TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 24/14416 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZDM2

JUGEMENT DU 02 FEVRIER 2026

DEMANDEURS :

M. [L] [S]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Sofiane DJEFFAL, avocat au barreau de LILLE

M. [K] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Sofiane DJEFFAL, avocat au barreau de LILLE

S.A.S. AU PALAIS DU POULET

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Sofiane DJEFFAL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [C] [V]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Jean-roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

Mme [X] [W] épouse [V]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean-roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 20 Janvier 2025, avec effet au 10 Janvier 2025 ;

A l’audience publique du 13 Octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 12 Janvier 2026, prorogé au 26 janvier 2026 puis prorogé pour être rendu le 02 Février 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 02 Février 2026, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er octobre 2022, M. [C] [V] et Mme [N] [W] son épouse, ont donné à bail à M. [L] [S] et M. [K] [Z], un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à [Adresse 8] pour y exploiter un restaurant, moyennant le règlement d’un loyer annuel de 9 000 euros, soumis à indexation, payable mensuellement et d’avance en douze termes égaux de 750 euros TTC, outre le versement d’un dépôt de garantie de 2 250 euros. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 1er octobre 2022.

Le 11 mai 2023, le local commercial loué a fait l’objet d’un dégât des eaux ayant pris naissance dans l’appartement n°2 situé au R+1 de l’immeuble, appartenant aux consorts [V].

Se plaignant d’impayés de loyers, par acte de commissaire de justice du 27 juin 2023, M. et Mme [V] ont fait délivrer à Messieurs [S] et [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 3 750 euros correspondant aux loyers des mois de février à juin 2023.

Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, M. [C] [V] et Mme [N] [W] son épouse, ont par actes séparés en date du 27 août 2023 fait assigner M. [L] [S] et M. [K] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé afin d’obtenir la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire outre l’expulsion des défendeurs des locaux et leur condamnation solidaire au paiement de diverses sommes correspondant à l’arriéré locatif, aux indemnités d’occupation, à l’indemnité de procédure, ainsi qu’aux dépens.

Les preneurs ont contesté le commandement de payer invoquant une exception d’inexécution en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un local conforme, en raison d’une problématique afférente au tableau électrique.

Par ordonnance du 19 décembre 2023, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référer sur les demandes présentées, eu égard à la contestation sérieuse élevée par les preneurs.

Aux fins de donner son avis sur l’installation électrique du local loué et plus particulièrement sur le tableau de protection, M. [A] [B], expert, a été désigné amiablement par les parties et son rapport a été déposé le 10 mai 2024.

Suite au dépôt du rapport, les bailleurs, par la voie de leur conseil, mettaient en demeure les preneurs de s’acquitter des loyers.

Se plaignant du refus des bailleurs d’exécuter les travaux de mise aux normes de l’installation électrique et à défaut de parvenir à une résolution amiable du litige, par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, M. [K] [Z], M. [L] [S] et la S.A.S au Palais du Poulet ont assigné M. [C] [V] et Mme [X] [W] épouse [V] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins notamment de constater la responsabilité civile contractuelle des bailleurs en raison de la dangerosité et de la non-conformité de l’installation électrique du local exploité, de les condamner à procéder aux réparations nécessaires et les indemniser au titre de la perte d’exploitation et de leur préjudice financier et moral.

Sur cette assignation, M. [C] [V] et Mme [X] [W] épouse [V] ont constitué le même avocat et les parties ont échangé leurs conclusions.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 28 octobre 2024, les requérants sollicitent du tribunal de :

Constater que l’installation électrique du local exploité par les preneurs n’est pas conforme aux normes et de surcroit dangereux ;

Constater la responsabilité civile contractuelle des époux [U] ;

Condamner M. et Mme [U] à procéder aux réparations nécessaires aux fins de remise aux normes et de sécurisation de l’installation électrique ;

Condamner in solidum M. et Mme [U] à payer à M. [S] [L] et la S.A.S Au Palais du Poulet la somme de 18 110 euros au titre de la perte d’exploitation, à actualiser au jour des plaidoiries ;

Condamner in solidum M. et Mme [U] à payer à M. [S] [L], M. [Z] [K] et la S.A.S Au Palais du Poulet la somme de 12 000 euros au titre du préjudice financier ;

Condamner in solidum M. et Mme [U] à payer à M. [S] [L], M. [Z] [K] et la S.A.S Au Palais du Poulet la somme de 8 000 euros au titre du préjudice moral ;

Débouter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. et Mme [U] ;

Condamner in solidum M. et Mme [U] au paiement d’une somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la présente instance.

Les preneurs expliquent avoir réglé le loyer d’avril 2023 en espèces à la demande des bailleurs et ne pas disposer d’une quittance pour en justifier.

Au soutien de l’exception d’inexécution, ils exposent que suite au dégât des eaux affectant l’installation électrique, les bailleurs n’ont pas réalisé de travaux permettant de mettre fin aux fuites et remettre aux normes l’installation électrique, soulignant que la seule facture qu’ils produisent aux débats est relative à des embellissements et à du mobilier.

Ils font valoir qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir réalisé de tels travaux puisque d’une part l’indemnité d’assurance qu’ils ont perçue en tant que locataire ne visait qu’à couvrir les embellissements et désordres matériels subis dans le local et qu’en tout état de cause les travaux d’électricité incombaient au bailleur. Ils soutiennent qu’il ne s’agit pas de simples travaux visant uniquement à changer des fusibles.

Ils allèguent en ce sens que malgré l’existence de clauses du bail pouvant mettre les travaux à la charge du preneur, il est constant que le bailleur ne peut s’exonérer des gros travaux de l’article 606 du code civil et de sécurité du local, ce qui correspond au cas d’espèce aux travaux touchant la structure de l’immeuble s’agissant du plafond ainsi que ceux relatifs au tableau électrique.

Ils en concluent qu’en raison des risques notamment d’incendie, le local n’est pas exploitable conformément à sa destination de restaurant et que les bailleurs manquent à leur obligation de délivrance d’un local conforme justifiant l’exception d’inexécution.

D’autre part, ils invoquent l’absence de bonne foi dans les relations contractuelles pour justifier du non-paiement des loyers. Ils font valoir que malgré les graves et profondes modifications économiques du fait de la fermeture soudaine et contrainte et leur bonne foi, les bailleurs n’ont proposé aucun aménagement de bail ni aucune réparation et contestent le paiement de trois loyers de mauvaise foi puisqu’ils sont justifiés par des quittances de loyers.

Enfin, ils invoquent la perte partielle de leur local en raison de l’impossibilité totale de jouir de la chose louée pour des raisons de sécurité. Ils font valoir que M. [S] a réalisé un emprunt pour acheter le fonds de commerce, payer les loyers et aménager le local de sorte que les défendeurs ne peuvent pas soutenir qu’ils ne souhaitent pas ouvrir leur restaurant et entament une procédure purement dilatoire. Ils soutiennent que la solution réparatoire est une remise à neuf et en état de toute l’installation électrique dangereuse et non conforme et non simplement un changement de disjoncteur.

S’agissant des préjudices, ils font valoir qu’ils subissent une perte d’exploitation en raison de la fermeture de l’établissement. Ils ajoutent subir un préjudice financier au titre des charges courantes qui ont continué d’être exigibles ainsi que des cotisations sociales. Ils allèguent une décote du fonds de commerce rendant impossible une vente en l’état et ajoutent que cette situation a généré un stress au gérant constituant un préjudice moral dont ils demandent l’indemnisation.

Enfin, ils font valoir que les loyers ne pouvant être réclamés pour manquement à l’obligation de délivrance, la demande de résiliation du bail sur le fondement desdits loyers impayés ne peut prospérer.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 31 octobre 2024, les défendeurs s’opposent aux demandes formées à leur encontre et sollicitent de :

Voir constater l’application de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties un mois après la date de délivrance du commandement de payer resté infructueux ;

Subsidiairement,

Voir prononcer la résolution judiciaire du bail pour manquement du preneur à son obligation de payer les loyers ;

Voir en conséquence ordonner l’expulsion de M. [S] [L] et M. [Z] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef des lieux loués, et ce au besoin avec l’aide de la force publique ;

Voir condamner solidairement M. [S] [L] et M. [Z] [K] à payer à M. [C] [V] et Mme [X] [W] épouse [V], la somme de 12 750 € arrêtée au 11 juin 2024 ;

Voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [S] [L] et M. [Z] [K] à la somme de 750 € par mois et les condamner à la payer à M. [C] [V] et Mme [X] [W] épouse [V] le 1er de chaque mois et ce à compter du délai d’un mois à compter de la date de délivrance du commandement de payer resté infructueux, faute de quoi le requérant pourra l’y contraindre par tout moyen de droit ;

Voir condamner solidairement M. [S] [L] et M. [Z] [K] à payer à M. [C] [V] et Mme [X] [W] épouse [V] la somme de 2 000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Voir débouter M. [S] [L] et M. [Z] [K] et la S.A.S Au Palais du Poulet de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Voir condamner M. [S] [L] et M. [Z] [K] à payer la facture de M. [B] à hauteur de 1 102,23€ ;

Voir condamner M. [S] [L] et M. [Z] [K] et la SAS Au Palais du Poulet à payer à M. [C] [V] et Mme [X] [W] épouse [V] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les bailleurs soutiennent à titre principal que la clause résolutoire est acquise, faute pour les preneurs d’avoir régularisé le paiement des loyers dans le mois du commandement de payer. Ils invoquent à titre subsidiaire la résolution judiciaire du bail pour manquement des locataires à leur obligation de payer les loyers.

Ils font valoir que les preneurs sont de mauvaise foi puisqu’ils n’ont fait aucune demande préalable relative à l’impossibilité d’exploiter les locaux, que les loyers étaient impayés avant même la survenance du sinistre et qu’en tout état de cause cela ne leur permettait pas de décider seuls d’arrêter de payer les loyers. Ils relèvent qu’aucune demande d’autorisation pour consigner les loyers n’a été présentée devant le juge ni même aucune consignation par eux-mêmes.

Ils soutiennent que la dette locative s’élève au 11 juin 2024 à la somme de 12 750 euros et comprend le loyer d’avril 2023 dont la preuve du règlement en espèces n’est pas rapportée par les preneurs.

Sur les manquements allégués à leur encontre, ils font valoir que les preneurs ont visité les lieux et les ont acceptés en l’état avec renonciation à toute réclamation contre le bailleur. Ils ajoutent que les désordres et non-conformités invoqués sont soit du fait du preneur, soit n’empêchent pas l’occupation des lieux et ne constituent donc pas des obligations à leur charge.

Ils exposent d’une part que le dégât des eaux n’a aucune incidence sur le tableau électrique des locaux loués puisque comme le relève l’expert, le tableau s’est mis en sécurité et a ensuite été remis en fonction. Ils soutiennent avoir procédé à des travaux de réparation pour un montant de 11 588,50 euros et soulignent la prise en charge de ce sinistre par l’assurance des preneurs sans qu’ils ne justifient avoir utilisé l’indemnité aux fins de réaliser les travaux de réfection correspondants. Ils invoquent que l’impossibilité d’exploiter les locaux ne peut résulter de simples traces d’eau sur le plafond ni de fusibles noircis et dont le changement est à la charge du preneur aux titres de ses obligations locatives. Ils ajoutent qu’il ne peut leur être reproché le non-respect de nouvelles normes exigibles en l’absence de pose d’un tableau électrique neuf.

S’agissant de la délivrance d’un tableau électrique en l’état de fonctionnement, ils s’appuient sur les conclusions de l’expert pour relever que les protections minimales nécessaires étaient présentes, que l’installation fonctionnait correctement et que les seules non-conformités relevées ne sont pas en lien avec leur obligation de délivrance mais résultent des propres aménagements que le preneur reste libre de mettre en œuvre pour les besoins de son exploitation. Ils invoquent que l’expert a constaté la conformité des installations à la précédente exploitation et qu’en conséquence, les bailleurs ne pouvaient s’immiscer dans l’adaptation des locaux par les nouveaux preneurs.

Enfin, ils contestent la perte de la chose louée arguant que l’immeuble n’a jamais été détruit en cours de bail, rappelant que l’expert a constaté que le tableau électrique fonctionnait et n’était pas dangereux.

Sur le préjudice de la perte d’exploitation, ils soulignent que l’expert a confirmé qu’en l’absence de risque pour la sécurité des personnes, l’activité commerciale pouvait être poursuivie. Ils déplorent l’absence de justificatifs au soutien de l’attestation d’expert-comptable, s’étonnant d’un chiffre d’affaires dès le premier mois d’exploitation très élevé. Au surplus, ils exposent que cette réclamation ne peut s’analyser qu’en une perte de chance d’avoir pu réaliser un chiffre d’affaires et une marge.

Sur le préjudice financier, ils soutiennent que les charges sont d’ores et déjà incluses dans la perte d’exploitation. Ils font valoir que les preneurs en s’abstenant d’avancer les coûts minimes des travaux qu’ils prétendent nécessaires n’ont pas eu l’intention d’exploiter le local mais simplement d’obtenir une indemnisation.

Ils contestent l’existence d’un préjudice moral pour les preneurs et invoquent à titre reconventionnel un préjudice moral résultant de l’immobilisation de leur immeuble depuis plus d’un an sans contrepartie financière de loyer.

*

Par ordonnance du juge de la mise en état du 8 novembre 2024, l’affaire a été radiée avant d’être réinscrite sous le numéro RG 24-14416.

La clôture des débats est intervenue le 10 janvier 2025 par ordonnance du 20 janvier 2025 avec fixation de l’affaire à l’audience du 13 octobre 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 janvier 2026 prorogé au 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande au titre des désordres affectant le local commercial

Sur la demande de remise aux normes et de sécurisation de l’installation électrique

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat.

Il est loisible aux parties à un bail commercial d’aménager les obligations prévues par les articles 1719 et suivants du code civil, cette modification devant toutefois se concilier avec l’obligation, pesant sur le bailleur, de délivrer une chose de nature à permettre l’exercice paisible de l’activité du preneur.

*

En l’espèce, il résulte du contrat de location du 1er octobre 2022 que les parties se sont entendues pour que les locaux soient exclusivement consacrés par le preneur à l’usage de « restauration ».

Il est stipulé au paragraphe « Etat des lieux – inventaire des charges et travaux » que : « Le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront lors de l’entrée en jouissance, et sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, même s’ils étaient rendus nécessaires par l’adaptation des locaux à l’activité envisagée, par la vétusté, ou par des vices cachés.

Le locataire déclare bien connaître l’état des lieux loués pour les avoir préalablement visités.

Les parties au présent bail conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l’immeuble loué en conformité avec la réglementation existante (notamment les travaux de sécurité) sera exclusivement supportée par le preneur. Il en sera de même si cette réglementation vient à se modifier et que, de ce fait, l’immeuble loué n’est plus conforme aux normes réglementaires (…) ».

Il est également prévu au paragraphe « Entretien – réparations et travaux » que : « Le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien, au fur et à mesure qu’elles deviendront nécessaires pendant la durée du bail, le bailleur n’ayant à sa charge que les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil, et les rendra à sa sortie, quel qu’en soit le motif, en bon état de réparations, d’après l’état des lieux (…)

Il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, de manière à ce que les biens loués ne souffrent d’aucun préjudice, les réparations suivantes sans que cette liste soit limitative :

(…) – L’entretien des tuyaux d’évacuation de quelque nature qu’ils soient, les prises d’air, les canalisations intérieures et les robinets d’eau et de gaz, de même que les équipements de ventilation et de climatisation ainsi que des installations électriques et téléphoniques dont il aurait la garde juridique afin de les rendre en parfait état de fonctionnement. (…) Il assurera personnellement l’entretien normal et régulier de toutes les installations existantes ou qui pourront exister à l’avenir dans l’immeuble, concernant (…) à l’électricité, le tout à ses frais exclusifs sans recours ni répétition contre le bailleur ».

L’obligation de délivrance à la charge du bailleur inclut la délivrance d’un local équipé d’une installation électrique conforme aux normes en vigueur et particulièrement aux normes de sécurité.

Le bailleur ne saurait s’exonérer de son obligation de délivrance au regard du système électrique par une clause contractuelle imprécise de prise des locaux en l’état. Et l’obligation de réparations locatives pesant sur le locataire ne peut qu’être limitée au simple remplacement de fusibles, en dehors de tout problème de sécurité affectant l’installation.

*

Il résulte des éléments produits aux débats que suite au dégât des eaux survenu le 11 mai 2023 dans le local loué, le sinistre a été déclaré à l’assureur des preneurs. L’expert d’assurance relève dans son rapport du 13 septembre 2023 que « De l’eau ayant pénétré dans le coffret électrique du restaurant, l’installation s’est mise en sécurité et l’activité d’Au Palais du Poulet a été stoppé le jour du sinistre […] Nous avons également rencontré Monsieur [P], représentant du bailleur, ce dernier nous a confirmé l’origine du sinistre et a remis l’installation électrique du restaurant en fonction ». L’expert ajoute dans ses observations que l’assuré l’a informé le 4 septembre 2023 du fait que le restaurant n’était toujours pas rouvert « en raison de l’absence d’électricité et de travaux » (pièce 10 du demandeur page 2/3).

Les preneurs produisent également aux débats un constat de commissaire de justice en date du 17 juillet 2023 aux termes dans lequel il est constaté que « de l’eau s’écoule depuis une fente et se projette sur du matériel situé en dessous de la fuite, notamment une caisse enregistreuse » ainsi que « la présence de trace de brulures au niveau des fusibles » (pièce 4 demandeur).

Puis, aux termes d’une attestation en date du 29 novembre 2023, le gérant de la société Dadelec constatait « plusieurs points d’échauffements sous disjoncteurs (et sur les conducteurs) et au niveau des peignes d’alimentation, un tableau surchargé sur deux phases (une phase n’étant pas exploitée) entraînant un déséquilibre de l’installation. Le tableau est vétuste en l’état et dangereux » et qu’il existait « un risque de choc électrique et de départ d’incendie » (pièce 19 demandeur).

Enfin, il résulte du rapport de M. [A] [B], expert désigné amiablement par les parties, du 10 mai 2024 que « une grande partie des désordres affectant le tableau électrique résulte du sinistre dégât des eaux, et des infiltrations à répétition qui ont perduré trop longtemps. En théorie, l’indemnisation accordée par l’assureur (dont nous n’avons pas eu connaissance du détail), devrait avoir intégré à minima une réfection partielle de ce tableau électrique impacté par le sinistre. Par ailleurs, le tableau n’était pas totalement conforme à la prise de possession des lieux. (séparation public/non public). Cependant cette non-conformité ne rendait pas l’installation dangereuse en soi, les protections minimales des personnes (salariés et clients) étaient bien présents (différentiels 30mA). L’installation fonctionnait correctement et était, à priori, adaptée au locataire précédent.

Enfin, le locataire a réalisé lui-même des modifications de l’installation électrique, qui devront être vérifiées mais qui ne sont pas en lien avec les difficultés rencontrées. » (pièce 22 demandeur, page 6/6).

Il préconise la réalisation des travaux suivants afin de permettre à l’installation de pouvoir fonctionner normalement :

Création d’une protection 30 mA pour les circuits non publics ;Les disjoncteurs impactés par les courts circuits devront être remplacés (4 au minimum) ;Les disjoncteurs impactés par les coulures d’eau usées et/ou corrodées au niveau des borniers de raccordement devront être remplacés (10 au minimum) ;Une identification précise des départs doit être établie ;Les modifications réalisées par les preneurs doivent être validées par un professionnel en termes de puissance appelée, de section de câble, et de calibre des protections (à partir de la documentation des équipements installés par les preneurs).

Il résulte de ce qui précède que l’installation électrique, quoique non dangereuse, n’était pas conforme dès l’entrée en possession des locaux, mais permettait l’exploitation du local. Sur cette base, les preneurs ont réalisé par eux-mêmes des modifications qui doivent être vérifiées par un professionnel.

Néanmoins, l’installation électrique fonctionnait, sans plainte des locataires.

Le dégât des eaux survenu dans l’appartement du 1er étage, fait extérieur aux preneurs, a endommagé le tableau électrique, provoquant un court-circuit sur plusieurs disjoncteurs. Si l’expert amiable, M. [B], indique que les disjoncteurs impactés par les courts-circuits et ceux impactés par les coulures d’eau usées et/ou corrodés au niveau des borniers de raccordement (a minima 14) devront être remplacés, il indique aussi que « Aucune garantie ne peut être donnée sur le bon fonctionnement des mécanismes internes, qui sont censés déclencher en cas de surtension. » (page 5/6 du rapport).

Les désordres affectant le tableau électrique et sa dangerosité sont confirmés par l’attestation de la société DADELEC, contactée par les locataires pour réaliser un devis de mise en conformité (pièce 20).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’installation électrique est en l’état dangereuse, avec un risque de choc électrique et de départ d’incendie, de sorte que le local ne peut être alimenté en électricité et ne peut donc servir à l’usage prévu au bail de restauration.

Partant de cela, il sera relevé que ces désordres ne sont pas le fait du preneur. Ils ne relèvent pas davantage des réparations locatives, puisque contrairement à ce qu’arguent les propriétaires, il ne s’agit pas d’un simple changement d’un fusible vétuste, mais bien d’une réparation importante avec le remplacement de quatorze disjoncteurs a minima, outre les réparations à apporter eu égard aux points d’échauffement sous disjoncteurs, sur les conducteurs et au niveau des peignes d’alimentation (cf. attestation de la société Dadelec), et la nécessité de vérifier le fonctionnement des mécanismes internes (rapport de M. [B]).

L’obligation du bailleur de délivrer un bien conforme à la destination contractuelle s’applique pendant toute la durée du bail.

Par conséquent, il appartenait aux bailleurs de réaliser les travaux de remise en état de l’installation électrique.

La seule facture qu’ils produisent en date du 5 octobre 2023, ne fait pas état de travaux d’électricité et ils ne contestent pas ne pas avoir procédé à des travaux à ce titre.

En ne justifiant pas avoir remédié à la situation afin de permettre aux locataires d’exercer leur activité conformément à la destination prévue du bail, ils ont ainsi manqué à leur obligation de délivrance conforme.

Il convient de les condamner à réaliser les travaux de remise en état de l’installation électrique préconisés par M. [A] [B], expert, suite à la survenance du sinistre.

B- Sur les demandes de dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

La responsabilité contractuelle suppose qu’il est résulté un préjudice de la faute contractuelle.

Ainsi qu’il a été précédemment constaté, le sinistre est survenu le 11 mai 2023. Les preneurs invoquent que l’absence de réalisation de travaux de reprise des désordres depuis cette date leur cause un préjudice.

Ils réclament des dommages-intérêts correspondant à :

une perte d’exploitation d’après une estimation de l’expert-comptable de la société S.A.S Au Palais du Poulet d’un montant total de 18 100 euros pour la période de juin à octobre 2023 ; un préjudice financier tenant au coût des charges courantes après le sinistre et de la décote du fonds de commerce évalué à 12 000 euros ;un préjudice moral subi par le gérant désormais sous traitement médical, évalué à la somme de 8000 euros.

S’agissant du préjudice d’exploitation

Avant toute chose, il convient de rappeler que le préjudice évoqué ne peut consister qu’en une perte de chance de réaliser un bénéfice, le chiffre d’affaires attendu n’étant qu’une projection et non un élément certain. Ainsi, il ne peut pas être accordé à titre d’indemnisation le montant de la perte de bénéfice projetée mais uniquement un pourcentage de celui-ci en fonction de la probabilité que cet événement survienne.

L’expert-comptable de la société Au Palais du Poulet énonce aux termes de son attestation datée du 1er novembre 2023 que « le chiffre d’affaires prévisionnel manqué durant la période sinistrée est évalué au regard de l’activité de la société Au Palais du Poulet en tenant compte de la dynamique de croissance de l’entreprise ainsi qu’au travers de sa capacité commerciale et des données sectorielles ».

Il poursuit en retenant que la marge brut retenue est de 67 % et le chiffre d’affaires pour la période de juin à octobre 2023 de 27 030 euros, soit une perte d’exploitation de 18 110 euros (27 030 x 67 %).

Une seconde attestation de l’expert-comptable en date du 18 août 2023 atteste des chiffres d’affaires suivants :

8 518 euros en janvier 2023 ;5 838 euros en février 2023 ;4 692 euros en mars 2023 ;5 591 euros en avril 2023 ;1 053 euros en mai 2023.

Les bailleurs contestent les chiffres d’affaires invoqués soulignant qu’ils ne sont corroborés par aucune pièce. Ils ajoutent que cette activité comprend un panier moyen de 10 euros avec une base de jours ouvrés de 20 et une salle de restaurant présentant une dizaine de places assises. Ils en déduisent que cela correspondrait à un taux de remplissage de 100 % dès l’ouverture et à plus de 400 euros de chiffres d’affaires journalier.

Il est ici observé qu’aucun autre document comptable n’est produit aux débats et les locaux ayant été pris à bail du 1er octobre 2022, les calculs sont effectués sur la base de quelques mois d’exercice, sans que les chiffres d’affaires d’octobre à décembre 2022 ne soient communiqués, pas plus que le résultat net d’exploitation de chaque mois. Ainsi, les attestations comptables, qui ne sont étayées par aucun autre élément, sont insuffisantes à établir la réalité des bénéfices nets mensuels de l’activité depuis le début de l’exploitation.

Il sera également relevé que le chiffre d’affaires n’est que de 1053 euros pour la période du 1er au 10 mai 2023 (sinistre intervenu le 11 mai 2023), de sorte que le chiffre d’affaires du mois complet ne serait que de 3 264,30 euros (1053€ /10 jours x 31 jours).

Le chiffre d’affaires de l’activité apparaît ainsi nettement en baisse entre le mois de janvier et le mois de mai 2023.

Au regard de ces seuls éléments, il convient de fixer le préjudice de perte d’exploitation à la somme de 8 000 euros. Les consorts [V] seront condamnés à payer cette somme à M. [S] seul, la société Au Palais du Poulet n’étant pas partie au bail. Par ailleurs, en l’absence de solidarité stipulée au bail, rien ne justifie de condamner les propriétaires in solidum au paiement de cette somme, la solidarité ne se présumant pas.

S’agissant du préjudice financier

S’agissant du préjudice financier évalué à la somme de 12 000 euros, les preneurs n’exposent pas la ventilation de l’indemnisation sollicitée, se bornant à invoquer des charges courantes ayant continué d’être exigibles, de même que des cotisations sociales et une décote du fonds de commerce. Surtout, ils ne fournissent aucun justificatif de la valeur du fonds et de la moins-value alléguée résultant de l’absence d’exploitation, et pas davantage de justificatif des charges évoquées.

Par conséquent, cette demande sera ne pourra qu’être rejetée.

S’agissant du préjudice moral

Les documents médicaux produits correspondent à un acte de chirurgie ambulatoire, soit un examen endoscopique réalisé le 28 septembre 2023, en raison de « pyrosis insupportable. Céphalées frontales » depuis l’été.

Les documents produits sont insuffisants à établir un lien entre ces problématiques et l’arrêt de l’exploitation du fonds de commerce en mai 2023 dans le contexte susmentionné.

Faute de justificatif d’un lien de causalité direct entre le préjudice allégué et l’absence de réalisation des travaux de mise en conformité par le propriétaire, la demande au titre du préjudice moral ne pourra qu’être rejetée.

II. Sur les demandes en paiement des loyers et la résiliation du contrat de bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, qui est d’ordre public, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1345 du code civil du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de cet article, la clause résolutoire d’un bail commercial doit s’interpréter strictement et doit être mise en œuvre de bonne foi.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application de cet article, l’obligation de délivrance conforme ne se limite pas à une mise à disposition du bien, objet du bail. Elle doit permettre au locataire une utilisation conforme aux prévisions contractuelles.

En l’espèce, le contrat de bail à usage commercial contracté prévoit une clause résolutoire.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 27 juin 2023 pour la somme en principal de 3500 euros correspondant aux loyers des mois de février à juin 2023.

Sur le bien fondé des causes du commandement

Or, il est justifié du paiement des loyers de février et mars 2023 par les locataires via une quittance de loyer pour mars 2023 et le justificatif d’un virement pour le mois de février 2023.

S’agissant du mois d’avril 2023, les locataires affirment avoir réglé la somme en espèces à la demande du propriétaire, sans avoir obtenu de quittance de loyer. Ainsi, le règlement du loyer d’avril 2023 n’est pas établi.

S’agissant des loyers des mois de mai et juin 2023, les locataires se prévalent de l’exception d’inexécution de son obligation de délivrance par le bailleur.

En droit, il est constant que le locataire est obligé de payer le prix du bail au terme convenu.

Par ailleurs, ainsi qu’il a été précédemment rappelé, il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance qui découle de la nature du contrat, sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière. Cette obligation, qui lui impose de délivrer un local conforme à l’usage auquel il est destiné, persiste pendant toute la durée du bail.

Le preneur peut opposer au bailleur l’exception d’inexécution et, partant, légitimement refuser de payer les loyers, si le manquement du bailleur a rendu les locaux impropres à l’usage auxquels ils sont destinés.

En l’espèce, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance est caractérisé par le constat de l’absence d’approvisionnement en électricité dans les lieux loués, pour les motifs ci-dessus développés.

La faute du bailleur qui a manqué à son obligation de délivrer un local conforme à la destination contractuelle a été établi. Ce manquement perdure depuis la survenance du sinistre en date du 11 mai 2023.

Les locataires se trouvent, de ce fait, dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués afin d’y exploiter un restaurant, usage auquel ils sont contractuellement destinés.

Les bailleurs avaient parfaitement connaissance de la situation, c’est-à-dire de la survenue du sinistre et de la dangerosité de l’installation électrique, nécessitant des travaux avant de pouvoir disposer de nouveau de l’alimentation en électricité des locaux, puisqu’ils ont réalisé un constat de sinistre au contradictoire du preneur, et que le représentant du propriétaire était présent lors de l’expertise de l’assureur du locataire (pièce 10 demandeur) et a d’ailleurs remis l’électricité.

De plus, il ressort des échanges de messages électroniques entre les parties que le locataire a demandé au propriétaire d’intervenir pour mettre fin aux désordres dès le 16 mai 2023 et à plusieurs reprises par la suite et que le non règlement du loyer est lié à l’impossibilité d’exercer l’activité dans les locaux.

Si le locataire ne peut certes pas suspendre unilatéralement le règlement des loyers, il n’en demeure pas moins qu’il est fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution pour justifier son manquement à l’obligation de les payer.

Le défaut de délivrance du bailleur ayant privé le locataire de la possibilité de jouir totalement du local et de l’exploiter, le manquement est suffisamment grave pour justifier l’exception d’inexécution.

Dans ces conditions, les propriétaires ne sont pas fondés à réclamer les loyers à compter de la survenance du sinistre, soit les loyers de mai et juin 2023.

Par conséquent, seul le loyer du mois d’avril 2023 pouvait être réclamé dans le cadre du commandement de payer visant la clause résolutoire

Sur la délivrance de mauvaise foi

Il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail ne saurait produire effet si, quoique répondant aux conditions légales, il a été délivré de mauvaise foi par le bailleur.

La clause résolutoire doit ainsi être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur. A défaut, le commandement de payer visant la clause résolutoire est sans effet.

Les bailleurs ont fait délivrer le commandement de payer le 27 juin 2023, alors que les loyers de février et mars 2023 avaient été réglés, et alors qu’ils avaient connaissance de l’impossibilité d’exploiter le local à compter du 11 mai 2023. Etant également propriétaires de l’appartement du 1er étage dans lequel le dégât des eaux est survenu, ils étaient parfaitement conscients que les travaux n’avaient pas été réalisés, puisqu’ils n’y ont procédé qu’en octobre 2023 (cf. facture Multi Bat pièce 13 défendeur mentionnant le remplacement des tuyaux). Et faute de réalisation des travaux, de l’eau continuait à s’écouler dans le local commercial (cf procès-verbal de constat d’huissier du 17 juillet 2023), de sorte que le tableau électrique ne pouvait être réparé et l’activité commerciale ne pouvait donc reprendre.

Dans ces conditions, il apparaît que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré de mauvaise foi par les bailleurs, de sorte qu’il est sans effet et que donc la clause résolutoire n’est pas acquise.

Sur la demande de résiliation du bail

Il résulte des développements précédents que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme en ne procédant pas aux travaux relatifs à l’installation électrique. Le non-règlement des loyers à compter de mai 2023 par les locataires est justifié par le manquement du bailleur à ses obligations.

Par voie de conséquence, seul le loyer du mois d’avril 2023 est resté impayé, ce qui ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Au final, la demande de résiliation du bail sera rejetée, de même que les demandes corrélatives d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de paiement des loyers

Compte tenu du manquement du bailleur à ses obligations et de l’exception d’inexécution revendiquée par les locataires, les preneurs ne seront condamnés qu’au paiement de la somme de 750 euros au titre du loyer d’avril 2023 avec solidarité.

III. Sur la demande de dommages-intérêts des bailleurs pour préjudice moral

Les bailleurs, qui soutiennent subir un préjudice moral, ne produisent aucun élément au soutien de leur demande. Ils seront déboutés de la prétention de ce chef.

IV. Sur la demande de prise en charge de la facture de M. [A] [B], expert

M. [A] [B], expert a été désigné amiablement par les parties afin de donner son avis sur l’installation électrique du local loué et plus particulièrement sur le tableau de protection.

M. [C] [V] et Mme [X] [W] épouse [V] produisent aux débats son état d’honoraires et frais en date du 10 mai 2024, pour un montant total de 1 102,23 euros TTC ainsi qu’un chèque de leur compte commun au profit de M. [B] pour ce montant en date du 24 mai 2024.

Il n’est pas contesté par les locataires, le règlement des frais d’expert par les bailleurs.

Il y a lieu de dire que les frais d’expert, désigné amiablement d’un commun accord des parties, seront partagés chacun pour moitié.

Par conséquent, il convient de condamner M. [L] [S] et M. [K] [Z] à verser à M. [C] [V] et Mme [X] [W] épouse [V] la somme de 551,11 euros au titre de la moitié de la facture des honoraires de l’expert.

V. Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [C] [V] et Mme [X] [W] épouse [V] succombant au principal, ils supporteront in solidum les dépens de la présente instance et seront redevable selon la même solidarité d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [C] [V] et Mme [X] [W] épouse [V] à réaliser les travaux de remise aux normes et de sécurisation de l’installation électrique du local commercial au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 5] préconisés par M. [A] [B], expert, dans son rapport du 10 mai 2024 ;

CONDAMNE M. [C] [V] et Mme [X] [W] épouse [V] à payer à M. [L] [S] la somme de 8 000 euros au titre du préjudice résultant de la perte d’exploitation ;

DEBOUTE M. [L] [S], M. [K] [Z] et la S.A.S. Au Palais du Poulet de leur demande au titre de la réparation du préjudice financier ;

LES DEBOUTE de leur demande au titre de la réparation du préjudice moral ;

DEBOUTE M. [C] [V] et Mme [X] [W] épouse [V] de leur demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

LES DEBOUTE de leur demande de résiliation du bail ;

LES DEBOUTE de leurs demandes d’expulsion et de fixation du montant de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [S] et M. [K] [Z] à payer à M. [C] [V] et Mme [X] [W] épouse [V] la somme de 750 euros au titre du loyer d’avril 2023 ;

DEBOUTE M. [C] [V] et Mme [X] [W] épouse [V] de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral ;

DIT que la facture de M. [A] [B], expert désigné amiablement par les parties, sera partagée entre elles chacune pour moitié ;

CONDAMNE en conséquence M. [L] [S] et M. [K] [Z] à verser à M. [C] [V] et Mme [X] [W] épouse [V] la somme de 551,11 euros au titre de la facture des honoraires de l’expert ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [V] et Mme [X] [W] épouse [V] à payer à M. [L] [S], M. [K] [Z] et la S.A.S. Au Palais du Poulet la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE M. [C] [V] et Mme [X] [W] épouse [V] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE M. [C] [V] et Mme [X] [W] épouse [V] de leurs autres demandes;

DÉBOUTE M. [L] [S], M. [K] [Z] et la S.A.S Au Palais du Poulet de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [V] et Mme [X] [W] épouse [V] aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON