour de l’expulsion définitive de la SARL Duq et Bussche ;

Dire qu’en tout hypothèse, le montant de l’indemnité d’occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel au titre de l’indexation ;

Dire que la part correspondante aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient douze fois le montant de la provision sollicitée ;

Voir condamner le locataire à lui payer la somme de 3 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Voir condamner le locataire aux entiers dépens.

Il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à étude selon les formalités de l’article 656 du code de procédure civile, la S.A.R.L Duq & Bussche n’a pas constitué avocat. Il convient donc de statuer par jugement réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

La clôture des débats est intervenue le 10 avril 2024 par ordonnance du 19 avril 2024 avec fixation de l’affaire à l’audience du 9 décembre 2024 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit a la demande que dans la mesure ou il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

I. Sur la résiliation des contrats de location

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Selon l’article 1226 du même code, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Enfin, selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant du lot 1005

Sur la résiliation

En l’espèce, le contrat de location contracté le 1er octobre 2017 (pièce n° 2) dispose en son article 5 – conditions financières :

« La présente convention est consentie et accepté moyennant un loyer mensuel de 500 euros (cinq cent euros) soit un loyer annuel de 6 000 euros (six mille euros). Ce montant comprend le loyer uniquement, il n’y a aucune charge de facturé par le propriétaire.

Le locataire versera à l’entrée dans les lieux un dépôt de garantie de un mois de loyer soit 500 euros (cinq cent euros).

Le preneur supportera les impôts liés à son activité sans aucun remboursement de la part du bailleur.

Le loyer pourra être révisé chaque année en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de référence de départ est 1632 du 2ème trimestre 2015.

Les règlements se feront par virement sur le compte du gestionnaire des lieux à savoir : Cabinet Foncia [Adresse 6]. Un RIB du gestionnaire sera joint à la signature des présentes ».

M. [V] [D] a, par acte de commissaire de justice, fait commandement au locataire de payer dans le délai d’un mois à compter du 11 octobre 2023, des loyers et charges impayées au 4 octobre 2023, pour un montant de 8 075,12 euros. Il fait valoir que le locataire n’a depuis réglé aucune somme et sollicite que soit prononcée la résiliation du contrat de location.

En ne se faisant pas représenter en la procédure, le défendeur ne s’est pas mis en mesure de contester l’absence de paiement.

L’absence de tout paiement durant plusieurs mois est suffisamment grave pour justifier la résolution du bail.

Il convient en conséquence de prononcer la résiliation du bail à compter de la présente décision.

Sur les effets de la résiliation

L’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, si besoin avec le concours de la force publique, à défaut de départ volontaire des locaux dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision.

Le maintien dans les lieux du preneur postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera justement fixée au montant du loyer, à l’exception des charges injustifiées en l’espèce.

Le preneur sera donc condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du même montant que le loyer indexé, soit six cent deux euros et soixante-cinq centimes (602,65 euros), selon les modalités reprises au dispositif, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération complète des locaux avec remise des clefs.

L’indemnité d’occupation comprenant uniquement le montant du loyer, à l’exception des charges, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du requérant de dire que la part correspondante aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient douze fois le montant de la provision sollicité. Il sera débouté de ce chef.

S’agissant du lot 1004

Sur la clause résolutoire

En l’espèce, le contrat de location contracté le 14 janvier 2022 par l’intermédiaire de l’agence Foncia [Localité 5] prévoit en son article XVIII une clause résolutoire ainsi rédigée :

« A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’inexécution de l’une quelconque des clauses du présent contrat et UN MOIS après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du BAILLEUR de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures.

Si, au mépris de cette clause, le PRENEUR refusait de quitter immédiatement les lieux, il y serait contraint, en exécution d’une ordonnance rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance compétent ou toute autre juridiction statuant en référé et exécutoire par provision nonobstant appel, qui après avoir constaté la résiliation du bail prononcerait l’expulsion du PRENEUR sans délai. En outre, une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible, égale à la valeur d’un quart d’une annuité du loyer alors en vigueur, sera due au BAILLEUR.

Cette disposition constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti. »

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 11 octobre 2023.

Aucun paiement n’est intervenu dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer.

En ne se faisant pas représenter en la procédure, le défendeur ne s’est pas mis en mesure de contester l’absence de paiement.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 novembre 2023.

Sur les effets de la résiliation

L’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, si besoin avec le concours de la force publique, à défaut de départ volontaire des locaux dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision. Le bailleur sera autorisé à procéder à l’enlèvement des meubles et à les placer dans un garde-meuble selon les modalités reprises dans le dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux du preneur postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

La clause résolutoire ci-dessus visée énonce que « une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible, égale à la valeur d’un quart d’une annuité du loyer alors en vigueur sera due au BAILLEUR ».

Le bailleur dans son dispositif sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée pour le lot 1004 au montant du loyer mensuel, soit la somme de 410,95 euros.

Le preneur sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du même montant que le loyer indexé, soit la somme de quatre cent dix euros et quatre-vingt-quinze centimes (410,95 euros) selon les modalités reprises au dispositif et à compter du mois de février 2024 jusqu’à la libération complète des lieux.

Les indemnités d’occupation dues pour la période de la résiliation à février 2024 seront versées par le preneur ainsi qu’il sera exposé ci-après.

L’indemnité d’occupation comprenant uniquement le montant du loyer, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du requérant de dire que la part correspondante aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient douze fois le montant de la provision sollicité. Il sera débouté de ce chef.

II. Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

S’agissant du lot 1005

Il résulte des relevés de situation annexés à l’assignation (pièces n° 3 et 4), seuls documents communiqués contradictoirement au défendeur, une dette de 10 243,04 euros.

Les relevés de situation produits font apparaître :

des impayés à hauteur de 6 581,88 euros, se décomposant comme suit sur la période de mai 2022 à mars 2023 :

—  loyer mai 2022 : 130,31 euros

—  provision/charges mai 2022 : 55 euros

—  loyer juin 2022 : 558,20 euros

—  majoration clause pénale mai 2022 : 16 ,06 euros

—  majoration clause pénale juin 2022 : 16 ,06 euros

—  loyer juin 2022 : 558,20 euros

—  provision/charges juin 2022 : 55 euros

—  loyer juillet 2022 : 558,20 euros

—  provision/charges juillet 2022 : 55 euros

—  loyer janvier 2022 : 558,20 euros

—  taxes foncières janvier 2022 : 1 726 euros

—  majoration clause pénale novembre 2022 : 16 ,06 euros

—  provision/charges novembre 2022 : 55 euros

—  majoration clause pénale décembre 2022 : 16 ,06 euros

—  provision/charges décembre 2022 : 55 euros

—  loyer janvier 2023 : 602,65 euros

—  révision loyer : 88,90 euros

—  révision dépôt de garantie : 43,50 euros

—  provision/charges janvier 2023 : 55 euros

—  loyer février 2023 : 602,65 euros

—  provision/charges février 2023 : 55 euros

—  loyer mars 2023 : 602,65 euros

—  provision/charges mars 2023 : 55 euros

—  majoration clause pénale janvier 2023 : 16 ,06 euros

—  majoration clause pénale février 2023 : 16 ,06 euros

—  majoration clause pénale mars 2023 : 16 ,06 euros

Puis, il apparaît que les loyers, provision de charges et majoration clause pénale de mai, juin et juillet 2023 ont été réglés ainsi qu’un complément de 527,89 euros (1201,60 – 673,71).

Enfin, le décompte reprend au débit les loyers, provision sur charges et majoration pour les mois d’août 2023 à janvier 2024 ainsi que la révision du dépôt de garantie et dont les montants sont les suivants :

—  loyer août 2023 : 602,65 euros

—  provision/charges août 2023 : 55 euros

—  majoration clause pénale août 2023 : 16 ,06 euros

—  loyer septembre 2023 : 602,65 euros

—  provision/charges septembre 2023 : 55 euros

—  majoration clause pénale septembre 2023 : 16 ,06 euros

—  loyer octobre 2023 : 602,65 euros

—  provision/charges octobre 2023 : 55 euros

—  majoration clause pénale octobre 2023 : 16 ,06 euros

—  loyer novembre 2023 : 650,78 euros

—  provision/charges novembre 2023 : 55 euros

—  dépôt de garantie conserve revisable : 50,58 euros

—  loyer décembre 2023 : 650,78 euros

—  provision/charges décembre 2023 : 55 euros

—  loyer janvier 2024 : 650,78 euros

—  provision/charges janvier 2024 : 55 euros

En ne se faisant pas représenter en la procédure, le défendeur ne s’est pas mis en mesure de s’opposer à la demande en justifiant de l’acquittement des sommes dues par application de l’article 1353 du code civil.

Toutefois, le bailleur ne produit aucun décompte récapitulatif des charges ni aucune facture ni avis d’imposition relatifs aux charges récupérables.

De plus, le contrat de location produit aux débats ne fait aucune référence à une provision sur charges ni à la « major. Clause pénale impayé ns » figurant sur le décompte.

Dès lors, le bailleur ne justifie pas des charges dues et de la majoration relative à une clause pénale pour impayés et sera débouté de sa demande à ce titre.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L Duq & Bussche à payer au bailleur uniquement les loyers impayés arrêtés au 25 janvier 2024, déduction faite du prorata perçu 8 juillet 2023, soit la somme de sept mille sept cent dix-huit euros et quatorze centimes (7 718,14 euros)

(4 302,96 de mai 2022 à mars 2023 – 345,11 prorata du montant versé + 3 760,29 d’août 2023 à janvier 2024).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 28 février 2024.

Il y a lieu de débouter M. [V] [D] de sa demande de condamnation au paiement des loyers jusqu’au jour du jugement à intervenir, le décompte étant arrêté au 25 janvier 2024.

S’agissant du lot 1004

Il résulte des relevés de situation annexés à l’assignation (pièces n° 6 et 7), seuls documents communiqués contradictoirement au défendeur, une dette de 2 465,70 euros correspondant au montant des loyers d’août 2023 à janvier 2024 (6 x 410,95 euros).

En ne se faisant pas représenter en la procédure, le défendeur ne s’est pas mis en mesure de s’opposer à la demande en justifiant de l’acquittement des sommes dues par application de l’article 1353 du code civil.

Le bail ayant été résilié par l’acquisition de la clause résolutoire le 11 novembre 2023, le bailleur est fondé à réclamer la somme de deux mille quatre cent soixante-cinq euros et soixante-dix centimes (2 465,70 euros) au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation arrêtés au mois de janvier 2024.

Il y a lieu de condamner la S.A.R.L Duq & Bussche au paiement de cette somme au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 31 janvier 2024 pour le lot 1004.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 28 février 2024.

III. Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.A.R.L Duq & Bussche succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 1 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de location liant M. [V] [D] à la S.A.R.L Duq & Bussche portant sur le local situé à [Localité 7], [Adresse 2] – lot 1005 à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la S.A.R.L Duq & Bussche à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel pour le lot 1005, soit la somme de six cent deux euros et soixante-cinq centimes (602,65 euros), à compter de la résiliation du bail, soit à compter de la présente décision et jusqu’à la libération complète des locaux avec remise des clés ;

CONSTATE la résiliation du bail commercial liant M. [V] [D] à la S.A.R.L Duq & Bussche portant sur le local situé à [Localité 7], [Adresse 1] et [Adresse 2], lot 1004 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 novembre 2023 ;

CONDAMNE la S.A.R.L Duq & Bussche à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel pour le lot 1004, soit la somme de quatre cent dix euros et quatre-vingt-quinze centimes (410,95 euros), à compter de février 2024 et jusqu’à la libération complète des locaux avec remise des clés ;

DIT que le montant des indemnités d’occupation pour les lots 1005 et 1004 variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel au titre de l’indexation ;

DEBOUTE M. [V] [D] de sa demande de dire que la part correspondante aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient douze fois le montant de la provision sollicité ;

ORDONNE l’expulsion de la S.A.R.L Duq & Bussche des locaux sis à [Localité 7], [Adresse 1] et [Adresse 2] – lots 1004 et 1005, à défaut de libération volontaire effective dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et avec le concours de la force publique si nécessaire ;

CONDAMNE la S.A.R.L Duq & Bussche à payer à M. [V] [D] la somme de sept mille sept cent dix-huit euros et quatorze centimes (7 718,14 euros) au titre des loyers impayés arrêtés au 25 janvier 2024 pour le lot 1005 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 février 2024 ;

DEBOUTE M. [V] [D] de sa demande de condamner la S.A.R.L Duq & Bussche au paiement des loyers jusqu’au jour du jugement à intervenir ;

CONDAMNE la S.A.R.L Duq & Bussche à payer à M. [V] [D] la somme de deux mille quatre cent soixante-cinq euros et soixante-dix centimes (2 465,70 euros) au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 31 janvier 2024 pour le lot 1004 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 février 2024 ;

CONDAMNE la S.A.R.L Duq & Bussche à payer à M. [V] [D] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.R.L Duq & Bussche aux dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE M. [V] [D] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON