TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01563 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z63N

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. ABA

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Marc FLAMENBAUM, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. LE MECHOUI

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 21 Octobre 2025

ORDONNANCE du 02 Décembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique du 4 novembre 2024, la SCI Aba a mis à bail au profit de la société Le Mechoui des locaux situés au [Adresse 5] à Wambrechies (Nord) à compter du 4 novembre 2024. Conclu pour une durée de neuf années, le contrat a fixé le loyer annuel à 8 400 euros hors charges et hors taxes, payable d’avance les premiers de chaque trimestre, outre provisions trimestrielles pour charges de 600 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 2 100 euros.

Le 28 mai 2025, à la suite d’impayés, la SCI Aba a fait signifier à la société Le Mechoui un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 29 septembre 2025, la SCI Aba a assigné la société Le Mechoui devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment aux fins de voir :

— constater et, à défaut, prononcer la résiliation du bail en date du 4 novembre 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges,

— dire la société Le Mechoui ou tout occupant de son chef, occupant sans droit ni titre et en conséquence, ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant introduit par elle dans le local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 7], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dire que faute par la société Le Mechoui ou tout occupant de son chef de quitter spontanément les lieux, le requérant pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne et de tout bien se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les lieux, dans tel garde-meubles qu’il plaira au requérant et ce, aux frais du défendeur,

— condamner, à titre provisionnel, la société Le Mechoui, ou tout occupant de son chef au paiement de la somme de 5 400 euros correspondant aux loyers, charges, indemnité d’occupation jusqu’au 1er septembre 2025, accompagnée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 28 mai 2025,

— condamner, à titre provisionnel, la société Le Mechoui ou tout occupant de son chef, au paiement de l’indemnité d’occupation d’un montant de 3 240 euros par trimestre faisant suite à la résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, indemnité d’un montant équivalent à celui des loyers et charges,

— condamner la société Le Mechoui, ou tout occupant de son chef, au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Le Mechoui, ou tout occupant de son chef, au paiement de tous les frais et dépens, en ce compris les frais d’huissier en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 octobre 2025.

A l’audience, la SCI Aba, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son assignation.

La société Le Mechoui n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par acte remis à l’étude de commissaire de justice, la société Le Mechoui n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits.

Le commandement du 28 mai 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 3 240 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 154,43 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 28 juin 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société Le Mechoui de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société Le Mechoui occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société Le Mechoui à compter du 29 juin 2025 si celle-ci ne libère pas les lieux. Il convient de fixer le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 4 novembre 2025, le commandement de payer du 28 mai 2025 et le décompte actualisé au 1er septembre 2025, mentionnant un règlement de 1 080 euros intervenu le 12 mai 2025, de sorte qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 5 400 euros, terme du 3e trimestre 2025 inclus.

Il convient donc de condamner la société Le Mechoui au paiement de cette somme à titre provisionnel, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 mai 2025 sur la somme de 2 160 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la société Le Mechoui, partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le commandement de payer du 28 mai 2025 s’élevant à 154,43 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société Le Mechoui à payer la somme de 750 euros à la SCI Aba au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la SCI Aba et la société Le Mechoui concernant les locaux situés au [Adresse 6] à Wambrechies (Nord) depuis le 28 juin 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Le Mechoui et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 7] (Nord) ;

Autorise au besoin la SCI Aba à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 29 juin 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la SCI Aba à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société Le Mechoui au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société Le Mechoui à payer à la SCI Aba chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société Le Mechoui à payer à la SCI Aba la somme de 5 400 euros (cinq mille quatre cents euros), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, terme du troisième trimestre 2025 inclus ;

Dit que cette condamantion portera intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2025 sur la somme de 2 160 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Condamne la société Le Mechoui aux dépens, y compris le commandement de payer du 28 mai 2025 s’élevant à 154,43 euros  ;

Condamne la société Le Mechoui à payer à la SCI Aba la somme de 750 euros (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN