TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/02011 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YCAB

JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS :

M. [B] [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE

Mme [P] [F] épouse [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La S.A.S. NORD DE FRANCE PROPRIETES (CENTURY 21)

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie-christine DUTAT, avocat au barreau de LILLE

M. [W] [A]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représenté par M^e Emmanuel LACHENY, avocat au barreau de LILLE

Mme [J] [U] épouse [A]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Emmanuel LACHENY, avocat au barreau de LILLE

Mme [V] [G]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean-roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

Greffier : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Décembre 2024.

A l’audience publique du 15 Mai 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 08 Septembre 2025.

Sophie DUGOUJON, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 08 Septembre 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Il existe, au [Adresse 1]), une ancienne manufacture, laquelle a été acquise le 12 juin 2009 par la S.A.R.L. SIMBA qui y a entrepris d’importants travaux aux fins de transformation en douze lofts destinés à être revendus à l’état brut.

Suivant acte authentique en date du 12 mai 2010, la société SIMBA a cédé à Mme [V] [G] le lot n°24 composé, principalement, d’un plateau en rez-de-chaussée, d’un plateau en sous-sol et de la jouissance privative d’un jardin, ainsi que les lots n°30 et 31 consistant en deux parkings extérieurs. Le lot n°24 était cédé, en l’état futur de rénovation, « clos-couvert », c’est-à-dire avec couverture et menuiseries extérieures, sans aucun aménagement intérieur.

Suivant acte authentique en date du 31 août 2012, Mme [G] a cédé ces mêmes lots à M. [W] [A] et Mme [J] [U] épouse [A]. Le lot n°23 était alors indiqué à l’acte de vente comme correspondant à un local à usage d’habitation.

M. et Mme [A] ont revendu ces mêmes lots à M. [B] [X] et Mme [P] [F] épouse [X], suivant acte authentique reçu par Me [D] [O], notaire à [Localité 10], le 09 novembre 2017 .

Déplorant la survenance, en avril 2018, d’un dégât des eaux au sein du logement, M. et Mme [X] en ont informé le syndic de copropriété, lequel en a déclaré sinistre auprès de son assureur.

Une expertise a été diligentée, à l’initiative dudit assureur, par la société SARETEC aux fins de constat des désordres et un rapport a été déposé le 31 octobre 2018.

Sur la base de ce rapport, M. et Mme [X] (‘‘les acquéreurs'') ont sollicité et obtenu, suivant ordonnance du juge des référés de [Localité 11] en date du 06 mars 2020, l’organisation d’une expertise au contradictoire de M. et Mme [A] (‘‘les vendeurs'') ainsi que de Mme [G], mise en cause par ces derniers.

En parallèle, par actes datés des 14 et 15 décembre 2021, ils ont également assigné au fond les époux [A] et Mme [G] aux fins, à titre principal, d’annulation de la vente.

Par ordonnance d’incident en date du 31 mars 2022, le juge de la mise en état a sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et réservé les dépens.

Suite au dépôt du pré-rapport d’expertise, M. et Mme [X] ont mis en cause le syndic de copropriété ainsi que Me [O] et, par ordonnance datée du 26 avril 2022, les opérations d’expertise ont été étendues à ces deux nouvelles parties.

L’expert [N] a finalement déposé son rapport définitif le 12 janvier 2023 et l’instance au fond devant le tribunal judiciaire de Lille a repris son cours.

La clôture de l’instruction est intervenue le 18 décembre 2024, suivant ordonnance du juge de la mise en état datée du même jour, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 15 mai 2025.

* * *

Au terme de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024, M. et Mme [X] demandent au tribunal de :

— A titre principal : à l’encontre de M. et Mme [A], au visa des articles 1641 et suivants du Code civil et, à l’encontre de Mme [G], au visa de l’article 1792 du Code civil,

— condamner solidairement ou in solidum M. et Mme [A] et Mme [G] à leur verser :

—  26.684,90 euros au titre du préjudice matériel

—  15.360 euros au titre du trouble de jouissance d’août 2018 à décembre 2023

—  1.150 euros au titre du trouble de jouissance le temps de la durée du chantier

—  40.000 euros au titre du défaut de destination à usage d’habitation du sous-sol

— débouter purement et simplement M. et Mme [A] et Mme [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— A titre subsidiaire : à l’encontre de M. et Mme [A], au visa de l’ancien article 1116 du Code civil, nouvellement codifié à l’article 1137 du Code civil et, à l’encontre de Mme [G], au visa de l’article 1792 du Code civil,

— condamner solidairement ou in solidum M. et Mme [A] et Mme [G] à leur verser :

—  26.684,90 euros au titre du préjudice matériel

—  15.360 euros au titre du trouble de jouissance d’août 2018 à décembre 2023

—  1.150 euros au titre du trouble de jouissance le temps de la durée du chantier

—  40.000 euros au titre du défaut de destination à usage d’habitation du sous-sol

— débouter purement et simplement M. et Mme [A] et Mme [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— A titre infiniment subsidiaire : à l’encontre de M. et Mme [A], au visa de l’article ancien 1147 du Code civil, désormais codifié à l’article 1231-1 du Code civil et, à l’encontre de Mme [G], au visa de l’article 1792 du Code civil,

— condamner solidairement ou in solidum M. et Mme [A] et Mme [G] à leur verser :

—  26.684,90 euros au titre du préjudice matériel

—  15.360 euros au titre du trouble de jouissance d’août 2018 à décembre 2023

—  1.150 euros au titre du trouble de jouissance le temps de la durée du chantier

—  40.000 euros au titre du défaut de destination à usage d’habitation du sous-sol

— débouter purement et simplement M. et Mme [A] et Mme [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— En toutes hypothèses :

— débouter purement et simplement Mme [G] et M. et Mme [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner solidairement ou in solidum Mme [G] et M. et Mme [A] à leur verser la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens, en compris les frais d’expertise judiciaire.

Au terme de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 avril 2024, M. et Mme [A] demandent au tribunal, au visa, des articles 1130 et suivants, 1641 et suivants Code civil, 1792 et 1231 et suivants de :

— A titre principal, débouter M. et Mme [X] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

— A titre subsidiaire,

— condamner Mme [V] [G] à les garantir de toutes sommes qu’ils seraient condamnés à payer à M. et Mme [X],

— condamner toute partie succombant au paiement de la somme de 5.000 euros d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont recouvrement direct au profit de M^e Emmanuel LACHENY, avocat.

Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, Mme [V] [G] demande au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants et 1792 du Code civil, de :

— débouter les époux [X] et les époux [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 1.500€ par application des dispositions de l’article 700 du CPC.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties susvisées pour l’exposé de leurs moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A cet égard, conformément à l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal rappelle que les parties doivent formuler expressément leurs prétentions et moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et il n’appartient pas à la cour d’effectuer le tri dans les pièces des parties, le tribunal pouvant se limiter à l’examen de celles expressément visées à l’appui de chaque prétention.

Sur la responsabilité des vendeurs

Sur les désordres

Les opérations d’expertise judiciaire ont permis d’établir la matérialité d’infiltrations par voie d’eau au sein des deux chambres et de la salle de bain du sous-sol de la propriété des demandeurs, ces désordres ayant provoqué une dégradation par corrosion des ossatures métalliques constituant le doublage et endommagé les plaques de plâtre et les embellissements constituant le parement intérieur desdites pièces, les rendant, selon les propres termes de l’expert « inutilisable » et, par conséquent, « impropre[s] à [leur] destination » (cf. rapport, pages 27 à 29).

Au regard de ses constatations, l’expert [N] estime que, pour chacune des trois pièces, les infiltrations et les dommages consécutifs sont liés à l’absence de dispositif permettant d’étanchéifier la paroi enterrée en contact avec la partie extérieure, étant ici précisé que les règles de construction sont plus strictes pour des parties habitables que pour des locaux annexes (caves, garages), pour lesquels des pénétrations d’eau limitées sont admises (pièce n°7.5 demandeurs). Il conclut ainsi que la campagne de travaux réalisés par Mme [G], au titre desquels la transformation des caves en sous-sol en espace habitable et l’isolation, « a une part causale aux désordres allégués ».

Il relève, en outre, s’agissant de l’une des deux chambres et de la salle de bains, que contribuent aux infiltrations d’eau la défaillance des joints assurant l’étanchéité entre la menuiserie et la façade, l’absence d’équipement permettant d’assurer le rejaillissement des eaux au niveau des menuiseries (pièce d’appuis), ainsi que l’existence de fractures potentiellement infiltrantes constatées sur le trottoir extérieur, lesquelles participent « à la prolifération lente de l’humidité dans les sols contiguës aux parois litigieuses ».

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1603 du même code, le vendeur a deux obligations principales : celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

L’article 1641 précise, à cet égard, que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1643 précise qu’ « il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

L’action en garantie des vices cachés ouvre droit, pour l’acquéreur soit de solliciter la remise de la chose moyennant restitution de son prix, soit de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, M. et Mme [X] font grief aux époux [A] non seulement d’avoir passé sous silence l’existence d’infiltrations au sous-sol de l’habitation, mais également de leur avoir caché que le plateau en sous-sol de l’immeuble avait précédemment fait l’objet de modifications sans déclaration et était en réalité une cave.

Les vendeurs leur opposent, néanmoins, l’existence d’une clause de non-garantie des vices cachés insérée à l’acte authentique de vente daté du 09 novembre 2017 et ainsi rédigée :

« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :

* des vices apparents,

* des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

* si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

* s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. » (pièce n°4,12 demandeurs).

Il est constant que M. et Mme [A] n’ont pas la qualité de professionnels de l’immobilier et que les travaux litigieux de transformation du sous-sol de l’immeuble en pièces destinées à l’habitation ont été réalisés antérieurement à leur acquisition, l’expert judiciaire confirmant sur ce point qu’ils avaient acquis le « logement dans un état fini et comportant des équipements et ameublements nécessaires à son habitabilité » et n’avaient procédé à aucun travaux de modification ou d’extension dudit immeuble (pages 19 et 22 du rapport).

Dans ces conditions, outre la preuve de l’existence d’un vice caché répondant aux critères définis par l’article 1641 du Code civil, il appartient aux acquéreurs de démontrer la mauvaise foi des vendeurs, sans pouvoir se contenter d’affirmer, tel qu’ils le font, que leur connaissance dudit vice, et en l’occurrence d’infiltration en sous-sol, au moment de la transaction est « indiscutable ».

Or, s’agissant des infiltrations d’eau, l’expert [N] indique, dans son rapport, que M. et Mme [A] ont vécu dans l’immeuble durant cinq années sans procéder à une quelconque déclaration de sinistre, ce qui n’est contredit par aucun élément.

Il n’est pas davantage rapporté la preuve de l’apparition d’une quelconque infiltration durant la période de leur occupation de l’immeuble, le seul constat du laps de temps relativement court s’étant écoulé entre l’acquisition des lieux par M. et Mme [X] et la manifestation des désordres ne pouvant faire cette démonstration.

Il s’ensuit que la preuve de la mauvaise foi des vendeurs n’est pas établie.

Dès lors, et sans qu’il y ait lieu de vérifier si les conditions de l’article 1641 du Code civil sont réunies, il y a lieu de constater que la clause de non-garantie des vices cachés trouve à s’appliquer s’agissant des infiltrations d’eau.

Du reste, l’absence de déclaration des modifications apportées à la destination du sous-sol, à la supposer établie, ne saurait s’analyser, à elle seul, en un désordre de nature à rendre l’immeuble impropre à son usage ou à diminuer notablement cet usage, l’expert soulignant, à juste titre, sur ce point, l’absence de dommage en découlant et la nature essentiellement administrative de la réclamation (cf. rapport, page 36).

L’action estimatoire engagée par les acquéreurs ne saurait, en conséquence, connaître une suite favorable.

Sur le dol

L’article 1130 du Code civil dispose que : « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

Conformément à l’article 1131 du même code, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1137 précise que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En tout état de cause, il faut que l’auteur des manœuvres, mensonge ou réticence ait agi intentionnellement pour tromper le contractant. L’erreur provoquée par le dol doit avoir été déterminante.

Le dol suppose donc la réunion d’un élément matériel, une manœuvre frauduleuse qui peut être un mensonge ou une simple réticence portant sur un élément déterminant du consentement de l’acquéreur, ainsi qu’un élément intentionnel, la volonté de tromper son cocontractant.

Si en tant que vice du consentement le dol entraîne la nullité relative du contrat, en tant que délit civil, il fonde l’engagement de la responsabilité pour faute de son auteur.

Le préjudice réparable d’un cocontractant, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat, correspond, non à la perte d’une chance de ne pas contracter, mais uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

En l’espèce, M. et Mme [X] entendent, à titre subsidiaire, faire valoir qu’en leur vendant un bien composé de deux plateaux destinés à l’habitation, alors que le plateau en sous-sol est administrativement une cave et qu’il n’a été opéré aucun changement de destination ni même de travaux nécessaires à ce changement de destination, les époux [A] ont vicié leur consentement.

L’acte authentique de vente daté du 09 novembre 2017 mentionne, en effet, que le lot numéro 23 objet de la vente consiste en « un local à usage d’habitation comprenant un plateau en rez-de-chaussée, un plateau en sous-sol accessible directement par le plateau supérieur et la jouissance privative d’un jardin » (pièce n°4.4 demandeurs) et que le bien est, au jour de la vente, « à usage d’habitation » (pièce n°4.5).

S’il est constant qu’originellement, le plateau en sous-sol, constitutif de caves, n’était pas habitable mais a fait l’objet d’importants travaux de transformation à cette fin, du temps de sa propriété par Mme [G], il n’est versé aux débats aucun élément objectif de nature à démontrer qu’au jour de son acquisition par les demandeurs, le lot numéro 23 n’avait pas un usage d’habitation, ni que sa destination administrative était celle d’une cave.

Il n’est pas inintéressant de rappeler, à cet égard, que les notions d’usage et de destination d’un bien immobilier présentent des acceptions distinctes, l’usage, notion régie par le Code de la construction et de l’habitation (articles L.631-7 et suivants), faisant référence à la manière dont l’immeuble est utilisé (habitation ou autre), situation de fait, tandis que la notion de destination, telle que régie par le Code de l’urbanisme (articles R.151-27 et suivants), désigne l’utilisation restrictive en vue de laquelle l’édification d’un immeuble a été autorisée (exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics ou autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire, chacune de ces destinations comportant des sous-destinations).

En tout état de cause, à supposer démontré que la destination administrative du sous-sol de l’immeuble acquis n’est pas celle d’un usage d’habitation, encore faut-il rapporter la preuve de ce que les vendeurs avaient connaissance de cet état de fait et intentionnellement entendu tromper les acquéreurs sur ce point, notamment en leur présentant un sous-sol composé de deux chambres et d’une salle de bains et disposant « de l’ensemble des attributs nécessaires à son habitabilité » (cf. rapport, page 23).

Or, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que M. et Mme [A] ont « fait l’acquisition d’un logement dans un état fini et comportant des équipements et ameublements nécessaires à son habitabilité », l’ensemble des travaux de transformation des anciennes caves situées au sous-sol en surfaces habitables ayant été réalisé alors que Mme [G] était propriétaire (rapport, page 22 notamment), ce qui explique, au demeurant, que la surface habitable acquise soit supérieure à celle indiquée à l’acte d’acquisition de Mme [G].

C’est ainsi que l’acte authentique daté du 31 août 2012 par lequel M. et Mme [A] ont acquis l’immeuble de Mme [G] désignait déjà le lot numéro 23 objet du litige comme étant « un local à usage d’habitation n°6 comprenant un plateau en rez-de-chaussée, un plateau en sous-sol accessible directement par le plateau supérieur et la jouissance privative d’un jardin » (pièce n°8 époux [A])

Dès lors, M. et Mme [A], dont il convient de rappeler qu’ils ne sont pas des professionnels de l’immobilier, étaient légitimes à penser que le sous-sol de leur immeuble était à usage d’habitation et rien ne permet de conclure qu’ils aient eu connaissance du contraire.

Défaillant, en conséquence, à caractériser l’existence d’un dol, les demandes indemnitaires de M. et Mme [X] ne sauraient aboutir sur ce fondement.

Sur l’existence d’un défaut de délivrance conforme

Les époux [X] invoque, enfin, au soutien de leurs demandes indemnitaires, les dispositions de l’article 1231-1 du Code civil aux termes duquel : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Le tribunal croit comprendre, à l’instar des époux [A], que les demandeurs entendent, derrière ce fondement, faire valoir l’existence d’un défaut de délivrance conforme au sens des articles 1604 et suivants du Code civil.

En application de ces dispositions, le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme aux prescriptions contractuelles et cela quand bien même il n’aurait pas lui-même connu le défaut de conformité au moment de la vente.

Si tel n’est pas le cas, l’acquéreur est en droit de solliciter, soit la résolution de la vente, soit l’allocation de dommages intérêts, sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice.

Dans le cas d’espèce, aux termes de l’acte authentique de vente du 09 novembre 2017, les vendeurs se sont notamment engagés à délivrer à M. et Mme [X] « un local à usage d’habitation comprenant un plateau en rez-de-chaussée, un plateau en sous-sol accessible directement par le plateau supérieur et la jouissance privative d’un jardin », le tout (outre les tantièmes de la propriété du sol et des parties communes générales) constitutif d’un lot numéro 23.

Ainsi qu’il a précédemment été relevé, il n’est versé aux débats aucun élément objectif permettant de confirmer que le plateau en sous-sol de l’immeuble objet du litige avait, au jour de la vente, une destination administrative de cave et non d’habitation. La preuve d’un défaut de délivrance, au titre de la conformité administrative de l’immeuble à l’usage spécifié à l’acte authentique de vente n’est, dans ces conditions, aucunement rapportée.

Par ailleurs, s’il est exact que l’expert judiciaire conclut, au terme de son rapport, que la présence d’infiltrations au sein des deux chambres et de la salle de bain composant le sous-sol rend ces pièces impropres à leur destination, il doit être rappelé que la livraison d’une chose conforme à la chose convenue (en l’absence de preuve contraire) mais atteinte de défauts la rendant impropre à l’usage auquel elle est destinée, ne constitue pas un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance sanctionné par l’action en responsabilité contractuelle de droit commun, mais un manquement à son obligation de garantie ouvrant, le cas échéant, droit à l’action en garantie des vices cachés.

L’existence d’un défaut de conformité n’est pas établie.

Les demandes indemnitaires formulées à l’encontre de M. et Mme [A] seront, en conséquence, rejetées.

Sur la responsabilité de Mme [G]

Sur la responsabilité décennale

L’article 1792 du Code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792-1 précise, à cet égard, qu’est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

En l’espèce, ainsi qu’il a été vu précédemment, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les trois pièces du sous-sol de l’immeuble acquis par M. et Mme [X] présentent des infiltrations d’eau provenant des parois extérieures endommageant directement les parements de ces pièces.

L’origine commune des désordres, pour chacune de ces trois pièces en sous-sol, réside, selon l’expert, dans l’absence de tout dispositif ou traitement permettant d’étanchéifier la paroi semi-enterrée en contact avec la partie extérieure et notamment avec un terrain naturellement humide, travaux normalement indispensables dans le cadre d’une transformation de locaux annexes (caves, garages) en partie habitable, pour laquelle aucune trace d’humidité n’est alors acceptable en face intérieure, conformément aux dispositions réglementaires (cf. rapport, page 27).

Or, il n’est pas contesté que les importants travaux de transformation en espace habitable des caves en sous-sol du lot n°23, dont il n’est pas discuté qu’il s’agit d’un ouvrage, ont été faits réaliser par Mme [G], de sorte que cette dernière en est réputée constructeur au sens des dispositions précitées.

Par ailleurs, il ressort de l’acte authentique de vente du 31 août 2012 par lequel Mme [G] a cédé l’immeuble aux époux [A] et est, au demeurant, confirmé par le rapport d’expertise judiciaire, que lesdits travaux de transformation du sous-sol de l’immeuble en surface habitable se sont achevés le 02 juin 2012 (pièce n°8 [A], page 11) et non le 02 juin 2010, date correspondant à la déclaration d’achèvement des travaux préalables de transformation des entrepôts en loft à l’état brut par la société SIMBA (pièce n°1 Mme [G] et rapport d’expertise judiciaire, page 19 et 30, notamment). Les travaux en cause ont donc été réalisés moins de dix années avant la saisine de la juridiction.

De par leur nature, ces désordres affectent indiscutablement le clos et le couvert de l’ouvrage, dès lors qu’ils témoignent d’un défaut d’étanchéité à l’eau de ce dernier, rendant, de ce fait, l’ouvrage impropre à sa destination d’habitation, ainsi que conclu à juste titre par l’expert judiciaire.

Les conditions de l’article 1792 du Code civil étant réunies, il pèse sur Mme [G], au titre du désordre affectant l’étanchéité du sous-sol semi-enterré à la construction duquel elle a participé, une responsabilité de plein droit envers les actuels maîtres de l’ouvrage.

Sur les demandes indemnitaires

** Sur le préjudice matériel :

La société AXA France Iard ne conteste pas le chiffrage sollicité par la maître de l’ouvrage.

En l’espèce, l’expert judiciaire préconise dans son rapport, afin de remédier au désordre, de :

— s’agissant de la chambre arrière :

— assurer l’étanchéité de la paroi au moyen :

— du terrassement du jardin privatif,

— de la réalisation d’un enduit de dressement,

— de l’intégration d’une natte d’excroissance y compris ouvrages connexes ou similaires,

— de la réalisation d’un système de collecte des eaux en pied de mur (drainage) et raccordement,

— du remblaiement et compactage,

— de la réalisation d’un dallage y compris forme de pente et caniveau,

— de la suggestion d’étanchéité de la menuiserie extérieure (joints et pièce d’appuis),

— procéder à la reprise des consécutifs avec :

— protection des existants,

— approvisionnement de la matière première et coltinage,

— sécurisation des réseaux électriques,

— démontage du doublage et évacuation des déchets,

— réfection des doublages dito existants,

— intégration des réseaux électriques,

— reprise des embellissements dito existants,

— suggestion parquet stratifié et plinthes assorties,

— repli et nettoyage après travaux,

— s’agissant de la chambre latérale et de la salle de bain :

— procéder à la reprise des menuiseries extérieures avec :

— intégration d’une pièce d’appuis et mise en œuvre d’une tôle façonnée,

— réfection des joints d’étanchéité périphérique,

— vérification du fonctionnement et essai,

— procéder à l’imperméabilisation du trottoir avec préparation des supports,

— procéder à la reprise des consécutifs avec :

— protection des existants,

— approvisionnement de la matière première et coltinage,

— sécurisation des réseaux électriques,

— démontage du doublage et évacuation des déchets,

— réfection des doublages dito existants,

— intégration des réseaux électriques,

— traitement des jonctions de plaques par bandes calicots et enduits,

— reprise des embellissements dito existants,

— traitement des tablettes intérieures,

— suggestion parquet stratifié et plinthes assorties,

— repli et nettoyage après travaux.

Les travaux retenus par l’expert afin de remédier au désordre de défaut d’étanchéité n’ont fait l’objet d’aucune critique des parties, Mme [G] se contentant d’opposer aux demandeurs que la garantie décennale n’aurait pas à s’appliquer aux menuiseries fuyardes, au regard de la nature des désordres allégués (joints défaillants et absence d’une pièce d’appuis permettant de faire rejaillir les eaux de pluie en partie extérieure) et de la responsabilité, à ce titre, des occupants de l’immeuble.

Il sera, cependant, rappelé que, les conditions de l’article 1792 du Code civil étant réunies, la présomption de responsabilité qui y est édictée pèse sur chacun des intervenants à l’acte de construction, toutes les fois où la cause ou a minima l’une des causes du dommage se situe dans leur sphère d’intervention.

La garantie décennale ayant pour objectif de protéger les propriétaires contre les dommages qui pourraient compromettre la solidité d’un bâtiment ou le rendre impropre à son usage, son application doit conduire à mettre fin au désordre, soit, dans le cas d’espèce, au défaut d’étanchéité des murs des pièces principales du sous-sol semi-enterré du logement. L’expert judiciaire ayant conclu, sans être critiqué sur ce point, que l’ensemble des travaux ci-dessus exposés était indispensable à l’atteinte de cet objectif, Mme [G] devra en assumer l’intégralité du coût, soit la somme de 24.259 euros T.T.C., ainsi que chiffré par M. [N] dans son rapport, étant précisé qu’il n’est produit aucun élément de nature à justifier, ainsi que sollicité en demande, l’application d’une hausse de coût de 10 %.

Mme [G] sera, en conséquence, condamnée à verser à M. et Mme [X] la somme totale de 24.259 euros T.T.C. en réparation de leur préjudice matériel.

** Sur le préjudice de jouissance :

M. et Mme [X] font valoir avoir été dans l’impossibilité de jouir normalement du sous-sol de leur bien. Ils sollicitent, à ce titre, sur la base du chiffrage de l’expert, soit 240 euros par mois, la somme de 15.360 euros au titre du trouble de jouissance d’août 2018 à décembre 2023, ainsi que la somme de 1.150 euros au titre du trouble de jouissance le temps de la durée du chantier.

Mme [G] conclut au rejet de ces demandes, faisant valoir qu’il n’existe pas de préjudice réellement subi alors que M. et Mme [X] n’ont jamais habité les lieux, par choix personnel et ce, même avant l’apparition des désordres allégués. Elle estime, en outre, que les travaux à réaliser peuvent être réalisés par phasage, sans empêcher pour autant l’habitabilité des lieux durant les travaux.

L’expert judiciaire indique, en effet, dans son rapport, que l’habitation est actuellement vacante, les acquéreurs ayant fait le choix de ne pas emménager dans leur immeuble alors que, bien que les chambres et la salle de bains du sous-sol soient impropres à l’habitation, les pièces de l’étage (living, cuisine, bureau, chambre) demeurent « parfaitement exploitables ». Il chiffre ainsi la privation de jouissance au titre des pièces du sous-sol à 240 euros par mois.

S’agissant des troubles de jouissance à venir, l’expert estime la durée prévisible des travaux à réaliser à un mois (20 jours travaillés) et chiffre le préjudice en découlant sur la base de la valeur locative totale de l’immeuble, qu’il évalue à 1.150 euros par mois hors charges, retenant que la typologie des travaux engendrera des troubles pour l’occupation paisible de l’ensemble de l’immeuble par les époux [X].

Sur ce, s’il est constant que les époux [X] n’ont jamais habité ou fait habiter l’immeuble depuis l’acquisition, il n’est aucunement question de les indemniser de la privation totale de jouissance de leur immeuble (ce qui n’est, au demeurant, pas sollicité), alors que seules trois pièces sont impropres à leur usage, à savoir deux chambres et une salle de bain, le logement présentant par ailleurs une troisième chambre et une salle d’eau (pièce n°3.10 demandeurs) dont il n’est pas contesté qu’elles demeurent parfaitement utilisables.

Ceci étant, M. et Mme [X] n’ont pas choisi de subir des désordres au sein de leur bien destiné à l’habitation et ils n’ont donc pas à subir personnellement les inconvénients de ces désordres puis ceux, inévitables, des travaux destinés à y remédier (encombrement des pièces concernées, gravats, bruit, poussière, présence de tiers, etc).

Compte tenu de ces éléments ainsi que de la configuration des lieux et notamment du fait que le sous-sol soit exclusivement accessible par le plateau supérieur comportant la pièce de vie (séjour/cuisine), il sera retenu, à l’instar de l’expert [N], que le préjudice de jouissance des demandeurs imputable aux désordres n’était, jusqu’ici, que partiel, tandis qu’il sera total, durant la durée des travaux.

Ledit préjudice s’évalue donc ainsi, étant précisé que :

— du mois d’août 2018 (date d’apparition des désordres) au mois de décembre 2023 : 8.000 euros, cette somme apparaissant suffisante en considération de la nature des pièces concernées, de la part de surface habitable de l’immeuble impactée et de l’absence d’éléments justificatifs permettant une analyse plus fine du trouble causé aux demandeurs,

— durant les travaux : 1.150 euros, conformément à l’estimation non-contestée de valeur locative du bien effectuée par l’expert,

soit la somme totale de 9.150 euros qui sera mise à la charge de Mme [G].

** Sur le préjudice né du défaut de destination à usage d’habitation du sous-sol

Enfin, M. et Mme [X] font valoir que, lorsqu’ils revendront leur bien, ils seront tenus de déclarer la surface du sous-sol, soit 68m², comme n’étant pas à destination d’habitation, ce qui aura pour incidence de générer une moins-value qu’ils évaluent, sans autre explication, à 40.000 euros.

Outre qu’un tel préjudice ne relève aucunement des désordres donnant lieu à la responsabilité de plein droit de Mme [G], il doit être rappelé qu’il n’est aucunement démontré que le plateau en sous-sol de l’immeuble ne serait pas administrativement enregistré comme étant à destination d’habitation.

La demande sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Aux termes de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Mme [G], succombante principale, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, M^e Emmanuel LACHENY, avocat de M. et Mme [A] étant autorisé, ainsi que sollicité, à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision.

La demande de Mme [G] au titre des frais irrépétibles sera, en conséquence, rejetée et elle sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 précité.

Par ailleurs, l’équité commande qu’il soit fait application de ces mêmes dispositions au profit de M. et Mme [A], lesquels ont été contraints d’exposer des frais irrépétibles non-compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir leur défense en Justice. M et Mme [X], qui succombent en leurs demandes à leur encontre, seront condamnés à leur verser, à ce titre, la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute M. [B] [X] et Mme [P] [F] épouse [X] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de M. [W] [A] et Mme [J] [U] épouse [A] ;

Condamne Mme [V] [G] à payer à M. [B] [X] et Mme [P] [F] épouse [X] la somme de 24.259 euros T.T.C. au titre de la reprise des désordres ;

Condamne Mme [V] [G] à payer à M. [B] [X] et Mme [P] [F] épouse [X] la somme de 9.150 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Déboute M. [B] [X] et Mme [P] [F] épouse [X] de leur demande d’indemnisation au titre d’un défaut de destination à usage d’habitation du sous-sol ;

Condamne Mme [V] [G] à verser à M. [B] [X] et Mme [P] [F] épouse [X] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. [B] [X] et Mme [P] [F] épouse [X] à verser à M. [W] [A] et Mme [J] [U] épouse [A] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Mme [V] [G] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

Autorise M^e Emmanuel LACHENY à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Le Greffier, La Présidente.